COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 16 JANVIER 2020
N°2020/ 1
Rôle N° RG 17/01810 - N° Portalis DBVB-V-B7B-76A2
[N] [H]
[E] [O] épouse [H]
C/
[F] [I] EPOUSE [D] épouse [D]
SA APRIL IMMOBILIER
Association TUTELAIRE DE PROTECTION 13 (ATP13)
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Marie BELUCH
Me Talissa ABEGG
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de CANNES en date du 01 Décembre 2016 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 1114000892.
APPELANTS
Monsieur [N] [H]
né le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 7], demeurant [Adresse 8]
représenté par Me Marie BELUCH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [E] [O] épouse [H]
née le [Date naissance 1] 1967, demeurant [Adresse 8]
représentée par Me Marie BELUCH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEES
Madame [F] [I] épouse [D], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Talissa ABEGG, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
SA APRIL IMMOBILIER, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Talissa ABEGG, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
PARTIE(S) INTERVENANTE(S)
Intervenant forcée
Association TUTELAIRE DE PROTECTION 13 (ATP13) tuteur de Madame [F] [I] épouse [D], demeurant [Adresse 5]
assignée en intervention forcée le 31/08/2017 à personne morale
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Novembre 2019 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargés du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Laurence DEPARIS, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2020.
ARRÊT
Réputé contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2020.
Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 16 mars 2012 à effet à la même date, Madame [F] [D] née [I], par l'intermédiaire de la SARL ROUBERT, son mandataire (exerçant sous l'enseigne agence Mercure), a donné à bail d'habitation à Monsieur [N] [H] et Madame [E] [O] épouse [H] un bien sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 1400 euros.
Par acte d'huissier du 07 juillet 2014, Madame [D] née [I], faisant état d'impayés locatifs, a assigné ses locataires devant le tribunal d'instance de Cannes aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, l'expulsion des époux [H] et leur condamnation à lui verser la somme de 9382,72 euros outre une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
La SA APRIL IMMOBILIER est intervenue volontairement.
Les locataires ont quitté les lieux à la mi-juillet 2014.
Par jugement contradictoire du premier décembre 2016, le tribunal d'instance de Cannes a :
- déclaré recevable l'intervention volontaire de la société APRIL IMMOBILIER,
- dit n'y avoir lieu de constater le désistement de Madame [D] née [I],
- débouté les époux [H] de leurs demandes,
- condamné solidairement Monsieur [H] et Madame [O] épouse [H] à verser à la société APRIL IMMOBLIER la somme de 9427,12 euros,
- débouté la société APRIL IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts,
- dit n' y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné solidairement Monsieur [H] et Madame [O] épouse [H] à verser à la société APRIL IMMOBILIER la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procdure civile,
- condamné solidairement Monsieur [H] et Madame [O] épouse [H] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer
Le premier juge a estimé recevable l'intervention volontaire de la société APRIL IMMOBILIER venant aux droits de la société EQUITE ASSURANCES. Il a précisé que cette dernière devait garantir le paiement des loyers au bailleur et qu'il avait été versé la somme de 9427,12 euros au mandataire de Madame [I]. Relevant l'existence d'une quittance subrogative, le premier juge a retenu que la société APRIL IMMOBILIER justifiait de son intérêt à agir.
Il a constaté que le désistement de Madame [D] née [I] n'était pas parfait.
Le premier juge a estimé peu probant un constat établi en février 2014 et s'est appuyé sur l'état des lieux de sortie établi par acte d'huissier. Relevant que le bien immobilier présentait des problèmes électriques, il a cependant écarté les demandes des époux [H] en indiquant que ces derniers avaient refusé l'accès aux entreprises venues effectuer les réparations. Il en a conclu qu'aucun grief ne pouvait être élevé à l'encontre du bailleur.
Il a condamné solidairement les époux [H] à verser à la société APRIL IMMOBILIER l'arriéré locatif.
Il a débouté tant les époux [H] que la société APRIL IMMOBILIER de leurs demandes de dommages et intérêts, en l'absence de faute démontrée.
