COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 16 JANVIER 2020
N° 2020/17
N° RG 17/06027 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BAIZM
[V] [X]
C/
[H] [E]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
SELAS BARA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 02 Mars 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 14/11526.
APPELANT
Monsieur [V] [X]
né le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Sophie BORODA, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
Monsieur [H] [E]
né le [Date naissance 2] 1952 à [Localité 4] (Algérie), demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Farid BARA de la SELAS BARA, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 12 Novembre 2019 en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président, rapporteur,
Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller
Madame Laurence DEPARIS, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Marcy FEDJAKH.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2020.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2020,
Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Marcy FEDJAKH, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Mme [K] [S] épouse [U] aux droits de laquelle vient M. [V] [X] a donné à bail à M. [R] [F] aux droits duquel vient M. [H] [E] des locaux comprenant un magasin, trois pièces d'appartement, débarras et usage en commun d'une cour situés [Adresse 6] destinés à l'activité de commerce d'alimentation générale et d'habitation par acte sous seing privé en date du 2 février 1983.
Le 30 décembre 2013, M. [X] a adressé à M. [E] une mise en demeure d'avoir à mettre fin aux infractions liées à la cessation de toute activité commerciale et le même jour a délivré un congé avec refus de renouvellement du bail sans versement d'indemnité d'éviction à effet au 30 juin 2014 pour les mêmes motifs que ceux visés dans la mise en demeure y ajoutant en outre l'infraction liée au changement de destination du bien limité selon lui au seul usage d'habitation.
Par assignation du 26 septembre 2014, M. [X] a fait citer M. [E] devant le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE pour obtenir la résiliation du bail après avoir déclaré fondé le congé délivré le 30 décembre 2013 et l'expulsion du locataire.
Par jugement rendu le 5 janvier 2017 le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE a déclaré valide l'assignation en justice, dit irrecevable l'action diligentée par M. [X], rejeté les demandes de M. [E] tendant à voir prononcer la nullité du congé délivré le 30 décembre 2013 et à obtenir la répétition d'un indû, condamné M. [X] à payer à M. [E] la somme de 15 000 € en réparation de son préjudice d'exposition à un logement insalubre et celle de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive outre les dépens, rejetant les demandes formulées pour les frais irrépétibles.
Par déclaration au greffe en date du 29 mars 2017, M. [V] [X] a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour de réformer le jugement entrepris et de valider le congé avec refus de renouvellement du bail, d'ordonner l'expulsion du locataire sous astreinte, de fixer l'indemité d'occupation à la somme de 1 500 €, de condamner M. [E] au versement de la somme de 25 000 € à titre de dommages-intérêts, de le débouter de ses demandes en réparation du préjudice d'exposition à un logement insalubre et au titre du préjudice moral.
Il sollicite l'allocation de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation de l'intimé aux dépens de première instance et d'appel.
A l'appui de son recours, il fait valoir :
- que son action n'est pas prescrite.
- que le bail signé à l'origine était un bail commercial.
- que le preneur ne peut modifier unilatéralement l'usage et la destination de la chose louée.
- que le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction est donc justifié.
- que les demandes en réparation du préjudice d'exposition à un logement insalubre et au titre du préjudice moral doivent être rejetées.
Les conclusions de M. [E] ont été déclarées irrecevables par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 20 mars 2018.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 octobre 2019.
