COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-4
ARRÊT AU FOND
DU 19 novembre 2020
N° 2020 / 220
Rôle N° RG 19/08998 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEL6U
[W] [T]
C/
[R] [N]
[E] [D] épouse [N]
[J] [U]
[H] [K] épouse [U]
[S] [L]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Agnès ERMENEUX
Maud DAVAL-GUEDJ
Me Sandra JUSTON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 22 Mai 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/04209.
APPELANTS ET INTIMES
Maître [W] [T] né le [Date naissance 3] 1967 à [Localité 13] (06) poursuites et diligences de son représentant légal en exercice
demeurant [Adresse 11]
représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ - SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE, substituée par Me Stefano CARNAZZA, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur [J] [U]
né le [Date naissance 4] 1949 à [Localité 18] (62)
demeurant [Adresse 7]
[Adresse 7]
Madame [H] [K] épouse [U]
née le [Date naissance 6] 1959 à [Localité 14] (59)
demeurant [Adresse 7]
[Adresse 7]
Représentés par Me Sandra JUSTON - SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
et plaidant par Me Philippe AMSELLEM, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Monsieur [R] [N] né le [Date naissance 1] 1977 à [Localité 15] (59)
demeurant [Adresse 9]
Madame [E] [D] épouse [N] née le [Date naissance 5] 1972 à [Localité 17] (75)
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
représentés par Me Agnès ERMENEUX - SCP ERMENEUX-ARNAUD-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, substituée par Me Marie BOUIRAT, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE et plaidant par Me Philippe LASSAU, avocat au barreau de GRASSE
Maître [S] [L] (notaire)
demeurant [Adresse 10]
représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ - SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, substitué par Me Jean-Philippe MONTERO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assisté de la SCP FERREBOEUF Avocat au barreau de Grasse.
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 16 Septembre 2020 en audience publique.
Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme Patricia TOURNIER, Conseillère a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
M. Jean-François BANCAL, Président
Mme Patricia TOURNIER, Conseillère ( Rédactrice )
Mme Sophie LEYDIER, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Delphine RODRIGUEZ LOPEZ.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 octobre 2020 et prorogé au 12 novembre puis au 19 novembre 2020
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 novembre 2020,
Signé par M. Jean-François BANCAL, Président et Madame Priscille LAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Exposé du litige :
Selon acte notarié établi le 28 décembre 2009 par Maître [W] [T], notaire à [Localité 19], avec la participation de Maître [S] [L], notaire à [Localité 12] en tant que conseil de Monsieur et Madame [U], ces derniers ont vendu à Monsieur et Madame [N], une propriété, située [Adresse 8], comprenant une maison à usage d'habitation dénommée 'Villa les Pins', une piscine et un terrain autour en nature de jardin, moyennant le prix de 445 000 €.
Monsieur et Madame [N] ont procédé à une déclaration de sinistre auprès de leur assureur multirisques habitation, en faisant état de l'apparition de fissures sur les façades de l'habitation au printemps 2010 et de leur accentuation progressive, ce qui a donné lieu à la désignation d'un expert le 20 janvier 2011, la société Ingexco, qui a établi un rapport le 30 mai 2011.
Par acte d'huissier en date du 6 septembre 2011, Monsieur et Madame [N] ont sollicité du juge des référés, la désignation d'un expert, demande à laquelle il a été fait droit par décision en date du 12 mars 2012, après appel en cause par Monsieur et Madame [U], de Maîtres [T] et [L].
L'expert clôturera son rapport le 14 octobre 2016.
Par actes d'huissier en date du 15 avril 2013, Monsieur et Madame [N] ont fait assigner Monsieur et Madame [U] devant le tribunal de grande instance de Grasse, sur le fondement des articles 1134, 1147, 1641 et suivants, 1792 et suivants du code civil, à l'effet pour l'essentiel, de les voir condamnés au paiement de :
- la somme de 149 000 €, sauf à parfaire, au titre des travaux de remise en état, avec intérêts au taux légal capitalisables,
- la somme de 30 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance.
Par actes d'huissier en date du 14 mai 2013, Monsieur et Madame [U] ont fait assigner en intervention forcée devant le tribunal de grande instance de Grasse, Maître [T] et Maître [L] à l'effet pour l'essentiel, de les voir condamnés 'conjointement et in solidum' à les relever et garantir de toute condamnation susceptible d'être prononcée à leur encontre dans le cadre de la procédure engagée par Monsieur et Madame [N], ainsi qu'à leur payer la somme de 30 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral.
Ces deux instances ont fait l'objet d'une jonction.
L'affaire a été radiée du rôle par décision en date du 2 avril 2015, l'expertise étant toujours en cours, puis a été remise au rôle suite à des conclusions de Monsieur et Madame [N] notifiées le 27 mai 2016.
