COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre [Cadastre 2]-4
ARRÊT AU FOND
DU 03 JUILLET 2019
A.L G.
N° 2019/232
Rôle N° 17/06187 -
N° Portalis DBVB-V-B7B-BAJF2
[I] [O]
[G] [V] [B]
C/
[A] [B]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Philippe- laurent SIDER
Me Véronique TOURNAIRE-CHAILAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DIGNE-LES-BAINS en date du 15 Février 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 15/00259.
APPELANTS
Madame [I] [O] Veuve [B]
née le [Date naissance 3] 1936 à [Localité 7] (13)
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Philippe- laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Jean-michel LOMBARD, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant.
Monsieur [G] [V] [B]
né le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 9] (13)
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Philippe- laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Jean-michel LOMBARD, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant.
INTIME
Monsieur [A] [B]
né le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 1]
représenté et assisté par Me Véronique TOURNAIRE-CHAILAN de l'ASSOCIATION NIQUET - TOURNAIRE CHAILAN, avocat au barreau de TARASCON, plaidant.
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 15 Mai 2019 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Mme Annaick LE GOFF, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
M. Jean-Baptiste COLOMBANI, Premier président de chambre
Mme Annie RENOU, Conseiller
Mme Annaick LE GOFF, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2019.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2019,
Signé par M. Jean-Baptiste COLOMBANI, Premier président de chambre et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
[G] [B] est décédé à [Localité 6] le 7 novembre 1975. [Q] [E] épouse [B] est décédée à son tour à [Localité 6] le 26 février 1984. Ils laissaient pour leur succéder leurs trois enfants : [W], [Y] et [D].
Le couple était propriétaire d'une maison d'habitation située à [Localité 1], composée d'un sous-sol avec atelier, cave et salle de jeux/chambre, d'un rez-de-chaussée divisé en salle de séjour avec terrasse, cuisine, trois chambres, W.C., d'un étage mansardé avec deux chambres et salle d'eau, d'un jardin en pente, le tout cadastré section E n° [Cadastre 4] pour 11 ares 10 centiares, lieudit '[Localité 4]'.
Chacun des enfants a hérité du tiers de ce bien et [D] [B] a racheté le tiers revenant à son frère [Y].
Par acte du 16 octobre 1985, passé par-devant maître [L] [S], notaire à [Localité 2] (94), [W] [B] a fait donation à son fils, [A] [B], du tiers en toute propriété de cette maison d'habitation sise à [Localité 1].
[D] [B] est décédé le [Date naissance 4] 1996 à [Localité 5] (Yvelines), laissant pour lui succéder sa veuve, [I] [O], et son fils [G] [B]. La veuve de [D] [B] est donc devenue usufruitière des deux tiers de cette maison, et son fils, [G] [B] en est devenu nu-propriétaire dans les mêmes proportions.
La division en nature du bien indivis, résidence de vacances, a été réalisée suivant 'état descriptif de division' établi par M. [F] [T] courant mai 2003. Mais aucun accord n'a finalement pu intervenir entre les parties.
M. [A] [B] a saisi le juge des référés près le tribunal de grande instance de Digne les Bains aux fins de solliciter l'instauration d'une mesure d'expertise judiciaire.
Par ordonnance de référé en date du 13 février 2014, M. [W] [H] a été désigné en cette qualité avec mission de :
- décrire et déterminer la nature, la consistance et l'état de l'immeuble dépendant de l'indivision à la date de son acquisition et à la date de la division,
- vérifier les éléments justificatifs des diverses créances alléguées par l'un ou l'autre des
indivisaires,
- déterminer la plus-value qui a pu être apportée à cet immeuble par la réalisation de
travaux d'amélioration ou de réfection, exécutés ou financés directement par l'un ou l'autre des indivisaires jusqu'à la date des opérations d'expertise, afin d'établir un compte des récompenses pouvant être dues par l'indivision à l'une ou l'autre des parties,
- confirmer que cet immeuble peut effectivement être partagé en nature,
- proposer une division verticale de cette indivision afin de remplir chaque indivisaire de ses
droits,
- faire les comptes entre les parties,
- fournir à la juridiction éventuellement saisie tous éléments d'ordre technique et économique pouvant servir à la solution du litige.
