COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 7 NOVEMBRE 2019
N° 2019/827
N° RG 18/15422
N° Portalis DBVB-V-B7C-BDDSG
Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'LES ROSIERS'
SARL SOLAFIM
C/
SARL COGEFIM FOUQUE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me JUSTON
Me TOLLINCHI
DÉCISION DÉFÉRÉE À LA COUR :
Ordonnance en la forme des référés rendue par le président du tribunal de grande instance de MARSEILLE en date du 19 Septembre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/00773.
APPELANTES
Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'LES ROSIERS'
sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL SOLAFIM dont le siège social est sis [Adresse 2]
SARL SOLAFIM
agissant en sa qualité de syndic en exercice de l'ensemble immobilier en copropriété [Adresse 3], dont le siège social est [Adresse 2]
représentés par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistés de Me Hélène JOUREAU, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMÉE
SARL COGEFIM FOUQUE
dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par Me Charles TOLLINCHI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Corinne PERRET-VIGNERON de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée de Me Christian BAILLON-PASSE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Septembre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant madame Geneviève TOUVIER, présidente, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
madame Geneviève TOUVIER, présidente
madame Sylvie PEREZ, conseillère
madame Virginie BROT, conseillère
Greffier lors des débats : madame Caroline BURON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2019, délibéré prorogé au 7 Novembre 2019.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 7 Novembre 2019,
Signé par madame Geneviève TOUVIER, présidente, et madame Caroline BURON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé LES ROSIERS composé de 14 immeubles regroupant 745 lots de copropriété, la société COGEFIM FOUQUE n'a pas été reconduite en sa qualité de syndic et a été remplacée par la société SOLAFIM.
Estimant ne pas être en possession de la totalité des archives de la copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES ROSIERS et la SARL SOLAFIM ont fait assigner la SARL COGEFIM FOUQUE en la forme des référés pour obtenir la communication sous astreinte de divres documents relatifs à la gestion de la copropriété LES ROSIERS.
Par ordonnance en la forme des référés en date du 19 septembre 2018, le délégataire du président du tribunal de grande instance de Marseille a :
- déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES ROSIERS ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société SOLAFIM et la demande de provision sur dommages-intérêts de la société COGEFIM FOUQUE ;
- débouté les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- mis les dépens à la charge des demandeurs.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES ROSIERS et la SARL SOLAFIM ont interjeté appel de cette ordonnance le 28 septembre 2018.
Par dernières conclusions du 29 août 2019, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES ROSIERS et la SARL SOLAFIM demandent à la cour:
- de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a déclaré recevable l'action de la société SOLAFIM et a rejeté les demandes de la société COGEFIM FOUQUE ;
- de la réformer pour le surplus ;
- de déclarer recevable l'action du syndicat des copropriétaires LES ROSIERS et du syndic SOLAFIM ;
- de condamner la société COGEFIM FOUQUE, sous astreinte de 1500 € par jour de retard, à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir, à communiquer les pièces relatives à la copropriété LES ROSIERS telles que listées dans leurs écritures ;
- de condamner la société COGEFIM FOUQUE à leur payer à chacun la somme de 2500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de rejeter toutes les demandes de la société COGEFIM FOUQUE ;
- de condamner l'intimée aux entiers dépens distraits au profit de leur conseil.
Par dernières conclusions du 28 janvier 2019, la SARL COGEFIM FOUQUE demande à la cour :
- de confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;
- de dire irrecevable l'action et les demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES ROSIERS pour défaut de qualité à agir et non respect des formalités préalables de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- de rejeter toutes les demandes de la société SOLAFIM et du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES ROSIERS ;
- de condamner solidairement la société SOLAFIM et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES ROSIERS à lui payer la somme de 10.000€ à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner solidairement les appelants aux entiers dépens, ceux d'appel étant distraits au profit de son conseil.
Il est renvoyé aux écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 4 septembre 2019.
MOTIFS DE LA DECISION
1- sur la recevabilité de l'action du syndic et du syndicat des copropriétaires
La recevabilité de l'action du syndic n'est pluscontestée en cause d'appel, l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété lui conférant un pouvoir spécifique pour obtenir en justice la remise, par l'ancien syndic, des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinés de cet article.
En ce qui concerne le syndicat des copropriétaires, il est de jurisprudence constante qu'il a qualité pour agir sur le fondement de l'article 18-2 susvisé en tant que propriétaire des documents de la copropriété. Cependant, le syndic doit obtenir l'autorisation de l'assemblée générale pour exercer cette action au nom du syndicat conformément à l'article 55 du décret du 17 mars 1965, s'agissant d'une action en la forme des référés, c'est-à-dire au fond, et non d'une action en référé pour laquelle l'autorisation préalable de l'assemblée générale n'est pas nécessaire.
