COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRET SUR RENVOI DE CASSATION
ARRÊT AU FOND
DU 16 JANVIER 2020
N°2020/28
N° RG 18/18026 -
N° Portalis DBVB-V-B7C-BDK2S
SARL MAL INVEST
C/
SAS LE CHATEAU DE LA MALLE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
SCP DRUJON D'ASTROS & ASSOCIES
Arrêt en date du 16 Janvier 2020 prononcé sur saisine de la cour suite à l'arrêt 938 F-D rendu par la Cour de Cassation le 25 octobre 2018, qui a cassé et annulé l'arrêt n° 152/2017 rendu le 07 mars 2017 par la Cour d'Appel d' Aix-en-Provence (Chambre 11°A).
DEMANDERESSE SUR RENVOI DE CASSATION
SARL MAL INVEST immatriculée au RCS d'AIX EN PROVENCE sous le n° 478 642 721, prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié es qualité audit siège social, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidé par Me Denis PERIANO, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDERESSE SUR RENVOI DE CASSATION
SAS LE CHATEAU DE LA MALLE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Nicolas DRUJON D'ASTROS de la SCP DRUJON D'ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 12 Novembre 2019 en audience publique .Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries devant la cour composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président,
Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller-rapporteur,
Madame Laurence DEPARIS, Conseiller,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Marcy FEDJAKH.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2020.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2020
Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Marcy FEDJAKH, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE :
Suivant acte du 25 janvier 2013, la société Mal Invest a donné à bail commercial à la société le Château de la Malle, un local situé [Adresse 1], pour un usage de maison de retraite et moyennant un loyer annuel de 300 000€ HT.
Par acte du 11 mars 2013, la société Mal Invest a fait délivrer un commandement de payer et de justifier d'une assurance dans le délai d'un mois, visant la clause résolutoire.
Par jugement contradictoire du 24 mars 2016, le tribunal de grande instance d'Aix en Provence a débouté la société le Château de la Malle de son exception de nullité du commandement de payer, débouté la société Mal Invest de sa demande de résiliation du bail et débouté la société le Château de la Malle de sa demande de dommages et intérêts.
Le 5 avril 2016, la société Mal Invest a interjeté régulièrement appel de ce jugement.
Par arrêt contradictoire du 7 mars 2017, la cour d'appel d'Aix en Provence a infirmé le jugement déféré et a constaté la résiliation du bail et toutes ses conséquences de droit et a fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 25 000€ HT et a condamné la locataire au paiement d'une somme de 1 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par arrêt du 25 octobre 2018, la cour de cassation a cassé l'arrêt du 7 mars 2017 en toutes ses dispositions au motif que la cour n'avait pas recherché, comme il lui était demandé, si la clause résolutoire n'avait pas été mise en oeuvre de mauvaise foi.
Dans ses conclusions déposées et notifiées le 28 octobre 2019, elle demande à la cour au visa de l'article 1134 du code civil de :
* infirmer le jugement du 24 mars 2016,
* constater l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences de droit,
* condamner la locataire à lui régler au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle :
-25 000€ du 1er janvier au 31 décembre 2015,
-25 048,33€ du 1er janvier au 31 décembre 2016,
-25 090,14€ du 1er janvier au 31 décembre 2017,
-25 603,22€ du 1er janvier au 31 décembre 2018,
-26 220,30€ du 1er janvier au 31 décembre 2019,
taxes et charge en sus jusqu'à la libération effective des lieux
* déclarer prescrite la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire,
* la dire pas fondée,
* dire les demandes reconventionnelles sans lien avec la demande initiale,
* débouter la locataire de ses demandes et la condamner aux entiers dépens y compris la somme de 5 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile avec distraction au profit de Maître Cohen-Guedj-Montero et Daval-guedj.
Elle soutient que le preneur ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi du bailleur, qu'il prétend que le commandement a été délivré dans le but d'éluder l'obligation visant des travaux de réfection de la toiture, alors que ce conflit n'a pris naissance qu'en 2014 soit un an après la délivrance de l'acte contesté.