L'expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 16 septembre 2014.
Suite au dépôt du rapport d'expertise, M. [A] [B] a assigné Mme [I] [O] et M. [G] [B] devant le tribunal de grande instance de Digne les Bains aux fins de voir celui-ci ordonner l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision existant entre eux, homologuer le rapport d'expertise judiciaire, condamner les défendeurs à lui régler la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par jugement en date du 15 février 2017, le tribunal de grande instance de Digne les Bains a :
- ordonné qu'il soit procédé aux opérations de comptes, liquidation et partage des biens
composant l'indivision existant entre [A] [B], [G] [B] et [I] [O],
- désigné à cette fin maître [N], notaire à Saint-André Les Alpes, et maître [M], notaire à Carry-le-Rouet, ainsi que M. [K], vice-président du tribunal de grande instance de Digne les Bains pour suivre lesdites opérations,
- pour parvenir au partage, faute d'accord entre les parties, du bien indivis qui soit conforme à la répartition des droits indivis et au fonctionnement durable d'un immeuble sous le régime de la copropriété, ordonné la licitation du bien cadastré E[Cadastre 4] avec mise à prix de 150.000 € et faculté de baisse en cas de carence d'enchère sur cahier des charges et conditions de vente qui sera dressé par l'avocat de la partie requérante,
- accordé aux parties détentrices des droits indivis la faculté de se substituer à l'adjudicataire éventuel selon les modalités de l'article 815-15 du code civil et selon les clauses inscrites au cahier des conditions de vente,
- rejeté toutes les demandes d'attribution formées par les parties, ainsi que toutes les demandes de travaux à réaliser par les parties dans l'ouvrage,
- rejeté les demandes de fixation de la soulte en l'état d'une décision judiciaire de licitation du bien jugé non partageable en nature,
- retenu l'existence d'un compte de travaux nécessaires de conservation ouvrant droit à l'application de l'article 815-13 du code civil, travaux définis comme suit sur le tableau de factures et travaux vérifiés par l'expert : travaux nécessaires de conservation du bien indivis, voire d'amélioration : 14.500 € exposés par [A] [B] et 3.100 € exposés par [I] et [G] [B],
- rejeté toutes les autres ou plus amples demandes des parties,
- renvoyé les parties devant les notaires désignés pour procéder à la poursuite des opérations de partage et établir un état liquidatif sur la base des dispositions adoptées par le tribunal,
- rejeté les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné le partage par moitié des entiers dépens de la procédure qui comprendront les frais d'expertise entre les deux parties,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Le tribunal a constaté, en regard des conclusions de l'expert, que le partage en nature était possible sous réserve de la ratification d'une convention fixant les droits et devoirs de chacun. Il était noté que pour justifier son projet de partage, l'expert précisait que la division verticale en deux lots distincts qu'il préconisait était la solution la plus adaptée mais que Mme [B] restait positionnée sur le partage un tiers/deux tiers, la mise en copropriété qu'elle sollicitait ne pouvant qu'introduire une situation de blocage.
Le tribunal retenait que, selon M. [A] [B], la copropriété à deux était inenvisageable en l'état du conflit opposant les parties depuis 25 ans.
C'est dans ces conditions que le jugement écartait les deux propositions concurrentes de partage en nature, à savoir un partage vertical sans copropriété avec une répartition ne correspondant pas aux droits des indivisaires et signature d'une convention, préconisé par l'expert, d'une part, et la mise en copropriété de l'immeuble avec attribution de lots, sollicitée par les défendeurs, d'autre part. Il ordonnait, en conséquence, la licitation du bien avec faculté pour les indivisaires de se substituer à l'éventuel adjudicataire selon les modalités de l'article 815-15 du code civil.
Enfin, le premier juge s'appuyait sur le rapport d'expertise de M. [H] pour retenir l'existence d'un compte de travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble indivis ouvrant droit à application de l'article 815-13 du code civil.
