COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 04 MAI 2022
N° 2022/ 220
N° RG 18/07065
N° Portalis DBVB-V-B7C-BCKXQ
[D] [H]
C/
[O] [R]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sabrina KHEMAICIA
Me Etienne DE VILLEPIN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de MARSEILLE en date du 27 Mars 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-17-3018.
APPELANTE
Madame [D] [H]
née le 07 Août 1986 à MARSEILLE (13), demeurant 41 Traverse du Colonel Résidence Les Magdeleines Bâtiment B - 13014 MARSEILLE, agissant en son nom personnel ainsi qu'en qualité de représentant légal de ses enfants :
- [E] [J] né le 2 mars 2012 à MARSEILLE
- [T] [J] née le 28 février 2015 à MARSEILLE
- [Y] [J] née le 23 juillet 2016 à MARSEILLE
représentée par Me Sabrina KHEMAICIA, avocat au barreau de MARSEILLE, ayant pour avocat plaidant Me Makram RIAHI, membre de la SCP HAMCHACHE RIAHI, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
Madame [O] [R]
née le 27 décembre 1956 à MARSEILLE (13), demeurant 104 Chemin de Bourdin 13530 TRETS
représentée par Me Etienne DE VILLEPIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 Février 2022 en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2022.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE
Suivant acte sous seing privé, Madame [O] [R] a donné à bail d'habitation à Madame [D] [H] un appartement de type 3 au sein de la résidence Les Magdeleines située 41 traverse du Colonel à Marseille (13014), pour une durée de trois ans commençant à courir le 2 janvier 2012, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 680 euros révisable annuellement suivant la variation de l'indice de référence, et une provision sur charges de 90 euros, portée à 120 euros à compter du mois d'août 2017.
Par exploit d'huissier du 28 avril 2016, la bailleresse a fait signifier à sa locataire un commandement de payer la somme de 2.158,88 euros au titre d'un arriéré de loyer et de charges, visant la clause résolutoire stipulée au contrat.
Le 14 mars 2017, elle a saisi le juge des référés pour voir constater l'acquisition de ladite clause et entendre prononcer l'expulsion de Madame [H], ainsi que sa condamnation à lui payer une somme de 3.727,02 euros au titre de la réactualisation de sa dette locative, outre une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.
Le 13 janvier précédent, Madame [H] avait saisi la même juridiction pour faire condamner la bailleresse à réaliser des travaux visant à remédier à l'insalubrité du logement.
Suivant ordonnance rendue le 22 juin 2017 après jonction des deux instances, le juge des référés a condamné d'une part Madame [H] à verser une provision de 999 euros à valoir sur la dette locative, et suspendu les effets de la clause résolutoire du bail en lui accordant des délais de paiement sur 24 mois.
Ce magistrat a ordonné d'autre part une mesure d'expertise afin de vérifier la réalité des désordres allégués par la locataire et préconiser les mesures propres à y remédier.
Par un nouvel exploit d'huissier du 27 juin 2017, Madame [R] a fait signifier un congé pour vendre venant à échéance au 1er janvier 2018, date d'expiration du bail en cours, et contenant offre de cession au prix de 85.000 euros.
Madame [D] [H] a alors saisi le tribunal d'instance de Marseille par assignation délivrée le 18 août 2017 aux fins :
- de surseoir à statuer dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert,
- d'annuler le congé en raison d'un vice de forme, de l'inadéquation du prix et de son caractère frauduleux,
- de condamner sous astreinte la bailleresse à effectuer des travaux de réfection du logement, ainsi qu'à lui communiquer l'état des risques naturels et technologiques, le diagnostic de performance énergétique, le constat des risques d'exposition au plomb et l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz,
- de la condamner en outre à lui payer une somme de 3.600 euros en réparation de son préjudice de jouissance, et d'ordonner une expertise médicale sur les personnes de ses trois enfants mineurs afin d'évaluer les répercussions de l'insalubrité du logement sur leur état de santé,
- et de condamner enfin la bailleresse à lui restituer la somme de 5.327 euros au titre des provisions sur charges non justifiées.
Madame [O] [R] a conclu pour sa part au rejet de l'ensemble de ces prétentions et réclamé reconventionnellement paiement d'une somme de 4.075,72 euros au titre de la réactualisation de la dette locative, outre 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.
