COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 28 AVRIL 2022
N° 2022/ 168
Rôle N° RG 21/01187 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG26F
[Z] [I]
C/
[T] [V] épouse [B]
[G] [B]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Aurélie SOUSTELLE
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Nice en date du 18 Décembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/00702.
APPELANTE
Madame [Z] [I], demeurant Le Grand Palais de France, 2 avenue de Verdun - 06240 BEAUSOLEIL
représentée par Me Aurélie SOUSTELLE, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Madame [T] [V] épouse [B]
née le 18 Juin 1948 à SAVONE, demeurant Via Guido Bono n°38-7 - 17100 SAVONA (ITALIE)
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
asssitée de Me David TICHADOU, avocat au barreau de NICE
Monsieur [G] [B]
né le 14 Décembre 1973 à SAVONE, demeurant Via Guido Bono n°38-7 - 17100 SAVONA (ITALIE)
représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
asssité de Me David TICHADOU, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2022.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 19 février 1999, M. [J] [B] et Mme [T] [V] épouse [B] ont donné à bail à Mme [Z] [I] un appartement situé 2 avenue de Verdun, Le Grand Palais de France, 06240 BEAUSOLEIL, moyennant un loyer initial révisable de 2980 francs, charges comprises.
Par acte d'huissier du 10 aôut 2016, les époux [B] ont fait délivrer un congé pour vente à Mme [I] à effet au 14 février 2017, étant précisé que l'offre de vente était faite au prix de 150000 euros.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 septembre 2016 adressée aux propriétaires, Mme [I] a accepté l'offre de vente aux prix et conditions proposés, précisant qu'elle devait recourir à un prêt pour faire cette acquisition.
Par lettre du 14 octobre 2016, l'agence REPUBLIQUE IMMOBILIER, mandataire des bailleurs, a informé Mme [I] que M et Mme [B] ne souhaitaient plus donner suite au congé du 10 août 2016 et renouvelaient le bail pour une durée minimum de trois ans.
Par lettre du 23 décembre 2016, le conseil de Mme [I] transmettait aux époux [B] l'accord de la Caisse d'Epargne Côte d'Azur du 29 novembre 2016 pour lui consentir un crédit de 153 000 euros en vue d'acquérir le bien et les informait de son intention de voir concrétiser l'accord entre les parties.
Par acte du 29 septembre 2017, Maître [U] [D], Notaire à Nice, dressait un procès-verbal de carence, après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 juillet 2017.
Par acte du 5 février 2018, Mme [I] a fait assigner Mme [T] [V] épouse [B] et M. [J] [B] aux fins d'obtenir la réalisation forcée de la vente et la restitution des loyers versés depuis le mois de décembre 2016.
M. [B] est décédé le 17 septembre 2018, M. [G] [B] est intervenu volontairement en sa qualité d'ayant droit de celui-ci.
Par jugement contradictoire du 18 décembre 2020, le Tribunal judiciaire de Nice a statué en ces termes :
- Ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture du 10 octobre 2019 et prononce la nouvelle clôture à la date de l'audience du 24 septembre 2020 avant l'ouverture des débats ;
- Reçoit l'intervention volontaire de M. [G] [B] ;
- Déboute Mme [Z] [I] de l'ensemble de ses demandes ;
- Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne Mme [Z] [I] aux entiers dépens en ce compris les frais d'inscription de la publication de l'assignation introductive d'instance,
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Le jugement susvisé se fonde sur l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 et considère que la vente n'a pas été réalisée dans les quatre mois suivant l'acceptation de l'offre par la locataire, soit au plus tard le 23 janvier 2017, puisque les fonds prêtés n'étaient pas disponibles avant la date du 3 février 2017 correspondant à celle de l'offre de crédit immobilier de la Caisse d'Epargne Côte d'Azur ; que de plus, la locataire n'a pas fait délivrer de sommation à comparaître en vue de signer la vente de sorte que le non-respect du délai de réalisation de la vente de 4 mois ne peut être mis à la charge des propriétaires.
Selon déclaration du 29 janvier 2021, Mme [I] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée aux entiers dépens.
Selon ses conclusions notifiées par le RPVA le 23 avril 2021, Mme [I] demande de voir: - Constater que l'assignation introductive d'instance a été publiée à toutes fins au bureau des hypothèques conformément aux dispositions du décret numéro 55'22 du 4 janvier 955 portant réforme de la publicité foncière,
- REFORMER LE JUGEMENT EN CE QU'IL :
- Déboute Madame [I] [Z] de l'ensemble de ses demandes,
- Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamne Madame [Z] [I] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais d'inscription de la publication de l'assignation introductive d'instance,
- STATUANT A NOUVEAU :
- Constater que Madame [I] a accepté le 29 novembre 2016 l'offre de vente faite à hauteur de 150 000 euros et portant sur l'appartement qu'elle occupe et cadastré Section AD n°172 lieu-dit 2 avenue de Verdun et d'une surface de 00ha 14 a 15 ca.
