| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 27 octobre 2020, 19/04413

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 27 OCTOBRE 2020

N° 2020/ 224

N° RG 19/04413

N° Portalis DBVB-V-B7D-BD6YD

Société ARTEMIS ET ORION

Société LA LICORNE

C/

[U] [NL] [A] [D] épouse [M]

SARL NOTRE DAME DE BON VOYAGE CENTRE DE REEDUCATION

FONCTIONNELLE

[Y] [V] [E] [R]

[W] [S] [J] [R]

[C] [O] [F] [R] épouse [X]

[L] [B] [I] [D]

[N] [Z]

SA LA LICORNE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me SIMON-THIBAUD

Me BONAN

Me BLANC

Me CHERFILS

Me MATHIEU

Me ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 12 Février 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/06413.

APPELANTES

SAS ARTEMIS ET ORION prise en la personne de son représentant légal

Immatriculée au RCS de LA CIOTAT sous le n°519.084.040, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 9]

SARL LA LICORNE prise en la personne de son représentant légal

Immatriculée au RCS de LA CIOTAT sous le n°820.207.108, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 9]

représentées par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant

assistées par Me Grégoire ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Madame [U] [D] épouse [M]

née le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 4], demeurant [Adresse 15]

SARL NOTRE DAME DE BON VOYAGE CENTRE DE REEDUCATION FONCTIONNELLE

Prise en la personne de sa gérante, Madame [U] [D] épouse [M] domiciliée en cette qualité audit siège, Agissant tant en sa qualité de porteuse de parts de la SCI LA LICORNE qu'en sa qualité de locataire de la SCI LA LICORNE, demeurant [Adresse 14]

représentées et assistées par Me Jean-Louis BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Monsieur [Y], [V], [E] [R]

né le [Date naissance 5] 1956 à [Localité 4], demeurant [Adresse 10]

Madame [W], [S], [J] [R]

née le [Date naissance 6] 1951 à [Localité 4], demeurant [Adresse 12]

[Localité 3]

Madame [C], [O], [F] [R] épouse [X]

née le [Date naissance 11] 1948 à [Localité 4], demeurant [Adresse 17]

représentés et assistés par Me Xavier BLANC de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Aurélie BERENGER, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame [L] [B] [I] [D]

née le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 4], demeurant [Adresse 16]

représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Pierre BERTRAND, avocat au barreau de MARSEILLE,

assistée par Me Christine GUERIN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Maître [N] [Z]

pris en sa qualité d'Administrateur Provisoire pour la gérance de la SCI LA LICORNE, immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 428.326.219, ayant son siège social situé [Adresse 7], désigné en cette qualité par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Marseille du 7 décembre 2018

demeurant [Adresse 8]

représenté par Me Gilles MATHIEU de la SELARL MATHIEU-DABOT-BONFILS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Karine DABOT RAMBOURG de la SELARL MATHIEU-DABOT-BONFILS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant

SCI LA LICORNE

immatriculée au R.C.S. de MARSEILLE sous le numéro 428 326 219, prise en la personne de son Mandataire ad hoc, Madame [U] [D] épouse [M], désignée à cette fonction par Ordonnance de Référé du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 17 novembre 2017, dont le siège social est [Adresse 7]

représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-ARNAUD- CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Marie BOUIRAT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assistée par Me Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

substitué par Me Andréa SAGNA, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 22 Septembre 2020 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, madame Anne DAMPFHOFFER, conseillère a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Mme Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2020.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2020,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Monsieur Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE :

Le présent litige fait suite à la signature d'un compromis du 28 mai 2015, aux termes duquel la société civile immobilière La licorne a vendu à la société Artémis et Orion, avec faculté de substitution, un terrain de 1142m2 à détacher d'une parcelle de 4405m2, pour la réalisation d'une opération immobilière, au prix de 3 600 000€, l'acte authentique devant être réitéré avant le 20 mars 2016 avec une possibilité de prorogation ne pouvant excéder le 4 avril 2016.

La société Artémis et Orion a constitué la société à responsabilité limitée La licorne pour la réalisation du projet; les permis de construire nécessaires ont été obtenus et transférés à la SARL La Licorne et prorogés, mais le 29 septembre 2016, un procès-verbal de difficultés a été établi dont il résulte que l'acquéreur confirmait sa volonté d'acquérir, qu'il était nécessaire d'obtenir l'accord de la société civile immobilière La licorne sur la pose des tirants, que la commercialisation du programme immobilier était réalisée à 68 % et que divers frais avaient été engagés, qu'enfin le virement de fonds par la banque était conditionné à l'accord de la société civile immobilière La licorne à la pose des tirants sur la partie de terrain dont elle restait propriétaire.

La société civile immobilière La licorne était alors représentée en vertu d'une délégation de pouvoir consentie par Mme [U] [M] à [H] [M] et celui-ci a fait acter la résiliation du compromis en l'absence de réitération.

Le 3 mars 2017, les sociétés acquéreurs ont ensuite fait délivrer à la société civile immobilière une sommation de comparaître devant le notaire et un procès-verbal de difficultés a été à nouveau établi le 14 mars 2017, la société civile immobilière n'ayant pas comparu.

