COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 14 JANVIER 2021
N° 2021/ 34
N° RG 17/22877 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BBV67
[F] [Z]
SAS VR CONSULTANT
C/
[D] [J]
dite [U] [Y]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Michel GOUGOT
Me Annabelle DEGRADO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Commerce d'AIX-EN-PROVENCE en date du 04 Décembre 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 2017-009332.
APPELANTS
Monsieur [F] [Z], demeurant [Adresse 3]
plaidant par Me Michel GOUGOT de la SCP TROEGELER GOUGOT BREDEAU TROEGELER MONCHAUZOU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
SAS VR CONSULTANT prise en la personne de son Président en exercice, Monsieur [F] [Z], domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3]
plaidant par Me Michel GOUGOT de la SCP TROEGELER GOUGOT BREDEAU TROEGELER MONCHAUZOU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
Madame [D] [J] dite [U] [Y], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Denis DIOQUE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Annabelle DEGRADO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller rapporteur
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Anne-Marie MORETON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2020 puis les parties ont été avisées que le prononcé de la décision était prorogé au 14 Janvier 2021
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2021
Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Mme Anne-Marie MORETON, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous-seing privé du 19 juin 2017 Madame [U] [Y] a conclu avec Monsieur [F] [Z] une promesse synallagmatique de cession de droit au bail portant sur le local situé à [Adresse 1], dans lequel elle exploitait son fonds de commerce d'agence immobilière, pour un montant de 135'000 € hors-taxes, hors charges et hors droit d'enregistrement.
Par cette promesse Madame [U] [Y] s'engageait à céder à Monsieur [F] [Z], ou à toute personne morale à lui substituée, le droit au bail dont elle était titulaire, sous diverses conditions suspensives, dont celle consistant en l'obtention par l'acquéreur d'un prêt d'un montant de 135'000 € remboursables en 7 années moyennant un taux maximum de 2,5 % l'an, assurance et frais de société de caution mutuelle non compris.
Selon les termes du contrat le cessionnaire s'obligeait à faire les démarches nécessaires auprès de trois organismes bancaires de son choix, au minimum, dans les 30 jours et d'en justifier auprès du cédant. Le cessionnaire devait lever cette condition suspensive pour le 31 août 2017. Il était expressément prévu que si cette condition ne se trouvait pas réalisée dans le délai ci-dessus prévu la présente cession sous conditions suspensives serait résolue de plein droit sans indemnité de part et d'autre à moins que les parties ne conviennent de reporter à une date ultérieure la réalisation de cette condition. Il était expressément prévu que l'ensemble des conditions suspensives devait être réalisé au plus tard le 30 septembre 2017.
Monsieur [F] [Z] a immatriculé au registre du commerce et des sociétés le 11 août 2017 une société par actions simplifiée dénommée VR CONSULTANT, qu'il entendait substituer en tant que bénéficiaire de la promesse.
Le 12 septembre 2017 Madame [U] [Y] indiquait par mail qu'elle considérait le compromis caduc et la cession résiliée de plein droit au motif que Monsieur [F] [Z] n'avait pas justifié les démarches bancaires accomplies.
Le 13 septembre 2017 l'acquéreur lui répondait par l'intermédiaire de son conseil, Maître [E] [N], que les démarches avaient été accomplies conformément aux termes du contrat et que deux accords de financement avaient été obtenus les 17 et 21 août 2017.
Dans ce même courrier il était fait état de la connaissance par Madame [U] [Y] de la situation au motif qu'ils étaient en contact permanent avec le cessionnaire et qu'il l'avait tenu informée de l'avancée de ces démarches, qu'ils s'étaient rencontrés le 11 septembre pour une visite des locaux avec l'une des entreprises en vue de la réalisation des travaux, rendez-vous au cours duquel Monsieur [F] [Z] lui aurait proposé des dates de signature à la suite desquelles elle n'aurait fait part d'aucun doute, ni difficulté.