Elle expose également que les négociations entre les parties à l'époque de la signature du bail portaient également sur la vente d'un terrain attenant à l'établissement, propriété de la société Mal Invest, au profit d'une société Protec qui a bénéficié d'une promesse de cession, la société le Château de la Malle et Protec étant dirigées par la même personne, Monsieur [N], qui a affirmé le jour de la signature du bail pouvoir déposer un permis de construire en mars 2013, que la société Mal Invest a alors accepté une réduction du loyer de la société le Château de la Malle, mais qu'aucune diligence n'a été entreprise par la société Protec, nonobstant les relances adressées par la société Mal Invest, que la situation conflictuelle résulte de la seule attitude de Monsieur [N] ;
Elle fait valoir que huit commandements de payer ont été délivrés entre 2015 et 2017.
Elle ajoute que la mauvaise foi ne peut se déduire du seul fait que les locaux étaient en réalité assurés, que la clause résolutoire s'applique peu importe que le preneur justifie a posteriori de l'assurance des locaux.
Elle s'oppose à l'argumentation du preneur qui exige que le commandement soit précédé d'une demande préalable du bailleur de justifier d'une assurance, que le commandement constitue en lui-même cette demande, qu'enfin, elle ajoute que s'agissant d'une action en constatation de la résiliation du bail, il n'y a pas lieu de vérifier si la sanction est proportionnée ou non à la gravité des manquements invoqués.
Elle critique la demande de délais présentée par la locataire au motif qu'une telle demande est prescrite puisqu'elle devait être présentée dans un délai de deux ans conformément aux dispositions de l'article L 145-60 du code de commerce, à compter du commandement de payer du 11 avril 2013 et qu'elle n'a été présentée que le 18 novembre 2015, que de surcroît, cette demande n'est pas fondée car elle ne peut concerner qu'une obligation de payer et non pas de faire et que la locataire ne justifie pas de conditions l'ayant empêché de faire, qu'enfin, la locataire ne justifie pas être assurée conformément aux clauses du bail puisqu'elle ne produit pas le contrat d'assurance.
Elle sollicite le rejet de la demande de dommages et intérêts, sans lien avec le présent litige.
Aux termes de ses écritures déposées et notifiées le 29 octobre 2019, l'intimée conclut au visa des articles 1134 et 1184 du code civil et L 145-41 du code de commerce :
* à la confirmation du jugement sauf en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts,
* au rejet des demandes adverses,
* à sa condamnation à lui régler :
- 50 000€ à titre de dommage et intérêts,
- 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
À titre subsidiaire : suspendre les effets de la clause résolutoire
Accorder des délais jusqu'au 30 avril 2013 pour produire l'attestation d'assurance,
Dire que l'attestation a été produite et dire n'y avoir lieu à l'application de la clause résolutoire.
Elle expose qu'elle a fait l'objet d'un véritable acharnement judiciaire de la part de la bailleresse qui a délivré 3 commandements de payer en juillet 2016, lesquels ont été régularisés, dans le but de s'exonérer de ses obligations de procéder aux travaux ainsi que l'a constaté l'ordonnance du 21 juin 2016 qui a autorisé la locataire à faire effectuer les travaux urgents en affectant le montant des loyers aux coûts des travaux et qu'un rapport d'expertise judiciaire a constaté les désordres affectant les locaux.
Elle fait valoir que suite au commandement du 11 mars 2013, les loyers ont été réglés le 28 mars 2013 et qu'elle a adressé une attestation d'assurance depuis son entrée dans les lieux à la bailleresse, que la mise en oeuvre de la clause résolutoire suppose une mise en demeure préalable par acte d'huissier, qu'en l'espèce, le bailleur n'a jamais demandé au preneur de justifier de son obligation d'assurance, que de surcroît, la mise en oeuvre exige la bonne foi du bailleur, que l'obligation du preneur est de s'assurer et non d'en justifier, qu'en l'espèce, au jour du commandement, les locaux étaient bien assurés, que le bail prévoit que la locataire doit justifier d'une assurance à la première demande du bailleur, que le bailleur n'a jamais formulé de demande en ce sens, qu'un mois après l'entrée dans les lieux, la délivrance d'un commandement visant la clause résolutoire constitue une démarche hâtive prouvant la mauvaise foi du bailleur, que la locataire justifie d'une assurance contre les risques locatifs ainsi que l'exigeait le bail.
