COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-2
ARRÊT AU FOND
DU 05 DECEMBRE 2019
N° 2019/470
Rôle N° RG 16/09269 - N° Portalis DBVB-V-B7A-6UJN
COMMUNE DE [Localité 2]
C/
SCP BR & ASSOCIES
Société V2W
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Grégory MARCHESINI de la SELAS LLC & ASSOCIÉS, avocat au barreau de TOULON
Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-ARNAUD- CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Commerce de TOULON en date du 21 Avril 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 2014L01341.
APPELANT
COMMUNE DE [Localité 2],
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Me Grégory MARCHESINI de la SELAS LLC & ASSOCIÉS, avocat au barreau de TOULON
INTIMEES
SCP BR & ASSOCIES,
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-ARNAUD- CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
S.A.R.L. V2W,
dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège
représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-ARNAUD- CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 23 Octobre 2019 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Michèle LIS-SCHAAL, Président rapporteur
Mme Marie-Pierre FOURNIER, Conseiller
Madame Muriel VASSAIL, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Chantal DESSI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2019.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2019,
Signé par Madame Michèle LIS-SCHAAL, Président de chambre et Madame Chantal DESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
La société V2W exerce une activité d'agence immobilière dans deux locaux, l'un situé à [Localité 2] et l'autre à [Localité 1].
Le local situé à [Localité 2] a été loué auprès de la mairie par acte sous seing privé du 3 septembre 2008 pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er septembre 2008 et devant se terminer le 31 août 2017, le locataire ayant la possibilité de résilier le bail au terme de chaque période triennale.
Ayant fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce de TOULON en date du 23 septembre 2013, la SCP BR ASSOCIES étant désignés es qualité de mandataire judiciaire, la société V2W a décidé de mettre un terme à son activité à SANARY-SUR-MER en raison de problèmes récurrents d'inondation de la cave à cause desquels elle déclare avoir suspendu le paiement des loyers, les locaux étant déclarés insalubres à la suite de l'intervention de la médecine du travail et les désordres ayant donné lieu à un constat d'huissier en date du 24 mai 2012.
C'est ainsi qu'à la date du jugement déclaratif, la société V2W a affirmé ne plus exercer son activité dans les locaux de [Localité 2] mais uniquement dans ceux de [Localité 1].
Il n'a pas été trouvé entre les deux parties de solution transactionnelle et la société V2W a restitué les clés à la commune de SANARY-SUR MER.
C'est dans ce contexte que la société V2W a présenté une requête au tribunal de commerce de TOULON afin de voir ordonner la résiliation du contrat de bail signé le 3 septembre 2008 entre la commune de SANARY, bailleresse et la société V2W avec effet immédiat en donnant acte à cette dernière que les clés sont d'ores et déjà restituées à la bailleresse depuis le 16 mai 2014, tout en précisant qu'il avait été procédé à la consignation de l'intégralité des loyers postérieurs.
La commune de SANARY a pris acte de la résiliation anticipée du bail mais, en l'absence de congé ou d'accord amiable, s'estime fondée à réclamer des dommages et intérêts correspondant au montant des loyers dus jusqu'au terme du bail, soit le 31 août 2017.
Par ordonnance du 1er août 2014, le juge-commissaire près le tribunal de commerce de Toulon a:
- constaté la volonté de la société V2W, au regard du litige existant entre la commune de [Localité 2] et elle-même, de mettre un terme au contrat de bail signé le 3 septembre 2008;
- pris acte de la demande formulée par la société V2W,
- dit qu'il convient d'autoriser la société V2W à procéder à la résiliation du contrat de bail signé le 3 septembre 2008 avec la commune de [Localité 2] concernant un local qui lui a été donné à bail tous commerces,
- déclaré son incompétence sur la demande complémentaire d'attribution de dommages et intérêts suite à la résiliation du bail commercial réclamés par la commune de [Localité 2].
Sur opposition de la commune de [Localité 2], le tribunal de commerce de TOULON dans son jugement du 21 avril 2016, a:
- confirmé en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a autorisé la société V2W à résilier le bail commercial conclu le 3 septembre 2008 avec la commune de SANARY,
- constaté que la résiliation du bail commercial est intervenue à effet du 19 mai 2014,
- débouté la commune de SANARY du surplus de ses demandes, fins et conclusions,
- condamné la commune de SANARY à payer à la société V2W la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de pouvoir céder son droit au bail sur le local objet dudit bail commercial,
- condamné la commune de SANARY à payer à la société V2W la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du CPC,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision,
- laissé à la charge de la commune de SANARY les entiers dépens.