En l'espèce, le premier juge a justement retenu que la résolution 24 de l'assemblée générale du 18 décembre 2017 ne contenait pas d'autorisation du syndic à agir au nom du syndicat des copropriétaires contre l'ancien syndic pour obtenir la remise de documents de la copropriété.
Toutefois, l'article 126 du code de procédure civile, sans faire aucune distinction entre la procédure de première instance et celle d'appel, dispose que dans le cas où la situation donnant lieu à la fin de non recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.
Tel est le cas en l'espèce puisque les appelants justifent que l'assemblée générale des copropriétaires du 3 juillet 2019 a adopté la résolution n° 10 ratifiant l'action engagée par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société COGEFIM FOUQUE sur le fondement de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, et habilitant le syndic à exercer une telle action devant toutes juridictions y compris devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence. Il s'agit bien d'une régularisation intervenue avant que la cour ne statue de sorte que le moyen d'irrecevabilité soulevé par la société COGEFIM FOUQUE sera écarté.
L'intimée soutient en outre que le syndicat des copropriétaires ne serait pas recevable à agir faute de lui avoir adressé la mise en demeure prévue au troisième alinéa de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Mais la société SOLAFIM, nouveau syndic, avait adressé à la société COGEFIM FOUQUE deux mises en demeure, l'une le 13 novembre 2017 par l'intermédiaire de son conseil et l'autre le 26 décembre 2017, de sorte que le syndicat des copropriétaires n'avait pas à réitérer personnellement ces mises en demeure pour agir au côté du syndic, la société GOGEFIM FOUQUE étant parfaitement informée des pièces qui lui étaient réclamées.
Les moyens développés par la société COGEFIM FOUQUE à l'appui de sa fin de non recevoir n'étant pas fondés, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires et de déclarer celui-ci recevable en son action.
2- sur la remise de pièces relatives à la copropriété
La demande de remise de pièces des appelants est fondée sur l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété lequel dispose :
- En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie des archives à un prestataire spécialisé, il est tenu dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
- Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.
- Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts.
Selon bordereaux des 11 avril et 19 avril 2017, la société COGEFIM FOUQUE a remis à la société SOLAFIM plus d'une quarantaine de cartons contenant les pièces relatives à la gestion de la copropriété LES ROSIERS, les bordereaux de remise étant signés par les représentant des deux syndics, avec réserve de vérification de la part du représentant de SOLAFIM. Par ailleurs, la société PROARCHIVES, à laquelle la société COGEFIM FOUQUE avait confié la garde des archives de la copropriété LES ROSIERS, certifie, dans une attestation du 9 mars 2018, avoir transféré sur le compte du successeur de COGEFIM FOUQUE, l'ensemble des unités d'archives en sa possession en date du 31 mai 2017, en produisant le listing desdits documents dont les appelants ont eu connaissance.
Ce n'est que par lettre du 13 novembre 2017 que le conseil de la société SOLAFIM va adresser à COGEFIM FOUQUE une demande de transmission de pièces qui seraient manquantes. Le temps écoulé entre la remise des pièces par l'ancien syndic et la réclamation du nouveau syndic rend difficile la vérification du bien fondé de la demande des appelants.
Il convient d'examiner chaque type de documents réclamé pour déterminer s'ils étaient compris dans les pièces déjà remises par COGEFIM FOUQUE ou les archives détenues par PROARCHIVES et s'il s'agit de pièces visées par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.
2-1- les états de dépenses des exercices 2006 à 2014 avec état des travaux terminés
Ces documents sont relatif aux comptes de la copropriété qui figurent parmi les archives gardées par PROARCHIVES et la comptabilité remise par COGEFIM FOUQUE, étant précisé qu'en première instance, COGEGIM FOUQUE a de nouveau remis les grands livres pour les années 2007 à 2017. Quant à l'état des travaux, il ne peut qu'être inclus dans la vingtaine de cartons remis par COGEFIM FOUQUE à SOLAFIM le 19 avril 2017 contenant les dossiers sinistres et les travaux réalisés de 2011 à 2015, les devis de travaux pour 2016 les projets d'aménagement, les dossiers de prêt refusés. Au surplus, comme le souligne justement l'intimée, un état des travaux figure en annexe jointe systématiquement aux convocations aux assemblées générales dont les comptes ont été approuvés ce qui signifie que SOLAFIM dispose de ces documents alors qu'elle ne réclame rien au titre des pièces concernant les assemblées générales de 2006, 2009 à 2017.
2-2- l'état du compte 401000 'factures à payer' avec le détail des factures dues par fournisseur, depuis le solde à 0 et arrêté au 31.12.2014
Ce compte est intégré aux grands livres que COGEFIM FOUQUE justifie avoir remis pour les années 2007 à 2017.