[U] [M] a été désignée mandataire ad hoc de la société civile immobilière La licorne chargée de la représenter dans le cadre de la présente procédure par ordonnance du 17 novembre 2017, la gérante, Mme [IH] [D] faisant l'objet d'une mesure de protection.

Me [Z] a, ensuite, été à son tour désigné administrateur provisoire de la SCI La licorne par une décision du Tribunal de Grande Instance de Marseille du 7 décembre 2018.

C'est dans ces circonstances que la présente instance a été introduite par la société Artémis et Orion et la SARL La licorne à fin, notamment, de voir condamner le vendeur à réaliser la vente et à verser le montant de la clause pénale.

Par jugement, contradictoire, rendu le 12 février 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a statué ainsi qu'il suit :

- déclare recevable l' intervention volontaire de Mme [U] [M], ainsi que celle de la société Notre-Dame de bon voyage centre de rééducation fonctionnelle,

- déclare irrecevable l'intervention volontaire de [L] [T],

- condamne [L] [T] à verser à la société civile immobilière La licorne la somme de 1000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- prononce la nullité des conclusions de la société civile immobilière La licorne des 6 septembre et 11 septembre 2017,

- rejette les demandes de la société Artémis et Orion et de la SARL La licorne,

- condamne la société Artémis et Orion à verser à la société civile immobilière La licorne la somme de 360'000 € au titre de la clause pénale,

- condamne in solidum la société Artémis et Orion et la SARL La licorne à verser à la société civile immobilière La licorne la somme de 20'000 € à titre de dommages et intérêts, à procéder sous astreinte de 200 € par jour de retard dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à la radiation de l'assignation du 29 mai 2017 et des conclusions numéro 6 notifiées par la société Artémis et Orion et par la SARL La licorne le 2 mars 2018,

- condamne la société Artémis et Orion et la SARL La licorne à verser à la société civile immobilière La licorne la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- déclare recevable l'intervention volontaire de Mme [C] [R], M. [Y] [R], Mme [W] [R] en leur nom personnel et en qualité d'ayant droits de Mme [K] veuve [R], mais rejette toutes leurs demandes,

- condamne in solidum [C] [R], [Y] [R] et [W] [R] à verser à la société civile immobilière La licorne la somme de 1000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne in solidum la société Artémis et Orion et la SARL La licorne à verser à Mme [U] [M] la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, et la même somme à la société Notre-Dame de bon voyage centre de rééducation fonctionnelle,

- rejette toute autre demande,

- ordonne l'exécution provisoire,

- condamne in solidum la société Artémis et Orion et la société à responsabilité limitée La licorne aux dépens.

Le jugement a essentiellement considéré que le pouvoir donné dans le cadre de l'assemblée générale de la société civile immobilière La licorne du 14 janvier 2014 était limité à la conclusion de la vente mais qu'il ne couvrait pas les difficultés inhérentes à celle-ci ; que Mme [U] [M] ne pouvait donc déléguer un mandat qui ne lui avait pas été confié et que [H] [M] n'avait dans ces conditions pas qualité pour signer le procès-verbal de difficultés du 29 septembre 2016 ; que par ailleurs, le 7 octobre 2016, la société civile immobilière La licorne avait notifié à la société Artémis et Orion qu'elle se considérait libérée de tout engagement et renonçait définitivement à poursuivre l'exécution de la vente en visant les dispositions du compromis ; que le 6 janvier 2017, le notaire a attesté que la SARL La licorne avait obtenu son financement, mais que cette situation était postérieure à la renonciation de la société civile immobilière; qu'enfin, l'argument tiré de la pose des tirants ne pouvait être retenu dans la mesure où les acquéreurs ne produisaient aucun justificatif de ce que ils avaient sollicité la société civile immobilière La licorne pour ce faire et que celle-ci aurait refusé, la première demande datant du 13 janvier 2017 et dans la mesure où le financement a été octroyé en l'absence d'accord sur la pose de ces tirants.

Le jugement a encore retenu que les acquéreurs ne pouvaient contester leur défaillance quant au règlement du prix, aucune condition suspensive d'obtention d'un prêt n'ayant par ailleurs été prévue et que par suite, la société civile immobilière avait pu valablement renoncer à poursuivre la vente. Que l'absence de réitération authentique était imputable à la société Artémis et Orion et à la SARL La licorne qui ne disposaient pas du prix de vente et qu'il convenait donc de faire droit à la demande de versement de la clause pénale au profit de la société civile immobilière La licorne.

Appel de cette décision a été interjeté par la société Artémis et Orion et par la SARL la licorne le 15 mars 2019 .

Les appelantes ont été autorisées à procéder à jour fixe.

Par ordonnance du 17 septembre 2019, la demande de radiation de l'affaire présentée sur le fondement de l'article 526 du code de procédure civile par la société civile immobilière La Licorne, par Mme [M] et par la société Notre-Dame de bon voyage centre de rééducation fonctionnelle a été rejetée, les dépens ayant été réservés.