Madame [U] [Y] été convoquée à la signature définitive 27 septembre 2017 à 11h30 par lettre recommandée avec accusé de réception, courrier auxquel il était répondu par le conseil de la cédante que cette dernière ne s'y rendrait pas. Une sommation de comparaître aux mêmes fins était délivrée par Monsieur [F] [Z] et la société VR CONSULTANT à Madame [U] [Y] le 22 septembre 2007, cette dernière refusant de prendre copie de cet acte.
Par exploit du 10 octobre 2017 Monsieur [F] [Z] et la société VR CONSULTANT assignaient Madame [U] [Y] devant le Tribunal de commerce d'Aix-en-Provence aux fins d'entendre dire et juger et déclarer parfaite la vente par Madame [U] [Y] au profit de la société VR CONSULTANT, substituée à Monsieur [F] [Z], du droit au bail dont elle était titulaire portant sur le local commercial sis [Adresse 2] et dont l'entrée est au n° [Adresse 1], dire et juger que le jugement à intervenir vaudra cession du bail, renvoyer les parties à signer l'acte de cession dudit droit au bail, donner acte à la société VRCONSULTANT qu'elle offre de payer le jour de la signature de l'acte le prix principal de 135'000 €, hors-taxes et hors charges, outre frais, taxes et droits d'enregistrement afférent à ladite cession du droit au bail, ordonner à Madame [U] [Y] de comparaître devant le rédacteur de l'acte Maître [N], sous astreinte de 10'000 € par jour de retard , condamner Madame [U] [Y] à payer 10'000 € à titre de dommages et intérêts, 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure, ordonner l'exécution provisoire et condamnée Madame [U] [Y] aux dépens.
Madame [U] [Y] demandait de débouter Monsieur [F] [Z] et la société VR CONSULTANT de toutes leurs demandes et de les condamner à lui payer la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Par jugement du 4 décembre 2017 le Tribunal de commerce d'Aix-en-Provence a :
Débouté Monsieur [F] [Z] et la société VR CONSULTANT de l'ensemble de leurs demandes ;
Condamné solidairement Monsieur [F] [Z] et la société VR CONSULTANT à payer à Madame [U] [Y] une somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, comprenant notamment le coût des frais de graisse et à la somme de 88,94 € ;
Ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration enregistrée le 22 décembre 2017 Monsieur [F] [Z] et la société VR CONSULTANT ont interjeté appel de cette décision.
Suivant leurs dernières conclusions notifiées le 19 septembre 2018 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens Monsieur [F] [Z] et la société VR CONSULTANT demandent de :
Recevoir Monsieur [Z] et la Société VR CONSULTANT en leur appel, régulier en
la forme,
Au fond, y faisant droit :
Infirmer le jugement entrepris,
Vu les articles 1193, 1217 et 1221 du Code Civil :
Dire et juger et déclarer parfaite la vente par Madame [D] [J] dite [U] [Y], au profit de la Société VR CONSULTANT, substituée à Monsieur [F] [Z], du droit au bail dont elle est titulaire portant sur un local commercial sis [Adresse 2] et dont l'entrée est au [Adresse 1], ledit bail renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2014 pour venir à expiration le 30 septembre 2023, ladite cession étant ordonnée en exécution de la promesse synallagmatique de cession de droit au bail en date du 19 juin 2017 moyennant le prix principal de 135.000 € hors taxes, charges et frais divers,
Dire et juger que l'arrêt à intervenir vaudra cession du droit au bail par Madame [D] [J] dite [U] [Y] au profit de la Société VR CONSULTANT substituée à Monsieur [F] [Z] dans les effets de la promesse synallagmatique de cession de droit au bail en date du 19 juin 2017, ledit droit au bail portant sur le local commercial sis [Adresse 2], constituant partie du lot N° 9 de l'état descriptif de division dudit immeuble placé sous le statut de la copropriété,
