COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 04 MAI 2022
N° 2022/ 223
N° RG 19/02786
N° Portalis DBVB-V-B7D-BDZXR
[G] [O] veuve [F]
C/
[E] [N] épouse [X]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Layla TEBIEL
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Commerce de MANOSQUE en date du 04 Décembre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 2018000376.
APPELANTE
Madame [G] [O] veuve [F]
née le 11 Mars 1933 à MARSEILLE (13), demeurant Chemin de la Sapinière 04170 SAINT ANDRE LES ALPES
représentée par Me Layla TEBIEL de la SCP BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
Madame [E] [N] épouse [X]
demeurant Villa Eric Laurence 1049 avenue de Fréjus 06120 MANDELIEU LA NAPOULE
signification le 16 mai 2019 à l'étude d'huissier
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 Février 2022 en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2022.
ARRÊT
rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2022,
Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Mme [E] [N] épouse [X] bénéficiait d'un contrat de location gérance libre, accordé par Mme [G] [O] épouse [F] en date du 1er février 1977, afférent à un fonds de commerce de mercerie, bonneterie, jouets, souvenirs, papeterie et parfumerie situé à SAINT ANDRE LES ALPES, au rez de chaussé d'un immeuble, place de l'église cadastré section AC numéro 172 lieudit le Village. Ce bail a fait l'objet de deux avenants.
Mme [X] a informé Mme [O] veuve [F] de son intention de cesser son activité le 30 septembre 2012.
Des aménagements ont été apportés aux locaux donnés à bail, en 1985, sans approbation du propriétaire.
Mme [X] le 30 avril 2012 s'engageait à remettre les locaux en état.
Mme [O] veuve [F] sollicitait le 28 février 2012 du Président duTribunal de Grande Instance de Digne les Bains, l'autorisation pour un huissier, de pénétrer dans les locaux loués aux fins de description de l'état actuel des locaux loués et des travaux entrepris.
Par ordonnance du 12 avril 2012, le Président du Tribunal de Grande Instance de Digne les Bains donnait l'autorisation de pénétrer dans les lieux et de procéder à un constat, qui a été établi le 16 avril 2012.
Lors de ce constat il était décidé d'un commun accord entre les parties, que l'état des lieux de sortie serait réalisé contradictoirement le 30 avril 2012.
Il en ressortait, que les locaux donnés à bail étaient dans un état d'entretien médiocre et que les travaux effectués par le preneur, ne correspondaient pas à la remise en état convenue.
Par acte délivré le 26 juin 2012, Mme [O] veuve [F] donnait assignation à Mme [X] d'avoir à comparaître devant Monsieur le Président du Tribunal de Commerce de Manosque.
Par ordonnance en date du 26 juin 2012, le Président du Tribunal de Commerce a désigné un expert, M. [I] [U] qui a procédé à ses opérations et a déposé son rapport le 1er juillet 2013.
Par décision en date du 4 décembre 2018, le Tribunal de commerce de MANOSQUE a :
- condamné Mme [X] à payer à Mme [F] la somme principale de 1.225 €,
- débouté Mme [F] pour le surplus de ses demandes faites en principal, de sa demande faite au titre de l'article 700 du CPC et de sa demande d'exécution provisoire,
- débouté Mme [X] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles.
- mis les entiers frais et dépens de la présente instance liquidés en frais de greffe à la somme de 63,36€ et les frais d'expertise pour moitié à la charge de Mme [F] et pour moitié à la charge de Mme [X].
Par déclaration au greffe en date du 15 février 2019, Mme [O] veuve [F] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.
Par arrêt en date du 10 juin 2021, la Cour de céans a ordonné la communication de l'expertise réalisée par M. [U], expert judiciaire.
Mme [O] veuve [F] qui n'a pas reconclu après cette communication demande la condamnation de Mme [X] au titre des réparations locatives résultant de dégradations et défaut d'entretien à lui verser :
- 3.367,04 € pour les portes
- 920,92 € pour le remplacement des WC et du lavabo
- 2.591,65 € pour le remplacement du radiateur
- 1.257,08 € + 362,73 € pour la réfection de l'électricité
- 2.864,44 € pour le remplacement de la chaudière
- 6.511,30 € au titre de la réfection du sol
- 6.601,92 € pour la réfection des murs et plafond
- 9.945,67€ + 1.658,50 € pour la réfection de la devanture
soit un total de 38.038,19€.