Monsieur et Madame [N] ont demandé au tribunal pour l'essentiel :
- de retenir la responsabilité :
' de Monsieur et Madame [U] sur le fondement de l'article 1792 du code civil et subsidiairement, sur celui des articles 1641 et suivants du code civil,
' de Maître [T] et de Maître [L] sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil, anciennement 1382 du code civil,
- de les condamner in solidum au paiement de :
' la somme de 539 312,04 € TTC ( solution n°2 proposée par l'expert ),
' la somme de 75 000 € au titre de l'étude géologique et géotechnique, de l'étude structures et de la maîtrise d'oeuvre, sauf à parfaire,
' la somme de 64 400 € sauf à parfaire, en réparation du préjudice de jouissance,
avec capitalisation des intérêts d'année en année jusqu'à parfait paiement,
- subsidiairement,
de condamner in solidum Monsieur et Madame [U] au paiement des sommes susvisées.
Par décision en date du 22 mai 2019, le tribunal de grande instance de Grasse, au visa de l'ordonnance de référé du 12 mars 2012, a :
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 1792 du code civil dans le
cadre du litige,
- dit et jugé que Monsieur [J] [U] et son épouse née [H] [K] engagent
leur responsabilité au regard des articles 1641 et suivants du code civil,
- dit et jugé que Maître [S] [L] et Maître [W] [T] engagent leur
responsabilité délictuelle à l'égard de Monsieur [R] [N] et son épouse née
[E] [D] au regard des articles 1240 et suivants du code civil (ancien article 1382),
- en conséquence, condamné in solidum Monsieur [J] [U] et son épouse née
[H] [K], ainsi que les notaires Maître [L] et Maître [T] (sous la même solidarité) au paiement de :
' la somme de 539 312,04 € TTC en réparation du préjudice matériel subi par Monsieur [R] [N] et son épouse née [E] [D],
' la somme de 75 000 € au titre de l'étude géologique et géotechnique, de 1'étude structures, de la maîtrise d'oeuvre,
' la somme de 64 400€, 'sauf à parfaire', en réparation du préjudice de jouissance subi,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire des condamnations ci-dessus prononcées,
- dit et jugé que l'ensemble des sommes qui 'seront allouées' à Monsieur et Madame
[N] seront productives d'intérêts capitalisés d'année en année jusqu'à parfait paiement et ce à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance,
- débouté les époux [U] de leur demande tendant à être relevés et garantis de toute
condamnation par les notaires rédacteurs des actes, Maîtres [S] [L] et [W]
[T],
- débouté Maître [S] [L] de sa demande tendant à être relevé et garanti par les époux [U] à l'égard des époux [N],
- débouté les parties de leurs autres demandes en tant qu'injustifiées ou mal fondées,
- condamné in solidum les époux [U], ainsi que les notaires [L] et [T] ou tous succombants au paiement de la somme de 5000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum les époux [U], ainsi que les notaires [L] et [T] ou tous succombants aux entiers dépens, en ce compris les frais et honoraires de 1'expert
judiciaire [I], ainsi que les frais d'hypothèque conservatoire.
Maître [T] a interjeté appel à l'encontre de cette décision par déclaration reçue au greffe le 4 juin 2019, en précisant que l'appel porte sur l'ensemble des dispositions ci-dessus, à l'exception de celles écartant l'application de l'article 1792 du code civil et retenant la responsabilité de Monsieur et Madame [U] à l'égard de Monsieur et Madame [N].
Monsieur et Madame [U] ont également interjeté appel à l'encontre de ladite décision, par déclaration reçue au greffe le 20 juin 2019, en précisant que l'appel porte sur les dispositions de celle-ci ayant retenu leur responsabilité au regard des articles 1641 et suivants du code civil, les ayant condamnés au paiement de diverses sommes, avec capitalisation des intérêts, ainsi qu'aux dépens et au paiement d'une indemnité de procédure, et les ayant déboutés de leur demande tendant à être relevés par Maître [L] et Maître [T], ainsi que de leurs autres demandes.