Suivant déclaration reçue au greffe le 30 mars 2017, Mme [I] [O] et M. [G] [B] ont interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 23 avril 2019, Mme [I] [O] et M. [G] [B] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Digne les Bains en date du 15 février 2017 en ce qu'il a :
- ordonné qu'il soit procédé aux opérations de compte, liquidation et partage des biens composant l'indivision existant entre [A] [B], [I] et [G] [B], désigné à cet effet maître [N], notaire à Saint André des Alpes, et maître [M], notaire à [Localité 3],
- accordé aux parties détentrices des droits indivis en tant que de besoin, la faculté de se substituer à l'adjudicataire éventuel, suivant les modalités de l'article 815-15 du code civil et selon les clauses inscrites au cahier des conditions de vente ;
- Réformer pour le surplus le jugement déféré ;
- ordonner le partage en nature conformément au projet établi par maître [M], notaire à [Localité 3], et à l'état descriptif de division établi au mois de mai 2003 par M. [T] [F], géomètre expert, avec attribution au profit de chacun des coïndivisaires des lots visés par l'état descriptif établi,
- dire cependant que le lot n° 5 'cave chaufferie' affecté des 22/1000èmes sera une partie commune pour permettre à chacune des parties d'accéder aux alimentations et réseau d'évacuation,
- dire que les parties pourront accéder à l'espace commun et ainsi créer la chaufferie par une porte permettant d'y accéder en provenance de leurs parties privatives,
- dire que les parcelles AE [Cadastre 6]PA, d'une superficie de 101 m², et AE [Cadastre 6]PB, d'une superficie de 36m², seront des parties communes pour permettre l'accès à l'ensemble immobilier, étant précisé que les espaces ainsi affectés à l'espace commun, devront être laissés libres pour permettre l'accès des véhicules et l'accès piéton,
- dire que le surplus du terrain sera affecté à l'usage privatif ou parties communes à usage privatif, M. [G] [B] et Mme [O] veuve [B] recevant deux tiers de la surface résiduelle, M. [A] [B] recevant quant à lui, un tiers,
- écarter dans le cadre des comptes à établir les valorisations des lots et les sommes retenues au titre des indemnités d'occupation par l'expert [W] [H] ainsi que les travaux nécessaires à la conservation des biens indivis ou à leur amélioration, les travaux inventoriés par l'expert ne correspondant en rien aux dispositions de l'article 815-13 du code civil,
- dire qu'à défaut, les notaires désignés devront rétablir les comptes des travaux nécessaires à la conservation et à la valorisation du bien indivis conformément aux documents qui leur seront remis par les parties, l'expert ayant écarté à tort partie des pièces communiquées par Mme [I] [O] veuve [B] et son fils [G] [B],
- dire et juger que la chaudière et la cuve à mazout se trouvant dans l'espace identifié comme 'cave chaufferie' à destination commune, devront être évacuées sous délai de douze mois à compter de la décision à intervenir aux frais des coïndivisaires ou copropriétaires, ce matériel présentant un danger et n'étant plus d'aucune utilité pour les parties,
- les frais consécutifs, seront passés en charges générales de copropriété ;
- dire et juger qu'à défaut pour les parties de s'accorder sur le projet de règlement de copropriété et l'état descriptif de division proposés par les notaires désignés ou à défaut pour les notaires désignés de s'accorder, la partie la plus diligente pourra saisir M. le président de la chambre des notaires des Bouches-du-Rhône, en vue de la désignation de tel notaire qu'il plaira avec mission de tenter d'obtenir l'accord des parties sur les documents précédemment établis à charge pour lui, si besoin, d'en modifier tout ou partie des termes,
- dire qu'à défaut d'accord, la partie la plus diligente pourra saisir de nouveau la cour de céans pour qu'il soit donné force exécutoire aux actes et documents établis ;
Subsidiairement, accorder à Mme [I] [O] veuve [B] et à M. [G] [V] [B], la faculté de se substituer à l'adjudicataire dans l'hypothèse où une licitation du bien indivis serait ordonnée,
- condamner en toute hypothèse M. [A] [B] au paiement de la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [A] [B] aux entiers dépens, de première instance et d'appel.
Les appelants indiquent souhaiter sortir de l'indivision et ne pas s'opposer à la liquidation et au partage du bien. Ils dénoncent les conclusions d'expertise dans la mesure où, selon celles-ci, ils bénéficieraient d'un terrain de 578 m² et M. [A] [B] de 464 m² alors même qu'ils sont respectivement propriétaires des deux tiers et d'un tiers.
