COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 05 NOVEMBRE 2019
AV
N° 2019/ 589
RG 16/20962 -
N° Portalis DBVB-V-B7A-7THQ
[R] [D]
C/
Société DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES -
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE
SCP ERMENEUX-ARNAUD- CAUCHI & ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de Grasse en date du 26 Octobre 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 15/02493.
APPELANT
Monsieur [R] [D], demeurant [Adresse 6] (PORTUGAL)
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Germain LICCIONI, avocat au barreau de MARSEILLE; Me Céline GRANIER, avocat au barreau de PARIS.
INTIMEE
La DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES - Direction Nationale des Vérifications de Situations Fiscales - DNVSF, représentée par son Directeur Général en exercice, domicilié es qualité en ses Bureaux sis
[Adresse 1]
représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-ARNAUD- CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 30 Septembre 2019 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Anne VIDAL, Présidente, rapporteur,
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Madame Danielle DEMONT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Marcy FEDJAKH.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2019.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2019,
Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Agnès SOULIER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :
M. [R] [D] a acquis auprès de la SCI FRANCHEPRE, le 8 mars 2007, un ensemble immobilier sis [Adresse 2] (06) pour un prix de 1 950 000 euros se décomposant en 697 000 euros pour un immeuble neuf comprenant 4 appartements et 1 253 000 euros pour une villa dénommée 'villa Montserrat' qu'il a revendue le 10 juillet 2008 au prix de 5 250 000 euros. La SCI FRANCHEPRE dont M. [R] [D] était le gérant lors de la vente de 2007, a fait l'objet d'une vérification de comptabilité par la Direction Nationale des Vérificateurs des Situations Friscales (DNVSF) et l'administration fiscale a considéré que la villa Montserrat avait été cédée à un prix inférieur aux valeurs du marché immobilier en retenant que la valeur en était de 2 146 984 euros. Elle a donc procédé à un rehaussement des résultats de la société et, parallèlement, à un rehaussement des revenus de capitaux mobiliers de M. [R] [D] au titre de l'impôt sur le revenu 2007. Ces deux rectifications ont été confirmées par les juridictions administratives saisies oar la SCI FRANCHEPRE, représentée par M. [R] [D], et par M. [R] [D] à titre personnel.
Par ailleurs, l'administration fiscale a notifié à M. [R] [D] une proposition de rectification des droits d'enregistrement, au regard du rehaussement de la valeur de la villa, à hauteur de 42 928 euros et une proposition de rectification en matière d'impôt de solidarité sur la fortune pour les années 2008 et 2009, à hauteur de 14 133 euros pour l'année 2008 et de 7 959 euros pour l'année 2009. M. [R] [D] a contesté ces deux propositions de rectification et a saisi le tribunal de grande instance de Grasse pour obtenir le dégrèvement total.
Par jugement du 26 octobre 2016, le tribunal de grande instance de Grasse a rejeté la demande d'expertise présentée par M. [R] [D], l'a débouté de toutes ses demandes et l'a condamné aux dépens.
Sur appel de M. [R] [D], la cour a, par arrêt avant dire droit du 3 juillet 2018, ordonné une mesure d'expertise, confiée à M. [P] [C], afin de donner tous éléments permettant de déterminer la valeur vénale de la Villa Montserrat au jour du fait générateur des impositions litigieuses, soit le 8 mars 2007 pour les droits d'enregistrement et les 1er janvier 2008 et 1er janvier 2009 pour l'ISF.
M. [C] a déposé son rapport d'expertise au greffe le 8 février 2019. Il conclut, pour l'essentiel, que la villa est portée au bilan 2007 de la SCI FRANCHEPRE à 1 825 734 euros (acquisition + travaux), soit un ratio de 4657 euros le m² pour 392 m² habitables mais qu'à cette valeur purement comptable, il y a lieu d'appliquer un abattement de 10% pour inachèvement, soit un reliquat de 1 1643 161 euros arrondi à 1 645 000 euros en mars 2007, la valeur au 1er janvier 2008 n'étant pas différente, à défaut de travaux supplémentaires portés à la connaissance de l'expert de mars 2007 à janvier 2008.