Au terme de leurs dernières conclusions du 17 septembre 2020, la société Artémis et Orion et la SARL La licorne, appelantes, demandent de :

- juger la nullité invoquée le 5 mars 2020 par la société Notre dame de bon voyage couverte par ses précédentes conclusions au fond et à défaut irrecevables,

- à défaut, la débouter,

- dire nulles les conclusions de la SCI La Licorne représentée par Mme [U] [M]

- réformer le jugement,

- principalement,

- constater que l'acte du 7octobre 2016 est irrégulier et dépourvu d'effet juridique, que la société Artémis et Orion s'est substituée à la société à responsabilité limitée La licorne dans les droits et obligations contenus au compromis des 20 et 28 mai 2015,

- vu l'article 408 du code de procédure civile, donner acte à la société civile immobilière La licorne que par conclusions du 6 septembre 2017 elle a acquiescé aux demandes, et qu'elle ne s'oppose ni à la vente, ni à la mise en place des tirants,

- constater l'accord des parties sur une vente parfaite entre la société civile immobilière La licorne et la SARL La licorne, ainsi que sur la pose de tirants provisoires,

- à titre subsidiaire,

- dire que M [P] n'avait ni pouvoir, ni qualité pour représenter la société civile immobilière La licorne le 29 septembre 2016 pour le rendez-vous fixé chez le notaire et encore moins, la possibilité de prononcer la caducité du compromis,

- dire que l'acquéreur, la société Artémis et Orion et /ou la SARL La licorne ne sont pas défaillantes dans le cadre de l'exécution du compromis qui est toujours juridiquement valable,

- constater que la vente est parfaite entre la société civile immobilière et la SARL,

- à titre infiniment subsidiaire, si la cour considérait le compromis comme caduc,

constater que la SARL La licorne a accepté d'acquérir le bien suivant l'offre constituée par le procès-verbal de l'assemblée générale de la société civile immobilière La licorne du 14 janvier 2014 et par la correspondance du 2 février 2017 aux conditions habituelles en la matière,

- constater l'accord des parties et la vente parfaite,

- dans le cadre de l'ensemble des demandes, dire que les tirants provisoires constituent un accessoire nécessaire pour rendre le terrain constructible et afin qu'il soit conforme à sa destination contractuelle,

- dire que la SARL La licorne est autorisée à les positionner provisoirement en tréfonds sur le fond voisin restant la propriété de la société civile immobilière La licorne suivant les modalités décrites dans la correspondance de l'architecte du 20 septembre 2016 et dans son mail du 12 juillet 2016,

- dire que l'arrêt vaudra vente, lui donner acte qu'elle offre de régler le prix

- condamner in solidum la SCI La licorne et Mme [U] [M] et la société Notre Dame de Bon voyage à payer aux deux appelantes la somme de 360 000euros au titre de la clause pénale, celle de 300 000€ à titre de dommages et intérêts, celle de 30 000euros par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile

- sur les demandes de [U] [D], dire irrecevables son intervention et celle de la société Notre dame de bon voyage,

- rejeter leurs demandes

- condamner Mme [U] [D] à 10 000€ de dommages et intérêts pour s'être présentée comme représentante de la SCI La licorne en dépit de la nomination de Me [Z] depuis le 7 décembre 2018.

La SCI La Licorne, représentée par son administrateur, Me [Z], a conclu le 9 mars 2020 en demandant de :

- dire que les conclusions de la SCI des 6 et 11 septembre 2017 sont nulles du fait de l'incapacité de sa gérante constatée par un psychiatre le 8 septembre 2017,

- dire qu'il n'y a pas d'accord sur la vente ni sur la pose des tirants, même provisoires,

- dire que M [P] avait pouvoir de représenter la SCI Le 29 septembre 2016 et pouvait faire prononcer la caducité du compromis,

- dire que les sociétés Artemis et Orion ont été défaillantes dans l'exécution du compromis,

- dire que le compromis des 20 et 28 mai 2015 est caduc, qu'elle est dégagée de toute obligation depuis la notification du 7 octobre 2016, que la correspondance du 2 féverier 2017 n'a pas fait reprendre les effets d'une vente caduque, que les tirants provisoiores ne constituent pas un accessoire de la vente et ne peuvent lui être imposées,

- dire que l'arrêt ne vaudra en aucun cas vente et que la SARL La Licorne ne dispose pas des fonds, que les sociéts Artémis et Orion n'ont subi aucun préjudice et rejeter leurs demandes

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Artémis et Orion à verser à la société civile immobilière La licorne la somme de 360'000 € au titre de la clause pénale, condamné in solidum la société Artémis et Orion et la SARL La licorne à verser à la société civile immobilière La licorne la somme de 20'000 € à titre de dommages et intérêts et rejeté leurs demandes,

- statuant à nouveau, recevoir ses appels incidents

- réformer le jugement en ce qu'il a dit que M [P] n'avait pas le pouvoir de représenter son épouse et en ce qu'il a déclaré recevable l'intervention volontaire de Mme [C] [R], M. [Y] [R], Mme [W] [R] en leur nom personnel et en qualité d'ayant droits de Mme [K] veuve [R]

- les déclarer irrecevables et rejeter leurs demandes ainsi que celle de [L] [D]

- condamner solidairement les appelantes à 5000€ par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.