La commune de [Localité 2] a interjeté appel de cette décision les 20 mai et 30 juin 2016.
Par arrêt mixte du 23 mai 2019, la Cour de céans a par arrêt contradictoire:
- Déclaré recevable l'appel formé par la commune de [Localité 2] contre le jugement du 21 avril 2016,
- Confirmé le jugement entrepris au regard de ses dispositions afférentes à l'autorisation de résiliation du bail commercial conclu le 3 septembre 2008 entre la société V2W et la commune de SANARY résultant de l'ordonnance du juge-commissaire du tribunal de commerce de TOULON en date du 1er août 2014 ainsi qu'à celles concernant la prise d'effet de ladite résiliation;
- Confirmé par substitution de motifs le jugement querellé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts formée par la commune de [Localité 2] à l'encontre de la société V2W;
- Sursis à statuer sur la demande de dommages et intérêts formée par la société V2W à l'endroit de la commune de [Localité 2] et sur les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
- Ordonne à cette fin la réouverture des débats,
- Invite les parties à conclure au plus tard le 15 juin 2019 sur la recevabilité de la demande de dommages et intérêts de la société V2W à l'encontre de la commune de SANARY.
- Renvoie la procédure à l'audience du 23 octobre 2019.
La cour de céans a jugé qu'en résiliant le contrat de bail, la société V2W a réalisé un acte de gestion courante et a donc rejeté le moyen de la commune de SANARY selon lequel l'ordonnance du juge-commissaire devait être réformée car le juge-commissaire avait laissé le choix à la société V2W de prononcer elle-même la résiliation du contrat.
La cour a estimé que l'ordonnance critiquée avait suffisamment justifié le motif de la sauvegarde de la société (référence à des problèmes récurrents d'inondation de la cave) et de l' absence d'atteinte excessive provoquée par la résiliation du bail commercial et a donc écarté le moyen soulevé par la commune de SANARY fondé sur le non-respect des conditions d'application prévues par l'article L 622-13 IV du code de commerce qui subordonne la résiliation du contrat à la sauvegarde de la société débitrice et à l'absence d'atteinte excessive aux intérêts du créancier.
La Cour a soulevé d'office la question de la recevabilité de la demande de dommages et intérêts de la société V2W tant au regard de sa compétence à en connaître, statuant dans les limites des pouvoirs juridictionnels conférés au juge-commissaire et au tribunal de commerce saisi sur opposition à ladite ordonnance qu'à celui de son caractère nouveau dès lors qu'elle est présentée pour la première fois en cause d'appel.
Il est renvoyé à l'arrêt précité pour plus amples exposé des motifs.
Par conclusions signifiées par le RPVA du 14 juin 2019, auxquelles il est fait référence pour plus ample exposé des motifs, de l'argumentation et de leurs moyens, la société V2W et la SCP BR ASSOCIES , es qualité de mandataires judiciaires, pris en la personne de Me [O] [N], es qualité de commissaire à l'exécution du plan de continuation, concluent:
Constater que la demande reconventionnelle de dommages et intérêts présentée par la société V2W ne constitue pas une demande nouvelle, ni ne présente un caractère nouveau, dès lors qu'elle a été présentée et développée dans le cadre de la procédure de première instance,
Dire et juger que la demande reconventionnelle de dommages et intérêts relève de la compétence du tribunal de commerce saisi dans le cadre d'une procédure collective d'une société commerciale,
En toute hypothèse,
Dire et juger que la cour d 'appel est en droit d'user de son pouvoir d'évocation,
Condamner la commune de [Localité 2] au paiement des sommes de 70 000 euros au titre de sa perte d'exploitation et de clientèle, 30 000 euros au titre de la perte du droit au bail et 42 544, 21 euros au titre des travaux d'aménagement qui se sont avérés inutiles,
La condamner au paiement d'une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux dépens avec distraction au profit de la SCP ERMENEUX ARNAUD-CAUCHI& ASSOCIES.
Par conclusions signifiées par le RPVA du 5 août 20 août 2019, auxquelles il est fait référence pour plus ample exposé des motifs, de son argumentation et de ses moyens, la commune de [Localité 2] conclut:
dire et juger irrecevable la demande reconventionnelle de dommages et intérêts présentée par la société V2W comme nouvelle et/ou comme excédant les limites des pouvoirs juridictionnels conférés tant au juge commissaire qu'au tribunal de commerce statuant sur recours de l'ordonnance rendue par le juge commissaire;
Infirmer en conséquence le jugement entrepris en ce qu'il a:
- condamné la commune de [Localité 2] à payer à la société V2W la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de pouvoir céder son droit au bail,
- condamné la commune de [Localité 2] à la société V2W la somme de
5 000 euros au titre de l'article 700 du CPC,
Condamner la société V2W et la SCP BR ASSOCIES à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux dépens au profit de la SELAR LLC et Associés agissant par Me [M] [L].
