COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 17 DECEMBRE 2020
N° 2020/ 345
Rôle N° RG 18/15886 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BDEYV
[S] [B]
C/
SARL GREMO
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
l'AARPI BALDO CRESPY
Me Anne CARREL
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 19 Juillet 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/12087.
APPELANTE
Madame [S] [B]
née le [Date naissance 2] 1931 à [Localité 5] (13)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Patrice BALDO de l'AARPI BALDO CRESPY, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
SARL GREMO, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Anne CARREL, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 28 Octobre 2020 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Laurence DEPARIS, Conseillère a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Laurence DEPARIS, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2020.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2020,
Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte des 22 et 24 avril 1986, la S.C.I. DU BOULEVARD DES ALLIES a donné à bail commercial à M. et Mme [I] un local sis [Adresse 4] moyennant un loyer annuel de 24 320 francs pour exercer l'activité de bar, restaurant, hôtel.
Les époux [I] ont vendu le fonds de commerce au profit de la S.A.R.L. GREMO par acte sous-seing privé du 5 décembre 2003 pour un loyer mensuel de 2.200 euros.
La S.C.I. DES ALLIES, propriétaire de l'immeuble occupé par la S.A.R.L. GREMO, a été dissoute et un partage familial est intervenu le 14 octobre 2004 attribuant l'immeuble à [S] [B], usufruitière, et à sa fille unique [V] [B], en qualité de nu-propriétaire.
Une ordonnance de référé a été rendue en date du 26 juin 2009, constatant l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du fait de loyers impayés.
Par acte d'huissier du 27 décembre 2012, la société GREMO a fait assigner [S] et [V] [B] devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE en sollicitant le prononcé la suspension de la clause résolutoire contenue dans l'ordonnance de référé du 26 juin 2009 et la constatation que le bail initial s'était poursuivi.
Par ordonnance rendue par le Juge la mise en état en date du 19 juin 2014, l'action a été déclarée prescrite. Un arrêt de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence du 22 octobre 2015 a confirmé cette prescription et renvoyé devant le juge du fonds pour statuer sur la demande de renouvellement du bail. Madame [V] [B] est décédée le [Date décès 3] 2015, le bien revenant en pleine propriété à [S] [B].
Des conclusions en reprise d'instance ont été déposées au greffe le 24 octobre 2016.
Par jugement en date du 19 juillet 2018, le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE a statué ainsi :
- DIT que le bail liant Mme [S] [B] et la S.A.R.L. GREMO est en cours jusqu'au 30 juin 2021 ;
- CONDAMNE la S.A.R.L. GREMO à payer à Mme [S] [B] la somme de 6.628 euros au titre de l'impôt foncier de 2009 à 2013 inclus ;
- DÉBOUTE Mme [S] [B] du surplus de ses demandes ;
- CONDAMNE Mme [S] [B] à payer à la S.A.R.L. GREMO la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- REJETTE toute autre demande ;
- CONDAMNE Mme [S] [B] aux dépens recouvrables en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
- ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement.
Le tribunal a jugé que le bail s'était poursuivi malgré l'ordonnance en date du 26 juin 2009 ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire et a considéré dès lors qu'une mesure d'instruction aux fins d'évaluer les travaux de remise en état de l'immeuble n'était pas utile car conditionnée à l'expiration du bail.
