COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 28 AVRIL 2022
N° 2022/ 171
Rôle N° RG 21/00829 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BGZXA
[J] [Z]
C/
[X] [G]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Carole MAZZETTI
Me France CHAMPOUSSIN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 04 Novembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-18-0018.
APPELANT
Monsieur [J] [Z]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020-11207 du 08/01/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
né le 16 Décembre 1968 à Agadir (MAROC), demeurant 39 AV Vincent Arnaud - 06300 NICE
représenté par Me Carole MAZZETTI, avocat au barreau de NICE
INTIME
Monsieur [X] [G], demeurant 320 chemin de Mirelle prolongé à 13300 SALON DE PROVENCE
représenté par Me France CHAMPOUSSIN, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2022
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 17 octobre 2012, M. [X] [G] a donné à bail à M. [J] [Z] et M. [O] [U] une maison d'habitation meublée située 39 Avenue Vincent Arnaud, 06300 Nice, moyennant un loyer mensuel initial de 1200 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 2400 euros.
Le 30 avril 2014, M. [U] a notifié son congé au bailleur de sorte que depuis cette date, M. [Z] a occupé seul le logement.
Suite à l'assignation du 5 avril 2018 de M. [Z], le juge des référés du Tribunal d'instance de Nice, par ordonnance du 15 octobre 2018, a rejeté l'existence d'une contestation sérieuse de nature à faire obstacle à sa compétence, ordonné une mesure d'expertise, confiée à M. [R] [M], et autorisé M. [Z] à consigner le montant de son loyer auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, à compter du mois suivant la signification de la décision et pendant un délai maximum de 12 mois. Il a en outre condamné M. [G] à payer au requérant la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par acte d'huissier du 16 mai 2018, le bailleur a fait délivrer un congé pour vendre à son locataire, pour le 31 octobre 2018.
Par acte du 18 juillet 2018, M. [Z] a fait assigner M. [G] aux fins de voir obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 19800 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, la somme de 6000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral, la somme de 573,69 euros de frais d'huissier exposés outre celle de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et ce sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Par jugement avant dire droit du 2 décembre 2019, le Tribunal d'instance de Nice, statuant au vu du pré-rapport expertal du 2 juillet 2019 faute pour le demandeur d'avoir procédé à la consignation de la somme complémentaire sollicitée par le technicien commis, a dit n'y avoir lieu à suspension du loyer comme le demandait le locataire et limité à 840 euros par mois le montant du loyer dû à compter de novembre 2019.
L'examen au fond de l'affaire a été renvoyé à l'audience du 25 mars 2020 et plaidée le 22 septembre 2020.
L'expert a dressé son rapport le 31 janvier 2020.
Par jugement contradictoire du 4 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nice a statué en ces termes :
- DECLARE irrecevable la demande de [J] [Z] pour cause de prescription et le déboute de l'ensemble de ses demandes :
- DIT nul et de nul effet le congé pour vendre délivré le 16 mai 2018 ;
- DEBOUTE [X] [G] de sa demande d'expulsion et de ses demandes subséquentes,
- DIT et JUGE que les sommes actuellement consignées entre les mains de la Caisse des dépôts
et consignation au titre des loyers seront déconsignées au profit de [X] [G] ;
- DEBOUTE [X] [G] de sa demande de dommages et intérêts :
- CONDAMNE [J] [Z] à payer à [X] [G] la somme de 8.400 euros, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte
arrêté au 30 septembre 2020 ;
- LE DEBOUTE de sa demande de délais de paiement,
- CONDAMNE [J] [Z] à payer à [X] [G] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ORDONNE l'exécution provisoire :
- CONDAMNE [J] [Z] aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise.
Le premier juge fait application de l'article 7-1 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l'article 1er de la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, estime que les travaux entrepris par le bailleur et les échanges par mails ne relèvent pas d'une reconnaissance par lui du droit du locataire au sens de l'article 2240 du code civil.
Il décide que le congé du 16 mai 2018 ne remplit pas les conditions de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 dès lors qu'il n'indique pas le prix et les conditions de la vente projetée ; qu'il est donc nul ; que le locataire ayant déjà bénéficié des plus larges délais de paiement, il sera débouté de sa demande de délais de grâce.