Mme [U] [D], épouse [M], en sa qualité de mandataire ad hoc de la SCI La licorne, a conclu le 2 juillet 2020 en demandant de :

- dire que c'est à bon droit qu'elle a conclu en appel ,

- rejeter les demandes des sociétés appelantes qui n'ont subi aucun préjudice,

- dire que le compromis des 20 et 28 mai 2015 est devenu définitivement caduc ainsi que cela a été constaté par le procès-verbal de difficultés du notaire du 29 septembre 2016, confirmé par la notification du 7 octobre 2016, signifiée à la société Artémis et Orion à la requête de la société civile immobilière La licorne,

- condamner la société Artémis et Orion et la société à responsabilité limitée La licorne à lui payer par application de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 1500 €

- statuer ce que de droit sur les dépens.

La société Notre-Dame de bon voyage centre de rééducation fonctionnelle a conclu le 17 septembre 2020 en demandant de :

- prononcer la nullité de la déclaration d'appel et celle de tous appels incidents et de toutes conclusions des appelantes

- dire ces nullités non couvertes par une régularisation ultérieure, et notamment par la déclaration d'appel du 18 février 2020,

- dire qu'elle a intérêt à agir et la déclarer recevable

- dire que la demande de nullité est recevable car elle est la conséquence de la sommation interpellative du 19 février 2020 à la société Foncia baies du soleil

- dire aussi nulles les conclusions de la société Artémis et Orion et de la SARL La licorne du 9 mars 2020 et toutes les autres postérieures, ainsi que son assignation du 5 août 2020,

- débouter les appelantes de leurs demandes du fait de leur impécuniosité et de l'absence de proorgation du permis de construire,

- à titre subsidaire, confirmer le jugement,

- condamner la société Artémis et Orion et la société à responsabilité limitée La licorne à lui payer la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, les consorts [R], sur le même fondement, à la même somme, et Mme [L] [T] sur le même fondement à la même somme,

- rejeter les demandes des sociétés appelantes, ainsi que celles des consorts [R] et de Mme [L] [T],

- déclarer qu' au 29 septembre 2016, toutes les conditions suspensives au compromis étaient remplies,

- rejeter les demandes des sociétés appelantes du fait qu'à l'insu du vendeur elles avaient annexé à leur demande de permis de construire une étude géotechnique imposant la pose des tirants,

- déclarer que toute la conception du projet était irréalisable du fait de cette obligation de pose des tirants qui a été faite à l'insu du vendeur et de son locataire,

- déclarer que tous les frais de conception du permis et de pré-commercialisation ont été effectués aux risques et périls des appelantes,

- au principal

- déclarer irrecevable l'intervention volontaire de Mme [L] [T] et celle des consorts [R],

- confirmer le jugement qui a déclaré nulles les conclusions des 6 et 11 septembre 2017,

- subsidiairement, rejeter les demandes des consorts [R] et de Mme [L] [T],

- dire que la renonciation de la société civile immobilière La licorne à poursuivre la vente est définitive, claire et non équivoque depuis le courrier du 7 octobre 2016 qui a été notifié avec l'accord de Mme Veuve [D] qui ne l'a jamais contesté,

- déclarer que Mme veuve [D] en refusant de comparaître le 14 mars 2017 pour signer l'acte authentique a confirmé la caducité du compromis de vente, que la correspondance du 2 février 2017 n'a pas pu faire reprendre les effets de la vente de devenu caduc depuis le 7 octobre 2016, cette notification étant régulière,

- déclarer que les conclusions des 6 et 11 septembre 2017 de la société civile immobilière La licorne sont nulles,

- déclarer qu'il n'y a eu à aucun moment d'accord de vente parfaite, ni d'accord sur les tirants,

- réformer la décision entreprise et dire que M. [M] avait pouvoir pour représenter la société civile immobilière La licorne le 29 septembre 2016 et avait la possibilité de faire constater la caducité du compromis,

- dire que les sociétés appelantes ont été défaillantes dans l'exécution du compromis qui est devenu caduc,

- dire que la société civile immobilière est dégagée de toute obligation, que la vente n'est pas parfaite,

- rejeter la demande des appelantes tendant à voir dire que les tirants constitueraient un accessoire nécessaire à la vente, de leur demande visant à positionner provisoirement les tirants sur le fond restant la propriété du vendeur,

- dire que les sociétés appelantes n'ont pas subi de préjudice et rejeter toute demande de ce chef,

- rejeter la demande de clause pénale des sociétés appelantes, leur demande de dommages et intérêts et d'article 700 du code de procédure civile à leur encontre,

- déclarer que Mme [U] [D] est d'accord pour que la propriété, objet de la procédure, lui soit attribuée pour le même prix que celui visé au compromis dans le cadre du partage familial avec sa soeur, [L] [T],

- débouter les appelantes de leur demande de dommages et intérêts contre [U] [M],

- à titre infiniment subsidiaire, déclarer que la preuve du renouvellement du permis de construire n'est pas rapportée, que la prescription de pose des tirants ne peut être imposée ni au vendeur ni à son locataire et rejeter les demandes de ce chef des appelantes, cette pose de tirants constituant une servitude qui ne peut être imposée,

- en tout état de cause condamner la société Artémis et Orion et la société à responsabilité La licorne aux entiers dépens.