- à la condamnation de Mme [X] aux entiers dépens en ce compris le coût de l'expertise et au paiement de la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du CPC
A l'appui de son recours, elle fait valoir :
- que l'intimée n'étant pas comparante devant le tribunal de commerce et la procédure étant orale ses conclusions ne pouvaient être retenues,
- que cette dernière en 1984 a transformé le F2 d'origine attenant au magasin initial en une surface commerciale unique, sans son autorisation,
- qu'elle n'a jamais entretenu les locaux et les a rendu dans un état de délabrement avancé, ce qui a engendré le remplacement de la chaudière et d'un radiateur, du WC et du lavabo, de 3 portes manquantes, la reprise de l'électricité, la réfection des murs et plafond, de la devanture
- que l'avenant signé en 1985 autorisant la preneuse à démolir un mur porteur n'a été signé que par son père usufruitier et pas par les nu-propriétaires,
- qu'elle a dû minorer le loyer du nouveau bail au regard de l'ampleur des travaux à effectuer au départ de l'intimé et du détournement de clientèle dont elle est responsable,
- que les lieux ont subi une dépréciation importante à la suite des travaux non aboutis de l'intimée (modification des cloisons sans uniformisation du sol, disparition des rayonnages en bois).
Mme [E] [N] épouse [X], régulièrement assignée, n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 janvier 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu qu'il résulte des pièces versées aux débats que par ordonnance en date du 26 juin 2012, le président du tribunal de commerce a désigné un expert M. [I] [U] dont le rapport a été déposé le 1er juillet 2013;
Que le jugement entrepris se fonde en partie sur cette expertise contradictoire qui n'a été versée aux débats en cause d'appel qu'à la demande de la Cour;
Attendu qu'il ressort des éléments du dossier que Mme [N] épouse [X] a entrepris destravaux de modification ds lieux en 1984 transformant l'appartement de type F2 d'origine, attenant au magasin initial en une surface commerciale unique, ces travaux étant réalisés sans l'autorisation des propriétaires et sans que les reprises nécessaires aient été réalisées;
Que le constat d'huissier établi le 30 avril 2012 démontre que les locaux n'ont pas été correctement entretenu;
Que Mme [N] épouse [X] a rendu les lieux dans un état de délabrement avancé, WC et lavabos cassés, portes jetées, radiateurs manquants, murs dégradés, devanture et fermetures sur le point de céder;
Attendu qu'il est constant que ces travaux de remise en état que l'expertise effectuée par M. [I] [U] a permis de chiffrer sont imputable à Mme [X] qui avait pour obligation de rendre le commerce en bon état locatif ce qui n'a pas été fait;
Que cependant l'expert a noté que le WC était fêlé et que le lavabo était cassé;
Qu'il n'a pas prévu leur remplacement alors qu'il ne s'agit pas d'une amélioration mais d'une remise en état d'un coût de 920,92 €;
Que s'agissant des portes, l'expert a chiffré des portes ' post formées ' alors que les trois portes existantes qui ont été retrirées étaient en bois massif moulurées;
Que le coût des différentes portes supprimées et leur réinstallation s'élève à 3 367,04 €;
Que contrairement à ce qui est indiqué dans le rapport d'expertise, l'installation électrique n'a pas été refaite par Mme [N] épouse [X] qui n'a procédé qu'à des raccords de fortune après avoir procédé à la démolition des cloisons séparatives;
Que les reprises nécessaires de l'alimentation électrique se montent à la somme de 1 257,08 € outre celle de 362,73 € pour l'alimentation de la chaudière;
Attendu que selon l'expert, pour les murs et plafonds, il n'y a pas lieu de procéder à des travaux de reprise, Mme [N] épouse [X] justifiant avoir réglé le 28 avril 2012 une facture de 2005,50 € pour la réfection des enduits et la pose de paier peint sur les murs, la présence de quelques cloques et de quelques décollements ne justifiant pas selon lui la somme réclamée par l'appelante qui devrait se retourner contre l'intervenant;
Que cependant il est établi que Mme [X] s'était engagée à faire réaliser un crépi et
que le pose imparfaite du paier peint et la réfection très sommaire des enduits ne permet pas de considérer que l'intimée ait rempli ses obligations, Mme [O] ne pouvant de surcroît se retourner utilement comme le propose l'expert contre l'intervenant avec lequel elle n'a aucun lien contractuel;
Que cette observation de l'expert suffit à démontrer que les travaux réalisées ne sont pas satisfaisants;
Qu'il convient donc de retenir les sommes réclamées par Mme [O] au titre de la reprise des murs et plafonds soit la somme de 6 601,92 €;