Par déclaration et son annexe du 18 janvier 2021, M. [J] [Z] a relevé appel de cette décision sauf en ce qu'il déclaré nul et de nul effet le congé délivré le 16 mai 2018 et en ce qu'il a débouté M. [X] [G] de sa demande d'expulsion, de ses demandes subséquentes et de sa demande de dommages-intérêts.
Selon ses conclusions notifiées par voie électronique le 2 avril 2021, M. [J] [Z] demande de voir :
- INFIRMER le Jugement rendu le 4 novembre 2020 par le Juge des Contentieux et de la Protection du Tribtual Judiciaire de Nice en toutes ses dispositions,
- INFIRMER le Jugement en ce qu'il a DECLARE irrecevable la demande de [J] [Z] pour cause de prescription;
- DIRE et JUGER inapplicable l`article 7-1 de la loi du 6 Juillet 1986 s`agissant d'un bail meublé et conclu le 26 octobre 2012,
- DIRE et JUGER ineffective la prescription au regard de :
*' La continuité et l'évolution des préjudices depuis 2013,
* L'apparition de nouveaux dommages entre 2013 et 2020
* Son interruption par application de l'article 2240 du Code civil.
- En toutes hypothèses, si par extraordinaire, elle devait être prescrite elle ne saurait l'être que pour la période antérieure au 5 avril 2015 (en l'état de l'assignation du 5 avril 2018).
- Par conséquent, Et statuant à nouveau
- DIRE ET JUGER recevable et bien fondée Monsieur [Z] en ses demandes,
- CONSTATER que Monsieur [Z] n'a pas pu occuper ni jouir paisiblement pendant la durée du bail, de son logement.
- VOIR ORDONNER au Bailleur la délivrance des quittances.
- DIRE ET JUGER que Monsieur [G] a manqué à ses obligations de délivrance d'un logement salubre, conforme.
- FAIRE INJONCTION à Monsieur [G] de procéder aux travaux de mise en conformité de la villa (intérieur et extérieur) donnée en location située 39 av. Vincent Arnaud à Nice (06300).
- Dans l 'attente de l'exécution des travaux, sur la demande de suspension des paiements des loyers:
- AUTORISER Monsieur [Z] à suspendre le paiement des loyers jusqu'à l'achèvement des travaux et tant que les lieux loués ne pourront pas être utilisés conformément à leur destination contractuelle et ce jusqu'à remise en état par Monsieur [G].
- Au regard de la dangerosité des lieux, de leur non-conformité et de l'inertie du Bailleur,
- FAIRE DROIT à l'exception d'inexécution invoquée par le locataire pour le non paiement des loyers.
- A titre subsidiaire concernant les loyers :
* Ordonner la réduction du montant du loyer à la somme mensuelle de 500,00 euros,
* Ordonner la compensation judiciaire en déduisant les loyers dus au mois de septembre 2020, soit la somme de 8 400 euros, des sommes qui seraient dues par Monsieur [G], en application de l`article 1347 du Code civil,
* Voir déduire la somme de 8 400 euros des sommes qui seraient dues par Monsieur [G],
- A titre infiniment subsidiaire :
- voir ACCORDER à Monsieur [Z] les plus larges délais de paiement pour se libérer de sa dette locative.
- sur la liquidation des préjudices :
* CONDAMNER Monsieur [G] à verser à Monsieur [Z] la somme la somme de 40 100 euros, à titre de Dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, somme arrêtée et actualisée au mois de janvier 2021 et à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir.
* CONDAMNER Monsieur [G] à verser à Monsieur [Z] la somme de 10000 euros à titre de Dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.
- A titre subsidiaire et afin de compléter l'expertise judiciaire ordonnée en première instance :
* DESIGNER tel Expert qu`il plaira avec mission habituelle en la matière et notamment:
- se rendre sur les lieux,
- déterminer les troubles de jouissance et fixer les préjudices subis par Monsieur [Z], tant à l'extérieur sur le terrain, les terrasses et emplacement de parking qu'à l'intérieur de la maison.
- sur le remboursement des frais avancés par le locataire :
- CONDAMNER Monsieur [G] à verser à Monsieur [Z] la somme de 407 euros (198 + 209) correspondant aux factures de SNADEC non remboursées pour Désengorgement collecteur d'eaux usées,
- En toutes hypothèses :
* DIRE ET JUGER que les sommes consignées par Monsieur [Z] auprès de la Caisse des Dépôts et consignation depuis le mois de novembre 2018 reviendront à Monsieur [Z] à titre de Dommages et intérêts par compensation et en déduction des condamnations prononcées à l`encontre du Bailleur.