Mme [U] [M] a conclu le 17 septembre 2020 en demandant également de :

- prononcer la nullité de la déclaration d'appel et celle de tous appels incidents et de toutes conclusions des appelantes

- dire ces nullités non couvertes par une régularisation ultérieure, et notamment par la déclaration d'appel du 18 février 2020,

- dire qu'elle a intérêt à agir et la déclarer recevable

- dire que la demande de nullité est recevable car elle est la conséquence de la sommation interpellative du 19 février 2020 à la société Foncia baies du soleil

- dire aussi nulles les conclusions de la société Artémis et orion et de la SARL La licorne du 9 mars 2020 et toutes les autres postérieures ainsi que son assignation du 5 août 2020,

- débouter les appelantes de leurs demandes du fait de leur impécuniosité et de l'absence de proorgation du permis de construire,

- à titre subsidaire, confirmer le jugement,

- condamner la société Artémis et Orion et la société à responsabilité limitée La licorne à lui payer la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, les consorts [R], sur le même fondement, à la même somme, et Mme [L] [T] sur le même fondement à la même somme,

- rejeter les demandes des sociétés appelantes, ainsi que celles des consorts [R] et de Mme [L] [T],

- déclarer qu' au 29 septembre 2016, toutes les conditions suspensives au compromis étaient remplies,

- rejeter les demandes des sociétés appelantes du fait qu'à l'insu du vendeur elles avaient annexé à leur demande de permis de construire une étude géotechnique imposant la pose des tirants,

- déclarer que toute la conception du projet était irréalisable du fait de cette obligation de pose des tirants qui a été faite à l'insu du vendeur et de son locataire,

- déclarer que tous les frais de conception du permis et de pré-commercialisation ont été effectués aux risques et périls des appelantes,

- au principal

- déclarer irrecevable l'intervention volontaire de Mme [L] [T] et celle des consorts [R],

- confirmer le jugement qui a déclaré nulles les conclusions des 6 et 11 septembre 2017,

- subsidiairement, rejeter les demandes des consorts [R] et de Mme [L] [T],

- dire que la renonciation de la société civile immobilière La licorne à poursuivre la vente est définitive, claire et non équivoque depuis le courrier du 7 octobre 2016 qui a été notifié avec l'accord de Mme Veuve [D] qui ne l'a jamais contesté,

- déclarer que Mme veuve [D] en refusant de comparaître le 14 mars 2017 pour signer l'acte authentique a confirmé la caducité du compromis de vente, que la correspondance du 2 février 2017 n'a pas pu faire reprendre les effets de la vente de devenu caduc depuis le 7 octobre 2016, cette notification étant régulière,

- déclarer que les conclusions des 6 et 11 septembre 2017 de la société civile immobilière La licorne sont nulles,

- déclarer qu'il n'y a eu à aucun moment d'accord de vente parfaite, ni d'accord sur les tirants,

- réformer la décision entreprise et dire que M. [M] avait pouvoir pour représenter la société civile immobilière La licorne le 29 septembre 2016 et avait la possibilité de faire constater la caducité du compromis,

- dire que les sociétés appelantes ont été défaillantes dans l'exécution du compromis qui est devenu caduc,

- dire que la société civile immobilière est dégagée de toute obligation, que la vente n'est pas parfaite,

- rejeter la demande des appelantes tendant à voir dire que les tirants constitueraient un accessoire nécessaire à la vente, de leur demande visant à positionner provisoirement les tirants sur le fond restant la propriété du vendeur,

- dire que les sociétés appelantes n'ont pas subi de préjudice et rejeter toute demande de ce chef,

- rejeter la demande de clause pénale des sociétés appelantes, leur demande de dommages et intérêts et d'article 700 du code de procédure civile à leur encontre,

- déclarer que Mme [U] [D] est d'accord pour que la propriété, objet de la procédure, lui soit attribuée pour le même prix que celui visé au compromis dans le cadre du partage familial avec sa soeur, [L] [T],

- débouter les appelantes de leur demande de dommages et intérêts contre [U] [M],

- à titre infiniment subsidiaire, déclarer que la preuve du renouvellement du permis de construire n'est pas rapportée, que la prescription de pose des tirants ne peut être imposée ni au vendeur ni à son locataire et rejeter les demandes de ce chef des appelantes, cette pose de tirants constituant une servitude qui ne peut être imposée,

- en tout état de cause, condamner la société Artémis et Orion et la société à responsabilité la licorne aux entiers dépens.

Mme [C] [R], [W] [R], et M. [Y] [R], intervenants volontaires en leur nom personnel et en leur qualité d'héritiers de Mme veuve [R], ont conclu le 12 mars 2020 en demandant de :

- réformer le jugement et statuant à nouveau :

- les recevoir en leur intervention volontaire,

- faire droit aux demandes des sociétés appelantes,

- dire que le comportement fautif de la société civile immobilière La licorne leur a causé un préjudice car ils n'ont pu réitérer la vente, ni percevoir le prix,

- donner acte et constater qu'ils se réservent expressément l'indemnisation de leur préjudice dont ils ne pourront quantifier l'intégralité qu'à la date de l'acquisition par la société à responsabilité limitée La licorne du bien appartenant à la société civile immobilière La licorne et de leur propre bien.