Attendu que s'agissant de la réfection du sol, l'expert a justement retenu que si la reprise du carrelage devait effectivement être opéraée cette reprise bne devait intervenir qu'au niveau de l'ancienne cloison dans l'espace de vente et au niveau de l'ancienne emprise de la cuve dans les réserves 1 et 2, ces reprises étant chiffrées à 200 €;
Qu'en effet la reprise de la totalité du carrelage, qui date des années 70 et a été installé antérieurement à l'entrée dans les lieux de Mme [X], constituerait une amélioration;
Que pour le chauffage, le système mis en place a été déclaré suffisant par l'expert, et qu'il n'y a pas lieu de prévoir la mise en place d'un radiateur supplémentaire, le système existant étant suffisant selon lui;
Qu'il n'y a pas lieu compte tenu des convecteurs électriques installés, dont l'expert 'na pas relevé qu'ils étaient en mauvais état, de procéder en remplacement d'un des radiateurs pour la somme de 2 591,55 € ni au remplacement de la chaudière pour 2 864,44 €, un autre système de chauffage qualifié de suffisant par l'expert ayant été mis en place;
Attendu que l'expert pour les extérieurs a indiqué que ' la ferronnerie des vitrines est rouillée. Absence de peinture. Les joints sont grandement dégradés. Absence de joints en partie basse au niveau de l'entrée, la porte d'accès présentant des traces de rouille importantes';
Qu'il ajoute qu'en ' façade côté est, au niveau de la devanture le bardage est gravement endommagé par de la pourriture cubique, signe d'un défaut d'entretien ';
Que le ' changement des planches basses et une réfection des planches hautes sont nécessaires;
Que l'évaluation des travaux réalisée par l'expert est dérisoire devant l'importance des dégradations dues au défaut d'entretien;
Que Mme [X] qui a exploité le fonds de commerce donné en location gérance durant 35 ans, ne démontre pas avoir procédé aux travaux d'entretien minimum si bien que la devanture n'a jamais été repeinte, ni revernie, que la fixation sur la façade n'a pas été surveillée, que les vitrines en ferraille et la devanture en bois doivent être intégralement reprises pour pallier le manque d'entretien;
Que le coût de la réfection de la devanture s'élève à 9 945,67 €, les travaux de peinture proprement dits de la devanture s'établissant à 1 658,50 €;
Attendu que c'est donc à bon droit que le premier juge a estimé que Mme [N] épouse [X] n'avait pas respecté l'obligation de remettre les lieux loué en état;
Qu'il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement rendu le 4 décembre 2018 par le Tribunal de Commerce de MANOSQUE en ce qu'il a retenu le principe de la condamnation de Mme [X] au titre des réparations locatives résultant de dégradations et défaut d'entretien;
Qu'il convient cependant de le réformer en toutes ses autres dispositions et de condamner Mme [N] épouse [X] à verser à Mme [O] veuve [F] la somme totale de 23 951,13 € se décomposant comme suit:
- 920,92 € pour le remplacement des WC et du lavabo
- 3.367,04 € pour les portes
- 1.257,08 € pour la réfection de l'électricité
- 200,00 € au titre de la réfection du sol
- 6.601,92 € pour la réfection des murs et plafond
- 9.945,67 € pour la réfection de la devanture
- 1.658,50 € pour la mise en peinture de la devanture,
toutes les autres demandes indemnitaires présentées par l'appelante étant rejetées;
Attendu qu'il sera alloué à Mme [O] veuve [F], qui a dû mettre avocat à la barre pour assurer sa représentation en justice, la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile;
Attendu que Mme [E] [N] épouse [X], qui succombe, supportera les dépens de première instance et d'appel comprenant les frais de l'expertise judiciaire;
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME le jugement rendu le 4 décembre 2018 par le Tribunal de Commerce de MANOSQUE en ce qu'il a retenu le principe de la responsabilité de Mme [N] épouse [X] au titre des réparations locatives résultant de dégradations et défaut d'entretien;
LE REFORME pour le surplus,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
CONDAMNE Mme [N] épouse [X] au titre des réparations locatives résultant de dégradations et défaut d'entretien à verser à Mme [G] [O] veuve [F] la somme de 23 951,13 € se décomposant comme suit :
- 920,92 € pour le remplacement des WC et du lavabo
- 3.367,04 € pour les portes
- 1.257,08 € pour la réfection de l'électricité
- 200,00 € au titre de la réfection du sol
- 6.601,92 € pour la réfection des murs et plafond
- 9.945,67 € pour la réfection de la devanture
- 1.658,50 € pour la mise en peinture de la devanture
REJETTE toutes les autres demandes indemnitaires présentées par Mme [G] [O] veuve [F];
CONDAMNE Mme [E] [N] épouse [X] à payer à Mme [G] [O] veuve [F] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile;
LA CONDAMNE aux dépens de première instance et d'appel comprenant les frais d'expertise judiciaire.
LA GREFFIERELE PRESIDENT