Renvoyer les parties à signer par devant Maître [N], Avocat au Barreau d'AIX EN PROVENCE, l'acte de cession dudit droit au bail,
Donner acte à la Société VR CONSULTANT qu'elle offre de payer le jour de la signature de l'acte de cession dudit droit au bail le prix principal de 135.000 € hors taxes et hors charges, outre frais, taxes et droits d'enregistrement afférents à ladite cession du droit au bail,
Ordonner à Madame [D] [J] dite [U] [Y] de comparaître par devant Maître [N], Avocat au Barreau d'AIX EN PROVENCE, à première réquisition de cette dernière et de signer l'acte de cession de droit au bail, sous peine d'une astreinte de 10.000 € par jour de retard,
Condamner Madame [D] [J] dite [U] [Y] à payer à la Société VR CONSULTANT une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l'inexécution de son obligation, et pour résistance abusive,
Condamner encore Madame [D] [J] dite [U] [Y] à payer à la Société VR CONSULTANT une somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 C.P.C.,
Débouter Madame [D] [J] dite [U] [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
Condamner Madame [D] [J] dite [U] [Y] aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation de comparaître du 22 septembre 2017 et en ordonner distraction, pour ceux d'appel, à la Société d'Avocats soussignée.
Suivant ses dernières conclusions notifiées le 19 septembre 2018 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens Madame [D] [J] dite [U] [Y] demande de :
Vu les articles 1304-4 et 1304-6 alinéa 3 du code civil,
Vu les articles 1188 et suivants du code civil,
Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de commerce d'Aix-en- Provence du 4 décembre 2017 ;
Débouter Monsieur [F] [Z] et la société VR CONSULTANT, de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme mal fondées,
Condamner in solidum Monsieur [F] [Z] et la société VR CONSULTANT à payer à Madame [U] [Y] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 CPC,
Condamner in solidum Monsieur [F] [Z] et la société VR CONSULTANT aux entiers dépens de l'instance.
La clôture de l'instruction intervenait le 6 octobre 2020.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l'appel
Il convient de recevoir l'appel de Monsieur [F] [Z] et celui de la société VR CONSULTANT qui sont réguliers en la forme.
Sur le fond
Selon les termes de la promesse synallagmatique signée entre les parties le 19 juin 2017 Madame [Y] a cédé à Monsieur [Z], ou à toute personne morale à lui substituée, le droit au bail dont elle était titulaire en vertu de l'acte du 30 décembre 1998 et de l'avenant de renouvellement du 1er octobre 2014 portant sur le local commercial sis [Adresse 1], et ce pour un prix de 135.000 € hors taxes, hors charges et hors droits d'enregistrement.
Madame [Y] soutient que cette promesse serait atteinte de caducité au prétexte qu'elle n'aurait pas été informée avant le 31 août 2017 de la condition suspensive d'obtention par le cessionnaire du prêt de 135.000 €, condition qui devait être levée pour le 31 août 2017.
Madame [Y] considère en conséquence que, faute d'avoir été informée pour le 31 août 2017 de l'accomplissement de cette condition suspensive d'obtention du prêt, ou de la renonciation du cessionnaire à cette condition suspensive, la promesse serait de plein droit atteinte de caducité.
Aux termes de la promesse synallagmatique du 19 juin 2017, page 7, les différentes conditions suspensives, et notamment celle d'obtention de prêt pour le 31 août 2017, étaient ' stipulées dans l'intérêt exclusif de l'ACQUEREUR, ce dernier (étant) seul habilité à se prévaloir du défaut de réalisation de l'une ou de plusieurs de ces conditions suspensives dans les délais convenus et (pouvant) toujours y renoncer .'
