COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND SUR RENVOI
DE LA COUR DE CASSATION
DU 03 DECEMBRE 2020
N° 2020/ 317
Rôle N° RG 19/02609 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BDZH4
SCP BR ASSOCIES
SARL SOCIETE DE GESTION HOTELIERE LA COUPOLE
C/
[WJ] [S]
[TJ] [WX] épouse [S]
[A] [L]
[WU] [HG] veuve [O]
[WJ] [I]
[WG] [WR] épouse [I]
[VW] [V] épouse [E]
[VI] [E]
[CD] [C]
[X] [XS] épouse [B]
[VI] [B]
[U] [J]
[RY] [NN] épouse [Y]
[HX] [Y]
[MP] [Z]
[EM] [BC]
[U] [JT]
[AL] [DZ] épouse [JT]
[IS] [TX]
[HJ] [T] EPOUSE [MP] épouse [MP]
[G] [MP]
[GI] [SZ] épouse [PM]
[DR] [PM]
[U] [OB]
[R] [H] épouse [OB]
[F] [P] épouse [ND]
[LS] [ND]
[YP] [IV] épouse [XH]
[FY] [XH]
[R] [KG] épouse [ZD]
[MC] [ZD]
[ZG] [KR]
[BV] [UH]
[NA] [EX] épouse [UH]
[XE] [KU]
[PC] [VF] épouse [KU]
[AS] [K] épouse [JI]
[VT] [JI]
[U] [NR]
[GW] [FA]
[GL] [RA] épouse [FA]
[SL] [CF]
[OO] [YC] épouse [CF]
[HU] [FV]
[G] [SB] épouse [FV]
[KD] [LO]
[X] [PX] épouse [LO]
[IH] [SW] épouse [MT]
[ZG] [MT]
[YP] [LE] épouse [UK]
[GZ] [UK]
[YF] [AU]
[TM] [EJ] épouse [AU]
[WG] [FK] veuve [OE]
[VI] [LH]
[XV] [IS] épouse [LH]
[PP] [IK]
[OZ] [OL]
[CN] [RK] épouse [OL]
[RN] [EC]
[FN] [D] épouse [CR]
[YT] [CR]
SCI DES FOURCHES
SCI VENDREDI
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Pascale PENARROYA-LATIL
Me Françoise BOULAN
Décision déférée à la Cour :
Arrêt en date du 03 Décembre 2020 sur déclaration de saisine de la Cour suite à un arrêt de la Cour de Cassation de Paris en date du 13 Décembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° W 17-28.05 ayant cassé et annulé partiellement un arrêt rendu par la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence en date du 21 Septembre 2017 lequel avait statué sur appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de Toulon du 18 Juin 2015.
APPELANTES
SCP BR ASSOCIES ès qualité de mandataire judiciaire du plan de sauvegarde de la Société de Gestion Hôtelière La Coupole prise en la personne de Maître [FA] [JF] domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 81]
SARL SOCIETE DE GESTION HOTELIERE LA COUPOLE au capital de 7.622,45 €, immatriculée au RCS de Toulon sous le numéro B 412 883 266, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 29]
représentées par Me Pascale PENARROYA-LATIL de la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE (postulant) et plaidant par Me Virginie COSMANO, avocat au barreau de TOULON
INTIMES
Monsieur [WJ] [S]
né le [Date naissance 41] 1945 à [Localité 136] (89), demeurant [Adresse 45]
Madame [TJ] [WX] épouse [S]
née le [Date naissance 25] 1947 à [Localité 114] (42), demeurant [Adresse 45]
Monsieur [A] [L]
né le [Date naissance 60] 1952 à [Localité 127] (42), demeurant [Adresse 140]
Madame [WU] [HG] veuve [O]
née le [Date naissance 16] 1956 à [Localité 102] (83), demeurant [Adresse 70]
Monsieur [WJ] [I]
né le [Date naissance 12] 1937 à [Localité 92] (25), demeurant [Adresse 80]
Madame [WG] [WR] épouse [I]
née le [Date naissance 65] 1937 à [Localité 97] (26), demeurant [Adresse 80]
Madame [VW] [V] épouse [E]
née le [Date naissance 66] 1946 à [Localité 129] (38), demeurant [Adresse 76]
Monsieur [VI] [E]
né le [Date naissance 63] 1945 à [Localité 90] (38), demeurant [Adresse 76]
Monsieur [CD] [C]
né le [Date naissance 58] 1971 à [Localité 117] (84), demeurant [Adresse 110]
Monsieur [U] [J]
né le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 107], demeurant [Adresse 83]