Ces deux instances ont été jointes par le conseiller de la mise en état, le 5 décembre 2019.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 août 2019 dans chacune des instances avant jonction, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, Maître [T] demande à la cour au visa de l'article 1382 du code civil (1240 nouveau) :
- de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à application de l'article 1792 du code civil et a débouté les époux [U] de leurs demandes tendant à être relevés et garantis de toute condamnation par le concluant,
- d'infirmer la dite décision en ce qu'elle a dit que le concluant engage sa responsabilité délictuelle à l'égard de Monsieur et Madame [N] au regard des articles 1240 et suivants du code civil, l'a condamné au paiement de diverses sommes à Monsieur et Madame [N], ainsi qu'aux dépens,
- de dire que le concluant n'a commis aucun manquement fautif ayant causé le préjudice invoqué par les époux [N] et les époux [U],
- de dire que les époux [N] et les époux [U] ne justifient d'aucun préjudice indemnisable causé par un manquement du concluant,
- de débouter les époux [N] et les époux [U] de l'ensemble de leurs demandes telles que dirigées à l'encontre du concluant,
- de condamner les époux [N] et les époux [U] ou tout succombant, à payer au concluant la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel, avec application de l'article 699 du code de procédure civile pour le recouvrement de ceux d'appel.
Par leurs dernières écritures notifiées le 9 janvier 2020, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, Monsieur et Madame [U] demandent à la cour au visa des articles 1792 et suivants, 1641 et suivants, 1147, 1240 et suivants du code civil :
- à titre principal,
' de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a débouté les époux [N] de leurs demandes fondées sur l'article 1792 du code civil,
' d'infirmer la décision déférée pour le surplus,
' de débouter les époux [N] de toutes leurs demandes tirées de la garantie des vices cachés,
- subsidiairement,
' de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné Maîtres [L] et [T] comme devant répondre de l'inexécution de leur obligation envers les époux [N],
' d'infirmer pour le surplus le dit jugement,
- 'sur l'appel incident des notaires',
' de débouter Maître [T] et Maître [L] de toutes leurs demandes, 'manifestement infondées tant en fait qu'en droit',
' de dire que Maîtres [L] et [T] seront condamnés solidairement à relever et garantir les concluants de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre,
- en tout état de cause,
' de débouter toutes parties de toutes demandes dirigées à l'encontre des concluants,
' de condamner solidairement toutes parties succombants à payer aux concluants :
la somme de 50 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices moral et financier,
la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' de condamner solidairement toutes parties succombantes aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile pour leur recouvrement.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 24 octobre 2019 dans chacune des instances avant jonction, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, Maître [L] a formé un appel incident et demande à la cour au visa de l'article 1240 du code civil :
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application de l'article 1792 du code civil et a débouté les époux [U] de leur demande tendant à être relevés et garantis de toute condamnation par le concluant,
- de l'infirmer en ce qu'il a dit que le concluant a engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard de Monsieur et Madame [N], l'a condamné au paiement de diverses sommes à ces derniers, ainsi qu'aux dépens,
- de dire que le concluant n'a commis aucun manquement fautif ayant causé le préjudice invoqué par les époux [N] et les époux [U],
- de dire que les époux [N] et les époux [U] ne justifient d'aucun préjudice indemnisable causé par un manquement du concluant,
- de débouter les époux [N] et les époux [U] de l'ensemble de leurs demandes telles que dirigées à l'encontre du concluant,
- de condamner les époux [N] et les époux [U] aux dépens de première instance et d'appel, avec application de l'article 699 du code de procédure civile pour le recouvrement de ces derniers, ainsi qu'à payer au concluant la somme de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par leurs dernières écritures notifiées le 24 décembre 2019, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, Monsieur et Madame [N] demandent à la cour,
au visa des articles 1641 et suivants du code civil, 1134 et 1147 du code civil, 1792 et suivants du code civil, 1240 du code civil ( anciennement 1382 ),
au visa de l'absence de loyauté contractuelle, de l'absence de communication du rapport Sigsol par les notaires, intervenus en concours dans la régularisation de l'acte d'achat des concluants, de l'absence d'information sur le rapport Sigsol par les époux [U] auprès des concluants, alors que les époux [U] connaissaient ce rapport depuis leur propre acquisition suivant acte régularisé par Maître [L] le 1er février 2002, du rapport définitif de l'expert judiciaire :
- de dire recevables et bien fondées les dites écritures,
- de débouter Monsieur et Madame [U] de leur appel et de leurs demandes, manifestement infondées et injustifiées tant en fait qu'en droit, en leur principe et en leur montant,