- Juger la vente dudit appartement Section AD n°172 lieudit 2 avenue de Verdun et d'une surface de 00ha 14 a 15 ca au profit de Madame [I] parfaite,
- Juger que Madame [I] est propriétaire de l'appartement et depuis le 29 novembre 2016, date à laquelle elle a accepté l'offre de vente et obtenu le financement de sa banque,
- Juger que dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard Monsieur et Madame [B] devront régulariser l'acte de vente devant notaire,
- Juger que Madame [I] réglera aux époux [B] la somme de 150 000 euros correspondant au prix de vente de l'appartement Section AD n°172 lieudit 2 avenue de verdun et d'une surface de 00ha 14 a 15 ca.
- Condamner les époux [B] à rembourser à Madame [I] les sommes correspondant aux loyers versés par elle et à compter de la vente et depuis le mois de décembre 2016,
- A titre subsidiaire, Dire que le montant des loyers versé au jour du Jugement à intervenir viendra en déduction du prix de vente.
- Condamner les époux [B] à payer à Madame [I] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais de publication au bureau des hypothèques,
- ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Dans ses conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [I] fait valoir que la vente est parfaite en vertu de l'article 1583 du code civil dès lors qu'il y a accord sur la chose et le prix, le congé pour vente valant offre de vente au profit de la locataire qui l'a acceptée; que la rétractation des époux [B] est intervenue avant les deux mois visés par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, délai légal pour accepter ou refuser l'offre et qu'elle est donc sans effet puisqu'intervenue après l'acceptation de Mme [I].
Elle soutient que la banque a accepté le demande de prêt le 29 novembre 2016, que la vente est devenue parfaite à cette datele 29 novembre 2016; que les bailleurs ont été informés de l'obtention du prêt dans le délai de 4 mois suivant l'acceptation de l'offre par la locataire, par lettre RAR du 23 décembre 2016.
Elle prétend qu'il ne peut être retenue la date de déblocage des fonds ; qu'elle a continué de payer ses loyers alors que la vente était parfaite dès le 29 novembre 2016 et a subi un préjudice moral du fait de la non réalisation de la vente.
Selon leurs conclusions notifiées par le RPVA le 1er juin 2021, les consorts [B] demandent de voir :
- A titre principal,
- JUGER que le délai de réalisation de la vente, tel que prévu à l'article 15.II de la loi du 6 juillet 1989, a expiré sans que Madame [I] ne soit en mesure ni de réunir les fonds prêtés par sa banque, ni de signer l'acte de vente,
- JUGER que le non-respect du délai précité n'est pas imputable aux consorts [B],
- En conséquence,
CONFIRM ER le Jugement rendu le 18 décembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de NICE en ses entières dispositions,
- DEBOUTER Madame [Z] [I] de toutes ses demandes, en ce compris sa demande visant à ordonner aux consorts [B] de régulariser l'acte de vente de leur appartement devant Notaire,
- A titre subsidiaire,
- JUGER que la vente du bien situé 2, Avenue de Verdun à BEAUSOLEIL n'est parfaite qu'au jour de sa réalisation par acte notarié,
- En conséquence,
- DEBOUTER Madame [Z] [I] de sa demande en remboursement des loyers versés depuis le mois de décembre 2016,
- En tout état de ca use,
- CONDAMNER Madame [Z] [I] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans leurs conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, les consorts [B] font valoir qu'ils n'étaient pas informés du droit de préemption de la locataire et du prix fixé dans l'offre de vente.
Ils soutiennent qu'en vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, l'acceptation de l'offre de vente est nulle si à l'expiration du délai de 4 mois, la vente n'est pas réalisée ; que la réalisation d'une vente immobilière n'est faite que par la signature de l'acte authentique ; que la locataire n'a pas obtenu le prêt le 29 novembre 2016, ne s'agissant que d'un accord de principe.
Ils invoquent qu'en réalité l'offre de prêt immobilier remonte au 3 février 2017, Mme [I] ne pouvant réunir les fonds avant cette date ; que le Notaire n'a écrit aux époux [B] pour la signature de l'acte de vente que le 10 juillet 2017 ; qu'ils n'ont pas commis de faute dans la non réalisation de la vente.
Ils invoquent également que Mme [I] ne paie plus ses loyers depuis octobre 2020 ; qu'il n'existe aucun indû car elle est toujours locataire des intimés.
La procédure a été clôturée le 27 janvier 2022.
MOTIVATION :
A titre liminaire, la cour rappelle qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes visant à 'juger que ' qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques.
Sur les demandes principales de Mme [I] :
L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (...)
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Le locataire qui accepté l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
En l'espèce, par acte sous seing privé du 19 février 1999 prenant effet le 15 février 1999, M. [J] [B] et Mme [T] [V] épouse [B] ont donné à bail à Mme [Z] [I] un appartement situé 2 avenue de Verdun, Le Grand Palais de France, 06240 BEAUSOLEIL, moyennant un loyer initial révisable de 2980 francs, charges comprises.