* CONDAMNER Monsieur [G] à verser à Monsieur [Z] la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.
*CONDAMNER Monsieur [G] à régler à Monsieur [Z] la somme de 3948,22 euros correspondant au coût de l'expertise que ce dernier a été contraint d`avancer.
* CONDAMNER Monsieur [G] aux entiers dépens dont le coût de l'expertise et du constat d`huissier en date du 22 février 2018 d`un montant de 573,69 euros TTC, ce qui un total de 4 521,91 euros TTC eu titre des dépens.
- ET Y AJOUTANT,
* CONDAMNER Monsieur [G] à payer à Monsieur [Z] une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens, étant ici rappelé les dispositions de l`article 37 de la Loi de 1991.
Dans ses conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [Z] soutient que son action n'est pas prescrite notamment du fait que l'article 7-1 ne s'applique pas aux logements meublés et qu'elle a été interrompue par la reconnaissance même tacite du bailleur des désordres invoqués ; que des dommages sont apparus après 2013 et jusqu'en 2020, le préjudice subi étant continu et évolutif depuis 2013.
Il invoque les désordres suivants : insécurité du terrain adjacent et des terrasses, manque total d'isolation, de système de ventilation et de chauffage et les infiltrations d'eaux usées, ce qui rend le logement indécent voire insalubre ; qu'il a été conduit à trouver des entrepreneurs afin de rémédier aux désordres ; que les prétendus travaux importants engagés par le bailleur l'ont été avant son entrée dans les lieux.
Il prétend qu'il n'a donc pu occuper l'intégralité de la villa à l'intérieur, l'extérieur étant quant à lui condamné en l'état de risques d'éboulement dont le dernier est survenu en 2018.
Il soutient également subi avoir un préjudice moral lié à un stress généré par l'attitude du bailleur qui le sollicite pour rechercher des entrepreneurs puis renonce au financement des travaux ; qu'il a de plus un comportement intrusif et menaçant.
Il fait également valoir que rencontrant des problèmes de santé, il n'a pu poursuivre son travail artistique et est donc sans travail ni revenu depuis décembre 2019.
Selon ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2021 , M. [X] [G] demande de voir :
- Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il :
* DECLARE irrecevable la demande de [J] [Z] pour cause de prescription,
* CONDAMNE [J] [Z] à payer à [X] [G] la somme de 8.400 euros, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d`occupation, somme à parfaire ou diminuer au jour de la décision à intervnir,
* ORDONNE la déconsignation des loyers,
* DEBOUTE M. [Z] de sa demande de délais de paiement ,
- Le Réformer en ce qu'il :
* DEBOUTE M. [G] de sa demande d'expulsion et demandes subséquentes,
* LE DEBOUTE de sa demande de dommages-intérêts,
- En tout état de cause :
- Débouter M. [Z] de sa demande de faire injonction à M. [G] de procéder aux travaux de mise en conformité,
- Le Débouter de se demande de suspension des loyers,
- le débouter de sa demande de réduction des loyers à la somme de 500 euros,
- le débouter de sa demande de condamnation de M. [G] à lui payer la somme de 40 100 euros au titre de son préjudice de jouissance et à lui payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral,
- Le débouter de sa demande de restitution des sommes consignées à titre de dommages et intérêts,
- le débouter de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 407 euros,
- RECONVENTIONNELLEMENT,
- Valider le congé pour vendre ayant sorti son plein et entier effet le 31 octobre 2018 et ordonner l'expusion du locataire ainsi que celle de tout occupant de son chef,
- Le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer outre éventuels accessoires jusqu'à libération complète des lieux,
- En tant que de besoin, constater l'aveu judiciaire de M. [Z] relatif à la méconnaissance de son obligation d'occuper les lieux loués à usage d'habitation et plus généralement le non-respect des obligations découlant de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989,
- Prononcer la résiliation du bail avec exécution provisoire,
- En tout état de cause sur le fond,
- Débouter M. [Z] de toutes ses demandes,
- Le condamner au paiement de 6000 euros à titre de dommages-intérêts pour maintien dans les lieux, paiement irrégulier, non respect de son obligation d'occupation à usage d'habitation principale et procédure abusive occasionnant un important préjudice moral à son bailleur,
- Le condamner au paiement de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonner la libération du logement et compte tenu de l'irrégularité des paiement de loyer, ordonner la consignation d'un montant de 1200 +400 euros tant que la libération du logement n'est pas effective.