L'acte ajoutait : ' Notamment, à defaut d'obtention du prêt susvisé dans les délais convenus, il pourra toujours se porter acquéreur sans que le VENDEUR ne puisse s'y opposer en offrant de payer l'intégralité du prix et des frais de ses deniers personnels. '
Madame [Y] ne peut donc se prévaloir de la défaillance d'une condition suspensive qui a été souscrite dans l'intérêt exclusif du cessionnaire.
En l'espèce la condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire par le cessionnaire n'a été souscrite que dans l'intérêt exclusif de ce demier, qui avait donc seul qualité pour s'en prévaloir, et Madame [Y] est donc mal fondée à invoquer la prétendue défaillance de cette condition suspensive à la date du 31 août 2017, dès lors qu'avant la date du 30 septembre 2017 prévue par la promesse synallagmatique pour la signature de l'acte définitif de cession du droit au bail, et en l'espèce le 22 septembre 2017, le cessionnaire avait notifié sa volonté d'acquérir et qu'une sommation de comparaître lui avait été délivrée pour signer l'acte définitif de cession de droit au bail le 27 septembre 2017.
La promesse du 19 juin 2017 n'était donc aucunement atteinte de caducité et Madame [Y] ne pouvait valablement se soustraire à l'exécution des obligations que cette promesse mettait à sa charge, et notamment celle de signer l'acte définitif de cession.
La réforme du droit des contrats résultant de l'ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016, plus spécialement les articles 1304 et suivants du Code Civil, n'est pas d'ordre public et apparaît supplétive de la volonté des parties.
La promesse synallagmatique de cession de droit au bail disposait très clairement : ' ces différentes conditions étant stipulées dans l'intérêt exclusif de L 'ACQUEREUR, ce dernier est seul habilité à se prévaloir du défaut de réalisation de l'une ou plusieurs de ses conditions suspensives dans le délai convenu et pourra toujours y renoncer. Notamment, à défaut d'obtention du prêt susvisé dans les délais convenus, il pourra toujours se porter acquéreur sans que le VENDEUR ne puisse s'y opposer en offrant de payer l'intégralité du prix et des frais de ses deniers personnels '.
La conventions des parties doit sortir à effet par application notamment des dispositions de l'article 1193 nouveau du Code Civil aux termes duquel ' les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties '.
Les dispositions des articles 1304 et suivants, et en particulier de l'article 1304-4 nouveau du Code Civil n'étant que supplétives de la volonté des parties n'ont pas à s'appliquer en l'espèce, la volonté des parties étant clairement exprimée dans le contrat qui les lie aux termes duquel seul l'acquéreur peut invoquer la défaillance supposée de la condition suspensive.
Or non seulement la condition suspensive s'est bien réalisée avant le 31 août 2017, mais encore le contrat ne faisant nulle obligation pour l'acquéreur d'informer le vendeur avant le 31 août 2017 de la réalisation de la condition suspensive, seul l'acquéreur pouvait invoquer la défaillance de la condition suspensive, en sorte que Madame [Y] est mal fondée à invoquer cette défaillance.
Le contrat prévoyant que l'acquéreur pouvait renoncer au bénéfice de la condition suspensive, et donc faire l'acquisition de ses propres deniers, à condition seulement de manifester son intention avant le 30 septembre 2017, ce qui fut le cas en l'espèce, alors qu'en application de l'article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l 'engagement n 'a pas été exécuté peut notamment poursuivre l 'exécution forcée en nature de l 'obligation, demander réparation de l'inexécution de l'obligation alors que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées , et que des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ces principes doivent recevoir application, la Société VR CONSULTANT, qui a mis Madame [Y] en demeure par la sommation du 22 septembre 2017, est donc fondée à poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation qui pesait sur elle.