Mme [L] [D] a conclu le 9 mars 2020 en demandant de :

- dire irrecevable la demande de nullité de l'appel,

- infirmer le jugement,

- dire son intervention volontaire recevable,

- la décharger des condamnations au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ,

- ordonner le remboursement des sommes versées au titre de l'exécution provisoire,

- constater l'absence de caducité du compromis et ordonner la vente au profit de la SARL La licorne

- condamner la SCI La licorne à poser les tirants

-condamner la SCI la licorne à lui payer la somme de 5000€ par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens .

Par déclaration du 18 février 2020, la société Artemis et Orion et la SARL La licorne ont relevé appel de la même décision en intimant la SCI La Licorne représentée par Me [Z] en sa qualité d'administrateur provisoire.

Elles ont d'abord été autorisées à assigner à jour fixe pour le 30 mars 2020, puis, cette audience n'ayant pu se tenir, pour le 21 septembre 2020.

L'assignation délivrée pour la seconde audience le 7 août 2020 vise comme requis Mme [U] [M], Me [Z] en sa qualité de représentant de la SCI La Licorne, les consorts [Y], [G], [C] [R], Mme [L] [D], la société Notre dame du bon voyage centre de rééducation fonctionnelle, la SCI La Licorne représentée par Mme [U] [D] et la même SCI la Licorne représentée par Me [Z].

Me [Z] a conclu le 9 mars 2020 en demandant de:

- joindre l'instance avec celle enrôlée sous le numéro 19-04413

- dire que les conclusions de la SCI des 6 et 11 septembre 2017 sont nulles du fait de l'incapacité de sa gérante constatée par un psychiatre le 8 septembre 2017,

- dire qu'il n'y a pas d'accord sur la vente, ni sur la pose des tirants, même provisoires,

- dire que M [P] avait pouvoir de représenter la SCI Le 29 septembre 2016 et pouvait faire prononcer la caducité du compromis,

- dire que les sociétés Artemis et Orion ont été défaillantes dans l'exécution du compromis,

- dire que le compromis des 20 et 28 mai 2015 est caduc, qu'elle est dégagée de toute obligation depuis la notification du 7 octobre 2016, que la correspondance du 2 féverier 2017 n'a pas fait reprendre les effets d'une vente caduque, que les tirants provisoiores ne constituent pas un accessoire de la vente et ne peuvent lui être imposées,

- dire que l'arrêt ne vaudra en aucun cas vente et que la SARL La Licorne ne dispose pas des fonds, que les sociéts Artémis et Orion n'ont subi aucun préjudice et rejeter leurs demandes

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamne la société Artémis et Orion à verser à la société civile immobilière La licorne la somme de 360'000 € au titre de la clause pénale,

et condamne in solidum la société Artémis et Orion et la SARL La licorne à verser à la société civile immobilière La licorne la somme de 20'000 € à titre de dommages et intérêts, et rejeté leurs demandes

- statuant à nouveau, recevoir ses appels incidents

- réformer le jugement en ce qu'il a dit que M [P] n'avait pas le pouvoir de représenter son épouse et en ce qu'il a déclaré recevable l'intervention volontaire de Mme [C] [R], M. [Y] [R], Mme [W] [R] en leur nom personnel et en qualité d'ayant droits de Mme [K] veuve [R]

- les déclarer irrecevables et rejeter leurs demandes ainsi que celles de [L] [D]

- condamner solidairement les appelantes à 5000€ par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.

La société Artemis et Orion et la SARL La licorne ont conclu le 17 septembre 2020, exactement dans les mêmes termes que celles ci dessus visées, déposées dans la procédure 19-04413.

Pendant le cours du délibéré, le conseil des appelantes a déposé une note et des pièces auxquelles s'est opposé le conseil de Mme [U] [M] et de la société Notre dame de bon voyage Centre de rééducation fonctionnelle.

Cette note et ces pièces qui n'ont pas été demandées par la Cour seront écartées des débats.

MOTIFS

Sur la jonction des procédures distinctement enrôlées devant la cour :

Attendu que cette demande est justifiée, la procédure enrôlée sous le numéro 20-02565 étant relative au même jugement que celle enrôlée sous le numéro 19-04413; que la jonction sera donc ordonnée sous le numéro 19-04413.