Par déclaration en date du 5 octobre 2018, Mme [S] [B] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a :
- rejeté la demande de dire que le bail commercial était résilié,
- confirmé l'expulsion ordonnée en référé et condamné la S.A.R.L. GREMO à une indemnité d'occupation de 4 000 euros par mois,
- rejeté une demande de mesure d'instruction,
subsidiairement dans l'hypothèse de la poursuite du bail ou d'un nouveau bail, elle demande :
- confirmation de la condamnation de la société GREMO au paiement de l'impôt foncier ;
- prononcé de la résiliation du bail pour défaut manifeste d'entretien
- condamnation de la société GREMO à lui payer 4 000 euros à titre d'indemnité d'occupation;
- voir ordonner l'expulsion de la société GREMO ;
- condamnation de la société GREMO à lui payer 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ;
- réformer le jugement en ce qu'il condamne Mme [B] à payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Par conclusions notifiées sur le RPVA le 8 janvier 2020 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Mme [B] [S] demande de :
- REFORMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné
la société GREMO au paiement de l'impôt foncier des années 2009 à 2013, et pour 2014 à
2016 sur présentation de justificatifs,
- CONDAMNER ainsi la société GREMO au paiement de la somme de 11.830€ concernant
l'impôt foncier de 2009 à 2016,
- CONFIRMER le jugement sur cet unique point,
Pour le surplus du jugement, statuant à nouveau,
A TITRE PRINCIPAL
- DIRE ET JUGER que le bail ne s'est pas poursuivi entre les parties,
- DIRE ET JUGER que le bail n'a pas été renouvelé,
- CONSTATER que le bail a été résilié par ordonnance de référé du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 26 juin 2009,
- ORDONNER l'expulsion de la société GREMO des locaux illégalement occupés, et de tout
occupant de son chef,
- CONDAMNER la société GREMO au paiement d'une indemnité d'occupation de 4.000 €
mensuels avec variation annuelle en fonction du jeu de l'indice du coût de la construction,
- ORDONNER une mesure d'instruction afin de décrire et évaluer les travaux nécessaires à
la remise en état de l'immeuble en application des clauses du bail expiré du fait du défaut
d'entretien au frais avancés de la société GREMO,
A TITRE SUBSIDIAIRE
- CONSTATER que la société GREMO a commis deux infractions graves et réitérées au bail
à savoir un défaut manifeste d'entretien et un défaut d'exploitation,
- Prononcer la résiliation du bail pour défaut manifeste d'entretien et défaut d'exploitation
de l'hôtellerie en étage au visa de l'article 1184 ancien du Code civil,
- ORDONNER l'expulsion de la société GREMO des locaux illégalement occupés, et de tout
occupant de son chef,
- CONDAMNER la société GREMO au paiement d'une indemnité d'occupation de 4.000 euros mensuelle avec variation annuelle en fonction du jeu de l'indice du coût de la construction, à compter du 15 juillet 2009,- ORDONNER une mesure d'instruction afin de décrire et évaluer les travaux nécessaires à
la remise en état de l'immeuble en application des clauses du bail expiré du fait du défaut
d'entretien au frais avancés de la société GREMO,
TRÈS SUBSIDIAIREMENT
- Condamner la S.A.R.L. GREMO à payer une indemnité d'occupation de 4000€ courant du 15 juillet 2009 jusqu'à la date de renonciation à la résiliation.
- Fixer la date de renouvellement du bail.
- Porter la condamnation de la société GREMO au titre de la taxe foncière à 11 830 €compte arrêté à la taxe de 2016
EN TOUT ETAT DE CAUSE
- CONDAMNER la société GREMO au paiement de la somme de 4000 € à la concluante au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens,
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le bail est résilié et qu'elle n'a pas renoncé au bénéfice de la résiliation prononcée par l'ordonnance de référé en date du 26 juin 2009 contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, une renonciation à un droit ne se présumant pas. Elle précise s'être comportée comme un propriétaire dont le bien est toujours occupé sans droit ni titre mais non comme une bailleresse. Elle conteste le fait que le bail se soit renouvelé puisqu'aucun congé ni demande de renouvellement n'est intervenu dans les termes et délais légaux. Elle sollicite, à titre subsidiaire, la résiliation du bail pour défaut d'entretien manifeste de la chose louée et le défaut d'exploitation de l'activité d'hôtellerie stipulée dans le bail.
Par conclusions notifiées sur le RPVA le 3 mars 2020 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, la S.A.R.L. GREMO, qui forme appel incident, demande de :
- RÉVOQUER l'ordonnance de clôture rendue le 8 janvier 2020 en l'état de conclusions d'appelant signifiées le jour même de l'ordonnance de clôture, et admettre les conclusions d'intimée en réplique n°2 signifiée par la S.A.R.L. GREMO ;
- CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE le 18 juillet 2018 en ce qu'il a dit le bail liant Madame [S] [B] et la S.A.R.L. GREMO s'est poursuivi ;
- CONSTATER qu'une poursuite tacite du bail commercial s'est opérée de par les agissements de Madame [S] [B], qui a laissé en possession dans les lieux la S.A.R.L. GREMO et a encaissé les loyers commerciaux dus chaque mois ;
- REFORMER ledit jugement en ce qu'il a condamné la S.A.R.L. GREMO à payer à Madame [S] [B] la somme de 6.628 euros au titre de l'impôt foncier de 2009 à 2013 inclus ;
- CONFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté Madame [S] [B] du surplus de ses demandes ;
- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Madame [S] [B] à payer à la S.A.R.L. GREMO la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- CONDAMNER Madame [S] [B] à payer à la S.A.R.L. GREMO la somme de 4.000 Euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel ;
- CONDAMNER Madame [S] [B] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de ses demandes, elle fait valoir qu'elle n'a pas été informée des dispositions du partage familial et a toujours eu comme interlocuteur Mme [S] [B] qui est en outre aujourd'hui la seule propriétaire du bien. Elle ajoute que le bail s'est poursuivi de fait entre les parties nonobstant l'ordonnance de référé du fait du comportement des parties et qu'il s'est renouvelé en application de l'article 1714 du code civil jusqu'au 30 juin 2021. Elle conteste le défaut d'entretien, rappelle que la partie hôtel n'a pas été exploitée pendant 25 ans et qu'en 1997 lors d'un précédent litige entre les anciens locataires et la bailleresse, cette dernière montrait déjà sa carence à effectuer les travaux qui lui incombaient. Elle conteste la somme due au titre du paiement des taxes foncières et la nécessité d'une mesure d'instruction.