Madame [RY] [NN] épouse [Y]
née le [Date naissance 72] 1964 à [Localité 101] (Allemagne), demeurant [Adresse 37]
Monsieur [HX] [Y]
né le [Date naissance 67] 1962 à [Localité 94], demeurant [Adresse 37]
Monsieur [MP] [Z]
né le [Date naissance 52] 1933 à [Localité 112] (13), demeurant [Adresse 78]
Monsieur [EM] [BC]
né le [Date naissance 47] 1958 à [Localité 103] (42), demeurant [Adresse 79]
Monsieur [U] [JT]
né le [Date naissance 33] 1948 à [Localité 100] (38), demeurant [Adresse 73]
Madame [AL] [DZ] épouse [JT]
née le [Date naissance 34] 1948 à [Localité 98] (21), demeurant [Adresse 73]
Monsieur [IS] [TX]
né le [Date naissance 57] 1960 à [Localité 138] (26), demeurant [Adresse 124]
Madame [HJ] [T] épouse [MP]
née le [Date naissance 39] 1950 à [Localité 108] (53), demeurant [Adresse 91]
Monsieur [G] [MP]
né le [Date naissance 20] 1946 à [Localité 115] (54), demeurant [Adresse 91]
Madame [GI] [SZ] épouse [PM]
née le [Date naissance 49] 1951 à [Localité 126] (42), demeurant [Adresse 85]
Monsieur [DR] [PM]
né le [Date naissance 19] 1950 à [Localité 96] (69), demeurant [Adresse 85]
Monsieur [U] [OB]
né le [Date naissance 30] 1950 à [Localité 96], demeurant [Adresse 89]
Madame [R] [H] épouse [OB]
née le [Date naissance 9] 1951 à [Localité 99], demeurant [Adresse 89]
Madame [F] [P] épouse [ND]
née le [Date naissance 54] 1964 à [Localité 121] (42), demeurant [Adresse 111]
Monsieur [LS] [ND], demeurant [Adresse 111]
Madame [YP] [IV] épouse [XH]
née le [Date naissance 64] 1947 à [Localité 123] (62), demeurant [Adresse 53]
Monsieur [FY] [XH]
né le [Date naissance 61] 1946 à [Localité 96] (02), demeurant [Adresse 53]
Madame [R] [KG] épouse [ZD]
née le [Date naissance 7] 1952 à [Localité 108] (43), demeurant [Adresse 24]
Monsieur [MC] [ZD]
né le [Date naissance 5] 1950 à [Localité 133] (42), demeurant [Adresse 24]
Monsieur [ZG] [KR]
né le [Date naissance 31] 1968 à [Localité 112] (13), demeurant [Adresse 106]
Monsieur [BV] [UH]
né le [Date naissance 59] 1956 à [Localité 138] (26), demeurant [Adresse 38]
Madame [NA] [EX] épouse [UH]
née le [Date naissance 13] 1954 à [Localité 138] (26), demeurant [Adresse 38]
Monsieur [XE] [KU]
né le [Date naissance 6] 1947 à [Localité 104] (Allemagne), demeurant [Adresse 120]
Madame [PC] [VF] épouse [KU]
née le [Date naissance 44] 1947 à [Localité 137] (83), demeurant [Adresse 120]
Madame [AS] [K] épouse [JI]
née le [Date naissance 23] 1950 à [Localité 135] (43), demeurant [Adresse 87]
Monsieur [VT] [JI]
né le [Date naissance 55] 1952 à [Localité 108] (43), demeurant [Adresse 87]
Monsieur [GW] [FA]
né le [Date naissance 68] 1964 à [Localité 107], demeurant [Adresse 113]
Madame [GL] [RA] prise en son nom personnel et venant aux droits de Monsieur [ZR] [FA] et de Madame [MF] [M] Epouse [FA], demeurant [Adresse 28]
Monsieur [SL] [CF]
né le [Date naissance 10] 1947 à [Localité 141] (07), demeurant - - [Localité 18]
Madame [OO] [YC] épouse [CF]
née le [Date naissance 46] 1947 à [Localité 132] (07), demeurant - - [Localité 18]
Monsieur [HU] [FV]
né le [Date naissance 56] 1948 à [Localité 116] (44), demeurant [Adresse 77]
Madame [G] [SB]épouse [FV]
née le [Date naissance 14] 1951 à [Localité 134] (16), demeurant [Adresse 77]
Monsieur [KD] [LO]
né le [Date naissance 36] 1952 à [Localité 108] (43), demeurant [Adresse 122]
Madame [X] [PX] épouse [LO]
née le [Date naissance 71] 1952 à [Localité 108] (43), demeurant [Adresse 122]
Madame [IH] [SW] épouse [MT]
