COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 26 AVRIL 2022
DD/CS
N° 2022/166
Rôle N° RG 19/07382 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEHAW
[Y] [D]
C/
[H] [U]
[C] [U]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Joseph MAGNAN
Me Constance DRUJON D'ASTROS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX EN PROVENCE en date du 01 Avril 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/07009.
APPELANTE
Madame [Y] [D]
née le 29 Juillet 1934 à [Localité 4] ([Localité 4]), demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Alice DINAHET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Ayant pour avocat plaidant Me Cyril MELLOUL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
INTIMES
Monsieur [H] [U]
né le 28 Septembre 1982 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Constance DRUJON D'ASTROS de la SCP DRUJON D'ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [C] [U]
née le 04 Février 1983 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Constance DRUJON D'ASTROS de la SCP DRUJON D'ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 Mars 2022 en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Mme Danielle DEMONT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Avril 2022.
ARRÊT
contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Avril 2022,
Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Mme Colette SONNERY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 13 octobre 2016 Mme [Y] [D] a promis de vendre, et Mme [C] et M. [H] [U], d'acquérir un studio de 18,08 m², sis [Adresse 6] au prix de 75'000 €, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt avant le 13 décembre 2016.
Les consorts [U], mère et fils, ont versé un dépôt de garantie d'un montant de 3 750 € et une provision sur frais de 500 € entre les mains de Me [W], notaire à [Localité 2].
La vente devait être réitérée avant le 13 janvier 2017.
Le rendez-vous de signature fixé au 19 décembre 2016 a été repoussé au 28 décembre, puis au 16 janvier 2017 puis au 2, et enfin au 9 février 2017, en vain.
Par exploit du 14 décembre 2017, les consorts [U] ont fait assigner Mme [D] devant le tribunal de grande instance, aux fins d'obtenir la condamnation de celle-ci à leur payer le montant de la clause pénale, outre divers frais et dommages-intérêts, en exposant que la condition suspensive relative à l'obtention du prêt s'était réalisée à la date du 10 janvier 2017, soit après la date prévue pour l'obtenir, mais avant la date fixée pour la réitération, mais que la venderesse avait écrit à son notaire le 7 février 2018, pour refuser de réitérer la vente ; et qu'elle ne s'est pas rendue aux rendez-vous fixés en l'étude de Me [J] [E], notaire, aux fins de réitération par acte authentique, ni davantage le 3 mars 2017 après qu'une sommation de comparaître lui a été adressée par huissier.
Par jugement en date du 1er avril 2019 le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a :
' condamné Mme [Y] [D] à verser à Mme [C] et M. [H] [U] les sommes suivantes :
- 7 500 € au titre de la clause pénale,
- 331,87 € au titre du remboursement des frais,
- et 4 250 € correspondant au dépôt de garantie et à la provision d'avance sur frais,
à charge pour Mme [D] de se rapprocher du notaire séquestre de ces montants,
et avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2017 jusqu'au déblocage des fonds ;
' rejeté le surplus des demandes ;
' et condamné Mme [Y] [D] à verser à Mme [C] et à M. [H] [U] une indemnité d'un montant de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Le 2 mai 2019 Mme [Y] [D] a relevé appel de cette décision.
Par conclusions du 26 juin 2020 elle demande à la cour :
' de réformer entièrement le jugement entrepris ;
' de débouter les consorts [U] de leur appel incident ;
statuant à nouveau,
in limine litis,
' de constater que les consorts [U] ne justifient pas avoir tenté de parvenir à une résolution amiable du litige, ni saisi préalablement la chambre des notaires ;
' en conséquence, de déclarer irrecevable la procédure engagée contre elle ;
au fond
' de dire que le compromis de vente a été modifié pour tenter de vicier le consentement de Mme [D], personne vulnérable ;
' de dire que le délai de rétractation n'a pas été respecté ; que les demandes de condamnations financières ne sont pas fondées ; et que les consorts [U] ne peuvent pas se prévaloir de leur propre turpitude ;
' de les débouter en conséquence de toutes leurs demandes ;
' à titre reconventionnel, de dire que Mme [D] a subi un préjudice financier moral certain, direct et actuel résultant du comportement fautif des consorts [U] et de les condamner en conséquence à lui payer la somme de 13'738 € à titre de dommages-intérêts ;
' en tout état de cause, de dire que les époux [U] n'ont pas déposé en temps voulu leur demande de prêt et qu'ils n'en justifient pas, et de les débouter de plus fort de toutes leurs demandes ;
' à titre très subsidiaire, de réduire à plus justes proportions les demandes financières dirigées contre elle ;
' et de condamner les consorts [U] à lui payer la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.
Par conclusions du 2 janvier 2020 Mme [C] [U] et M. [H] [U] demandent à la cour, au visa des articles 1231et 1240 du code civil :
' de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté leurs demandes au titre des dommages matériels et de leur préjudice moral, statuant à nouveau, de condamner Mme [D] à leur payer la somme de 819,70 € en réparation de leur dommage matériel et celle 1500 € au titre de leur préjudice moral ;
' et de condamner Mme [D] à leur payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.