Il a indiqué que le dépôt de garantie avait été pris en compte dans le décompte produit au débat si bien qu'il n'y avait pas lieu à le restituer.
Le 27 janvier 2017, les époux [H] ont formé un appel général de cette décision.
Madame [D] née [I] et la SA APRIL IMMOBILIER ont constitué avocat.
L'association tutélaire de protection 13 a fait l'objet d'une intervention forcée par les époux [H], par acte d'huissier du 31 août 2017. Elle n'a pas constitué avocat.
Par conclusions notifiées le 22 août 2017 sur le RPVA et le 31 août 2017 à l'association tutélaire de protection 13 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé, Monsieur et Madame [H] demandent à la cour :
- de déclarer leur appel recevable,
- d'infirmer le jugement déféré,
* en conséquence :
- de constater que Madame [D] s'est désistée de ses demandes à leur encontre,
- de dire et juger irrecevable l'action de la société APRIL IMMOBILIER pour défaut d'intérêt à agir,
- de dire et juger justifiée leur exception d'inexécution,
- de dire et juger n'y avoir lieu à les condamner au paiement de la somme de 9427,12 euros,
- de débouter Madame [D] assistée et représentée par son tuteur ATP 13 de ses demandes,
- de débouter la société APRIL de ses demandes,
- de condamner Madame [D] née [I] assistée et représentée par son tuteur l'ATP 13 à leur verser :
*12.600 euros de dommages et intérêts en raison de ses manquements dans l'exécution du contrat synallagmatique
*4800 euros de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance
*1400 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.
- de condamner solidairement Madame [D] née [I] assistée et représentée par son tuteur l'ATP 13 et la société APRIL IMMOBILIER au versement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédre civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel distraits au profit de Maître Marie BELUCH.
Ils estiment irrecevables les demandes de la société APRIL IMMOBILIER, relevant qu'elle ne peut se prévaloir d'une cession de créance puisque Madame [D] née [I] ne bénéficie d'aucune créance certaine, liquide et exigible à leur encontre.
Par ailleurs, ils soulèvent l'exception d'inexécution liée aux désordres rencontrés dans le logement loué pour justifier l'arrêt du paiement de l'intégralité de leur loyer. Ils allèguent ainsi d'un dysfonctionnement électrique majeur et d'infiltrations d'eau dont les conséquences ont été constatées en présence du mandataire de leur bailleur, le 24 février 2014. Ils contestent s'être opposés à une intervention à leur domicile et notent qu'ils sollicitaient uniquement des garanties pour obtenir des réparations sûres et pérennes, et ce, par le biais d'un diagnostic préalable effectué par le consensuel.
Ils contestent le décompte locatif.
Ils sollicitent l'indemnisation de leur préjudice et la restitution du dépôt de garantie.
Par conclusions notifiées sur le RPCA le 22 juin 2017 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé, la société APRIL IMMOBILIER et Madame [F] [D] demandent à la cour :
- de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
* en conséquence :
- de débouter les époux [H] de leurs demandes,
- de condamner solidairement les époux [H] à verser à la société APRIL IMMOBILIER la somme de 9427,12 euros,
- de condamner solidairement les époux [H] à verser à la société APRIL IMMOBILIER la somme de 950 euros de dommages et intérêts et celle de 550 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner solidairement les époux [H] aux dépens, comprenant le coût des commandements, distraits au profit de Maître ABEGG.
La société APRIL IMMOBILIER fait état du protocole conclu avec la société EQUITE ASSURANCES, du décompte définitif des sommes dues par les époux [H], du justificatif des travaux et de la quittance subrogative pour indiquer qu'elle a intérêt et qualité à agir et qu'elle est subrogée dans les droits du bailleur.
La société APRIL IMMOBILIER relève que le bailleur a tout mis en oeuvre pour répondre aux désordres électriques du logement loué et note que les locataires se sont opposés à l'intervention proposée pour y remédier; elle estime en conséquence infondée l'exception d'inexécution soulevée par les époux [H] ainsi que leurs demandes de dommages et intérêts, tout en précisant que ces derniers n'ont pas démontré que le logement serait inhabitable. Elle ajoute que le bailleur a toujours répondu à ses obligations contractuelles.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 30 octobre 2019.