Sur la demande de nullité de la déclaration d'appel , des appels incidents, de toutes les conclusions notifiées par les appelantes et de l'assignation du 5 août 2020:

Attendu que cette demande de nullité a été soutenue, relativement aux actes alors établis, pour la première fois dans les conclusions de Mme [U] [M] en date du 5 mars 2020 et dans celles de la société Notre dame de bon voyage Centre de rééducation fonctionnelle en date des 5 et 6 mars 2020;

Qu'elle est fondée sur le fait, pour ce qui concerne la déclaration d'appel du 15 mars 2019, que l'adresse y mentionnée du siège social des appelantes est 'mensonger' et qu'il est fait état à cet égard des informations résultant d'un procès verbal d'interpellation de la gérante de biens des locaux dont l'adresse est portée sur ladite déclaration, celle -ci ayant déclaré à l'huissier que la société Artémis et Orion n'est plus locataire depuis janvier 2018 et que la société La licorne est inconnue à cette adresse, alors que les extraits K bis du 4 mars 2020 mentionnent qu'elles y sont domiciliées.

Attendu que les demanderesses à la nullité ajoutent que cette irrégularité devait être régularisée dans le délai d'appel et qu'elle leur cause grief nuisant à l'exécution du jugement; que par ailleurs, les sociétés appelantes ont continué à se domicilier à cette adresse erronée dans leurs conclusions ultérieures et dans leur déclaration d'appel du 18 février 2020 .

Attendu que les appelantes ne contestent pas le caractère erroné de l'adresse ainsi mentionnée pour chacune d'elles:

'[Adresse 13]

[Adresse 13],

[Localité 4]'.

Qu'elles font valoir, ce qui est exact, qu'elles ont désormais déclaré une nouvelle adresse : [Adresse 9].

Attendu que la première question qui se pose est celle de la recevabilité de la demande de nullité compte tenu des conclusions déjà prises sur le fond par Mme [U] [M] et la société Notre dame de bon voyage Centre de rééducation fonctionnelle les 27 août 2019 et 14 février 2020 au jour de leur première réclamation de ce chef.

Attendu en droit, que si la nullité est couverte lorsque celui qui l'invoque a fait valoir sa défense au fond, il convient néanmoins de déterminer la date à laquelle le demandeur à la nullité a eu connaissance de la cause de l'irrégularité;

Qu'en l'espèce, cette connaissance résulte de la sommation interpellative qui a été délivrée le 19 février 2020 au gestionnaire de biens de l'adresse déclarée, seul cet acte à l'exclusion de celui dresséle 5 décembre 2019 pouvant être retenu comme ayant révélé l'irrégularité; qu'en effet, ce dernier, d'une part, a été dressé à la seule diligence de Mme [U] [M] de sorte que la société Notre dame de bon voyage n'est pas concernée par cet acte; d'autre part, les observations y contenues font état à la fois de la présence d'une société Orion sur un panneau signalétique de l'immeuble tout en consigant en même temps qu'il n'existe pas de société Orion et Artémis ni de SARL La licorne de sorte que l'information d'un absence réelle de domiciliation ne peut être considérée comme en résultant; que de son côté, l'acte du 19 février 2020 a été établi à la diligence de Mme [U] [M] et de la société Notre dame de bon voyage et qu'il démontre pour sa part, clairement et pour la première fois donc, l'absence réelle de toute domiciliation desdites sociétés, la personne interrogée qui est la gestionnaire des locaux sis à cette adresse y déclarant que la SARL La licorne est inconnue à cette adresse et que la société Artémis et Orion a quitté les lieux dont elle était locataire en janvier 2018.

Attendu que le moyen d'irrecevabilité soulevé est donc est inopérant, la nullité ayant été soulevée, dans ces conditions, si tôt après la découverte de la cause de l'irrégularité.

Attendu que s'agissant d'une nullité de forme, elle est régularisable.

Attendu que la régularisation, dont il argué par les appelantes et qui a été faite par leurs conclusions du 9 mars 2020, ne peut utilement se voir opposer qu'elle a été faite hors le délai d'appel dès lors l'appel a interrompu le cours de la prescription .

Attendu que la régularisation par la nouvelle adresse est par ailleurs contestée par les demanderesses à la nullité qui font valoir qu'elles ont fait diligenter des recherches à la nouvelle adresse ainsi déclarée, qui concluent qu'aucune des deux sociétés n'y est domiciliée.

Attendu qu'à cet égard, le procès verbal dressé le 26 août 2020 permet effectivement de retenir qu'aucune des sociétés appelantes n'a son siège à [Adresse 9], l'huissier y ayant, en effet, noté :

- que sur le K bis, la société Artémis et Orion est domiciliée à cette adresse et que la SARL La licorne est domiciliée [Adresse 9];

- que ses recherches le conduisent à constater que ' l'immeuble situé [Adresse 9] n'est accessible que par une seule porte donnant sur la rue' ; qu'il y a des enseignes commerciales mais qu'elles ne sont pas celles des sociétés en cause ; qu'il y a un interphone avec un seul bouton de sonnerie et un lecteur de badges, mais qu'il n'y a pas de plaques nominatives ; que le bouton de sonnerie est dépourvu de nom ; qu'il y a une boîte aux lettres sur laquelle n'est portée aucun nom; qu''aucune indication ne vient confirmer la réalité du domicile' des sociétés à cette adresse.