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M. [R] [D], suivant conclusions après expertise notifiées le 22 mai 2019, demande à la cour de :
- retenir la valeur vénale de 1 645 000 euros fixée par l'expert au jour du fait générateur des impositions contestées, en droit d'enregistrement, ISF 2008 et ISF 2009,
- en conséquence, prononcer la décharge des redressements notifiés sur une base erronée en droits et pénalités mis à la charge de M. [R] [D] au titre des droits d'enregistrement et de l'ISF,
- condamner l'administration fiscale au paiement d'intérêts moratoires sur les redressements abandonnés,
- dire que l'administration fiscale a fait supporter à l'appelant la charge de la preuve qui pourtant lui incombe,
- dire que l'objet social de la SCI FRANCHEPRE était illicite et qu'ainsi la procédure de rectification mise en oeuvre par l'administration fiscale à l'égard de cette société était irrégulière,
- dire que cette irrégularité est telle que la procédure ne peut conduire à de quelconques effets à l'égard de l'appelant,
- dire que l'administration fiscale , en ne produisant pas les extraits d'actes de cession des biens immobiliers qu'elle retient comme termes de comparaison, n'a pas satisfait à son obligation de démontrer la validité et la véracité des données dont elle se prévaut,
- dire que les termes de comparaison retenus par l'administration fiscale pour évaluer la valeur vénale du bien en litige ne présentent pas les caractères de similarité exigés dans une telle procédure de rectification,
- dire que les termes de comparaison situés dans un autre secteur géographique que celui du bien litigieux doivent être écartés,
- dire que les termes de comparaison se rapportant aux biens construits plusieurs décennies après le bien litigieux ne présentent pas le caractère de similarité exigé et doivent être écartés,
- dire que les termes de comparaison se rapportant à des biens relevant d'une catégorie cadastrale différente de celle à laquelle appartient le bien litigieux ne présentent pas le caractère de similarité exigé et doivent être écartés,
- dire que l'administration ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que la valeur vénale du bien immobilier litigieux était supérieure au prix exprimé lors de l'acquisition par le demandeur le 8 mars 2007,
- dire que les rappels à l'égard de M. [R] [D] en matière de droits d'enregistrement et d'ISF sont mal fondés,
- condamner l'administration au versement à M. [R] [D] de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Son argumentaire est développé autour des moyens suivants :
¿ le tribunal a joint les deux réclamations concernant les droits de mutation et l'ISF ; il n'y a pas d'irrecevabilité partielle de ses conclusions au motif qu'elles ne porteraient que sur les droits de mutation dès lors que les deux redressements découlent de la même contestation de la valeur de l'immeuble ;
¿ il est demandé à la cour de se référer à la valeur de 1 645 000 euros proposée par l'expert [C] ;
¿ l'administration fiscale a renversé la charge de la preuve alors qu'il lui incombe de justifier de l'évaluation retenue dans sa proposition de rectification ;
¿ le tribunal a commis une erreur en jugeant que l'incompatibilité de l'objet social de la SCI FRANCHEPRE avec une activité commerciale de marchand de biens était sans incidence sur la régularité de la procédure ; en effet, les actes de commerce n'engagent pas la société civile mais seulement les associés de la société commerciale de fait qui s'est créée, de sorte que la proposition de rectification du 17 décembre 2010 adressée à la SCI FRANCHEPRE doit être déclarée irrégulière, ce qui emporte pour conséquence que les rehaussements qui lui ont été notifiés ne peuvent produire d'effets, notamment au titre de la valorisation de l'immeuble qui est opposée à M. [R] [D] ;
¿ sur le fond, l'administration fiscale avait retenu 8 termes de comparaison pour aboutir à une évaluation de la villa à hauteur de 2 146 984 euros (soit 5 477 euros le m²) ; la commission départementale a émis l'avis qu'elle avait une valeur de 1 970 192 euros (5 026 euros le m²) en ne retenant que 5 de ces termes de comparaison ; en fait, la méthode par comparaison est viciée car fondée sur des biens non similaires en ce que 7 termes de comparaison portent sur des maisons habitables, ce que n'était pas la villa à la date du fait générateur, certains sont situés à [Localité 5] et non à [Localité 4], certains sont de catégories cadastrales différentes et il n'a pas été tenu compte de l'état de la villa à la date de la vente, alors que des travaux de rénovation étaient encore en cours, étant précisé qu'à la date de son acquisition, en 2000, la villa était en cours de restructuration et de réhabilitation.