L'ordonnance de clôture, intervenue le 8 janvier 2020, a été révoquée et l'affaire a été clôturée le 28 octobre 2020. L'affaire a été plaidée le 28 octobre 2020 et mise en délibéré au 17 décembre 2020.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la poursuite du bail commercial et les conséquences en résultant
Le bail litigieux a été signé le 22 avril 1986 pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 1985 pour se terminer le 30 juin 1994. Par jugement en date du 9 septembre 1997 confirmé par arrêt en date du 13 juin 2002, il a été pris acte de l'accord des parties sur le renouvellement du bail au 29 septembre 1994 pour une durée de neuf années. Par compromis en date du 5 mars 2003, le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2003 jusqu'au 30 juin 2012.
Par ordonnance de référé en date du 26 juin 2009, la résiliation du bail a été constatée du fait de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.
Il est constant que le seul écoulement du temps ne peut caractériser un acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer à se prévaloir des effets de la clause résolutoire et que la renonciation du bailleur ne se présume pas et doit résulter d'un comportement qui l'implique sans la moindre ambiguïté.
Sont produites aux débats des quittances de loyers émises par Mme [B] pour la période de février 2019 à octobre 2010. Il importe en premier lieu de relever que les quittances émises pour la période de février 2019 à juillet 2019 n'emportent aucun débat puisque l'ordonnance de référé constatant la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire date du 26 juin 2009 et a été signifiée le 15 juillet 2009. Pour la période postérieure, Mme [S] [B], propriétaire apparente depuis plusieurs années ainsi qu'en attestent notamment les correspondances entre cette dernière et sa locataire et les quittances produites et ainsi que le soutient la locataire, a perçu des sommes au titre de l'occupation des lieux et l'intitulé des documents utilisés par habitude par un bailleur personne physique ne peut suffire à affirmer que ce dernier a renoncé à se prévaloir de la résiliation du bail. A ce titre, il importe de souligner que la locataire ne peut à la fois affirmer que Mme [S] [B] s'est toujours comportée comme la seule propriétaire et bailleresse des lieux pour soutenir la validité des quittances de loyers délivrées et à l'inverse dénier cette qualité apparente pour contester la valeur de la renonciation au droit de se prévaloir de la résiliation du bail. Il convient de noter que les documents intitulés 'quittances d'indemnités d'occupation' sur lesquelles le tribunal s'était notamment fondé pour prendre acte d'une différence dans le comportement du bailleur à compter de juin 2011 ne sont plus produites aux débats, seules des quittances pour la période jusqu'en octobre 2010 étant produites. Ces documents ne peuvent d'autant moins valoir renonciation à la résiliation que pendant cette période, les bailleresses ont fait diligence pour exécuter l'ordonnance de référé en procédant à deux commandements aux fins de saisie-vente en date du 22 septembre 2009 et du 6 avril 2012, à un itératif commandement de payer en date du 8 février 2010 et à un procès-verbal de réquisition de la force publique en date du 10 février 2010. Ainsi, non seulement les bailleresses ne sont pas demeurées inactives après l'ordonnance de référé mais elles ont en outre tenté de l'exécuter. Les reçus de chèques de banque attestant de paiement effectués par la S.A.R.L. GREMO à Mme [B] n'apportent pas d'éléments quant à la question de la renonciation à la résiliation du bail mais prouvent seulement l'existence de versements de sommes d'argent entre les parties au titre de l'occupation des lieux. S'agissant du courrier très succinct en date du 23 septembre 2011 adressé par la compagnie d'assurances Cunningham Lindsey à la société GREMO et faisant apparaître Mme [V] [B] comme assurée et sur lequel le tribunal s'est également appuyé, il ne constitue pas un élément probant en ce sens que, d'une part, il ne qualifie pas la relation entre les parties, et que, d'autre part, il est évident qu'il convenait pour la propriétaire des lieux de maintenir une assurance sur son bien immobilier alors même que celui-ci demeuré occupé qu'il le soit dans le cadre d'un bail ou sans droit ni titre.