- de débouter Maître [T] de son appel et de ses demandes, manifestement infondées et injustifiées tant en fait qu'en droit, en leur principe et en leur montant,
- de débouter purement et simplement Maître [L] de l'ensemble de ses demandes en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre des concluants, manifestement infondées et injustifiées tant en fait qu'en droit, en leur principe et en leur montant,
A titre principal,
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit que Monsieur et Madame [U] engagent leur responsabilité au regard des articles 1641 et suivants du code civil, que Maître [T] et [L] engagent leur responsabilité délictuelle à l'égard des concluants au regard des articles 1240 et suivants du code civil ( 1382 ancien ), en ce qu'il les a condamnés au paiement de diverses sommes aux concluants, en ce qu'il a débouté les époux [U] de leur demande en garantie à l'encontre des notaires rédacteurs des actes, en ce qu'il a débouté Maître [L] de sa demande en garantie à l'encontre des époux [U], en ce qu'il a débouté les parties de leurs autres demandes, en ce qu'il a condamné les époux [U] et Maîtres [T] et [L] ou tous succombants aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 5000 € aux concluants au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- de débouter Monsieur et Madame [U] et Maître [T] de leurs appels, fins et conclusions visant à voir réformer le jugement querellé, manifestement infondées et injustifiées tant en fait qu'en droit, en leur principe et en leur montant,
Subsidiairement, en cas de réformation du jugement en ce qu'il a prononcé une condamnation in solidum à l'encontre de Monsieur et Madame [U] et de Maîtres [T] et [L] :
- de condamner in solidum Monsieur et Madame [U] à payer aux concluants :
' la somme de 539 312,04 € TTC en réparation du préjudice matériel,
' la somme de 75 000 € au titre de l'étude géologique et géotechnique, de l'étude structures, de la maîtrise d'oeuvre,
' la somme de 64 000 € à parfaire, en réparation du préjudice de jouissance subi, préjudice qui perdurera jusqu'à la parfaite réalisation des travaux nécessaires,
- de dire que l'ensemble des sommes allouées seront productives d'intérêts capitalisés d'année en année jusqu'à parfait paiement, à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance,
- de condamner in solidum Monsieur et Madame [U] aux dépens, incluant le coût de l'expertise judiciaire et les frais d'hypothèque conservatoire,
ainsi qu'à payer aux concluants la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour d'appel,
Subsidiairement en cas de réformation du jugement en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [U] sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil :
- de condamner in solidum Monsieur et Madame [U] au paiement des sommes précitées sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil,
En tout état de cause :
- de condamner in solidum Monsieur et Madame [U], Maître [T] et Maître [L] ou tous succombants aux dépens de première instance et d'appel, avec application de l'article 699 du code de procédure civile pour le recouvrement de ces derniers,
ainsi qu'à payer aux concluants la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour d'appel.
La clôture de la procédure est en date du 1er septembre 2020.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
La cour rappelle qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties ;
il s'ensuit qu'en l'espèce, Maître [L] n'ayant pas repris dans le dispositif de ses conclusions, ses demandes tendant à voir condamner les époux [U] à le relever des condamnations prononcées à son encontre, ainsi qu'à lui payer des dommages-intérêts pour procédure abusive, la cour qui n'est saisie d'aucune demande de ces chefs, confirmera la décision déférée en ce qu'elle a rejeté ces demandes.
* Sur la responsabilité de Monsieur et Madame [U] :
En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.
Il résulte par ailleurs de l'article 1643 du code civil que le vendeur n'est pas tenu de cette garantie en cas de clause contractuelle de non garantie, sauf à démontrer sa mauvaise foi.
En l'espèce, l'acte de vente dressé le 28 décembre 2009 entre les époux [U] et les époux [N], après compromis signé le 1er octobre 2009, contient une clause de non garantie par les vendeurs, des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, au visa de l'article 1643 du code civil, et mentionne que les vendeurs déclarent qu'à leur connaissance, l'immeuble vendu n'a pas subi de sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité d'assurance garantissant les risques de catastrophes naturelles ou technologiques en application des articles L 125-2 ou L 128-2 du code des assurances.
Il lui est annexé les huit premières pages de l'acte de vente dressé le 1er février 2002 entre Madame [O], venderesse, et les époux [U] ;
sur la dernière page annexée, il est mentionné que le bien est achevé depuis plus de 10 ans, que l'acquéreur ( à savoir les époux [U] ) le prend dans son état actuel sans aucune garantie pour quelque cause que ce soit, qu'à ce titre le vendeur ( à savoir madame [O] ) remet à l'acquéreur une copie du rapport d'étude géotechnique des modalités de confortation du bien vendu établi en décembre 1999 par la société Sigsol, qu'il reconnaît en avoir pris connaissance préalablement à la signature de l'acte et acquérir la propriété en toute connaissance de ce rapport.
