COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-9
ARRÊT AU FOND
DU 14 JANVIER 2021
N° 2021/024
Rôle N° RG 20/04396 N° Portalis DBVB-V-B7E-BFZGY
S.A. BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE
C/
S.C.I. DOMAINE DE [Localité 7]
Etablissement Public TRESOR PUBLIC DE [Localité 10]
MONSIEUR LE COMPTABLE DU SIP DE [Localité 6]
S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD)
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Marc DUCRAY
Me Albert-David TOBELEM
Me Marc AUTHAMAYOU
Me Renaud ESSNER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge de l'exécution de Grasse en date du 27 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00123.
APPELANTE
S.A. BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE SA coopérative de Banque Populaire à conseil d'administration et capital variable , inscrite au RCS de Nice B, régie par les articles L512-2 et suivants du Code Monétaire et financier et l'ensemble des textes relatifs aux banques populaires et aux établissements de crédit agissant poursuites et diligences de son directeur général en exercice domicilié en cette qualité au siège [Adresse 5] - France
représentée et plaidant par Me Marc DUCRAY de la SELARL HAUTECOEUR - DUCRAY, avocat au barreau de NICE
INTIMEES
S.C.I. DOMAINE DE [Localité 7],
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1]
représenté par Me Albert-David TOBELEM, avocat au barreau de GRASSE, substitué par Me Mireille GODARD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
TRESOR PUBLIC DE [Localité 10]
au domicile élu dans les bureaux de la trésorerie suite à son inscription d'hypothèque légale du 09/07/2009 VOL.2009 V n° 2012
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 3] (France)
Assignation remise à personne habilité le 18 juin 2020,
défaillante
MONSIEUR LE COMPTABLE DU SIP DE [Localité 6] Service des impôts des Particuliers (SIP) de [Localité 6] au rang de son inscription en date du 27/04/2015 vol 2015 V n° 1398
siège social [Adresse 2] ( France)
représenté et assisté par Me Marc AUTHAMAYOU de la SELARL AUTHAMAYOU, AVOCATS, avocat au barreau de NICE, substitué par Me Nathalie DACLIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD)
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 4]
Assignation remise à personne habilitée le 15 juin 2020,
représentée et assistée par Me Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE, substitué par Me Elsa PASQUALINI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 04 Novembre 2020 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Evelyne THOMASSIN , Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Evelyne THOMASSIN, Président
Madame Pascale POCHIC, Conseiller
Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2021.
ARRÊT
Réputé Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2021.
Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Mme Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits, procédure et prétentions des parties :
La Banque Populaire Meditérranée poursuit à l'encontre de la SCI Domaine de [Localité 7], la vente sur saisie immobilière d'un bien dont elle est propriétaire sur la commune de [Adresse 9], constitué de deux bâtiments sur un terrain avec piscine. La banque se prévaut d'un acte authentique de prêt en date du 12 juin 2007 pour 150 000 € et d'un commandement de payer valant saisie immobilière, délivré le 21 février 2018, resté vain, pour obtenir paiement d'une somme de 32 537.19 € arrêtée au 15 janvier 2018.
Le juge de l'exécution de Grasse, dans un décision en date du 27 juin 2019, après avoir ordonné une réouverture des débats, a estimé que la banque ne justifiait pas d'une créance liquide et exigible lui permettant de poursuivre la saisie immobilière.
Il exposait que le décompte annexé au commandement de payer ne lui permettait pas de statuer sur les contestations et de fixer le montant de la créance, en particulier en raison d'une incohérence sur la date de déchéance du terme indiquée comme le mois de mars 2017, alors que des échéances impayées sont mentionnées jusqu'en janvier 2018.
La Banque Populaire Mediterranée a fait appel de la décision le 1er avril 2020.