Dès lors, on ne peut au vu de ces éléments considérer que le fait d'adresser des quittances, qu'elles soient de loyers ou d'indemnités d'occupation et de percevoir les sommes même sans réserves, constitue un acte de renonciation non équivoque à son droit de poursuivre l'exercice normal de ses prérogatives par le propriétaire en contrepartie de l'usage des lieux, que cet usage soit le fait d'un locataire ou d'un occupant sans droit ni titre.
Dans ces conditions, il convient d'infirmer le jugement déféré et de dire que la bailleresse n'a pas renoncé à la résiliation du bail constatée par l'ordonnance de référé du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 26 juin 2009 prenant acte que le commandement de payer signifié le 9 mars 2009 était demeuré sans effet dans le mois suivant sa délivrance. Le bail n'a pu, dans ces conditions, ni être prolongé ni renouvelé. L'expulsion de la locataire doit de ce fait être ordonnée ainsi que sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, destinée à indemniser le bailleur du préjudice subi du fait de l'indisponibilité des lieux et correspondant également au prix de la jouissance des lieux, pouvant être utilement fixée à la somme de 4 000 euros, le loyer actuel mensuel étant de 3 020,62 euros.
La demande relative au prononcé de la résiliation judiciaire pour défaut d'entretien et défaut d'exploitation de l'hôtel devient par conséquent sans objet.
Les parties produisent aux débats des pièces attestant de l'état de l'immeuble et de l'entretien effectué par la locataire. En l'état, et en l'absence de motivation par Mme [B] de sa demande de mesure d'instruction destinée à évaluer les travaux nécessaires à la remise en état de l'immeuble, il n'y a pas lieu d'ordonner cette mesure.
Sur le paiement des taxes foncières
Le tribunal a condamné la locataire au paiement de l'impôt foncier de 2009 à 2013. Il résulte des écritures de la S.A.R.L. GREMO que cette dernière ne s'estime redevable que de la taxe sur les ordures ménagères qu'elle justifie avoir payé pour l'année 2009.
Cependant, pour la période antérieure à la résiliation du bail, la bailleresse ne fait valoir aucune clause contractuelle claire et non équivoque qui mettrait le paiement de l'intégralité de la taxe foncière à la charge de la locataire. Elle ne forme pas par ailleurs de demande indemnitaire à ce titre. Il résulte par ailleurs des avis d'imposition produits que les taxes foncières sont dues au titre de deux adresses différentes et qu'en outre aucune d'elles ne correspond à celle des lieux loués. Aucun décompte n'est produit s'agissant de la taxe d'ordures ménagères que la locataire reconnaît devoir.
Dans ces conditions, et alors qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver tant en son principe qu'en son montant ou d'attester de son préjudice, il y a lieu d'infirmer le jugement de ce chef et de débouter Mme [B] des demandes actualisées formées de ce chef.
Sur les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile
En équité, il sera fait droit à la demande de Mme [B] formée de ce chef et la somme de
4 000 euros lui sera allouée. La S.A.R.L. GREMO sera déboutée de sa demande formée à ce titre.
Sur les dépens
En application de l'article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance et d'appel seront supportés par la S.A.R.L. GREMO.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,
INFIRME le jugement dans toutes ses dispositions.
CONSTATE que le bail commercial qui liait les consorts [B] et la S.A.R.L. GREMO et portait sur un local commercial situé [Adresse 4], est résilié depuis le 9 avril 2009 suivant ordonnance de référé du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 26 juin 2009.
ORDONNE l'expulsion de la S.A.R.L. GREMO et de tous occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.
CONDAMNE la S.A.R.L. GREMO au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 4 000 euros depuis la résiliation du bail et jusqu'à libération complète des lieux
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.
CONDAMNE la S.A.R.L. GREMO à payer la somme de 4 000 euros à Mme [S] [B] en application de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE la S.A.R.L. GREMO aux dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,