La direction générale des Finances Publiques, DNVSF, suivant ses conclusions récapitulatives notifiées le 20 juin 2019, demande à la cour de :
- dire M. [R] [D] mal fondé en son appel et le débouter de toutes ses prétentions et demandes,
- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Grasse,
- débouter M. [R] [D] de sa demande de condamnation de l'Etat à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, le condamner à tous les dépens de l'instance et dire qu'en toute hypothèse les frais entraînés par la constitution d'un avocat qui n'est pas obligatoire en matière fiscale (R* 202-2 du livre des procédures fiscales ) resteront à sa charge (R*207-1 alinéas 1 et 2 du même livre).
Elle rappelle que, dans le cadre de la vérification de comptabilité de la SCI FRANCHEPRE au titre des années 2007 à 2009, il a été retenu qu'elle avait cédé la villa Montserrat à un prix très inférieur au prix du marché et a procédé au rehaussement de son résultat en retenant une valeur vénale de 2 146 984 euros ; la réclamation de cette société devant le tribunal administratif de Nice puis devant la cour administrative d'appel de Marseille, a été rejetée ; parallèlement, M. [R] [D] a fait l'objet d'une procédure de rectification en matière de revenus de capitaux mobiliers qui a été validée par les juridictions administratives.
M. [R] [D] a également fait l'objet d'un rehaussement de la base taxable de l'ISF pour les années 2008 et 2009 et des droits d'enregistrement au titre de l'acquisition faite le 8 mars 2007 et déclarée au prix de 1 253 000 euros. C'est l'objet des présentes réclamations.
Les observations de l'administration fiscale sont les suivantes :
¿ les conclusions introductives d'instance sont partiellement irrecevables pour défaut de moyens concernant les rehaussements à l'ISF ;
¿ la valeur comptable retenue par l'expert [C] est basée sur le prix d'acquisition en 2000 et le coût des travaux réalisés au cours des 7 années de détention du bien, mais cette valeur comptable ne correspond pas à la valeur vénale du bien qui doit être fixée par la méthode de comparaison ;
¿ la procédure d'imposition est régulière et l'administration fiscale n'a pas renversé la charge de la preuve ; l'argumentation relative à la nullité de l'objet social de la SCI FRANCHEPRE est sans pertinence puisque, le 22 décembre 2003, suite à la requalification de son activité par l'administration, la SCI FRANCHEPRE a déposé une déclaration de modification statutaire pour y ajouter une activité commerciale de marchand de biens, tout en conservant son statut civil ; qu'en outre toute action en nullité serait prescrite depuis 2006 ; enfin, une telle nullité ne pourrait être soulevée que de bonne foi, ce qui n'est pas le cas de M. [R] [D] ;
¿ l'évaluation de l'administration repose sur 8 termes de comparaison qui ont été mentionnés dans les propositions de rectification avec les références de publication, comme ils l'avaient été dans la rectification notifiée à la SCI FRANCHEPRE ; la commission départementale a retenu 5 ventes portant sur des biens, tous de catégorie cadastrale 2,5 et 3, soit d'une catégorie inférieure ou égale à celle de la Villa Montserrat, situés soit à [Localité 4], soit à [Localité 5], commune limitrophe ; le moyen tenant à la date de construction ne peut être retenu puisque la Villa Montserrat a fait l'objet d'une totale rénovation ; cette villa n'était pas inhabitable lors de la vente de 2007 puisqu'elle comportait du mobilier pour 197 000 euros et M. [R] [D] a déclaré en faire sa résidence principale dès mars 2007 ; le mandat donné par la SCI FRANCHEPRE en 2006 mentionnait déjà le prix de 5 500 000 euros obtenu par M. [R] [D] en 2008 que ne permettent pas de justifier les 148 000 euros de travaux qu'il a réalisés après l'acquisition faite en 2007.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 3 septembre 2019.