née le [Date naissance 40] 1960 à [Localité 126] (42), demeurant [Adresse 21]
Monsieur [ZG] [MT]
né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 126] (42), demeurant [Adresse 21]
Madame [YP] [LE] épouse [UK]
née le [Date naissance 32] 1943 à [Localité 130] (Italie), demeurant [Adresse 43]
représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [GZ] [UK]
né le [Date naissance 11] 1940 à [Localité 95] (Italie), demeurant [Adresse 43]
Monsieur [YF] [AU]
né le [Date naissance 8] 1958 à [Localité 128] (26), demeurant [Adresse 119]
Madame [TM] [EJ] épouse [AU]
née le [Date naissance 12] 1958 à [Localité 128], demeurant [Adresse 118]
Madame [WG] [FK] veuve [OE]
née le [Date naissance 69] 1953 à [Localité 88] (07), demeurant [Adresse 86]
Monsieur [VI] [LH]
né le [Date naissance 35] 1952 à [Localité 125] (42), demeurant [Adresse 75]
Madame [XV] [IS] épouse [LH]
née le [Date naissance 26] 1953 à [Localité 108] (43), demeurant [Adresse 75]
Madame [PP] [IK] [UV]
née le [Date naissance 48] 1946 à [Localité 96] (69), demeurant [Adresse 109]
Monsieur [OZ] [OL]
né le [Date naissance 22] 1949 à [Localité 105] (42), demeurant [Adresse 42]
Madame [CN] [RK] épouse [OL]
née le [Date naissance 50] 1952 à [Localité 126] (42), demeurant [Adresse 42]
Madame [RN] [EC]
née le [Date naissance 27] 1961 à [Localité 139] (03), demeurant [Adresse 131]
Madame [FN] [D] épouse [CR]
née le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 99] (42), demeurant [Adresse 62]
Monsieur [YT] [CR]
né le [Date naissance 17] 1969 à [Localité 126] (42), demeurant [Adresse 62]
SCI DES FOURCHES venant aux droits de Monsieur [W] [N] et de Madame [AL] [JW] épouse [N], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 84]
SCI VENDREDI prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 82]
tous représentés par Me Françoise BOULAN de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE (postulant) et plaidant par Me Jérôme NOVEL de la SELARL ALCYACONSEIL JUDICIAIRE, avocat au barreau de LYON
Madame [X] [XS] épouse [B] née le [Date naissance 4] 1951 à [Localité 97], demeurant [Adresse 51]
assignée à domicile et à étude d'huissier par actes en date du 27 mars 2019 et du 19 avril 2019
Partie intimée défaillante
Monsieur [VI] [B]
né le [Date naissance 15] 1949 à [Localité 138], demeurant [Adresse 51]
assigné à personne et à étude d'huissier par actes en date du 27 mars 2019 et du 19 avril 2019
Partie intimée défaillante
Monsieur [U] [NR]
né le [Date naissance 72] 1968 à [Localité 93] VIETNAM, demeurant [Adresse 74]
assigné par PVR (article 659 du CPC) par actes d'huissier en date du 28 mars 2019 et du 15 avril 2019
Partie intimée défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 Octobre 2020 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Philippe COULANGE, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Anne-Marie MORETON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2020.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2020,
Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Mme Anne-Marie MORETON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
La SCI LA COUPOLE a lancé courant 1997 un projet d'acquisition d'une résidence hôtelière séniors située à [Localité 102] divisée en lots dont l'acquisition était éligible au dispositif de défiscalisation Périssol sous condition que les immeubles loués demeurent sous le régime de la résidence hôtelière durant 20 ans.