Dans ses conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [G] soutient que les faits décrits par le locataire sont connus de ce dernier depuis 2013 et que par conséquent, son action est prescrite au sens de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui s'applique tant aux logements meublés qu'aux logements vides ; qu'il justifie de 49624,38 euros de travaux et que l'indécence du logement trouve son origine dans le comportement du locataire alors que l'état des lieux d'entrée décrit un logement en bon état.
Il soutient que le rapport d'expertise ne fait état d'aucune insalubrité permettant seule de demander une injonction de procéder aux travaux de mise en conformité ; qu'il a effectué des travaux d'amélioration nombreux et que son locataire n'a pas permis la réalisation des travaux par les entrepreneurs.
Il fait valoir que l'appelant reconnaît dans ses écritures que la maison louée constitue son logement, son bureau et son espace de travail musical, ce qui est contraire à l'objet du bail exclusivement à usage d'habitation.
La procédure a été clôturée le 27 janvier 2022.
MOTIVATION :
Sur la recevabilité de l'action de M. [Z] :
L'article 82 II de la loi n°2015-990 du 6 août 2015, dite Loi MACRON, prévoit qu'à compter de la date d'effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les contrats mentionnés au premier alinéa de l'article 25-3 de la même loi sont régis par l'ensemble des dispositions de cette même loi en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction, à l'exception de l'article 3, du premier alinéa de l'article 22, de l'article 25-6 et du I de l'article 25-9, qui ne s'appliquent qu'aux nouveaux baux ou aux baux faisant l'objet d'un renouvellement.
L'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite Loi ALUR, prévoit les dispositions du présent titre sont d'ordre public et s'appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l'article 25-4 dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2.
Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4 à l'exception du 1, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1,18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logement meublés.
Il en résulte donc que l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 24 mars 2014 selon lequel toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d'exercer ce droit est applicables aux baux meublés.
En l'espèce, par acte sous seing privé du 17 octobre 2012, M. [X] [G] a donné à bail à M. [J] [Z] une maison d'habitation meublée située 39 Avenue Vincent Arnaud, 06300 Nice, moyennant un loyer mensuel initial de 1200 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 2400 euros, renouvelable pour 6 mois à compter de sa prise d'effet au 1er novembre 2012.
Il est à relever qu'aucune des parties ne conteste la qualification de location d'un logement à usage principale d'habition meublé du contrat du 26 octobre 2012.
En conséquence, en vertu de la combinaison des dispositions susvisées, le bail signé le 26 octobre 2012 portant sur un logement meublé est soumis aux nouvelles dispositions de la loi du 24 mars 2014 modifiant la loi du 6 juillet 1989, à compter de sa date de renouvellement tacite postérieure à l'entrée en vigueur de ce texte (soit le 1er mai 2014).
Ainsi, l'article 7-1 précité prévoyant une prescription triennale est applicable dès le 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de la loi ALUR, en vertu de l'article 2222 alinéa 2 du code civil.
Ainsi, si les premiers désordres ont été dénoncés par mail dès le 4 mars 2013 puis le 7 mai 2013 par M. [Z] à M. [G], les désordres ont perduré, évolué ou sont apparus dans les années qui ont suivi.
Ainsi, M. [G] a été informé au mois de juillet 2016 qu'une partie du mur extérieur menaçait de s'écrouler. De même, par mail de M. [Z] du 15 mars 2018, le bailleur a été informé de nouvelles chutes de pierres du mur en béton.
Ainsi, le locataire ayant saisi le juge des référés par acte du 5 avril 2018, l'action de ce dernier n'est pas prescrite au jour de l'assignation en application de la prescription triennale.
Il convient donc de déclarer son action recevable et donc d'infirmer sur ce point le jugement déféré.
Sur la demande de validation du congé et les demandes subséquentes formées par M. [G] :
L'article 12 du code de procédure civile prévoit que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Il résulte de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014 que l'article 15 n'est pas applicable en cas de locations de logements meublés.
Or, c'est à tort que le premier juge a fait application de l'article 15 en l'espèce, s'agissant d'un bail portant sur une maison d'habitation meublée.