MOTIFS DE LA DECISION :
Attendu que c'est en vain que l'administration fiscale prétend que les conclusions introductives d'instance de M. [R] [D] seraient irrecevables concernant les rehaussements à l'ISF pour n'avoir donné aucune explication et n'avoir développé aucun moyen les concernant, dès lors que l'argumentation développée par le contribuable est identique pour cette imposition et pour les droits d'enregistrement, s'agissant pour lui de discuter la valeur vénale de l'immeuble de la villa Montserrat, ce à quoi il convient d'ajouter que cette prétention de l'administration, développée dans les motifs de ses écritures, n'est pas reprise par la direction générale des finances publiques dans leur dispositif qui seul lie la cour ;
Attendu que, comme l'a retenu à juste titre le tribunal, l'administration fiscale n'a pas renversé la charge de la preuve en procédant au rehaussement en droits d'enregistrement et au titre de l'ISF, dès lors qu'elle a, tant dans la proposition de rectification du 8 juillet 2011 au titre de l'ISF 2008 et 2009 fondée sur une valeur de la villa Montserrat d'un montant de 2 230 480 euros, que dans la proposition du 17 décembre 2010 concernant les droits d'enregistrement dus lors de l'acquisition du 8 mars 2007 et fondée sur une valeur de 2 179 128 euros, présenté les termes de comparaison lui permettant de retenir ces valeurs ;
Que c'est vainement que M. [R] [D] oppose à l'administration l'irrégularité de la procédure de redressement menée contre la SCI FRANCHEPRE au motif que l'objet social de cette SCI est incompatible avec sa forme, ce qui emporterait pour conséquence que les actes de cette société engageraient seulement ses associés et que les rehaussements auraient dû être notifiés à ceux-ci ; qu'en effet, si, à la suite d'une précédente de la vérification de comptabilité de la SCI FRANCHEPRE portant sur la période du 1er janvier 1996 au 31 décembre 1998, l'activité de celle-ci a été requalifiée en activité de marchand de biens et si la société a déposé, le 22 décembre 2003, une déclaration de modification concernant une adjonction de l'activité de marchand de biens, il n'en demeure pas moins qu'elle a conservé son objet statutaire initial à caractère civil ; qu'en droit fiscal, les sociétés civiles exerçant une activité commerciale sont soumises à l'impôt sur les sociétés et que la prétendue irrégularité de la procédure n'a jamais été soulevée, ni par la SCI FRANCHEPRE elle-même, ni par M. [R] [D], auprès de l'administration fiscale puis devant les juridictions administratives auxquelles a été soumise la contestation du redressement de la société et de son principal associé ; qu'en tout état de cause, la prétendue irrégularité de cette procédure est sans incidence sur les rectifications opérées à l'encontre de M. [R] [D] à titre personnel ;
Attendu que la cour a ordonné, dans l'arrêt avant dire droit du 3 juillet 2018, la mesure d'expertise sollicitée par M. [R] [D] devant les premiers juges en considérant qu'elle était de droit devant le tribunal de grande instance en application de l'article R 202-3 du livre des procédures fiscales ;
Que pour autant, la cour n'est pas liée par les conclusions de l'expert qui propose de retenir une valeur de 1 825 734 euros correspondant à la valeur comptable de la villa au bilan 2007 de la SCI FRANCHEPRE à laquelle il a appliqué un abattement de 10% en considérant que la villa n'était pas achevée à la date de sa vente, en mars 2007 ; qu'il avait pourtant été demandé à l'expert de donner tous éléments permettant de déterminer la valeur vénale de la villa Montserrat en lui rappelant que 'cette évaluation de la valeur vénale de ce bien immobililer doit se faire en vertu des principes fiscaux applicables et plus paticulièrement en recourant à la méthode d'évaluation par comparaison, à partir des mutations intervenues dans le temps le plus proche du fait générateur des impositions, portant sur des biens intrinsèquement similaires, présentant des caractéristiques comparables et situés dans le même secteur géographique' ;