Il résulte par ailleurs du rapport Sigsol susvisé, des comptes-rendus de l'expertise judiciaire et du rapport d'expertise lui-même dont l'analyse doit être entérinée en l'absence de production d'un document technique pertinent venant étayer la critique émise par Maître [T] et Maître [L] quant aux modalités retenues pour remédier aux désordres, étant relevé qu'ils n'avaient déposé aucun dire en ce sens pendant l'expertise, les éléments
suivants :
- la villa, construite selon un permis de construire obtenu en 1964, sur un terrain très légèrement incliné au Sud, à dominante argileuse sensible aux variations de teneur en eau, comprend un rez-de-chaussée avec étage partiel, sans sous-sol ;
sur le côté Ouest, un garage accolé à la villa a été transformé en pièce à vivre et une piscine a été édifiée en 2004 ;
- Monsieur et Madame [U] ont indiqué avoir procédé à des travaux de modification de la villa entre février 2003 et la vente de celle-ci, ayant consisté en des travaux intérieurs ( plomberie, chauffage, carrelage, peintures ...) et des travaux extérieurs pouvant être qualifiés de légers ( petite maçonnerie, enduits, gouttières, terrasse Sud et canalisations côté Nord ) ;
- les façades Sud, Ouest, Nord-Est, Nord de la villa sont affectées de fissures importantes ;
lors de la première visite sur les lieux le 20 juin 2012, l'expert judiciaire a constaté que les dommages étaient conséquents, particulièrement du côté Ouest de la villa ( ancien garage), avec des fissures atteignant 5 mm d'ouverture ;
la jauge mise en place sur l'une des fissures ( voile Ouest de l'ancien garage ) a révélé des mouvements différentiels entre saisons humides et saisons sèches avec une amplitude maximale mesurée de 3,3 mm et la rapidité de survenance des déformations, l'expert indiquant que dans ce type de terrain sensible aux variations de teneur en eau du sol, les déformations peuvent évoluer très rapidement, ce qui peut expliquer que lors de la signature du compromis de vente puis de l'acte de vente, la déformation était stable et s'est développée quelques mois plus tard ;
- l'étude réalisée en 1999 et ayant donné lieu au rapport établi par la société Sigsol le 17 décembre 1999, mentionnait en préambule qu'elle faisait suite à l'aggravation des désordres de structure et à l'apparition de nouveaux désordres, qu'il existait effectivement de nombreux désordres affectant toutes les parties de la villa ( fissures horizontales et verticales sur les murs, soulèvement du carrelage, dislocation de maçonnerie ) ;
elle indiquait que l'origine des désordres semblait pouvoir être recherchée dans des modifications volumétriques de l'assise de fondation affectant les terrains argileux sensibles aux variations de teneur en eau, se marquant d'autant plus que les parties de construction en appui sur ces horizons sont légers ( comme c'est le cas pour les extrémités Ouest et Est de la villa qui tendent à 'tirer' sur la partie centrale ) ;
elle concluait que la stabilisation de la villa ne pourrait s'opérer que par une reprise en sous-oeuvre des fondations existantes, soit par semelles approfondies, puits ou plots descendus sous les fondations existantes vers 2 mètres de profondeur, les plots et puits devant être reliés par des longrines de raidissement, soit par micro pieux et que les travaux de confortement de la villa devraient être suivis d'une période d'observation d'une année minimum afin de laisser la construction s'appuyer sur ses nouvelles fondations pour retrouver un nouvel appui d'équilibre ;
- les données de sol de cette étude de 1999 ont été confirmées dans le cadre de l'expertise judiciaire lors de l'investigation géologique et géotechnique menée en juin 2013 ;
- au cours des années 2004, 2005 et 2007, des mouvements différentiels ont été constatés sur la commune de [Localité 16], relatifs à des phénomènes de dessiccation des sols sous l'effet de la sécheresse, ayant donné lieu à deux arrêtés de catastrophe naturelle publiés les 5 juillet et 13 août 2008, mouvements n'ayant pu, selon l'expert, qu'entraîner 'quelques désordres' sur la villa ;
- la découverte des fondations réalisée par l'expert judiciaire du côté Nord-est de la villa ( zone cuisine et ancien garage ) le 27 juin 2012, a mis en évidence :
l'existence de 'tentatives' de reprise des fondations existantes, dont l'auteur n'a pu être déterminé, avec une très grande disparité des fondations de par leur géométrie respective suivant le lieu
(débords extérieurs variant de 20 à 72 cm, hauteurs variant de 37 à 85 cm ), une profondeur d'encastrement par rapport au niveau du terrain naturel variant de 0,40 à 1,25 m et une assise correspondant à une argile grise très plastique, ponctuellement avec présence d'eau en fond de fouille ;
la présence de la fondation d'origine au droit de l'ancien garage ( pierres sèches appareillées au ciment sur béton de propreté ) ;
- la profondeur de ces fondations est insuffisante au regard des préconisations du rapport Sigsol ;
- la villa 'flotte' sur un sol de qualité géotechnique médiocre à très médiocre et sensible aux variations hydriques entre saisons sèches et humides ;
la structure du bâti ne présente pas la rigidité requise pour être reprise en sous-oeuvre, sans reprise complète en hyperstructure, sous peine d'un accroissement des déformations, de sorte que pour enrayer la déformation du bâti, il est nécessaire de procéder :
soit à une réparation-confortement par micro pieux et renfort de structure pour un coût pouvant être évalué à la somme de 581 466,40 € TTC,
soit à une démolition-reconstruction sur micro pieux, pour un coût pouvant être évalué à la somme de 539 312,04 € TTC,
la seconde solution étant la plus satisfaisante quant à la pérennité de l'ouvrage, outre la plus intéressante financièrement, eu égard à la difficulté de reprendre en sous-oeuvre une villa ancienne totalement inadaptée à l'adjonction de fondations spéciales,
coûts auxquels devra s'ajouter le coût d'une étude géologique et géotechnique, d'une étude structure et celui de la maîtrise d'oeuvre à hauteur de 70 000 à 75 000 €.