Il est fait aussi référence aux conclusions signifiées par le RPVA du 8 décembre 2016 de la commune de [Localité 2] , auxquelles il est fait référence pour plus ample exposé des motifs en application de l'article 455 du CPC qui notamment concernant la demande de dommages et intérêts de la société V2W , soutient que le montant réclamé pour la perte d'exploitation et de la clientèle résulte d'une méthode de calcul arbitraire et qu'il n'y a pas de lien de causalité entre ces pertes et les infiltrations situées dans la cave des locaux ainsi que pour celle utilisée pour les travaux d'aménagement dont elle ne démontre pas qu'ils se sont avérés inutiles et qui, en tout état de cause, conformément au bail restent la propriété de la commune de [Localité 2] ce qui fait ainsi obstacle demande à la de règlement par la société V2W.
Elle conteste l'indemnisation du droit au bail de la société V2W accordé par le tribunal de commerce qui s'est fondé sur une attestation qui émane d'une agence immobilière et que la contrat de bail en question prévoit que la cession du droit au bail de la société V2W devait avoir recueilli le consentement exprès et par écrit du bailleur.
Il est renvoyé aux conclusions signifiées par la RPVA le 13 juin 2019, auxquelles il est fait référence en application de l'article 455 du CPC, par lesquelles la société V2W et la SCP BR ASSOCIES, es qualité, soutiennent que les deux avis de valeur émanent de deux professionnels reconnus et qu'elles justifient de la perte de chance de céder son droit au bail, la faculté prévue dans le bail de soumettre la présentation du cessionnaire au contrat de bail n'étant qu'une clause d'agrément, le bailleur ne pouvant s'y opposer à la vente mais devant simplement être informé par le cédant.
Elles exposent que les travaux d'aménagement ne peuvent être remboursés et restent la propriété de la bailleresse que lorsque le bail est résilié par la faute du preneur ou si ce dernier ne souhaite plus poursuivre le contrat de bail et donne congé.
SUR CE ;
Sur les nouvelles prétentions devant la cour d'appel :
Attendu qu'en application de l'article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre en cause d'appel de nouvelles prétentions au juge, sous peine que ce dernier les relève, d'office, irrecevables,
qu'au visa des articles 565 et 566 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges même si leur fondement juridique est différent,
que de plus, les parties sont autorisées à former en appel des demandes, qui, quoique nouvelles, sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la demande originaire soumise aux premiers juges,
Attendu que l'arrêt mixte du 23 mai 2019 rendu par la présente chambre a sursis à statuer sur la demande de dommages et intérêts formée par la société V2W à l'encontre de la commune de [Localité 2] au motif que ; « la demande de la société V2W conduit la cour à soulever d'office la question de la recevabilité de la demande sus-visée au regard de son caractère nouveau dès lors qu'elle est présentée pour la première fois en cause d'appel»,
que cette demande consistait dans la réparation d'un montant de 142 544,81 euros de dommages et intérêts en raison de l'exécution de travaux pour aménager les locaux, de la perte d'exploitation des locaux pendant six ans et de la perte de clientèle du fait de l'impossibilité d'exercer sur la commune de [Localité 2] et sa périphérie, ainsi que la perte de valeur du droit au bail lequel était « tous commerces»,
mais attendu qu'il résulte du jugement du 21 avril 2011 que le tribunal de commerce de Toulon était bien saisi d'une demande reconventionnelle de dommages et intérêts à hauteur du montant total de 142 544,81 euros ( constitué des mêmes postes de préjudices) de la part de la société V2W qui n'a été retenue que partiellement, les premiers juges estimant que cette dernière n'avait pas justifié du quantum du préjudice direct lié à sa perte d'exploitation et de clientèle mais avait manifestement subi une perte de chance de réaliser la cession de son droit au bail qui était évaluée au montant de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,
qu'à hauteur d'appel, la société V2W a repris ses demandes de dommages et intérêts présentées devant les premiers juges et demandait que le jugement entrepris soit réformé sur le quantum du montant accordé au titre des dommages et intérêts,
qu'en conséquence, la demande en dommages et intérêts de la société V2W ne constitue pas une demande nouvelle et doit être déclarée recevable;
Sur la recevabilité de la demande de dommages et intérêts de la société V2W au regard de la compétence de la présente cour à en connaître, statuant dans les limites des pouvoirs juridictionnels conférés au juge-commissaire et au tribunal de commerce saisi sur opposition à l'ordonnance rendu par le juge commissaire;