Elle soutient que les locaux souffrent d'un défaut d'entretien foncier ainsi que l'a constaté Monsieur [I], expert judiciaire désigné par ordonnance du 28 avril 2014.
Elle souligne qu'existe également un contentieux avec la société SIPPA de qui elle tient son fond de commerce et qui est contrôlée par la même famille que la société Mal Invest, que suite à l'expertise diligentée par l'expert désigné par le tribunal de commerce, la cour d'appel a évalué la créance de la société le Château de la Malle sur la société SIPPA à la somme de 216 434€ par arrêt du 9 février 2017.
Elle expose que la résiliation aurait des conséquences dramatiques en raison de l'usage des lieux.
A titre subsidiaire, elle sollicite rétroactivement l 'octroi de délais pour s'exécuter, qu'une telle demande n'est pas prescrite, s'agissant d'une demande qui n'est pas fondée sur le statut de baux commerciaux et qui peut être formée tant que la résiliation n'est pas constatée par décision ayant force de chose jugée, que des délais peuvent être accordés pour des obligations de faire.
A titre reconventionnel, elle sollicite l'indemnisation de son entier préjudice subi en raison de cet acharnement judiciaire.
Pour plus ample exposé, la cour renvoie aux écritures déposées par les parties.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 novembre 2019.
Sur ce :
Attendu que les parties sont en l'état d'un bail conclu le 25 janvier 2013 entre la société Mal Invest, bailleresse et la société 'Le Château de la Malle', locataire, pour des locaux situés [Adresse 1] à usage de 'maison de retraite' ; que le bail prévoyait que la locataire s'engageait à s'assurer contre les risques locatifs dont elle devait répondre en sa qualité de preneur : responsabilité civile, vol, explosion et dégâts des eaux, 'le preneur devra justifier à la première demande du bailleur de la souscription des dites police et du paiement des primes y afférentes';
Attendu que le 11 mars 2013, la bailleresse a fait délivrer par acte d'huissier un commandement de payer un solde de loyers et de justifier d'une assurance et ce dans le délai d'un mois, que l'acte visait la clause résolutoire contenue au bail qui précisait 'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoire à son échéance ou en cas d'inexécution d'une seule des clauses et conditions du bail et un mois après une mise en demeure par exploit d'huissier restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit'.
Attendu que le solde locatif a été régularisé le 28 mars 2013 soit dans le délai d'un mois imposé par le commandement de payer, que la locataire a adressé le 19 avril 2013 à sa bailleresse son attestation d'assurance établie le 15 avril 2013 par le cabinet Cornil justifiant d'une assurance depuis son entrée dans les lieux, que ce document a été adressé à la bailleresse postérieurement au délai imposé ;
Attendu que la clause contenue au bail exprime l'accord des parties formulées lors de la signature du bail pour y mettre fin, à défaut d'exécution par la locataire d'une de ses obligations à l'issue d'un processus légal ;
Attendu que la bailleresse a fait délivrer au locataire, ainsi que les textes l'exigent, une mise en demeure sous forme d'un acte d'huissier d'avoir à exécuter son obligation de s'assurer conformément aux clauses du bail et lui a accordé un délai de régularisation d'un mois lui indiquant qu'à l'issu duquel le bail devait être considéré comme résilié ; que cet acte reprend une obligation résultant d'une stipulation expresse du bail ; que la sommation délivrée le 11 mars 2013 a informé clairement et précisément la locataire sur le manquement reproché qui correspondait à une obligation déterminée dans le contrat de bail ;
Attendu que le commandement de payer constitue la mise en demeure ou la réquisition requise par le contrat de bail, sans qu'il soit nécessaire d'imposer la délivrance antérieure d'une mise en demeure préalable, qu'une telle exigence ajouterait au texte conventionnel qui impose au locataire de justifier de son assurance quand il en reçoit la demande de son bailleur, que la bailleresse a mis en demeure la locataire de justifier de son assurance et que faute d'exécution dans le délai d'un mois, la clause résolutoire doit recevoir application ;
Attendu que la résiliation du bail constitue une sanction proportionnée à la gravité de l'infraction reprochée ;
