COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 28 AVRIL 2022
N° 2022/ 169
Rôle N° RG 21/14151 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIF2U
[J] [O]
C/
S.A. LOGIREM
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Aurélien LEROUX
Me Brice TIXIER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité d'AUBAGNE en date du 27 Juillet 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-21-0000.
APPELANTE
Madame [J] [O]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-12171 du 05/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le 02 Août 1978 à Tunis, demeurant Le Petit Canedel Bât C lot 104 avenue des soeurs Gastines - 13400 AUBAGNE
représentée par Me Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
S.A. LOGIREM, demeurant 111 Boulevard National - B.P. 204 - 13302 MARSEILLE Cedex 03
représentée par Me Brice TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Laura CAPPELLO, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2022.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 13 janvier 2012, la SA LOGIREM a consenti à bail à Mme [J] [O] un logement à usage d'habitation situé Résidence Le Petit Canedel, Avenue des Soeurs Gastines, Bâtiment C -lot 104, 13400 Aubagne, moyennant un loyer mensuel initial de 490,38 euros, charges comprises.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 novembre 2020, la SA LOGIREM a mis en demeure Mme [O] de respecter le règlement intérieur.
Par acte du 18 janvier 2021, la SA d'HLM LOGIREM a fait assigner Mme [O] aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour violation de l'obligation de jouissance paisible des lieux loués et de l'obligation d'entretien du logement et des parties communes, ordonner l'expulsion de la locataire avec le concours de la force publique si besoin, la condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, la condamner à lui payer la somme de 295,01 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 janvier 2021 ainsi qu'à la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 27 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Aubagne a statué en ces termes :
- DEBOUTE Madame [J] [O] de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles comme étant parfaitement infondées,
- CONSTATE l'échec de la tentative de résolution amiable du litige,
- CONSTATE la résiliation judiciaire du bail en date du 13/01/2012 liant les parties,
- ORDONNE en conséquence, l'expulsion de Madame [J] [O] et de tous occupants de son chef, des lieux loués sis à AUBAGNE (13400), Résidence le Petit Canedel -Avenue des S'urs Gastines, bâtiment C -lot 104, passé le délai prévu par l'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, par toutes voies et moyens de droit, et au besoin avec le concours de la force publique,
- CONDAMNE Madame [J] [O] à payer à la société LOGIREM une indemnité mensuelle d'occupation égale à la somme de 514,76 euros, jusqu'à libération des lieux,
- CONDAMNE Madame [J] [O] à payer à la société LOGIREM la somme de 203,14 euros au titre de l'arriéré locatif comptes arrêtés au 14/04/2021,
- CONDAMNE Madame [J] [O] à payer à la société LOGIREM la somme de 400,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires,
- CONDAMNE Madame [J] [O] aux entiers dépens.
Le jugement critiqué se fonde sur les plaintes d'autres locataires de l'immeuble portant sur des injures, menaces de mort ou de violence, injures non publiques, injure à caractère raciste, injure non publique en raison de l'origine, l'ethnie, la nation, la race ou la religion, dénonciation calomnieuse, harcèlement, appels téléphoniques malveillants réitérés pour considérer que les dispositions légales et contractuelles d'user paisiblement de la chose louée n'ont pas été repectées par Mme [O].
Selon déclaration et annexe du 6 octobre 2021, Mme [J] [O] a relevé appel de cette décision en ce que elle a constaté la résiliation judiciaire du bail, ordonné son expulsion des lieux loués, l'a condamnée à payer à la société LOGIREM une indemnité mensuelle d'occupation de 514,76 euros jusqu'à la libération des lieux, l'a condamnée à payer à la même société la somme de 203,14 euros au titre de l'arriéré locatif et à la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et ce qu'elle a été déboutée de ses demandes reconventionnelles.
L'affaire a été fixée à bref délai conformément aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.