Attendu qu'il est acquis , en lecture des pièces du dossier et des constatations de l'expert, que la villa Montserrat, localisée [Adresse 3], est une villa de 392 m² construite sur un terrain de 2 925 m², comprenant 15 pièces principales, 6 salles de bains, un garage et une piscine de 90 m², classée en catégorie cadastrale 2,5, sans vue particulière, dans un quartier de petits collectifs R+1, de villas et de pavillons des années 1960 considéré par l'expert comme constituant un environnement de standing moyen, alors que la villa présente les caractères d'une villa de luxe ;
Que l'expert a considéré qu'aucune comparaison avec des biens existants ne pouvait être faite en retenant que l'état exact de la villa en 2007 n'était pas celui existant lors des opérations d'expertise à la suite des travaux faits par les nouveaux propriétaires et qu'au vu de quelques photos produites par le conseil de M. [R] [D], le jardin et la piscine 'semblaient' en état d'abandon, que seules deux pièces 'auraient' été habitables, que la villa ne 'paraissait' pas en état d'usage et que l'ensemble du second oeuvre 'semblait' être, à tout le moins, à rénover ;
Mais qu'outre le fait qu'il s'agit de simples suppositions faites par l'expert sur le mauvais état de la maison, il doit être relevé que, si la maison avait très sûrement été achetée en 2000 en mauvais état, la SCI FRANCHEPRE y avait fait réaliser de très importants travaux après son acquisition lui permettant de porter sa valeur comptable de 434 479 euros en 2000 à 1 825 734 euros en 2007 ; que les photos avant travaux annexées au rapport d'expertise ne sont pas datées et qu'il n'est donc pas établi qu'il s'agirait de l'état de la maison en 2007 et non celui qu'elle présentait en 2000 ou dans les mois suivants ; que l'administration fiscale rappelle à juste titre que M. [R] [D] y avait déclaré sa résidence principale en France en 2007 dans sa déclaration d'ISF et que le mandat de vente donné par la SCI FRANCHEPRE en janvier 2006 évaluait la villa à 5 500 000 euros, ce qui n'aurait pu être le cas d'une villa inachevée et même inhabitable aux dires de M. [R] [D] ; que l'administration indique également, sans être contredite par l'appelant, que la vente de la villa en mars 2007 comportait une partie de prix de 197 000 euros au titre du mobilier, démentant ainsi le caractère prétendument inhabitable de la maison ;
Qu'en l'état de ces éléments, il convient, d'une part d'appliquer la méthode d'évaluation par comparaison en retenant des termes de comparaison correspondant aux caractéristiques rappelées par l'arrêt avant dire droit dans l'énoncé de la mission donnée à l'expert, d'autre part de considérer que la villa était habitable et se trouvait à tout le moins en état d'usage, même si les acquéreurs ultérieurs (ayant acquis la villa au prix de 5 250 000 euros en 2008) y ont fait réaliser de nouveaux travaux dont l'expert n'a pas déterminé la nature et l'ampleur ;
Attendu que l'administration avait retenu 8 termes de comparaison lui permettant de retenir une valeur de 5 559 euros le m² lors de la vente de mars 2007 et celle de 5 690 euros au 1er janvier 2008 ;