Le Société de Gestion Hôtelière ( SGH ) LA COUPOLE a été constituée afin de pouvoir offrir les appartements à la location avec services sans que les acquéreurs aient à se préoccuper de leur gestion.
Le règlement de copropriété prévoit que l'immeuble est destiné à l'usage d'habitation et de commerce dans le cadre d'une résidence meublée avec services para hôteliers dans le cadre d'un bail commercial au profit d'un gestionnaire.
Les appartements ont donc été vendus dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement prévoyant expressément la conclusion d'un bail commercial entre l'acquéreur et la société de gestion.
Plusieurs bailleurs ont donné congé par actes du 28 février 2007 à effet au 29 septembre 2007 et, par assignations du 31 juillet 2008, ont fait citer la SGH LA COUPOLE devant le Tribunal de Grande Instance de TOULON pour obtenir la validation des congés et l'expulsion du preneur.
Par jugement rendu le 18 juin 2015, le Tribunal de Grande Instance de TOULON a décidé que les motifs invoqués dans les congés n'étaient ni graves ni légitimes, a rejeté la demande résiliation du bail et ordonné une expertise aux fins d'évaluation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation statutaire, rejeté la demande formée par la SGH LA COUPOLE au titre du remboursement de la taxe ordures ménagères ainsi que celle relative aux dommages-intérêts.
La Cour d'appel de céans a rendu un arrêt confirmatif le 21 septembre 2017 et, y ajoutant, a débouté les copropriétaires bailleurs de leur demande relative à l'abattement de précarité et à celle relative à l'extension de la mission de l'expert, condamné les bailleurs à régler diverses sommes à titre provisionnel et condamné la SGH LA COUPOLE au paiement à chacun des bailleurs de la somme de 500 € pour les frais irrépétibles outre les dépens.
La SGH LA COUPOLE et la société BR associés, son mandataire judiciaire, ont formé un pourvoi en cassation et, par arrêt rendu le 13 décembre 2018, la Cour de cassation a cassé partiellement l'arrêt du 21 septembre 2017, seulement en ce qu'il avait donné mission à l'expert judiciaire de donner tout élément technique et de fait relatif à l'indemnité d'occupation devant correspondre à la valeur locative due par elle à chacun des copropriétaires bailleurs, lot par lot, et ce à compter du 30 mars 2015, date de la première demande de fixation judiciaire de la valeur locative et rejeté la demande de la SGH LA COUPOLE en remboursement de la taxe ordures ménagères.
La SGH LA COUPOLE et la société BR et associés, son mandataire judiciaire, ont saisi sur renvoi la Cour de céans autrement composée afin qu'il soit statué sur ces deux points.
Elles demandent à la Cour de réformer le jugement entrepris, de confier à l'expert la mission de donner tout éléments technique et de fait relatif à l'indemnité d'occupation devant correspondre à la valeur locative due par elle à chacun des copropriétaires bailleurs, lot par lot, et ce à compter de la prise d'effet des congés à savoir pour les congés délivrés le 28 février 2007 au 29 septembre 2007 et pour les congés délivrés le 28 mars 2007 au 28 octobre 2007.
Elles réclament aussi que la Cour déclare la SGH La Coupole recevable en sa demande de remboursement de la taxe ordures ménagères pour la période 2007 jusqu'au dernier règlement de chacun des copropriétaires bailleurs et prononce la condamnation de chacun des intimés à rembourser la SGH La Coupole le montant des sommes indûment perçues au titre des taxes foncières relatives à chaque lot.
Elles sollicitent en outre l'allocation de la somme de 15 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et leur condamnation aux dépens.
A l'appui de leur recours, elles font valoir :
- que l'expert doit recevoir la mission de fixer l'indemnité d'occupation due à chacun des copropriétaires bailleurs selon la valeur locative à la date de prise d'effet des congés.
- que le remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères doit être ordonnée aucune stipulation contractuelle ne prévoyant que cet impôt soit supporté par le preneur.