Selon ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre 2021, Mme [O] demande de voir :
- ANNULER le jugement rendu par le Tribunal de proximité d'Aubagne le 27 juillet 2021 en
toutes ses dispositions y compris celles relatives à l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Statuant de nouveau,
- CONDAMNER la société LOGIREM à payer à Mme [O] la somme de 1500 euros à titre de dommages intérêts,
- CONDAMNER la société LOGIREM à payer directement à Maître Aurélien LEROUX avocat
bénéficiaire de l'aide juridictionnelle qui y renonce, la somme de 1.500 euros hors taxes, soit 1.800 euros T.T.C conformément aux dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
Dans ses conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [O] soutient que le premier juge n'a pas tenu compte des plaintes déposées par elle, des violences dont elle a été victime ; qu'elle produit de nombreux témoignages de personnes résidant au Petit Canedel qui la connaissent depuis 16 ans et qui ne l'ont jamais vue s'emporter ; qu'elle n'a jamais eu de problème avant ceux survenus fin de l'année 2019 avec M et Mme [W].
Elle reproche au jugement déféré de s'être fondé principalement sur les accusations de deux couples de locataires de l'immeuble ; qu'elle prétend se faire insulter, menacer et harceler et produit un certificat médical de son psychiatre.
Elle invoque également avoir subi des violences physiques de la part de M. [M] ; qu'elle est victime d'un conflit de voisinage dont elle n'est pas à l'origine et que le bailleur ne prouve pas les manquements contractuels invoqués.
Elle soutient aussi ne plus avoir aucune dette auprès de son bailleur
Selon ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 décembre 2021, la SA LOGIREM demande de voir :
- CONFIRMER le jugement du tribunal de proximité d'Aubagne, rendu le 27 juillet 2021, en ce qu'il a débouté Madame [O] [J] de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles, comme étant infondées, constaté la résiliation judiciaire du bail liant la société LOGIREM à Madame [O] [J], ordonné son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin, l'a condamnée à payer à LOGIREM, une indemnité d'occupation mensuelle du logement à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à libération effective des lieux, égale au montant du dernier loyer et charge réclamés (soit la somme de 514,76 euros), indexée au 1er janvier de chaque année, dans l'hypothèse où les lieux n'auraient pas été libérés, l'indexation devant être faite comme en matière de loyer, la somme de 203,14 euros, au titre de l'arriéré locatif, comptes arrêtés au 14/ 04/2021, la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles engagés lors de la première instance et les entiers dépens de première instance.
- Statuant à nouveau, il est demandé à la Cour d'appel de :
- DEBOUTER Madame [O] [J], de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
- CONDAMNER Madame [O] [J] à verser à la société LOGIREM, la somme de 1.000 euros, au titre des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la procédure d'appel.
- CONDAMNER Madame [O] [J] aux entiers dépens d'appel.
Selon ses conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la SA LOGIREM soutient que plusieurs plaintes émanant de locataires différents font état de doléances à l'encontre de Mme [O] ; que c'est le cas du couple [W] qui ont déposé 15 plaintes et mains courantes depuis décembre 2019, de la famille [M] et [S], de la famille [D], de Mme [Y] [U] ; que les voisins de l'appelante déplorent son attitude et celle de ses enfants, basées sur la violence, les menaces, les intimidations.
La SA LOGIREM invoque avoir effectué plusieurs démarches amiables, notamment la proposition à trois reprises de changement de logement qui a été refusée ; qu'à plusieurs reprises, les incidents ont requis l'intervention de la police.
Elle fait valoir également le défaut d'entretien des parties communes par la locataire et qu'elle n'a pas commis de faute susceptible d'entraîner le versement de dommages-intérêts à cette dernière.
La procédure a été clôturée le 10 février 2022.
MOTIVATION :
Sur les demandes de résiliation du bail, d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation :
L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances à défaut de convention, et de payer le prix du bail aux termes convenus.
L'article 1729 du code civil prévoit que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter d'un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et charges aux termes convenus, d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement.
En l'espèce, par acte sous seing privé du 13 janvier 2012, la SA LOGIREM a consenti à bail à Mme [J] [O] un logement à usage d'habitation situé Résidence Le Petit Canedel, Avenue des Soeurs Gastines, Bâtiment C -lot 104, 13400 Aubagne, moyennant un loyer mensuel initial de 490,38 euros, charges comprises.