Par jugement rendu le 27 mars 2018, le tribunal a :
- dit n'y avoir lieu de surseoir à statuer,
- validé le congé, et dit en conséquence que Madame [H] était dépourvue de titre d'occupation à compter du 1er janvier 2018,
- débouté la demanderesse de l'intégralité de ses prétentions, et rejeté sa demande subsidiaire tendant à l'octroi de délais de grâce afin de pourvoir à son relogement,
- condamné la locataire sortante au paiement d'une somme de 3.076,72 euros au titre du solde de la dette locative arrêtée au 4 janvier 2018, en complément de la provision de 999 euros allouée en référé,
- débouté Madame [R] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts,
- et condamné Madame [H] aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame [H] a relevé appel de cette décision par déclaration adressée le 24 avril 2018 au greffe de la Cour.
M. [G] [L], expert commis en référé, a rendu son rapport définitif le 10 mai 2018.
Madame [H] a finalement libéré le logement le 15 janvier 2020, un état des lieux contradictoire ayant été établi par voie d'huissier.
Enfin le logement a été vendu à un tiers le 18 février 2021.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 24 janvier 2022, Madame [D] [H] fait valoir :
- que le congé est nul en la forme pour ne pas comporter le nom de l'huissier instrumentaire ni sa signature,
- que le prix de cession ne correspondait pas à l'état dégradé de l'appartement,
- et qu'il a été délivré dans une intention frauduleuse à seule fin de faire échec à l'expertise des désordres ordonnée en référé,
- que le rapport déposé par M. [L] confirme l'insalubrité du logement, ayant eu notamment des répercussions sur l'état de santé de ses enfants,
- que d'autre part la bailleresse n'a pas produit les pièces justificatives correspondant aux régularisations des charges, de sorte qu'elle doit lui restituer une partie des provisions versées,
- que l'action en paiement d'un prétendu arriéré de loyer et de charges correspondant aux années 2012 et 2013 est éteinte par la prescription édictée par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989,
- qu'elle produit des quittances faisant foi du paiement des échéances postérieures,
- et que l'état des lieux de sortie ne démontre pas l'existence de dégradations qui lui seraient imputables, de sorte qu'elle est en droit d'obtenir la restitution de l'intégralité du dépôt de garantie.
Elle demande à la Cour :
- d'infirmer le jugement entrepris,
- de prononcer la nullité du congé,
- de condamner Madame [R] à lui payer une somme de 4.850 euros en réparation de son préjudice de jouissance, outre celle de 5.000 euros à chacun de ses trois enfants mineurs [E], [T] et [Y] [J] en réparation de l'atteinte portée à leur santé,
- de condamner également la bailleresse à lui payer la somme de 2.523,67 euros au titre du coût des travaux qu'elle a réalisés dans le logement, celle de 2.000 euros en réparation du caractère dolosif du diagnostic de performance énergétique, celle de 2.000 euros en réparation du défaut de communication des autres diagnostics obligatoires, et celle de 680 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,
- de débouter Madame [R] de sa demande reconventionnelle en paiement d'un reliquat de loyer ou de charges, mais de la condamner au contraire à lui restituer la somme de 7.300 euros au titre des provisions sur charges non justifiées,
- d'ordonner la capitalisation des intérêts,
- et de condamner l'intimée aux entiers dépens, comprenant le coût de l'expertise judiciaire, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions récapitulatives notifiées le 1er décembre 2021, Madame [O] [R] soutient pour sa part :
- que le congé est régulier en la forme, et qu'en tout état de cause l'appelante ne démontre pas l'existence d'un quelconque grief,
- que le prix de cession correspondait à l'évaluation d'une agence immobilière,
- que la mesure d'instruction ordonnée en référé ne lui interdisait pas de délivrer congé pour la date d'échéance du bail,
- que les conclusions de l'expert ne confirment pas le caractère insalubre du logement, mais mettent au contraire en évidence les erreurs de la locataire ayant favorisé le développement de l'humidité ambiante,
- que le diagnostic de performance énergétique a bien été communiqué lors de la signature du bail, tandis que le constat des risques d'exposition au plomb et l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz n'étaient pas obligatoires à la date de sa conclusion,
- qu'elle justifie amplement de l'exigibilité des charges par les pièces produites aux débats,
- que la dette locative réactualisée au jour de la restitution des clés s'élève à 5.073,55 euros,
- et que la locataire sortante est en outre redevable du coût de réparation des dommages occasionnés à la serrure de la porte d'entrée, mis en évidence par l'état des lieux de sortie.