Ses moyens et prétentions, étant exposés dans des conclusions jointes à la requête à jour fixe, auxquelles il est renvoyé, elle demande à la cour de :
- infirmer le jugement,
- juger qu'elle est titulaire d'une créance liquide et exigible en vertu d'un titre exécutoire,
- valider la procédure de saisie immobilière,
- fixer la créance à la somme de 32 537.19 € au 15 janvier 2018 outre intérêts à compter du 16 janvier 2018 jusqu'à parfait paiement,
- déterminer les modalités de la poursuite,
- ordonner la vente forcée,
- fixer le montant de la mise à prix à la somme de 33 000 €,
- renvoyer au juge de l'exécution de Grasse la fixation de la date d'adjudication,
- désigner la SAS Huissier O6 pour assurer deux visites des biens en se faisant assister si besoin d'un serrurier, de la force publique et de deux témoins,
- dire que le dossier s'il est nécessaire de le réactualiser si nécessaire, l'huissier se faisant assister d'un professionnel agréé en diagnostics,
- condamner la SCI de [Localité 7] à payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites, établissement des certificats et diagnostics dont distraction au profit de la SELARL Cadji,
- débouter la SCI de [Localité 7] de toutes ses prétentions.
Elle invoque un prêt de 150 000 € consenti en la forme authentique à la SCI de [Localité 7], assorti d'une affectation hypothécaire, et remboursable sur 144 mois au taux de 5.492 % l'an variable et une mise en demeure à la suite d'impayés, ayant entraîné la déchéance du terme le 16 mars 2017. Elle soutient que les documents et pièces produites sont conformes aux stipulations contractuelles et permettent de vérifier la créance dont elle se prévaut avec passation de deux avenants en date du 7 décembre 2010 et du 16 avril 2012. Elle en donne le calcul dans ses écritures. Elle considère que le premier juge avait tous les éléments nécessaires pour statuer. Les contestations élevées par la SCI de [Localité 7] manquent de clarté ce qui ne lui a pas permis d'éclairer le débat.
Monsieur le comptable du service des impôts particuliers de Grasse, dans des conclusions en date du 17 septembre 2020 auxquelles il est renvoyé, demande à la cour de :
- statuer ce que de droit sur le bien fondé de l'appel,
- en cas d'infirmation,
- ordonner le renvoi de l'affaire devant le juge de l'exécution de Grasse pour poursuite de la procédure de saisie immobilière, notamment fixation des conditions essentielles de la vente et date de celle ci, à défaut de vente amiable autorisée,
- en cas de confirmation,
- ordonner sa subrogation dans les poursuites engagées par la banque conformément à l'article R311-9 du code des procédures civiles d'exécution,
- renvoyer les parties devant le juge de l'exécution pour poursuite de la procédure,
A défaut,
- prononcer la radiation du commandement de payer valant saisie,
En tout état de cause,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens dont distraction au profit de Me Authamayou.
Il indique une créance de 10 716 € en vertu d'un bordereau de situation, d'extraits de rôle et d'une inscription d'hypothèque en date du 27 avril 2015. Comme créancier inscrit il est intéressé aux suites qui seront données à l'appel de la banque et sollicite à toutes fins, subrogation dans les poursuites entreprises. A défaut la radiation du commandement permettra à un autre créancier sur nouveau commandement de reprendre les poursuites.
La SCI Domaine de [Localité 7] a constitué avocat le 7 août 2020. Ses moyens et prétentions sont exposés dans des conclusions du 3 novembre 2020 auxquelles il est renvoyé. Elle demande à la cour :
- Déclarer la SCI domaine de [Localité 7] recevable en l'ensemble de ses demandes,
- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge de l'exécution en date du 27 juin 2019,
En conséquence,
- Constater que la BPM est totalement défaillante à venir produire les éléments justifiant du montant de sa créance,
- Constater que la créance revendiquée par la BPM n'est ni certaine, ni liquide, ni exigible,
- Rejeter toutes les demandes formulées par la banque,
A titre subsidiaire, sur le fond,
- Constater que la BPM a laissé augmenter volontairement sa créance,
- Rejeter le quantum des intérêts de retard,
- Fixer judiciairement le montant de l'éventuelle créance due par la SCI domaine de [Localité 7],
A titre infiniment subsidiaire,
- Rejeter la demande de subrogation sollicitée par le trésor public,
- Statuer ce que de droit sur la demande de radiation du commandement de payer,
- Condamner tout succombant à payer à la SCI Domaine de [Localité 7] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
La SCI conteste devoir la somme réclamée estimant que les pièces justificatives de cette réclamation ne sont pas produites de sorte que la créance n'est pas établie. Elle conteste sa dette.