Il convient en conséquence de dire et juger que la cession du droit au bail litigieuse par Madame [Y] à la Société VR CONSULTANT, substituée dans les droits de Monsieur [F] [Z], est parfaite, que le présent arrêt vaudra cession dudit droit au bail et de renvoyer les parties à signer, par devant Maître [N], Avocat au Barreau d'AIX EN PROVENCE, l'acte de cession du droit au bail et à accomplir toutes formalités juridiques, administratives et de publication et de donner acte à la Société VR CONSULTANT qu'elle s'engage à payer à Madame [Y], entre les mains de Maître [N], Avocat au Barreau d'AIX EN PROVENCE, le prix de cession de 135.000 €, outre tous droits, charges et taxes afférents à cette cession.
Pour assurer la bonne exécution de la présente décision par [H] [Y] il apparaît opportun de lui ordonner de comparaitre devant Maitre [N] à première réquisition sans qu'il y ait lieu cependant de soumettre cette obligation à astreinte.
La résistance fautive de Madame [Y] est à l'origine d'un préjudice dont la Société VR CONSULTANT obtiendra une juste réparation par l'allocation d'une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.
Il convient également, tout en la réduisant à de plus justes proportions, de faire droit à la demande de la société VR CONSULTANT au titre des frais irrépétibles qu'il apparaît inéquitable de laisser à sa charge.
Madame [Y] succombant dans ses prétentions, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à sa charge les frais qu'elle a exposés au titre de l'article 700 du code de procédure civile et elle supportera les entiers dépens, distraits au profit de la SCP TROEGELER-GOUGOT-BREDEAU TROEGELER, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
REÇOIT Monsieur [Z] et la Société VR CONSULTANT en leur appel,
INFIRME le jugement entrepris,
DÉCLARE parfaite la vente par Madame [D] [J] dite [U] [Y], au profit de la Société VR CONSULTANT, substituée à Monsieur [F] [Z], du droit au bail dont elle est titulaire portant sur un local commercial sis [Adresse 2] et dont l'entrée est au [Adresse 1], ledit bail renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2014 pour venir à expiration le 30 septembre 2023, ladite cession étant ordonnée en exécution de la promesse synallagmatique de cession de droit au bail en date du 19 juin 2017 moyennant le prix principal de 135.000 € hors taxes, charges et frais divers,
DIT que le présente arrêt vaudra cession du droit au bail par Madame [D] [J] dite [U] [Y] au profit de la Société VR CONSULTANT substituée à Monsieur [F] [Z] dans les effets de la promesse synallagmatique de cession de droit au bail en date du 19 juin 2017, ledit droit au bail portant sur le local commercial sis [Adresse 2], constituant partie du lot N° 9 de l'état descriptif de division dudit immeuble placé sous le statut de la copropriété,
RENVOIE les parties à signer par devant Maître [N], Avocat au Barreau d'AIX EN PROVENCE, l'acte de cession dudit droit au bail,
DONNE acte à la Société VR CONSULTANT qu'elle offre de payer le jour de la signature de l'acte de cession dudit droit au bail le prix principal de 135.000 € hors taxes et hors charges, outre frais, taxes et droits d'enregistrement afférents à ladite cession du droit au bail,
ORDONNE à Madame [D] [J] dite [U] [Y] de comparaître par devant Maître [N], Avocat au Barreau d'AIX EN PROVENCE, à première réquisition de cette dernière et de signer l'acte de cession de droit au bail,
CONDAMNE Madame [D] [J] dite [U] [Y] à payer à la Société VR CONSULTANT la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l'inexécution de son obligation, et pour résistance abusive,
CONDAMNE Madame [D] [J] dite [U] [Y] à payer à la Société VR CONSULTANT une somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE Madame [D] [J] dite [U] [Y] de toutes ses demandes,
DÉBOUTE Monsieur [Z] et la Société VR CONSULTANT du surplus de leurs demandes,
CONDAMNE Madame [D] [J] dite [U] [Y] aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation de comparaître du 22 septembre 2017 avec distraction, pour ceux d'appel, au profit de la SCP TROEGELER-GOUGOT-BREDEAU TROEGELER, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