Elle demande à la Cour :
- de confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le montant de la dette locative, et de condamner de ce chef Madame [H] à lui payer la somme de 4.074,55 euros, en complément de la provision de 999 euros allouée en référé,
- de débouter l'appelante de toutes demandes plus amples formulées en cause d'appel,
- de condamner Madame [H] à lui payer la somme de 420 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,
- et de condamner en outre l'appelante aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
DISCUSSION
Sur la validité du congé :
- Sur la régularité formelle de l'acte :
Le moyen de nullité invoqué par l'appelante manque en fait, puisque le procès-verbal de signification du congé comporte en dernière page le nom et la signature de Maître [Z] [F], huissier associé au sein de la société civile professionnelle SYNERGIE HUISSIERS 13, titulaire d'un office sis 21 rue Bonnefoy 13006 Marseille, avec mention de la remise de l'acte par un clerc assermenté à la personne de son destinataire.
- Sur le motif du congé :
Il appartient au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l'absence d'intention réelle de vendre de la part du bailleur.
Cette preuve ne peut cependant résulter en l'espèce de la seule concomitance entre la délivrance du congé et le prononcé de l'ordonnance de référé, étant en outre observé que, compte tenu de la date d'échéance du bail et de la durée légale du préavis, le congé devait nécessairement être signifié avant le 30 juin 2017.
D'autre part l'existence d'une mesure d'instruction n'était pas de nature à priver la bailleresse de l'exercice de ses droits, dès lors que le caractère insalubre du logement n'avait pas été reconnu par l'autorité administrative.
Enfin, à la date où la Cour de céans est amenée à statuer, il doit être constaté que le bien a effectivement été vendu, confirmant a posteriori la réalité du motif du congé.
- Sur la sincérité du prix :
Si l'offre de vente notifiée par le bailleur à un prix volontairement dissuasif dans l'intention d'empêcher le locataire d'exercer son droit de préemption peut également constituer une fraude affectant la validité du congé, la charge de la preuve incombe ici encore à ce dernier.
Or en l'espèce Madame [H] ne produit aucun élément à l'appui de son affirmation, tandis que Madame [R] justifie au contraire de ce que le prix de 85.000 euros demandé était conforme à une estimation réalisée un agent immobilier.
Aucune intention frauduleuse n'est donc démontrée, et c'est à bon droit que le premier juge a validé le congé.
Sur les manquements de la bailleresse à ses obligations de délivrance et d'entretien :
En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et en bon état d'usage et de réparation, d'assurer à celui-ci une jouissance paisible des lieux, et d'entretenir ceux-ci en état de servir.
Il résulte du rapport d'expertise déposé par M. [G] [L] que la ventilation du logement était insuffisante et nécessitait l'installation d'une VMC.
Celui-ci demeurait néanmoins normalement habitable dans la mesure où :
- les traces de moisissures relevées étaient ponctuelles et non évolutives,
- les équipements électriques permettaient un chauffage normal pour peu que la locataire accepte de souscrire un abonnement d'une puissance suffisante,
- l'installation électrique était conforme et permettait le branchement des appareils domestiques courants,
- les installations sanitaires d'origine étaient en bon état et alimentées en eau chaude et froide avec une évacuation normale.
L'expert relève d'autre part que le développement de l'humidité ambiante, et donc des moisissures, a été aggravé par le fait de la locataire, qui avait neutralisé certains convecteurs de chauffage par souci d'économie, installé des rideaux épais devant chaque fenêtre masquant les grilles d'air neuf des châssis PVC, et aéré insuffisamment le logement.
Quant aux certificats médicaux produits au dossier, faisant état d'épisodes rhinopharyngés fréquents présentés par les enfants de Madame [H], ils ne justifient pas l'organisation d'une expertise médicale.
Compte tenu des responsabilités respectives de la bailleresse et de sa locataire, il convient d'allouer à cette dernière ainsi qu'à chacun de ses enfants une somme de 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.