Il convient de confirmer le jugement entrepris, qui après une réouverture des débats a tiré les conséquences de la défaillance probatoire de la banque. Une somme de 40 000 € avait été bloquée dont on ignore ce qu'il est advenu, le taux d'intérêt est très important, il n'est pas produit de tableau d'amortissement, sauf à compter du 5 juillet 2015, sans que l'on ne comprenne pourquoi, qui est divergent entre la pièce 4 et l'autre document en possession de la banque. La SCI n'a pas réceptionné d'avenant ou de mise en demeure ou déchéance du prêt. Certes les fonds bloqués ont été utilisés à une époque où elle avait des difficultés de trésorerie suite à une location gérance. Les gérants ont autorisé le paiement de trois échéances, mars à mai 2012, avec ces fonds bloqués de 40 000 € mais seulement pour 3 142.48 € et 1 542.39 €, jamais un remboursement anticipé de 35 308.14 € pour lequel il n'existe pas d'écrit. Si la créance était admise, il convient de retenir que la BPM aurait pu poursuivre sur une première procédure de saisie, sans le faire et sans justification, laissant la dette s'alourdir d'intérêts de sorte que la somme due doit être ramenée à de plus justes proportions. Les demandes du Trésor Public à fin de subrogation sont nouvelles devant la cour et il convient de les rejeter.
Le Crédit Immobilier de France Développement (ci après CIFD) s'est constitué le 2 juin 2020 mais n'a pas conclu.
Le Trésor Public de Mougins, régulièrement assigné à personne habilitée, le 18 juin 2020, n'a pas constitué avocat.
MOTIVATION DE LA DÉCISION :
Aux termes de l'article R322-15 alinéa 1er du code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.
Les articles précités exigent en particulier, l'existence d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible pour qu'il soit procédé à une saisie immobilière.
Le créancier poursuivant, dans la présente saisie immobilière, se prévaut d'un acte notarié de prêt, en date du 12 juin 2017, établi en l'étude de Me [S], notaire à Nice, portant sur une somme de 150 000 € au profit de la SCI Domaine de [Localité 7], représentée par sa gérante, madame [U] [C] [L] née [P], selon l'extrait Kbis également produit.
Il est stipulé que le prêt est d'une durée de 144 mois, au taux variable de 5.492 % l'an, avec une dernière mensualité au 5 juillet 2019. Il concerne des travaux de rénovation et d'embellissement d'une villa située à [Localité 8] pour un montant de 110 000 € et des besoins de trésorerie pour 40 000 €. Concernant ses caractéristiques, il est indiqué que sur les 12 ans de durée de crédit, il existe une année dite 'd'anticipation' et une année de franchise partielle du capital. Le déblocage des fonds se fait à la signature pour 40 000 € et pour les 110 000 € par un déblocage en fonction de la réception des factures à régler pendant la période d'anticipation. Ainsi, pendant un an, désigné comme la période d'anticipation, devaient être payés les intérêts et l'assurance,
calculés mensuellement au taux du prêt et en fonction du déblocage effectif des fonds. Par la suite, et durant à nouveau un an, les mensualités ne correspondaient qu'aux intérêts et aux frais d'assurance, sur le capital effectivement débloqué après un an au maximum, enfin sur une troisième période se déroulant jusqu'à l'issue du financement, les mensualités amortissaient le capital emprunté outre intérêts et assurance. (Cf page 4 du contrat de prêt).
Les intérêts contractuels, variables à la hausse comme à la baisse, sont calculés sur le taux Euribor 1 mois, majoré de 1.50 point soit au 4 mai 2007 le montant de 5.534 % l'an. Il est donc compréhensible que selon les époques et les documents, le taux ne soit pas identique. Un tableau d'amortissement avait été établi, à titre indicatif, bien entendu, et cette mention est portée sur le document remis à la SCI Domaine de [Localité 7], en raison de la variabilité du taux d'intérêt, et de l'incertitude sur les montants débloqués.
Il est acquis et non discuté que la SCI Domaine de [Localité 7] a fait débloquer l'intégralité du financement.
La BPM établit qu'un avenant a été signé par les parties, les 7 et 15 décembre 2010, alors que le capital restant dû figurant au tableau d'amortissement, était de 128 750 € pour à nouveau, et durant 6 mois, suspendre le remboursement du capital avec reprise de son remboursement, à partir du mois de juin 2011 pour des mensualités bien entendu ré évaluées.