MOTIVATION
Madame [D] née [I] n'a formulé aucune demande à titre personnel, ni devant le premier juge, ni devant la cour d'appel, si bien que la difficulté, liée à l'existence de conclusions prises au nom de la société APRIL IMMOBILIER et en son nom, alors qu'elle est sous tutelle et que son tuteur, qui a fait l'objet d'une intervention forcée n'a pas constitué avocat, n'empêche pas la cour de statuer sur les demandes formulées par les autres parties.
Sur la recevabilité de l'action intentée par la société APRIL IMMOBILIER
La société APRIL IMMOBILIER intervient en qualité de mandataire de l'assureur de risques locatifs l'EQUITE. Elle est ainsi mandatée pour gérer les contrats d'assurances. En raison de sa qualité de mandataire de la société L'EQUITE, assureur et bénéficiaire d'une quittance subrogative du bailleur, la société APRIL IMMOBILIER bénéficie en conséquence du droit d'agir en justice.pour recouvrer le montant des sommes dues par les époux [H].
Dès lors, ces derniers seront déboutés de leur demande tendant à voir dire irrecevable l'action intentée par la société APRIL IMMOBILIER, pour défaut d'intérêt à agir. Par substitution de motifs, le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur l'exception d'inexécution
En application de l'article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice.
En application des article 6 de la loi du 06 juillet 1989 et 1719 du code civil, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il est également obligé d'assurer au locataire une jouissance paisible des lieux loués, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Il est démontré que des dysfonctionnements électriques ont existé très rapidement après l'entrée dans les lieux par les locataires. Le représentant 'informel' du propriétaire (Monsieur [J],en lien avec le gestionnaire locatif) a ainsi adressé à l'agence immobilière chargée de la gestion locative un courriel du 03 avril 2012 (pièce 4 des appelants), pour souligner qu'il souhaitait faire intervenir l'entreprise de Monsieur [L] avec l'aide d'un électricien pour 'pouvoir enlever l'urgence du danger imminent que représente la fuite électrique'. Il indiquait étudier également le 'problème du téléphone et de la télévision'. Toutefois, en dépit des interventions effectivement réalisés par le bailleur, le locataire se plaignait de la persistance de problèmes électriques (installation qui disjoncte) (pièce 5 des appelants-courriel du 16 avril 2012); il ressort par ailleurs d'un rapport établi le premier juillet 2014 par le CONSUEL, à la suite d'une visite des lieux le 30 juin 2014, qu'il existait toujours neuf anomalies dans l'installation électrique de la maison louée aux époux [H].
Il est également démontré la survenue d'infiltrations à la suite d'épisodes pluvieux dès la mi-avril 2012. Le représentant de la propriétaire, Monsieur [J] a immédiatement réagi en indiquant faire édifier un mur en 'siropex'mais un courrier du 17 avril 2012 du locataire souligne que cette solution n'a pas permis d'endiguer la difficulté.
L'état des lieux d'entrée fait état d'un bien en bon état locatif.
L'état des lieux de sortie, effectué par un huissier de justice le 11 août 2014, permet de constater l'existence d'humidité dans le garage, l'entrée, la cage d'escalier, le salon (avec notamment des craquelures de la peinture au plafond), la cuisine, les toilettes du premier étage, la cage d'escalier entre le premier et second étage (avec d'importantes traces noirâtres sur un pan de mur), le dégagement du 2èmes étage, les toilettes du 2ème étage, la chambre gauche du 2ème étage et les toilettes attenantes (avec la présence de moisissures sur les murs), la première chambre droite au deuxième étage avec la salle de douche attenante, la deuxième chambre droite au 2ème étage (avec la présence de moissisures sur les murs) et la salle de douche attenante.
Le même état des lieux note l'existence de portes-fenêtres ne pouvant être fermées dans la chambre gauche du 2ème étage et un radiateur qui ne fonctionne pas dans la salle de douche attenante à la première chambre droite au deuxième étage.