Les copropriétaires bailleurs concluent à la confirmation du jugement déféré. Ils sollicitent chacun l'allocation de la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation de l'appelante aux dépens.
Ils soutiennent :
- que le premier juge a sollicité l'expert judiciaire afin qu'il détermine la valeur locative permettant de calculer le montant de l'indemnité d'occupation.
- qu'il n'y a pas lieu de modifier la mission de l'expert.
- que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères découle de l'activité de la SGH La Coupole.
- que la SGH La Coupole a toujours réglé la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qu'elle répercute à ses sous locataires.
- que la SGH La Coupole ne donne pas à la cour les éléments permettant de quantifier sa demande de remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui doit être rejetée.
L'ordonnance de clôture a été rendue à l'audience, le 06 Octobre 2020.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu que par arrêt en date du 13 décembre 2018, la Cour de cassation a cassé et annulé mais seulement en ce qu'il donne mission à l'expert judiciaire de donner tout élément technique et de fait relatif à l'indemnité d'occupation devant correspondre à la valeur locative due par elle à chacun des copropriétaires bailleurs, lot par lot, et ce, à compter du 30 mars 2015, date de la première demande de fixation judiciaire de la valeur locative et en ce qu'il rejette la demande de la société SGH La Coupole en remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, l'arrêt rendu le 21 septembre 2017, entre les parties, par la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE et a remis sur ces points la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et pour être fait droit les a renvoyées devant la même cour, autrement composée;
Attendu que la Cour de cassation a donc cassé l'arrêt de la Cour d'appel sur deux points;
Attendu sur le premier point, qu'au visa de l'article L. 145-28 du code de commerce, la Cour suprême indique que pour donner mission à l'expert de limiter l'évaluation de la valeur locative à compter du 30 mars 2015, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que les copropriétaires bailleurs n'ont pas formé de demande, que l'indemnité d'occupation statutaire doit être égale au dernier loyer contractuel et que, le 30 mars 2015, la SGH a sollicité la fixation de cette indemnité à la valeur locative;
Qu'elle décide qu'en statuant ainsi, alors que l'indemnité d'occupation, qui est distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit dès la résiliation du bail jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, doit, à défaut de convention contraire, correspondre à la valeur locative des lieux, la cour d'appel a violé le texte susvisé;
Attendu qu'il est de principe que l'indemnité d'occupation doit, à défaut de convention contraire, correspondre à la valeur locative des lieux;
Qu'il n'y a donc pas lieu de compléter ni de modifier en quoi que ce soit la mission de l'expert tel que déterminée par le Tribunal de Grande Instance de TOULON;
Attendu encore sur le deuxième point, qu'au visa de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, la Cour de cassation a rappelé que pour rejeter la demande de la SGH en remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et la condamner au paiement de cette taxe, l'arrêt retient que celle-ci corespond à des services dont la SGH profite;
Qu'elle ajoute qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que les baux ne contenaient aucune stipulation spécifique visant expressément cette taxe, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses prpres constatations, a violé le texte susvisé;
Attendu qu'il est de principe que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'est pas due par le preneur lorsque le bail commercial ne contient aucune stipulation spécifique;
Que pour autant la SGH La Coupole ne donne pas à la Cour les éléments permettant de quantifier sa demande de remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui doit donc être rejetée;
Attendu que dans ces conditions il y a lieu en conséquence de confirmer par substitution de motifs le jugement rendu le 18 juin 2015 par le Tribunal de Grande Instance de TOULON;
Attendu qu'aucune considération liée à l'équité ou à la situation économique des parties ne commande que soit attribuée à quiconque une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile;
Attendu que la SGH La Coupole et la société BR associés, es qualités, qui succombent, supporteront les dépens d'appel;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
Vu l'arrêt rendu par la Cour de cassation le 13 décembre 2018,
CONFIRME par substitution de motifs le jugement rendu le 18 juin 2015 par le Tribunal de Grande Instance de TOULON;
Y ajoutant,
REJETTE les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile;
CONDAMNE la SARL SOCIETE DE GESTION HOTELIERE LA COUPOLE et la SCP BR ASSOCIÉS es qualités aux dépens.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