Sur l'existence d'une dette locative :
- sur les loyers :
Le dernier décompte actualisé au 15 janvier 2020, date de la remise des clés, fait état d'une dette de loyer de 2.301,22 euros.
Il convient néanmoins de déduire la somme de 770 euros réclamée au titre de l'échéance de juin 2012, en l'état d'un document écrit émanant de la bailleresse et certifiant que sa locataire était à jour du règlement du loyer à la date du 27 mars 2014.
Madame [H] ne rapporte pas en revanche la preuve du paiement des autres échéances mentionnées dans ce décompte, les seules quittances de loyer produites au dossier couvrant uniquement le premier trimestre 2017, qui ne lui est pas réclamé.
Il convient en conséquence de fixer la dette de loyer à 1.531,22 euros.
- sur les charges :
Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations réalisées sur les éléments d'usage commun, ainsi que des impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement.
Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire un décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire par le bailleur, ou par le syndic dans les immeubles soumis au statut de la copropriété.
En l'espèce Madame [R] produit au dossier l'ensemble des décomptes de régularisation de charges émanant du syndic de l'immeuble pour les années 2012 à 2019, faisant apparaître leur répartition par nature et par tantièmes de copropriété, ainsi que la part récupérable sur le locataire.
Contrairement à ce que soutient l'appelante, la loi n'exige pas l'envoi de toutes les pièces justificatives, mais seulement leur mise à la disposition du locataire. Or Madame [H] n'allègue pas avoir été empêchée à un quelconque moment de consulter ces documents auprès du syndic.
Toutefois l'expert judiciaire, qui avait également reçu mission de se prononcer sur ce point, indique que certains postes ne relèvent pas des charges locatives et dresse un décompte rectificatif faisant apparaître un trop perçu de 2.678,75 euros, dont il convient d'ordonner la restitution à Madame [H], le surplus de sa demande devant être en revanche rejeté.
- sur les réparations locatives :
Madame [H] est redevable d'une somme de 1.100 euros au titre d'une facture de réparation de la serrure de la porte blindée de l'appartement, dont la détérioration a été dûment constatée dans l'état des lieux de sortie.
- sur les travaux financés par la locataire :
Madame [H] réclame paiement d'une somme de 2.523,67 euros au titre de la réalisation de travaux d'amélioration du logement.
Il ressort toutefois des pièces du dossier qu'une partie des factures a été prise en compte sous forme d'avoirs consentis par la bailleresse, les autres dépenses se rapportant à des travaux d'embellissement qui n'incombent pas à la propriétaire.
- sur le compte entre les parties :
En vertu des motifs qui précèdent le compte entre les parties s'établit ainsi qu'il suit :
* loyers restant dus :1.531,22 euros
* réparations locatives :1.100,00 euros
* dépôt de garantie : - 680,00 euros
* trop perçu sur charges : -2.678,75 euros
Soit un solde de 727,53 euros en faveur de la locataire.
Sur les demandes afférentes aux diagnostics techniques :
Il n'est aucunement démontré que les erreurs affectant le diagnostic de performance énergétique du logement, mises en évidence par l'expert, procèdent d'une intention dolosive de la part de la bailleresse, qui s'en était remise à un professionnel qualifié.
Madame [H] ne démontre pas d'autre part que le défaut de remise des autres diagnostics techniques obligatoires lui ait occasionné un préjudice particulier, l'expertise n'ayant révélé aucun vice de la chose louée en relation avec les risques naturels ou technologiques, l'exposition au plomb, ou l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz.
Il convient en conséquence de la débouter de sa demande en paiement de dommages-intérêts formulée de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a validé le congé,
L'infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :
Condamne Madame [O] [R] à payer à Madame [D] [H] ainsi qu'à chacun de ses trois enfants mineurs [E], [T] et [Y] [J], une somme de 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, soit au total la somme de 2.000 euros,
Condamne en outre Madame [O] [R] à payer à Madame [D] [H] une somme de 727,53 euros au titre de la répétition d'un trop perçu sur les charges locatives,
Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,
Fait masse des dépens, en ce compris ceux de la procédure de référé et le coût de l'expertise, et en répartit la charge par moitié entre les deux parties,
Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERELE PRESIDENT