En effet, il convient de faire application de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014 selon lequel, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par la décision de reprendre ou de vendre son logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
En cas de contestation, le juge peut même d'office vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article (...).
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récepissé ou émargement (...).
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.
Par acte d'huissier du 16 mai 2018, M. [G] a donné congé à M. [Z] pour le 31 octobre 2018, aux fins de vendre, le prix de l'immeuble loué étant fixé à la somme de 343000 euros.
L'acte rappelle le contenu de l'article 25-8 précité.
La forme du congé n'est pas contestée et le congé donne le motif de refus de renouvellement du bail meublé à savoir la décision de vendre le logement décrit dans l'acte. La durée du délai de préavis de trois mois est respectée.
Par conséquent, il convient de déclarer valable le congé du 16 mai 2018 et dire qu'il a pris effet au 31 octobre 2018.
Ainsi, depuis cette date, le locataire doit être jugé occupant sans droit ni titre.
Il convient donc d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans les conditions prévues aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point.
Sur l'indécence du logement :
L'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014 prévoit que l'article 6 est applicable aux locations de logements meublés.
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté d'éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (...).
L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des partie détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.
En l'espèce, M. [Z] invoque l'indécence des lieux loués aux fins de solliciter l'injonction au bailleur de procéder à des travaux de mise en conformité de la villa (intérieur et extérieur), dans l'attente de l'exécution des travaux, de l'autoriser à suspendre le paiement des loyers jusqu'à l'achèvement des travaux et jusqu'à la remise en état par le bailleur, et au regard de la dangerosité des lieux, de faire droit à l'exception d'inexécution qu'il invoque pour le non paiement des loyers, outre la condamnation du bailleur au paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral.
Au soutien de ses prétentions, M. [Z] invoque principalement le rapport d'expertise judiciaire qui conclut que les travaux consistant à la remise en état des lieux sont estimés à 55000 euros HT avec une durée des travaux de 5 mois.
L'expert précise néanmoins 'qu'une répartition est à effectuer avec le mobilier indiqué sur l'état des lieux à l'entrée du locataire, de l'entretien régulier à effectuer par le preneur tels que les joints de baignoire, visserie, repose convecteur, embellissemments, etc...Toutes solutions techniques pour optimiser ces travaux seront étudiées par un maître d'oeuvre'.
Il relève comme désordres :
- au niveau du parking, accès villa et voie publique : risque d'effondrement des talus avec chutes de pierres rendant ce secteur très dangereux avec des mesures de protection avec balisage à mettre en oeuvre de toute urgence,
- canalisation d'évacuation des EU et EV : canalisation à reprendre (canalisation cassée et engorgée laissant son contenu déborder sur le chemin et l'escalier d'accès à la villa) d'où reprise de l'escalier et de la terrasse en sous oeuvre, mise en oeuvre d'une étanchéité des parties habitables enterrées,
- menuiseries extérieures non étanches à l'air ou l'eau,
- dans les pièces, menuiseries non étanches, humidité dans les chambres et séjour,
- travaux de réhabilitation de la terrasse du rez de chaussée non terminés, mesures conservatoires pour éviter toute chute ou affaissement sont à prendre,
- reprise d'ouvrage divers dans la villa, au vu du constat d'huissier du 22 février 2018 (visserie des poignées, climatiseur, convecteur, tuyau gaz, débit d'eau, peinture, détecteur de fumée, ventilation des pièces (étant précisé qu'il faut procéder à une répartition entre ce qui relève de la responsabilité du preneur et celle du bailleur pour les gros travaux).
L'expert précise que des travaux ont été réalisés entre 2012 et 2018 par le bailleur pour une facturation de l'ordre de 49 624,28 euros TTC mais qu'ils restent à terminer, sur la terrasse (avec pose de rembarde de protection), les canalisations enterrées, les menuiseries extérieures et le talus.
Ainsi, si l'expertise n'évoque pas l'indécence des lieux loués, elle relève notamment des désordres qui portent atteinte à la sécurité des occupants (effondrement des talus extérieurs, absence de garde-corps sur la terrasse)) et à leur santé (infiltration d'eau dans les pièces habitables, absence de ventilation conforme à l'intérieur).