Il se déduit de ces éléments que des désordres importants affectent la villa la rendant impropre à l'usage auquel elle est destinée, puisqu'il est nécessaire de la démolir et de la reconstruire pour y remédier, désordres qui n'étaient pas décelables dans leur ampleur lors de son acquisition par les époux [N] :
si l'expert désigné par l'assureur multirisques habitation de ces derniers a relevé l'existence de traces de rebouchages anciens de fissures, parfois visibles sur l'enduit, la présence de fissures ne permettait pas à Monsieur et Madame [N] de déceler le défaut de stabilité de la villa nécessitant à tout le moins une reprise en sous-oeuvre au vu du rapport Sigsol, comme l'existence d'arrêtés de catastrophe naturelle intervenus plus d'un an auparavant ;
la simple mention, en dernière page de l'acte annexé à l'acte de vente de Monsieur et Madame [N], de la remise à leurs vendeurs en 2002, d'un rapport d'étude géotechnique des modalités de confortation du bien établi en décembre 1999, était insuffisante pour leur faire prendre conscience de l'existence de ce vice de construction, Monsieur et Madame [U] ne justifiant pas avoir dûment informé leurs acquéreurs en leur communiquant le rapport Sigsol.
Par ailleurs, Monsieur et Madame [U] ne peuvent se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés figurant dans l'acte de vente :
s'ils contestent être les auteurs des travaux de reprise en sous-oeuvre dont l'expert judiciaire a constaté l'existence, s'il n'est pas établi que la sécheresse ait nécessairement occasionné des désordres importants à la villa, aucune déclaration de sinistre n'ayant été faite par Monsieur et Madame [U] à leur assureur multirisques habitation, si les travaux de reprise des fissures qu'ils reconnaissent avoir effectués sur les façades de la villa ne traduisent pas une volonté de masquer des désordres existants, dès lors qu'ils étaient décelables, et s'ils ont sollicité le concours du notaire rédacteur de l'acte de 2002,
leur mauvaise foi est néanmoins caractérisée par le silence gardé sur l'importance des travaux nécessaires pour stabiliser la villa tels que préconisés par le rapport Sigsol, en possession duquel ils étaient, importance qui ne pouvait leur échapper, et sur le fait que ces travaux n'avaient pas été faits ou à tout le moins qu'ils ignoraient si tel avait été le cas.
Le premier juge a en conséquence exactement retenu que la responsabilité de Monsieur et Madame [U] était engagée à l'égard de Monsieur et Madame [N] sur le fondement des articles 1641 et 1643 du code civil.
Il n'y a pas lieu d'examiner l'éventuelle application de l'article 1792 du code civil, que le tribunal a écartée, cette disposition n'ayant pas été visée par les appels interjetés respectivement par Maître [T] et les époux [U], et n'étant critiquée qu'à titre subsidiaire par les époux [N].
En application de l'article 1645 du code civil, la mauvaise foi de Monsieur et Madame [U] a pour conséquence leur obligation de réparer l'ensemble des dommages subis par Monsieur et Madame [N], imputables au vice caché, indépendamment des actions rédhibitoire ou estimatoire qui étaient ouvertes à ces derniers par l'article 1644 du code civil, mais qu'ils n'ont pas engagées.
La réparation intégrale de ce préjudice implique la démolition et la reconstruction de la villa, le recours à un maître d'oeuvre et à des études préalables, sans qu'il puisse utilement être opposé le fait que leur coût excéderait le prix d'achat de la villa, s'agissant d'une action en dommages-intérêts.
Elle implique également la réparation du préjudice de jouissance subi par Monsieur et Madame [N], et à subir lors des travaux à intervenir.