Attendu cependant que la clause résolutoire doit être mise en oeuvre de bonne foi par le bailleur; que l'existence de cette bonne foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle ci, qu'il appartient au juge d'apprécier souverainement la bonne ou mauvaise foi du bailleur en recherchant si les faits, caractérisant la mauvaise foi selon le locataire, sont en lien avec la délivrance du commandement apprécié à sa date de sa délivrance, que la preuve de la mauvaise foi incombe à la partie défaillante qui l'invoque ;
Attendu que la locataire se prévaut du comportement hâtif du bailleur qui a délivré un commandement de payer et une sommation d'avoir à justifier de son assurance le 11 mars 2013 pour une entrée en jouissance le 25 janvier 2013 ;
Attendu toutefois qu'il convient de souligner que l'acte d'huissier visait également une dette locative de 37 205€ composée des loyers de février 2013 à hauteur de 5 000€ et de mars 2013 à hauteur de 31 700€ ; que la dette locative conséquence n'a pas été contestée par la locataire qui l'a réglée le 28 mars 2013, que la démarche du bailleur était motivée par une dette locative certaine et que sa mauvaise foi ne peut se déduire du seul bref délai entre l'entrée dans les lieux et sa réclamation ;
Attendu que la locataire argue d'une volonté de la bailleresse d'échapper aux obligations lui incombant concernant les grosses réparations, que toutefois, les circonstances de nature à caractériser la mauvaise foi doivent s'apprécier au jour de la délivrance du commandement ou du moins doivent lui être contemporaines, que la locataire a, dans la procédure l'opposant à la bailleresse, dénoncé des infiltrations intervenues à compter du 18 juillet 2013 et a délivré une assignation en mars 2014, qu'il n'est donc nullement établi qu'au jour de la délivrance du commandement du 11 mars 2013, le litige opposant les parties sur la prise en charge des travaux de réfection de la toiture avait pris naissance et pouvait avoir guidé le bailleur dans sa volonté de faire expulser la locataire ;
Attendu que la locataire se prévaut également d'un conflit l'opposant à la société SIPPA, de qui elle tient son fonds de commerce, et qui a abouti à la condamnation par arrêt de la présente cour du 9 février 2017 de cette dernière à lui verser la somme de 216 434,70€ ;
Attendu cependant que les sociétés SIPPA et Mal Invest sont deux entités juridiques distinctes bénéficiant tous deux de personnalités juridiques différentes, que la preuve d'intérêt commun entre elles et notamment de liens capitalistiques n'est pas rapportée au dossier, que la simple homonymie entre les gérantes des sociétés SIPPA et Mal Invest, dénommée respectivement [Y] [M] et [M] [M] et l'identité d'adresse du siège social est insuffisante à établir un lien familial entre elles et un intérêt commun, que ces éléments ne permettent pas de retenir que la société Mal Invest a agi de mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer et ce d'autant que le litige opposant la société SIPPA à la société le Château de la Malle n'a pris naissance que le 15 mai 2013 par l'assignation délivrée par cette dernière, soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer du 11 mars 2013 ;
Attendu que la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer n'est pas caractérisée ; que la connaissance par la bailleresse d'un litige opposant la société le Château de la Malle à son cédant, à la supposer démontrée, ne la privait pas du droit d'agir de bonne foi en résiliation du bail ;
Attendu que la locataire a produit une attestation d'assurance émanant du cabinet Cornil pour la période du 1er février 2013 au 31 janvier 2014 et les conditions générales et particulières du contrat souscrit auprès de la compagnie Allianz courtage souscrit le 8 février 2013 avec effet à compter du 1er février 2013 ; qu'ainsi que le mentionne expressément le dit contrat, les garanties courent à compter du 1er février 2013 et concernent la société le Château de la Malle mentionnée en qualité de souscripteur ;