Les conditions générales du bail prévoient notamment que la société LOGIREM peut demander la résiliation du bail dans le cas où le locataire ne respecterait pas ses autres obligations notamment : usage paisible, entretien des lieux loués, respect des conditions générales de location (règlement intérieur) et ce un mois après une mise en demeure de s'y conformer restée sans effet.
Le règlement intérieur stipule notamment que le résident s'interdit tout acte pouvant nuire à la sécurité des personnes et des biens, de jeter ou déposer les ordures, les déchets de toute nature dans d'autres lieux que ceux fournis à cet effet (...), qu'il respecte la tranquillité des autres.
Au soutien de sa demande de résiliation du bail et d'expulsion, la SA LOGIREM produit de nombreux documents mettant en cause le comportement de Mme [O].
Ainsi, les époux [W], qui occupent le même immeuble que cette dernière, ont déposé, depuis décembre 2019, 16 plaintes ou mains courantes auprès du commissariat de police d'Aubagne, la dernière produite datant de mars 2021.
Ils se plaignent des insultes, injures, menaces de mort proférées régulièrement par Mme [O] à leur égard.
La dernière plainte du 19 mars 2021 a été déposée par Mme [P] [W] après avoir été frappée au visage par Mme [O].
Il est également versé aux débats deux certificats médicaux du Docteur [L] qui indiquent que M. [W] est traité pour un diabète aggravé par le stress.
Ces plaintes sont corroborées par d'autres provenant d'autres habitants de l'immeuble.
Ainsi, M. [N] [M] et Mme [G] [S], voisins de palier, ont ainsi déposé des plaintes ou mains courantes à 11 reprises à l'encontre de Mme [O] pour des injures, insultes, dénonciations calomnieuses, menaces de mort, chantage et pour des dépôts d'objets et détritus devant leur porte (pièce n°31).
Il est produit plusieurs certificats médicaux les concernant faisant état de leur état de stress ayant des répercussions sur leur diabète.
A la même période, M. [A] [D] et Mme [U] [Y], autres locataires, se sont plaints auprès du bailleur ou des services de police des problèmes rencontrés avec Mme [O] (injures, menaces).
Pour nier ses accusations, Mme [O] produit plusieurs témoignages (8) qui font état de son comportement irréprochable et du fait que des voisins lui cherchent des ennuis. Il est à relever que ces attestations, à l'exception d'une, ne remplissent pas les conditions de l'article 202 du code de procédure civile.
Elle verse également aux débats un courrier signé le 20 janvier 2021 de plusieurs résidents du même immeuble par lequel ils soutiennent Mme [O] dans le litige qui l'oppose à la société LOGIREM (pièce n°12).
L'appelante a également déposé plainte le 19 décembre 2019, affirmant avoir été insultée, menacée de mort par M. [W] et frappée par Mme [W], lui causant une incapacité de travail de deux jours selon certificat médical du Docteur [V].
Cependant, sa version est contredite par M. [W] qui a déposé plainte le même jour contre sa voisine.
Mme [O] produit aussi 10 autres plaintes ou mains courantes qu'elle a déposées devant les services de police entre février 2020 et février 2021 pour harcèlement et insultes, notamment à l'encontre de Mme [S] et M. [M].
De même, le 3 septembre 2020, elle a porté plainte pour violences de la part de M. [M] ayant entraîné 5 jours d'incapacité totale de travail selon certificats médicaux du Docteur [E] et du Docteur [I].
S'il est incontestable qu'il existe un important conflit entre le couple [W] et le couple [M]/[S], d'une part, et Mme [O], d'autre part, il n'en demeure pas moins que d'autres voisins se plaignent du comportement de cette dernière qui produit de nombreuses attestations en sa faveur mais dont il est possible de douter de la sincérité.
En effet, elles ne respectent pas toutes les formalités prévues par l'article 202 du code de procédure civile, notamment celle qui exige qu'elle mentionne qu'elle est établie en vu de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu'une fausse attestation de sa part l'expose à des sanctions pénales.