La décision déférée doit être confirmée pour des motifs que la cour adopte, en ce qu'elle a chiffré aux sommes de 539 312,04 € TTC et 75 000 € le coût des travaux, des études et de la maîtrise d'oeuvre, ainsi qu'à la somme de 64 400 € la réparation du préjudice de jouissance, étant souligné que la réparation de ce dernier n'est pas subordonnée à une impossibilité de jouir complètement de la villa, mais que celle-ci sera constituée en l'espèce lors de la réalisation des travaux ;
il sera toutefois supprimé la mention 'à parfaire' pour cette évaluation, qui figure dans le dispositif de la décision, s'agissant d'une demande de réparation du préjudice et non d'une demande de provision.
Monsieur et Madame [U] ont donc été condamnés à juste titre à payer ces sommes à Monsieur et Madame [N], outre les intérêts au taux légal, sauf à dire que ces derniers ne courront qu'à compter du jugement qui a fixé le montant de l'indemnisation, en application de l'article 1153-1 du code civil dans sa version applicable au litige, antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, auquel il n'y a pas lieu de déroger, et que la capitalisation aura lieu conformément à l'article 1154 du code civil ancien.
* Sur la responsabilité respective de Maître [T] et de Maître [L] à l'égard de Monsieur et Madame [N] :
En sa qualité d'officier ministériel, il appartient au notaire d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les conséquences des actes auxquels il prête son concours et en tant que rédacteur d'un acte, de prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer la validité et l'efficacité, indépendamment des compétences et des connaissances des parties et même s'il n'appartient pas au notaire de se rendre sur les lieux.
La preuve par le notaire de l'exécution de l'obligation de conseil qui lui incombe, peut résulter de toute circonstance ou document établissant que le client a été averti des risques inhérents à l'acte de vente qui est établi.
En l'espèce, si l'acte constatant la vente par les époux [U] aux époux [N], établi par Maître [T], contient en annexe, en dernière page, la page de l'acte de vente du 1er février 2002 faisant référence à l'existence d'un rapport Sigsol, il appartenait au notaire rédacteur, qui avait ainsi connaissance de ce dernier, d'en faire mention dans l'acte même qu'il rédigeait, d'interroger les vendeurs sur son contenu et les suites lui ayant été données, et d'indiquer dans ledit acte la réponse apportée, de façon à informer complètement les acquéreurs sur le bien acquis et l'absence de travaux de reprise ou sur l'ignorance des vendeurs quant à une telle réalisation.
Il incombait de même à Maître [L] qui assistait Monsieur et Madame [U] en 2009, qui avait rédigé l'acte d'acquisition de ces derniers en 2002 et mentionné dans le dit acte la référence au rapport Sigsol, d'attirer l'attention des acquéreurs sur l'existence de celui-ci et d'interroger ses clients sur les suites y ayant été données, de façon à ce que mention en soit faite dans l'acte rédigé par Maître [T].
En ne le faisant pas, Maître [T] et Maître [L] ont manqué à leur devoir de conseil à l'égard des acquéreurs et le premier juge a en conséquence retenu à juste titre que leur responsabilité était engagée à l'égard de Monsieur et Madame [N] sur le fondement de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016.
Ces manquements respectifs de Maître [T] et Maître [L] ont entraîné pour Monsieur et Madame [N] une perte de chance certaine de renoncer à l'acquisition ou de solliciter une baisse du prix, certitude résultant de la gravité du vice de construction, mais vice qui au regard du rapport Sigsol n'impliquait pas la démolition et la reconstruction, seule la reprise en sous-oeuvre des fondations étant préconisée, reprise que la société Ingexco évaluait en mai 2011 à la somme de 149 000 €, ce qui laissait la place à une négociation dans l'hypothèse où Monsieur et Madame [N] auraient choisi de maintenir leur acquisition, sans que le choix fait par eux dans le cadre de la présente instance de conserver la villa permette de déduire celui qu'ils auraient fait s'ils avaient été complètement informés en 2009 ;
cette perte de chance s'est réalisée avec la rédaction de l'acte, qui a seule concrétisé l'accord des parties ;
sa réparation doit être mesurée à la chance perdue, qui doit être évaluée à une fraction du préjudice subi, qui inclut les travaux, les frais annexes et le préjudice de jouissance, fraction qu'il convient de fixer à 50%.
Il s'ensuit que la décision déférée doit être infirmée en ce qu'elle a condamné Maître [T] et Maître [L] in solidum avec Monsieur et Madame [U] à paiement envers Monsieur et Madame [N] pour la totalité des sommes allouées.
Les manquements respectifs de Maître [T] et Maître [L] ayant contribué à la réalisation de l'entière perte de chance subie par Monsieur et Madame [N], ils seront tenus in solidum à paiement à hauteur de 50% des sommes mises à la charge de Monsieur et Madame [U].