Attendu que selon contrat de bail, le locataire s'engageait à s'assurer contre les risques locatifs à savoir la responsabilité civile, l'incendie, le vol, les explosions et les dégâts des eaux, que le contrat souscrit vise la responsabilité civile, l'incendie et explosions, le vol, les dégâts des eaux, que le bail imposait au locataire de renoncer à tous recours contre son bailleur, que le contrat d'assurance prévoit l'absence de recours contre le propriétaire conformément aux clauses du bail, que le contrat d'assurance prévoit un certain nombre d'exclusions habituelles en la matière sans que cela soit contraire aux clauses du bail ; qu'il convient de déduire de ces documents que la locataire a satisfait aux obligations du bail et du commandement de payer ;
Attendu que le locataire, nonobstant une production tardive au regard du délai imposé par le commandement de payer, justifie dès le 19 avril 2013 d'une assurance conforme aux exigences contractuelles, démontrant sa bonne foi dans l'exécution de ses obligations contractuelles ;
Attendu que le locataire peut demander des délais pour exécuter son obligation et la suspension de la clause résolutoire tant que la résiliation du bail n'a pas été constatée par une décision ayant autorité de la chose jugée ou tant que la décision ordonnant l'expulsion n'est pas définitive, que la société le Château de la Malle sollicite de tels délais ; que la prescription biennale de l'article L 145-60 du code de commerce s'applique aux seules actions exercées sur le fondement du statut des baux commerciaux, que tel n'est pas le cas de la demande de délais prévue aux articles 1244-1 et 1244-3 du code civil ; qu'une telle demande peut être formulée quel que soit le motif invoqué comme manquement du preneur à ses obligations ;
Attendu, qu'il convient de constater que le locataire a satisfait à la demande formulée dans le commandement du 11 mars 2013 dès le 19 avril 2013, qu'eu égard au retard succinct dans la production de l'attestation et le fait que la locataire, nonobstant son retard dans la production de l'attestation, rapporte la preuve a posteriori que les locaux étaient valablement couverts par une assurance conforme aux exigences du bail dès le 8 février 2013, prouvant qu'elle exécutait de bonne foi ses obligations contractuelles, il ya lieu de lui accorder rétroactivement des délais d'un mois supplémentaire pour justifier de son assurance et corrélativement suspendre les effets de la clause résolutoire, qu'il convient de constater qu'elle a justifié dans les délais ainsi accordés de son obligation et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir jouée ;
Attendu que le droit d'agir en justice est ouvert à tout plaideur qui s'estime lésé dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu'autant que les moyens qui ont été invoqués à l'appui de la demande sont d'une évidence telle qu'un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu'il n'a exercé son action qu'à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui ; qu'en l'espèce, l'appréciation inexacte de ses droits par la bailleresse n'est pas constitutive d'une faute ; que s'estimant lésée dans ses droits elle a pu, sans abus, demander à ce qu'il soit statué sur ses demandes ; que la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive doit être rejetée ;
Attendu que la société 'Le château de la malle' se prévaut d'un préjudice financier et matériel résultant de la procédure engagée par la société Mal Invest sans toutefois en justifier ; qu'elle doit être déboutée de cette demande ;
Attendu qu'il convient d'accorder à la société 'le Château de la Malle ' la somme de 10 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR statuant par arrêt contradictoire, rendu publiquement par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
INFIRME le jugement déféré ;
DIT que la demande de délais n'est pas prescrite ;
ACCORDE rétroactivement à la société le Château de la Malle un délai supplémentaire d'un mois pour justifier de son assurance ;
SUSPEND rétroactivement les effets de la clause résolutoire ;
CONSTATE que le locataire a justifié avoir assuré les locaux loués dans les délais accordés et dit que la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué ;
DÉBOUTE la société 'le Château de la Malle' de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, préjudice matériel et moral ;
DÉBOUTE la société Mal Invest de ses autres demandes ;
CONDAMNE la société Mal Invest au paiement d'une somme de 10 000€ titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société Mal invest aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