Cependant, compte tenu de la cessation du bail à compter du 31 octobre 2018, M. [Z] ne peut utilement solliciter la réalisation de travaux, qui de plus ne sont pas décrits et listés avec précision par l'appelant, ni par l'expert.
De même, les loyers ne peuvent être suspendus ou réduits jusqu'à l'achèvement des travaux.
En outre, même si les désordres présentés par les lieux loués répondent aux critères de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne prouve pas qu'ils rendent les lieux inhabitables, ceci d'autant plus que ce dernier est toujours dans le logement depuis 2012.
Par conséquent, il ne peut être fait droit à la demande d'exception d'inexécution demandée par ce dernier.
Aussi, M. [Z] est seulement bien-fondé à solliciter l'allocation de dommages-intérêts correspondant à son préjudice de jouissance.
Il produit plusieurs attestations émanant de connaissances professionnelles qui indiquent que deux pièces de la maison sont impratiquables, ne permettant pas notamment la réalisation de leur projet musical.
Pour évaluer le préjudice de jouissance subi, il convient de tenir compte de sa durée, de son importance et de sa gravité, sans qu'il soit besoin de procéder à une expertise judiciaire complémentaire, au sujet de laquelle il convient de rappeler que M. [Z] n'a pas consigné la provision supplémentaire demandée permettant de disposer d'un rapport plus complet.
Ainsi, au vu de l'ensemble des éléments susvisés, il convient d'évaluer à 30% du montant mensuel du loyer la perte de jouissance des lieux par le locataire, qui invoque à juste titre une durée de 3 années, au vu des différentes dates d'apparition des désordres, de leur caracère évolutif ainsi que de la date de cessation du bail par l'effet du congé au 31 octobre 2018.
Enfin, si le bailleur justifie que la société Anthony TREVALINET Rénovation (canalisations et intérieur) n'a pu avoir accès à deux reprises à la maison du fait du locataire, ce refus, qui est limité et remonte seulement à l'année 2019, ne saurait suffire à justifier une diminution ou une suppression de son droit à indemnisation.
Par conséquent, il sera alloué à M. [Z] par M. [G], qui a manqué à son obligation de délivrer un logement décent, une somme de 12 960 euros à titre de dommages-intérêts pour son préjudice de jouissance.
En revanche, il ne saurait être fait droit à la demande d'indemnisation de l'appelant de son préjudice moral alors qu'il invoque, au soutien de sa demande, une mise en danger qui correspond en partie au trouble de jouissance susvisé et le comportement déplacé du bailleur (harcèlement, résistance abusive, violation de domicile etc) qui n'est pas en lien avec l'indécence du logement.
Il convient donc de débouter M. [Z] de sa demande indemnitaire faite au titre du préjudice moral.
Sur les autres demandes de M. [G] :
Concernant la demande de paiement de l'arriéré locatif :
Il résulte de la présente décision que le congé pour vendre du 16 mai 2018 délivré par le bailleur est validé et prend effet au 31 octobre 2018.
Par conséquent, les sommes dues à compter de cette date ne sont pas des loyers mais des indemnités d'occupation.
Ainsi, même si M. [Z] reconnaît devoir la somme de 8400 euros à compter de décembre 2019, cette somme ne peut être qualifiée de loyer.
Par conséquent, il convient de débouter M. [G] de cette demande en paiement de l'arriéré locatif et d'infirmer le jugement déféré sur ce point.
En revanche, il convient de condamner M. [Z] à payer à M. [G], à compter du 1er novembre 2018, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et charges (non diminués) qui auraient été dû en l'absence de cessation du bail, et ce jusqu'à la libération complète des lieux.
Les sommes consignées par le locataire à la Caisse des dépôts et consignations en vertu de l'ordonnance de référé du 15 octobre 2018 seront déconsignées et remises au bailleur.
Elles viendront de plus en déduction de la somme globale due au titre des indemnités d'occupation dues par M. [Z].
Concernant les demandes de dommages-intérêts :
En vertu de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver.
En l'espèce, M. [G] sollicite la somme de 6000 euros à titre de dommages-intérêts à raison de l'inexécution par M. [Z] de ses obligations contractuelles.
Cependant, il ne démontre pas subir un préjudice distinct du fait du non paiement par ce dernier de ses indemnités d'occupation.