Il est ainsi démontré par les locataires qu'ils ont subi, durant leur présence dans les lieux, des problèmes d'humidité et des désordres électriques qui n'ont pas été résolus par le bailleur.Il n'est toutefois pas démontré pas que l'installation électrique, certes défaillante, présenterait des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique.
La société APRIL IMMOBILIER relève que les locataires ne pourraient se prévaloir des difficultés qu'ils allèguent puisqu'ils ont refusé les interventions qui leur étaient proposés.
Les premières interventions qui se sont déroulées en 2012 ont été insuffisantes et les locataires ont refusé l'intervention de la société ELSEN ELEC (pièce 11 de la société APRIL IMMOBILIER) en mai 2014.
Alors que deux séries de problèmes étaient évoquées dès le mois d'avril 2012 (dysfonctionnement électrique et problèmes d'humidité) et que ces désordres ont persisté après l'intervention des professionnels mandatés par le bailleur, ce dernier ne démontre pas avoir proposé aux locataires l'intervention rapide de professionnels pour résoudre ces difficultés. Il n'est pas démontré que les locataires auraient refusé avant le mois de mai 2014 l'intervention de professionnels en mesure de un terme à leurs problèmes de jouissance. Les époux [H] avaient d'ailleurs accepté que viennent à leur domicile courant mars 2014 un électricien et un professionnel chargé de la peinture et des VMC. Ce n'est qu'après le dépôt des devis par ces professionnels, courant mai 2014, que les époux [H] n'ont pas permis à l'électricien d'intervenir. Ce n'est qu'à partir de cette date qu'il peut être reproché à ces derniers de n'avoir pas permis au bailleur de réparer leur trouble de jouissance.
De leur côté, les époux [H] ne démontrent pas que la maison aurait été totalement inhabitable et ne peuvent en conséquence exciper d'une exception d'inexécution pour ne pas payer leurs loyers.Ils sont redevables de la somme de 9427,12 euros, somme qui ne tient compte ni du dépôt de garantie ni d'un devis réalisé par la société REJANY RENOVATION. Ils seront en conséquence condamnés solidairement à verser cette somme à la société APRIL IMMOBILIER. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Il est établi que le bailleur n'a pas permis à ses locataires de jouir paisiblement des lieux loués pour la période courant du mois d'avril 2012 jusqu'au mois d'avril 2014 inclus. Le préjudice de jouissance subi par les époux [H] sera intégralement réparé par une somme équivalente à 30% du loyer payé sur cette période, soit (24x1400x30%) la somme de 10.080 euros.
Il convient de condamner Madame [D] née [I], représentée par son tuteur, l'association tutélaire de protection 13 à verser cette somme à Monsieur et Madame [H] cette somme.
Les époux [H] seront déboutés de leur demande tendant à voir condamner Madame [D] née [I], représentée par son tuteur, l'association tutélaire de protection 13, à leur verser la somme de 4800 euros, au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance, la somme précédente réparant déjà celui-ci. Ils seront déboutés de leur demande tendant à voir condamner Madame [D] née [I], représentée par son tuteur, l'association tutélaire de protection 13, au versement de la somme de 1400 euros au titre du dépôt de garantie, le décompte produit au débat démontrant que cette somme a déjà été déduite des sommes dues. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens
Pour des raisons liées à l'équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes sur ce fondement.
Chaque partie supportera la charge des dépens de première instance et d'appel qu'elle a exposés.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, par mis à disposition au greffe,
INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a débouté les époux [H] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, en ce qu'il les a condamnés solidairement à verser à la société APRIL IMMOBILIER la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il les a condamnés solidairement aux entiers dépens de première instance,
CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
CONDAMNE Madame [D] née [I], représentée par son tuteur, l'association tutélaire de protection 13, à verser à Monsieur [N] [H] et Madame [E] [O] épouse [H] la somme de 10.800 euros de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice de jouissance,
DÉBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile
DIT que chacune des parties gardera à sa charge les dépens qu'elle a exposés en première instance et en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,