2-3- les factures COGEFIM FOUQUE relatives aux honoraires facturés à la copropriété pour la période du 01 janvier 2016 au 17 mars 2017, les factures relatives aux frais de relance, du suivi contentieux, de mise aux contentieux, de vente aux enchères facturées aux copropriétaires débiteurs pendant la période du 01.01.2006 au 17.03.2017 et les factures des travaux non clôturés figurant dans l'annexe 5 des comptes arrêtés au 31.12.2014, y compris les factures des travaux du plan de sauvegarde et travaux ascenseurs Thyssen
Là encore, les factures et les ventes concernant les années 2006 à mars 2017 sont comprises tant dans les archives gardées par PROARCHIVES que dans les documents remis par GOGEFIM FOUQUE ces derniers représentant pas moins de cinq cartons. Aucune des parties n'ayant fait l'inventaire des factures remises ou reçues il est impossible d'établir avec certitude que certaines factures seraient manquantes et surtout toujours en la possession de COGEFIM FOUQUE.
2-4- les éléments permettant de définir sur quelle base ont été réalisés les appels de fonds de travaux non terminés, figurant dans l'annexe 5 des charges arrêtées au 31.12.2014, ainsi que la base des appels 'provisions pour travaux de fissuration' pour un montant de 133 000,41 € et des appels 'provisions pour travaux décidés' pour 17 199,34 € figurant respectivement dans les comptes 10206000 et 10202400 du grand livre 2015
La société SOLAFIM produit la clé de répartition des tantièmes entre les copropriétaires datée du 20 juin 2018. Cela signifie qu'elle avait tous les éléments pour cela. Par ailleurs, les comptes des années 2015, 2016 et 2017 ayant été approuvés en assemblée générale et la comptabilité ayant été transmise à SOLAFIM, cette dernière dispose des éléments pour déterminer les clés de répartition appliquées. Il n'y a dès lors pas lieu à communication de pièces supplémentaires par COGEFIM FOUQUE.
2-7- les souches des chéquiers de la copropriété pour la période du 1.01.2012 au 31.03.2017
Cette demande ne correspond à aucune obligation particulière de remise par l'ancien syndic et est au surplus inutile dès lors que SOLAFIM dispose de toute la comptabilité de la copropriété et peut avoir accès à l'historique du compte bancaire du syndicat des copropriétaires.
2-8- les dossiers et procès-verbaux d'assemblées générales de 2007 et 2008
Ces documents figurent dans la liste des archives gardées par PROARCHIVES mises à disposition de SOLAFIM.
2-9- les relevés individuels des copropriétaires sur les dix dernières années ou tout du moins partant d'un solde à zéro ainsi que les appels de fonds afférents à ladite période et les lettres de relances adressées à LRAR, notamment pour les copropriétaires listés
Les appels de fonds et relevés individuels figurent dans les grands livres qui ont été remis à SOLAFIM. COGEFIM FOUQUE a également remis les dossiers de recouvrement et procédures relatifs à 52 copropriétaires distinctement énumérés. Là encore, il n'est pas justifié de documents qui seraient encore en possession de l'ancien syndic.
Au regard de ces éléments, la demande de remise de pièces sous astreinte formée par les appelants n'est pas justifiée et doit être rejetée, étant précisé que c'est à tort que l'ordonnance déférée a dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande alors qu'il s'agit d'une procédure en la forme des référés donnant lieu à une décision au fond.
3- sur les dommages-intérêts pour procédure abusive
Bien que non fondée, l'action des appelants ne revêt pas pour autant un caractère abusif, l'exercice de leur droit d'agir en justice n'ayant pas dégénéré en une faute dolosive. La demande de dommages-intérêts sera en conséquence rejetée, l'ordonnance déférée étant infirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande alors qu'il s'agit d'un débouté des demandeurs.
4- sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Les appelants qui succombent au litige seront déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de COGEFIM FOUQUE les frais, non compris dans les dépens, qu'elle a exposés pour sa défense tant en première instance qu'en appel. Il convient de lui allouer à ce titre la somme globale de 4000 €.
Les appelants supporteront en outre in solidum les dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme l'ordonnance déférée sauf sur les dépens ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclare recevable l'action du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES ROSIERS ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES ROSIERS et la SARL SOLAFIM de leur demande de remise de pièces sous astreinte ;
Déboute la SARL COGEFIM FOUQUE de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES ROSIERS et la SARL SOLAFIM à payer à la SARL COGEGIM FOUQUE la somme de 4000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES ROSIERS et la SARL SOLAFIM aux dépens d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, La présidente,