Que la commission départementale de conciliation, dans sa séance du 16 mars 2012, a proposé de retenir une valeur de 5 026 euros le m² en fondant sur 5 des 8 termes de comparaison de l'administration ; qu'elle a pris acte que l'administration fiscale avait veillé à retenir des villas possédant une surface habitable importante (entre 200 et 423 m²) avec de nombreuses pièces principales et une piscine, de sorte que les termes de comparaison cités présentent une cohérence avec le bien en cause ; qu'elle a écarté, sur les observations du contribuable, la vente du 9 mars 2006 portant sur une villa construite en 1940 et localisée à [Localité 5] dont le potentiel de valorisation est supérieur à celui de la villa Montserrat ; qu'elle a également écarté les deux ventes portant sur des biens classés en catégorie cadatrale 2, soit de meilleure facture et de meilleur standing que le bien de M. [R] [D] ;
Que sur les 5 termes de comparaison retenus par la commission, 3 se situent à [Localité 4] Mandelieu et portent sur des villas de 236 m² (catégorie 3), de 200 m² (catégorie 3) et de 224 m² (catégorie 3) faisant ressortir des prix de 7 078 euros le m², 4 425 euros le m² et 4 453 euros le m², et les deux autres ventes portent sur des biens situés à [Localité 5], commune limitrophe en bord de mer, présentant des superficies de 400 m² (catégorie 2,5) et de 423 m² (catégorie 2,5) pour des prix de 4 232 euros le m² et 4 942 euros le m² ;
Que c'est vainement que M. [R] [D] conteste ces termes de comparaison en indiquant qu'ils ne se situent pas dans la même commune, qu'ils ne sont pas classés dans la même catégorie cadastrale et qu'ils ont été construits plusieurs décennies après la villa Montserrat ; qu'en effet, les termes de comparaison n'ont pas à présenter d'identité de caractères mais une similitude de caractères avec le bien à évaluer ; que les biens d'une catégorie supérieure ont été écartés pour ne retenir que ceux présentant la même catégorie ou une catégorie moins prestigieuse ; que si des biens ont été retenus sur la commune de [Localité 5], immédiatement limitrophe, c'est au regard de la similitude de superficie (autour de 400 m²) et de catégorie cadatrale (2,5) avec le bien en cause ; que le caractère récent (mais pas neuf) des constructions des immeubles cités à titre de comparaison ne constitue pas un élément de plus-value par rapport à une construction plus traditionnelle rénovée ; qu'au demeurant la moyenne opérée entre les prix ressortant de ces différentes mutations permet de tempérer les éventuelles différences existant entre les immeubles ;
Que M. [R] [D] verse à son dossier des attestations de valeur de biens qui se seraient vendus à [Localité 4] Mandelieu en 2007 mais qu'il n'a pas produit ces éléments à l'expert judiciaire pour examen et discussion et qu'il n'en tire aucun argument dans les développements de ses conclusions sur le fond ;
Que la valeur moyenne de 5 026 euros le m² correspondant à la moyenne du prix au m² de ces 5 termes de comparaison, telle que proposée par la commission départementale dans son avis du 16 mars 2012, sera donc retenue par la cour, à l'instar de ce qui a été accepté par la direction générale des finances publiques, soit une valeur vénale de la villa Montserrat de 1 970 192 euros ;
Que l'appel de M. [R] [D] sera donc rejeté et que le jugement du tribunal de grande instance de Grasse l'ayant débouté de toutes ses demandes sera confirmé ;
Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
Par ces motifs,
La cour, statuant publiquement, contradictoirement
et en dernier ressort,
Déboute M. [R] [D] de son appel et confirme le jugement du tribunal de grande instance de Grasse déféré en toutes ses dispositions ;
Déboute M. [R] [D] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le condamne aux dépens d'appel, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