Motifs
Attendu que Mme [D] fait valoir au soutien de son appel que la vente a été sans cesse repoussée, alors qu'elle aurait dû avoir lieu avant le 13 janvier 2017 ; que dès le 19 décembre 2016, elle a informé les acquéreurs que si la vente ne se faisait pas dans les délais, elle ne signerait pas ; qu'elle s'est présentée le 1er février 2017 chez son notaire, lequel lui a remis un projet d'acte de vente différent du compromis signé en ce qui concerne le compteur électrique et les charges ; que par lettre du 7 février 2017 elle a manifesté sa volonté de ne plus vendre le studio ; et que les consorts [U] n'ont pas justifié de l'obtention de leur prêt dans les délais requis ;
Mais attendu que les conventions peuvent être modifiées ou révoquées par consentement mutuel des parties, expressément ou tacitement, et qu'il est admis notamment la prolongation tacite du délai, lorsqu'après son expiration, chacune des parties a continué à oeuvrer à la réalisation des conditions suspensives qui lui incombaient, lorsque cela traduit une volonté commune, certaine et non équivoque, comme en l'espèce, de proroger les effets de la promesse au-delà du terme initialement prévu ;
Attendu qu'en effet si le délai de réitération avait été initialement prévu pour expirer le 13 janvier 2017, les parties sont convenues d'une prolongation tacite du délai pour signer l'acte de vente, Mme [D] s'étant encore déplacée le 2 février 2017 chez le notaire pour prendre connaissance du projet d'acte de vente ; qu'en revanche elle a manifesté le 7 février 2017 sa volonté de ne plus vendre ;
Qu'il est donc établi que les parties étaient convenues tacitement d'une prolongation du délai de signature et de prolonger les effets de la promesse synallagmatique de vente jusqu'à cette date ; que la condition suspensive d'obtention d'un prêt s'était alors bien réalisée, les acquéreurs l'ayant obtenu le 10 janvier 2017 ;
Attendu que le premier juge a donc exactement retenu que Mme [D] n'était pas fondée à refuser de réitérer la vente, alors que les consorts [U] avait obtenu leur prêt, et que l'échec de la vente lui est imputable, et non aux acquéreurs ;
Attendu que Mme [D] aurait dû mettre en demeure les acquéreurs par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition d'obtention du prêt, pour pouvoir se prévaloir d'une caducité mécanique de l'acte à l'issue d'un délai de huit jours sans réponse, d'où il suit le rejet de ce moyen ;
Attendu que pour le surplus le premier juge a déjà exactement retenu :
' sur la recevabilité de l'action, que Mme [D] ne peut pas se prévaloir de la clause de conciliation préalable auprès du président de la chambre des notaires, laquelle est insérée dans le compromis de vente en termes seulement facultatifs, ni davantage des dispositions de l'article 56 ancien du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, qui prévoit que l'assignation précise les diligences entreprises en vue de parvenir à la résolution amiable du litige, dans la mesure où cette absence de tentative de règlement amiable n'entraîne ni la nullité de l'acte introductif, ni une irrecevabilité de l'action ; et de surcroît, qu'il résulte d'un courriel du 2 février 2017 que le notaire des acquéreurs s'était déjà vainement rapproché de sa consoeur;
' que le délai de rétraction prévu à l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation n'est pas édicté au bénéfice du vendeur, de sorte que Mme [D] ne peut s'en prévaloir ;
' que le nouveau projet d'acte n'a pas substantiellement modifié l'accord initial des parties, la comparaison entre l'avant-contrat et l'acte montrant, au contraire, une continuité des clauses relatives à l'état du bien et au paiement des impôts et taxes, de sorte que Mme [D] ne peut arguer d'une prétendue modification substantielle des termes de l' accord ou avoir été victime d'un vice du consentement ;
Attendu que le tribunal a donc justement condamné Mme [D] à verser aux acquéreurs en application de la clause pénale la somme de 7500 € et ordonné la restitution aux consorts [U] du dépôt de garantie et de la provision sur frais qu'ils avaient versés à hauteur de la somme de 4 250 €, avec intérêts au taux légal à compter du jour où ils auraient dû leur être restitués, soit au 3 mars 2017 ;
Attendu qu'il s'ensuit le rejet de l'appel principal formé ;
Qu'il en va de même s'agissant de l'appel incident des consorts [U], relatif au rejet par le premier juge de leur demande au titre d'un dommage matériel dont ils demandent toujours la réparation par la production de factures non affectées et qui ne correspondraient, en toute hypothèse, qu'à des frais prématurément exposés avant la vente ; que s'agissant du préjudice moral invoqué qui est décrit comme étant un préjudice de déception et de perte de temps pour des demi-journées perdues, ce dommage est déjà réparé par la pénalité dont le bénéfice leur a été accordé ;
Attendu qu'il convient, en conséquence, de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant
Condamne Mme [Y] [D] à payer à Mme [C] [U] et à M. [H] [U], ensemble, la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