Quant à la modification de la destination des lieux loués, outre la cessation du bail depuis le 31 octobre 2018, le bailleur n'établit pas que M. [Z] exerce effectivement une profession dans les lieux loués même si celui-ci reconnaît dans le cadre de la présente procédure qu'il y effectue un travail artistique ; ceci n'est pas suffisant pour prouver le changement de destination des lieux loués à usage exclusif d'habitation.
De même, les autres manquements aux obligations contractuelles du locataire sont insuffisamment établies en l'espèce.
Ainsi, Monsieur [G] sera débouté de sa demande indemnitaire faite à ce titre.
Quant à la demande de consignation de la somme de 1200 + 400 euros, il convient de rappeler qu'en vertu de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Or, aucun moyen concernant cette prétention, dont la pertinence et le bien-fondé ne sont pas démontrés, n'est évoqué dans la discussion des dernières conclusions de l'intimé.
Il ne sera donc par fait droit à cette demande.
Sur les autres demandes de M. [Z] :
En vertu de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l'espèce, non seulement M. [Z] a déjà bénéficié de fait des plus larges délais de paiement mais il occupe sans droit ni titre le bien depuis le 31 octobre 2018.
Il ne saurait donc être fait droit à sa demande de délais de grâce pour honorer le paiement d'indemnités d'occupation, contrepartie du préjudice subi par le bailleur qui ne peut disposer de son bien depuis la cessation du bail.
Concernant la demande de quittances de loyers :
L'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux de location meublée en vertu de l'article 25-3, prévoit que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
En l'espèce, il conviendra que M. [G] délivre gratuitement à M. [Z] les quittances demandées et correspondant au paiement des loyers et charges perçues par le bailleur.
En revanche, il convient de rappeler qu'aucune quittance de loyer ne peut être réclamée pour le paiement d'indemnités d'occupation mensuelles.
Concernant le remboursement de la somme de 407 euros au titre des frais avancés :
En vertu de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
En l'espèce, M. [Z] ne développe pas dans la discussion de ses dernières conclusions la pertinence de sa demande en remboursement des sommes avancées auprès de la société SNADEC pour le désengorgement collecteur des eaux usées.
Il ne saurait par conséquent être fait droit à cette prétention.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
L'équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Il sera fait masse des dépens de première instance et d'appel, incluant le coût de l'expertise judiciaire et celui du constat d'huissier du 22 février 2018, et chacune des parties sera condamnée à en payer la moitié.
Ainsi, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [Z] à payer à M. [G] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et a condamné le même aux dépens, en ce compris les frais d'expertise.
PAR CES MOTIFS :
La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :
INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a :
- dit et jugé que les sommes actuellement consignées entre les mains de la Caisse des dépôts et consignation au titre des loyers seront déconsignées au profit de M. [X] [G],
- débouté M. [X] [G] de sa demande de dommages-intérêts,
- débouté M. [J] [Z] de sa demande de délais de paiement ;
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT :
DÉCLARE recevable l'action de M. [J] [Z], qui n'est pas prescrite ;
DÉCLARE valable le congé pour vendre délivré, par acte du 16 mai 2018, à effet au 31 octobre 2018 ;
DIT que M. [J] [Z] est occupant sans droit ni titre à compter du 31 octobre 2018;
En conséquence, ORDONNE l'expulsion de M. [J] [Z], ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux situés 39 Avenue Vincent Arnaud, 06300 Nice, dans les conditions prévues aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
CONDAMNE M. [J] [Z] à payer à M. [X] [G], à compter du 1er novembre 2018, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l'absence de cessation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
DIT que le montant des sommes consignées à la Caisse des dépôts et consignations, qui seront remises à M. [J] [G], sera déduit du montant global des sommes dues au titre des indemnités d'occupation ;
DIT que M. [X] [G] a manqué à son obligation contractuelle de délivrer un logement décent ;
En conséquence, CONDAMNE M. [X] [G] à payer à M. [J] [Z] la somme de 12 960 euros à titre de dommages-intérêts pour son préjudice de jouissance ;
ORDONNE à M. [X] [G] de délivrer gratuitement à M. [J] [Z] des quittances, à sa demande, pour les loyers et charges payés par ce dernier ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu'en cause d'appel ;
FAIT masse des dépens de première instance et d'appel incluant le coût de l'expertise judiciaire et celui du constat du constat d'huissier du 22 février 2018, et CONDAMNE chacune des parties à en supporter la moitié.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