Attendu que le défaut de pouvoir juridictionnel du juge commissaire constitue une fin de non recevoir et non une exception de compétence et peut être soulevée en tout état de cause,
qu'en l'espèce, le juge-commissaire s'est déclaré incompétent dans son ordonnance du 1er août 2014, ne disposant que du pouvoir de statuer sur le bien-fondé et le montant d'une créance et pas de celui de statuer sur une demande d'attribution de dommages et intérêts présentée par la commune de [Localité 2] suite à la résiliation du bail commercial,
que le tribunal de commerce, saisi de l'entier litige par le recours à l'encontre de l'ordonnance du juge-commissaire précitée, en application de l'article R 621-21 du code de commerce, a statué sur la demande de dommages et intérêts de la commune de SANARY et sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts présentée par la société 2VW,
mais attendu que le juge-commissaire qui s'est déclaré à juste titre incompétent sur la demande qualifiée improprement de demande en dommages et intérêts dont le montant était constitué des loyers dus jusqu'au terme du bail, soit le 31 août 2017 présentée par la commune de SANARY, était compétent pour statuer sur le bien-fondé et le montant de cette créance qui relèvent de son pouvoir juridictionnel,
qu'il s'en déduit que le tribunal de commerce saisi dans le cadre d'une procédure collective et sur recours contre l'ordonnance du juge-commissaire, était compétent pour statuer sur la demande de dommages et intérêts formée par la commune de SANARY et en corolaire sur la demande reconventionnelle de la société 2VW dont la recevabilité n'a pas été contestée par la commune de [Localité 2] devant le tribunal de commerce et devant la présente cour,
qu'en conséquence, la demande en dommages et intérêts de la société V2W doit être déclarée recevable;
Sur l' indemnisation réclamée par la société V2W :
Attendu que la société V2W sollicite un montant de 142 544,81 euros au titre de son préjudice constitué :
- de la perte d'exploitation et de clientèle évaluée à la moitié du montant des loyers versés ( 2021,14 euros X 69 mois = 69 729,33 euros, arrondi à 70 000 euros),
- du droit au bail, s'agissant d'un bail tous commerces qui est fixé à la valeur
de 30 000 euros,
- des travaux d'aménagement qui se sont avérés inutiles et qui se sont élevés à la somme de 42 544,91 euros;
Attendu que la perte de chance de céder son droit au bail est justifiée, le bailleur ne pouvant s'y opposer en application de l'article L 145-6 du code de commerce et la faculté prévue dans le bail de soumettre la présentation du cessionnaire au contrat de bail n'étant qu'une clause d'agrément,
qu'au vu des deux estimations communiquées par la société V2W et de la proposition de la société PROMOVAR, la cour dispose d'éléments suffisants pour évaluer ce préjudice au montant de 25 000 euros, le jugement sera réformé de ce chef;
Attendu que concernant les travaux d'aménagement qui ne résultent pas des dégâts des eaux que les locaux subissaient, ils restent la propriété du bailleur qui n'est pas tenu à les rembourser,
qu'il n'est pas justifié par la société V2W de travaux spécifiques en lien avec les dégâts qu'elle a subis,
que le jugement entrepris qui a rejeté ce poste de préjudice sera confirmé,
Attendu que la société V2W réclame en outre une perte d'exploitation et de clientèle évaluée à la moitié des loyers versés soit un montant d'environ de 70 000 euros soit 69 mois X 2021,14 euros,
que ce montant n'est pas caractérisé,
que néanmoins, il est établi qu'une partie du local loué était inutilisable ( la réserve) suite aux infiltrations d'eau soustrayant une surface de 14 m2 à la surface louée de
53 m2,
que la proposition faite par M. [F] dans son courrier du 28 mars 2014 pour évaluer le préjudice subi au montant de 33 851 euros sera retenu au vu des éléments dont la cour dispose,
qu'il convient de réformer le jugement entrepris de ce chef;
Attendu que l'équité impose de condamner la commune de [Localité 2] à payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du CPC ;
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement et par arrêt contradictoire,
Vu l'arrêt du 23 mai 2019 rendu par la présente Cour,
Déclare la demande de réparation de la société V2W recevable;
REFORME le jugement entrepris sur le montant du préjudice,
Statuant à nouveau,
Condamne la commune de SANARY à payer à la société V2W la somme de 58 851 euros à titre de dommages et intérêts;
La condamne aux dépens avec distraction au profit de la SCP ERMENEUX ARNAUD-CAUCHI& ASSOCIES.
LA GREFFIERELA PRESIDENTE