Un deuxième avenant a été concrétisé le 16 avril 2012, signé par madame [P], gérante de la SCI et monsieur [J], caution solidaire de l'emprunteur, duquel il résulte empressement, que la somme de 40 000 € déposée sur un compte devait être affectée à la demande de celui ci au remboursement des échéances impayées, de l'échéance à venir du mois de mai 2012 et au remboursement anticipé partiel du capital à hauteur de 35 308.14 €, ce qui au total aboutit effectivement au montant de 40 000 €. Il est donc inexact, comme le fait la SCI Domaine de [Localité 7] de prétendre qu'aucun écrit n'a sollicité le remboursement anticipé du capital (pièce 3 de la BPM).
Par courrier recommandé du 1er décembre 2016, la BPM demandait à la SCI de régulariser sous 8 jours les échéances impayées, dont elle communiquait le détail pour un montant de 23 466.37€, la dernière étant celle du 5 novembre 2016, à défaut de quoi la déchéance du terme serait prononcée. A défaut de paiement, par une nouvelle correspondance recommandée du 16 mars 2017, la banque s'est prévalu de la déchéance du terme au titre du prêt en y ajoutant le solde d'un compte débiteur n° 58726700001 pour la somme de 2 031.49 €. Une fois de plus, comme en décembre 2016, la SCI Domaine de [Localité 7] n'est pas allée retirer le pli qui lui était destiné de sorte qu'elle est malvenue à dire qu'elle n'a pas été destinataire de ces documents, qu'il lui appartenait de réclamer à la poste, en temps utile.
Au 15 janvier 2018, le décompte de créance est effectivement de 32 537.19 €, comprenant le capital, les intérêts de 1 994.18 € et une clause pénale de 1 998.14 €. Il convient donc d'infirmer la décision déférée et d'ordonner la vente forcée du bien immobilier saisi.
Il n'est pas justifié d'un comportement fautif et dommageable de la BPM dans le remboursement du prêt consenti ou d'un attentisme critiquable. Au contraire, la signature de deux avenants successifs témoigne de difficultés financières de l'emprunteur qui ont reçu une réponse bienveillante de l'établissement bancaire par la suspension à deux reprises du remboursement du capital afin d'alléger les mensualités. Les intérêts sanctionnent le retard à payer de l'emprunteur, il ne saurait en être imputé faute, en l'état du dossier à la banque prêteuse.
Il n'y a pas lieu de statuer sur la mise à prix, laquelle figure au cahier des conditions de vente, établi à la diligence du créancier poursuivant, document auquel il est renvoyé.
La nature de la décision prononcée rend sans objet la demande de subrogation dans les poursuites.
Les autres demandes relèvent du juge de première instance qui poursuivra la procédure de saisie immobilière et à qui il revient de l'organiser.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'appelante et de Monsieur le comptable du service des impôts particuliers de Grasse les frais irrépétibles engagés dans l'instance, une somme de 2 000 € leur sera allouée à chacun, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La partie perdante supporte les dépens, ils seront donc à la charge de la SCI Domaine de [Localité 7], qui succombe en ses prétentions.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré, statuant par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe,
INFIRME la décision déférée,
Statuant à nouveau,
VALIDE la procédure de saisie immobilière entreprise à l'égard de la SCI Domaine de [Localité 7], selon commandement délivré le 21 février 2018, publié à la publicité foncière d'Antibes, le 17 avril 2018, volume 2018 S numéro 41,
FIXE la créance de la Banque Populaire Méditerranée à son encontre à la somme de 32 537.19€ arrêtée au 15 janvier 2018, outre intérêts et frais postérieurs, jusqu'à parfait paiement,
ORDONNE la vente forcée de l'immeuble saisi,
DIT n'y avoir lieu à subrogation,
RENVOIE les parties devant le juge de l'exécution de Grasse pour poursuite de la procédure,
CONDAMNE la SCI Domaine de [Localité 7] à payer la somme de 2 000 € à la Banque Populaire Méditerranée et à Monsieur le comptable du service des impôts particuliers de Grasse, chacun, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SCI Domaine de [Localité 7] aux dépens d'appel, ceux de première instance étant compris en frais de poursuite et soumis à taxe, avec distraction au profit de Me Baggari, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