Par acte d'huissier du 10 août 2016, les époux [B] ont fait délivrer un congé pour vente à Mme [I] à effet au 14 février 2017, étant précisé que l'offre de vente était faite au prix de 150000 euros moyennant le versement comptant du prix le jour de la signature de l'acte authentique de vente passé devant notaire, frais à la charge de l'acquéreur.
Par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 23 septembre 2016 adressée aux propriétaires, Mme [I] a accepté l'offre de vente aux prix et conditions proposés, précisant qu'elle devait recourir à un prêt pour faire cette acquisition.
Ainsi, Mme [I] disposait d'un délai de quatre mois pour réaliser la vente à compter du 23 septembre 2016, soit jusqu'au 23 janvier 2017, sous peine de nullité de l'acceptation de l'offre en cas d'expiration de ce délai.
Si par lettre du 29 novembre 2016, la Caisse d'Epargne Côte d'Azur a indiqué à Mme [I] qu'elle donnait une suite favorable à sa demande de prêt, elle a précisé les réserves suivantes : 'accord des assurances et accord des garanties énumérées en dessous (soit caution par société de cautionnement)'.
Et, ce n'est que le 3 février 2017 que la banque a proposé une offre de prêt 'ferme' à Mme [I], valable pendant 30 jours à compter de la date de réception de l'offre.
Par conséquent, l'offre de prêt ne pouvait pas être considérée comme valablement donnée avant le 3 février 2017 et même plus précisémment à compter de la signature de l'offre par l'appelante, ce qui impliquait que les fonds ne soient disponibles qu'après cette date.
Ainsi, la lettre recommandée avec accusé de réception du conseil de Mme [I] envoyée le 24 décembre 2016, selon laquelle il précisait l'accord de la Caisse d'Epargne pour lui consentir un crédit immobilier de 153 000 euros, ne pouvait avoir aucun effet, la décision de la banque n'étant en réalité donné définitivement et valablement que le 3 février 2017 alors que toute réserve ou aléa était levé sur l'obtention du prêt.
En outre, l'article 15 précité évoque la réalisation de la vente. Or, le caractère parfait de la vente au sens de l'article 1583 du code civil en cas d'accord des parties sur la chose et le prix est distinct de la notion de réalisation de la vente en matière immobilière, qui suppose la réitération devant notaire.
Or, si en l'espèce, les époux [B] ont reçu de Maître [U] [D], Notaire de Mme [I], une lettre datée du 29 mars 2017 leur indiquant que celle-ci avait obtenu son financement et était prête à signer l'acte de vente, il était seulement indiqué que 'le dossier était complet et qu'ils seront sommés à comparaître en son étude en vue de signer l'acte de vente'.
Cependant, ce n'est que par lettre du 10 juillet 2017 que le notaire les a sommés à comparaître le 29 septembre 2017 en vue de réitérer la vente au profit de l'appelante.
Si les époux [B] n'ont pas comparu le 29 septembre 2017 en l'étude de Maître [D], il résulte des éléments précédents que le délai pour régulariser la vente avait expiré depuis près de huit mois sans que Mme [I] ait fait sommer avant le 23 janvier 2017 les époux [B] de régulariser la vente, qui d'ailleurs ne pouvait pas l'être faute d'obtention du prêt.
Ainsi, il ne peut être retenu aucune faute à l'encontre des bailleurs qui n'ont pas empêché Mme [I] de régulariser la vente avant les quatre mois suivant son acceptation de l'offre. Ainsi ceux-ci ne sauraient être tenus d'indemniser la locataire de son prétendu préjudice moral, ni d'être contraints de régulariser la vente sous astreinte.
En effet, l'acceptation de l'offre faite par le congé du 10 août 2016 est devenue nulle de plein droit à compter du 24 janvier 2017.
Par conséquent, Mme [I], envers laquelle les bailleurs ont indiqué renouveler le contrat de bail pour au moins trois années, doit être considérée comme étant restée leur locataire depuis le délivrance du congé, cette dernière n'étant pas, en l'espèce, déchue de tout titre d'occupation.
Dans ces conditions, l'appelante est tenue de payer les loyers et charges en contrepartie de son occupation des lieux et est mal-fondée à en solliciter le remboursement depuis le mois de décembre 2016.
Par conséquent, le jugement déféré, qui a fait une juste appréciation des éléments de fait et de droit du présent litige, sera confirmé en toutes ses dispositions.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
L'équité commande de faire droit à la demande des consorts [B] fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. L'appelante, qui sera déboutée de sa demande faite à ce titre, sera condamnée à leur verser la somme visée au dispositif de la présente décision.
L'appelante, qui succombe totalement, sera condamnée aux dépens d'appel.
En outre, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et a condamné Mme [Z] [I] aux entiers dépens en ce compris les frais d'inscription de la publication de l'assignation introductive d'instance.
PAR CES MOTIFS :
La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y AJOUTANT :
CONDAMNE Mme [Z] [I] à payer à Mme [T] [V] épouse [B] et M. [G] [B] la somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [Z] [I] aux dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