MOTIFS DE LA DECISION :
Attendu qu'il n'est pas contesté que Mme [K] [S] épouse [U] aux droits de laquelle vient M. [V] [X] a donné à bail à M. [R] [F] aux droits duquel vient M. [H] [E] des locaux comprenant un magasin, trois pièces d'appartement, débarras et usage en commun d'une cour situés [Adresse 6] destinés à l'activité de commerce d'alimentation générale et d'habitation par acte sous seing privé en date du 2 février 1983 ;
Attendu qu'il est constant que le bail consenti à un commerçant portant sur des locaux dont une partie seulement sert à l'exploitation du fonds de commerce constitue un bail indivisible de caractère commercial pour le tout ;
Qu'en effet le caractère non commercial par nature de certains locaux loués, en l'espèce l'appartement de 3 pièces destiné à l'habitation, ne peut être invoqué qu'en cas de baux distincts;
Attendu que la demande de M. [X] ne porte pas sur une résiliation judiciaire du bail mais sur une demande de validité d'un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction ;
Que le premier juge a rappelé qu'en application de l'article L 145-60 du Code de commerce 'toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre ( bail commercial ) se prescrivent par deux ans';
Qu'il en a déduit que l'action en validité du congé donné par M. [X] était prescrite depuis le 6 octobre 2006 dans la mesure où celui-ci avait connaissance du fait que le locataire n'exerçait plus son activité commerciale puisqu'il en avait fait mention dans une citation en référé délivrée le 24 mars 2004 et que l'ordonnance de référé avait été rendue le 6 octobre 2004 ;
Mais attendu que, contrairement à ce qu'a décidé le premier juge, les dispositions de l'article L. 145-17 du Code de commerce sont applicables lorsque le bail arrive à expiration et permet au bailleur de délivrer un congé avec refus de renouvellement ;
Que le bail commercial dont est bénéficiaire M. [E] venant à expiration le 30 juin 2014 et pouvant être renouvelé à cette date, c'est 6 mois avant la date anniversaire du bail que naît le droit du bailleur de refuser le renouvellement du bail ;
Qu'ainsi ne pouvait être déclaré prescrit un droit qui n'avait pas commencé à courir ;
Qu'il sera de surcroît relevé qu'il est reproché à M. [E] une infraction continue au bail par suite de la non exploitation commerciale des locaux loués en réalité transformés en habitation;
Que la mise en demeure a été régulièrement délivrée le 30 décembre 2013 ;
Qu'ainsi il y a lieu d'infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE le 5 janvier 2017 qui a déclaré prescrite depuis le 6 octobre 2006 la demande de M. [X] en validité du congé ;
Attendu que M. [X] a régulièrement mis en demeure par acte d'huissier du 30 décembre 2013 M. [E] d'avoir à faire cesser l'infraction consistant à ne plus exploiter le fonds de commerce situé dans les locaux du [Adresse 6] et à les avoir transformé intégralement en locaux d'habitation ;
Que ce changement unilatéral d'affectation constitue une modification illicite de la destination des lieux et donc un motif légitime de refuser le renouvellement et de donner congé sans offre d'indemnité d'éviction ;
Que la demande de nullité de ce congé soutenue par M. [E] est mal fondée celui-ci ayant été délivré de bonne foi et pour une cause sérieuse et légitime ;
Attendu qu'il convient d'ordonner l'expulsion de M. [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués à compter de la signification du présent arrêt sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai d'un mois ;
Attendu que l'indemnité d'occupation due par M. [E] à compter du 30 juin 2014 sera fixée à la somme de 1 200 € par mois au paiement de laquelle l'intimé sera condamné;
Attendu que l'infraction au bail a été sanctionnée par le refus de renouvellement validé par la Cour et n'a pas à donner lieu à des dommages-intérêts complémentaires ;
Attendu que de même les demandes de M. [E] au titre du logement insalubre et au préjudice moral seront rejetées, les travaux ayant été effectués par le propriétaire dans des conditions difficiles et le retard constaté ayant déjà donné lieu à une somme compensatrice à hauteur de 25 000 € au profit du locataire ;
Attendu qu'il sera alloué à M. [X], qui a dû mettre avocat à la barre pour assurer la défense de ses intérêts en justice, la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Attendu que M. [E], qui succombe, supportera les dépens de première instance et d'appel ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
INFIRME le jugement rendu le 5 janvier 2017 par le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
DIT que l'action engagée par M. [X] n'est pas prescrite ;
DECLARE valide le congé avec refus de renouvellement du bail sans offre d'indemnité d'éviction délivré par M. [X] le 30 décembre 2013 ;
ORDONNE le départ de M. [E] et de tous occupants de son chef des lieux qu'il occupe à [Adresse 6] dans le mois de la signification du présent arrêt et son expulsion si besoin est avec le concours de la force publique;
DIT qu'à défaut de départ volontaire à l'issue de ce délai M. [E] sera redevable d'une astreinte de 500 € par jour de retard ;
CONDAMNE M. [E] à payer à M. [X] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1 200 € à compter du 30 juin 2014 et jusqu'à son départ définitif ;
DEBOUTE M. [X] de sa demande en dommages-intérêts ;
DEBOUTE M. [E] de ses demandes en réparation de trouble de jouissance par l'exposition à un logement insalubre et en réparation d'un préjudice moral ;
CONDAMNE M. [E] à payer à M. [X] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
LE CONDAMNE aux dépens de première instance et d'appel recouvrés a profit de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