Attendu que les pièces dernièrement versées par les appelantes cotées 60 à 65 ne sont pas utiles à combattre ces éléments, étant relevé que le K Bis du 14 septembre 2020 mentionne pour la SARL La licorne une adresse constituée de références aux deux adresses déclarées en procédure, à savoir, '[Adresse 9]' et que les envois recommandés faits à l'adresse de la mairie de [Localité 4] sont sans intérêt probatoire en ce qui concerne l'adresse de l'envoyeur, la SARL La licorne.

Attendu qu'il convient encore de relever, ainsi que le font justement observer Mme [U] [M] et la société Notre dame de bon voyage Centre de rééducation fonctionnelle, que l'adresse mentionnée sur la seconde déclaration d'appel du 18 février 2020 est la même que celle figurant sur la première;

que par ailleurs, l'adresse figurant sur l'assignation du 5 août 2020 délivrée dans le cadre du second appel est celle sise [Adresse 9].

Attendu ainsi qu'en l'absence de possibilité de localiser les sociétés appelantes, qui ont été condamnées, avec l'exécution provisoire, à verser diverses sommes, non seulement au titre de la clause pénale au profit de la SCI La Licorne, mais également au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile au bénéfice de Mme [U] [M] et de la société Notre dame de bon voyage, et qui n'ont pas exécuté le jugement spontanément alors qu'il était revêtu de l'exécution provisoire, Mme [U] [M] et la société Notre dame de bon voyage Centre de rééducation fonctionnelle sont bien fondées à faire valoir qu'elle subissent un grief; que contrairement aux allégations des appelantes qui écrivent qu''elles se contentent d'indiquer que le vice allégué leur causerait préjudice sans pour autant commencer à le caractériser', elles l'explicitent comme étant précisément l'impossibilité d'exécuter et qu'il doit être effectivement retenu que l'irrégularité, constituée par la mention à deux reprises de deux adresses distinctes, dont les investigations ont démontré qu'aucune ne correspondait à leur domicile, cause grief aux intimées en ce qu'elles se voient donc priver de possibilité d'exécution du fait de l'absence de toute domiciliation identifiable.

Attendu par suite, qu'il sera fait droit à la demande de nullité de la déclaration d'appel du 15 mars 2019 et de toute la procédure subséquente.

Attendu qu'il est en même temps demandé, d'une part, la nullité de l'assignation du 5 août 2020 délivrée dans le cadre de la seconde déclaration d'appel audiencée selon la procédure à jour fixe et la nullité de toutes les conclusions des sociétés appelantes pour le même vice.

Attendu que de ces chefs, les appelantes n'ont pas pris position.

Attendu que vu les observations ci-dessus, l'irrégularité invoquée de ces chefs existe et que le juge doit toujours s'assurer de la régularité de sa saisine.

Attendu qu'en ce qui concerne l'assignation, l'acte délivré porte donc bien également la mention d'une adresse erronée, de sorte qu'elle est nulle, le grief tel que ci-dessus retenu étant également constitué, et que par suite de cette nullité, la déclaration d'appel est, en application de l'article 922 du Code de Procédure Civile, caduque.

Attendu encore qu'en ce qui concerne les conclusions des appelantes, indistinctement visées par les demanderesses à la nullité comme devant être déclarées nulles, la demande est sans objet relativement aux conclusions déposées dans le cadre du premier appel dès lors que la déclaration en a été annulée et que si elle devait être examinée en ce qui concerne les écritures prises dans le cadre du second appel, il doit être rappelé qu'aux termes de l'article 961 du Code de Procédure Civile, l'irrégularité invoquée relativement aux conclusions d'appel n'est pas sanctionnée par la nullité, mais par l'irrecevabilité; qu'il en résulte ainsi l'irrecevabilité des conclusions des sociétés appelantes de sorte que l' appel interjeté au titre de la déclaration du 18 février 2020 serait, en toute hypothèse, non soutenu.

Vu les articles 696 et suivants du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Écarte des débats la note et les pièces communiquées par le conseil des appelantes pendant le cours du délibéré,

Ordonne la jonction sous le numro 19-04413 des deux procédures distinctement enrôlées sous le numéro 20-02565 et sous le numéro 19-04413,

Déclare nulle la déclaration d'appel du 15 mars 2019 de la SARL La licorne et de la société Artémis et Orion ainsi que la procédure subséquente,

Dit que l'assignation du 5 août 2020 délivrée dans le cadre de l'appel du 18 février 2020 est nulle de sorte que la déclaration d'appel du 18 février 2020 est caduque;

Juge en toute hypothèse que les conclusions prises par les sociétés appelantes dans le cadre de cet appel du 18 février 2020 sont irrecevables de sorte que l'appel serait également non soutenu,

Condamne in solidum la SARL La licorne et la société Artémis et Orion, par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, à verser les sommes suivantes à :

- à la SCI La licorne, représentée par Me [Z]: 1500€

- à la société Notre dame de bon voyage centre de rééducation fonctionnelle :1500€

- à Mme [U] [M]: 1500€

- à Mme [U] [M] en sa qualité dadministrateur de la SCI La Licorne: 1500€,

toute demande plus ample étant rejetée,

Rejette les demandes plus amples,

Condamne la SARL La licorne et la société Artémis et Orion et la SARL La licorne aux dépens et en ordonne la distraction conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIERLE PRESIDENT