* Sur les demandes de Monsieur et Madame [U] :
La faute commise par Monsieur et Madame [U] ne saurait les priver de tout recours contre Maître [T] et Maître [L], au regard des fautes professionnelles retenues à l'encontre de ces derniers lors de l'établissement de l'acte de vente au profit de Monsieur et Madame [N], qui ont contribué au préjudice subi par ces derniers.
Maître [T] et Maître [L] étant informés de l'existence du rapport Sigsol, ne peuvent utilement se prévaloir du silence gardé par Monsieur et Madame [U] à l'égard de Monsieur et Madame [N] ;
ils seront tenus dès lors in solidum de relever Monsieur et Madame [U] des condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 50%.
La décision déférée sera en conséquence infirmée en ce qu'elle a débouté Monsieur et Madame [U] de l'intégralité de leur demande à ce titre.
Elle doit être confirmée en ce qu'elle a débouté Monsieur et Madame [U] de leur demande de dommages-intérêts, les préjudices qu'ils invoquent étant la conséquence de leur faute.
* Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
Les dépens de la présente instance seront mis à la charge in solidum de Maître [T], Maître [L] et de Monsieur et Madame [U] qui succombent pour partie en leurs prétentions et demeurent tenus d'indemniser Monsieur et Madame [N] en tout ou partie ;
les demandes respectives de Maître [T], Maître [L] et de Monsieur et Madame [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront en conséquence rejetées ;
il n'est pas inéquitable de les condamner in solidum sur ce fondement à payer à Monsieur et Madame [N] la somme de 5000 €.
La charge des dépens de première instance et d'appel, ainsi que celle des indemnités allouées en application de l'article 700 du code de procédure civile, sera supportée par moitié par Maître [T] et Maître [L] d'une part, par Monsieur et Madame [U] d'autre part.
PAR CES MOTIFS :
La cour d'appel, statuant publiquement, contradictoirement,
Confirme la décision du tribunal de grande instance de Grasse en date du 22 mai 2019,
excepté en ce qu'elle a :
- condamné in solidum Maître [W] [T] et Maître [S] [L] avec Monsieur [J] [U] et Madame [H] [K] épouse [U] à paiement de la totalité des sommes mises à la charge de ces derniers au profit de Monsieur [R] [N] et de Madame [E] [D] épouse [N],
- dit que la somme allouée en réparation du préjudice de jouissance était à parfaire,
- dit que les sommes allouées produiront intérêts capitalisés d'année en année jusqu'à parfait paiement à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance,
- débouté Monsieur [J] [U] et Madame [H] [K] épouse [U] de leur demande tendant à être relevés et garantis de toute condamnation par Maître [W] [T] et Maître Christian Pieffet.
Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant à la décision,
Dit que les sommes allouées à Monsieur [R] [N] et Madame [E] [D] épouse [N] en réparation de leurs préjudices, produiront intérêts au taux légal à compter du jugement et que les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016.
Dit que Maître [W] [T] et Maître [S] [L] seront tenus in solidum à paiement envers Monsieur [R] [N] et Madame [E] [D] épouse [N] à hauteur de 50% des sommes mises à la charge de Monsieur [J] [U] et Madame [H] [K] épouse [U].
Déboute Monsieur [R] [N] et Madame [E] [D] épouse [N] du surplus de leurs demandes.
Condamne in solidum Maître [W] [T] et Maître [S] [L] à relever et garantir Monsieur [J] [U] et Madame [H] [K] épouse [U], des condamnations prononcées à l'encontre de ces derniers au profit de Monsieur [R] [N] et Madame [E] [D] épouse [N] à hauteur de 50%.
Déboute Monsieur [J] [U] et Madame [H] [K] épouse [U] du surplus de leur demande à l'encontre de Maître [W] [T] et Maître Christian Pieffet.
Condamne in solidum Maître [W] [T], Maître [S] [L] Monsieur [J] [U] et Madame [H] [K] épouse [U], aux dépens de la présente instance, avec application de l'article 699 du code de procédure civile pour leur recouvrement,
ainsi qu'à payer à Monsieur [R] [N] et Madame [E] [D] épouse [N] la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Dit que dans leurs rapports, Maître [W] [T] et Maître [S] [L] d'une part, Monsieur [J] [U] et Madame [H] [K] épouse [U] d'autre part, supporteront la charge de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile, à hauteur de moitié chacun.
Déboute Maître Jean-Luc Gastaldi, Maître [S] [L], Monsieur [J] [U] et Madame [H] [K] épouse [U] de leurs demandes respectives fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Dit que le greffe adressera une copie du présent arrêt à l'expert, Monsieur [C] [I].
La Greffière,Le Président,