De même, la pétition établie en sa faveur par de nombreux occupants de l'immeuble l'a été seulement le 20 janvier 2021, soit pour les besoins du litige de première intance l'opposant au bailleur, alors que les faits imputés à Mme [O] débutent en décembre 2019.
Par lettre du 24 novembre 2020, précédées de deux autres lettres du 17 février 2020 et du 13 mars 2020, la SA LOGIREM a rappelé à sa locataire qu'elle avait été convoquée à deux reprises pour évoquer la situation et qu'elle avait reconnu qu'une mutation de logement serait la meilleure solution mais qu'elle n'y a donné aucune réponse favorable, quatres propositions lui ayant pourtant été faites. La SA LOGIREM l'a également mise en demeure de respecter le règlement intérieur sous peine d'entamer une procédure judiciaire à son encontre.
Ainsi, au vu du nombre important de plaintes concordantes déposées pendant plusieurs années devant les services de police par plusieurs voisins de Mme [O], des contestations faites par ceux-ci au sujet des déclarations de cette dernière, du caractère incertain du contenu des attestations moins nombreuses produites par l'appelante, de la pétition établie pour les besoins de la cause, il en résulte que les preuves produites par la SA LOGIREM sont suffisantes à établir que Mme [O] a manqué gravement à son obligation d'user paisiblement de l'appartement loué, la situation étant susceptible de dégénerer à tout moment.
Même si le manquement à l'obligation d'entretien n'est pas suffisamment établi en l'espèce puisqu'il ne repose que sur de simples déclarations des voisins de palier sans constatation faite par le bailleur, les troubles anormaux de voisinage imputables à Mme [O] sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail consenti à cette dernière, qui refuse par ailleurs toute solution amiable.
Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Mme [O], et de tous occupants de son chef, des lieux loués, avec au besoin le concours de la force publique et l'a condamnée à payer à la SA LOGIREM la somme de 514,76 euros à titre d'indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération des lieux.
Il convient de préciser que si la SA LOGIREM demande la condamnation de l'appelante au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 514,76 euros, indexée au 1er janvier de chaque année, l'indexation devant être faite comme en matière de loyer, elle ne sollicite pas l'infirmation sur ce point de la décision déférée qui n'a pas prévu une telle indexation.
Le jugement critiqué sera donc confirmé à l'identique sur ce point.
Sur les autres demandes :
Concernant le paiement de la somme de 203,14 euros au titre de l'arriéré locatif au 14 avril 2021, la SA LOGIREM produit un relevé de compte arrêté au 10 novembre 2021 qui fait état d'un solde de 0 (pièce n°73).
Par conséquent, la demande de condamnation du bailleur à la somme de 203,14 euros est devenue sans objet et le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Concernant la demande de dommages-intérêts de Mme [O], il convient de rappeler que la présente décision déclare que celle-ci a manqué à son obligation de jouissance paisible des lieux en causant des troubles anormaux de voisinage nombreux et répétés.
Par conséquent, elle est mal-fondée à solliciter des dommages-intérêts alors qu'elle succombe dans le présent litige ; elle sera donc déboutée de sa demande faite à ce titre et le jugement déféré sera également confirmé sur ce point.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
L'équité commande de faire droit à la demande de la SA LOGIREM fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. L'appelante, qui sera déboutée de sa demande faite à ce titre, sera condamnée à lui verser la somme visée au dispositif de la présente décision.
L'appelante, qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel.
En outre, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il condamne Mme [J] [O] à payer à la société LOGIREM la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamne la même aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS :
La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier resort, par mise à disposition au greffe :
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, excepté en ce qu'il a condamné Mme [J] [O] à payer à la société LOGIREM la somme de 203,14 euros au titre de l'arriéré locatif comptes arrêtés au 14 avril 2021, demande devenue à ce jour sans objet ;
Y AJOUTANT :
CONDAMNE Mme [J] [O] à payer à la SA LOGIREM la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ;
CONDAMNE Mme [J] [O] aux dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