Les appelants indiquant que les indivisaires ont usé de l'espace indivis en fonction de leurs droits et aménagé l'espace qu'ils considéraient leur avoir été affecté, ils estiment inutile de fixer des indemnités d'occupation ainsi que des créances au titre de travaux réalisés dans le chalet familial dans la mesure où ces derniers auraient été entrepris dans le seul intérêt des parties ayant aménagé l'espace utilisé à titre privatif.
Ils critiquent l'expert pour avoir retenu des factures communiquées par M. [A] [B], relatives à des travaux, ayant conduit à retenir une plus-value de 14.500 € à son bénéfice et de seulement 3.100 € au bénéfice des appelants, écartant pour l'essentiel les pièces qu'eux-mêmes ont communiquées. Ils s'opposent à l'application de la règle du profit subsistant sur la base des dispositions de l'article 815-13 du code civil.
Ils font grief à l'expert d'avoir fixé une valeur au m² différente pour l'espace occupé par M. [A] [B], d'une part, et celui occupé par les appelants, d'autre part, la conséquence étant que l'intimé ne revendique plus un tiers des droits mais 40 %. L'expert aurait, en outre, proposé d'affecter à M. [A] [B] une surface de terrain excédant largement ses droits, avec possibilité de bénéficier de droits à bâtir lui permettant ultérieurement de construire un espace plus important que le bâti global actuel.
Ils considèrent qu'homologuer le rapport déposé par l'expert [H] reviendrait à les spolier d'une partie de leur propriété, en permettant à M. [A] [B] de transformer la nature initiale du bien commun et de lui donner un aspect sans commune mesure avec son état actuel, au bénéfice d'une division en volumes et de l'extension du bâti.
Mme [I] [O] et M. [G] [B] sont, quant à eux, d'accord pour qu'un partage en nature soit opéré sur la base des propositions de M. [T], géomètre expert, établies au mois de mai 2003 et correspondant aux droits des parties.
Ils considèrent que certains espaces doivent demeurer communs comme la parcelle d'accès, appelée 'chaufferie', afin de conserver les alimentations des deux parties de l'immeuble et de recevoir les évacuations. Ils préconisent l'enlèvement à frais communs de la chaudière ancienne et d'un réservoir qui contient toujours du fuel, qui n'ont plus aucune utilité.
A l'évidence, le cadre juridique serait celui d'une copropriété en application des dispositions de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965.
Les appelants invoquent également le IV de l'article 28 de la loi du 24 mars 2014, dite loi Alur, qui autorise la division en volumes d'une copropriété existante, mais à la condition expresse que cette procédure ne soit en aucun cas employée pour diviser un bâtiment unique. Dans ces conditions, la solution proposée par l'expert judiciaire ne pourrait être mise en 'uvre en ce qu'elle serait contraire aux dispositions d'ordre public précitées.
Ils font, en outre, valoir que la loi du 10 juillet 1965 a réglé le sort des copropriétés comportant deux copropriétaires en fixant un certain nombre de règles et, notamment, en limitant les pouvoirs du copropriétaire majoritaire, qui ne peut disposer de plus de 50 % des voix (article 22 alinéa [Cadastre 2] de la loi 10 juillet 1965).
La mise en place d'une copropriété permettrait à chacun, par l'attribution des lots établis par M. [T], géomètre expert, de recevoir la part qui lui revient, à savoir, pour les appelants, deux tiers et pour l'intimé, un tiers.
Mme [I] [O] et M. [G] [B] sollicitent, par conséquent, l'infirmation du jugement sur ce point.
Ils demandent, de surcroît, à la cour de ne pas retenir les calculs établis par l'expert [H], contestant que l'intimé ait réalisé personnellement un certain nombre de travaux qu'il allègue, celui-ci s'étant, selon eux, contenté d'améliorer la partie qu'il utilise en ne faisant rien pour apporter une plus-value à l'ensemble commun.
Suivant dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 février 2019, M. [A] [B] demande à la cour de :
- réformer partiellement le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Digne les Bains le 15 février 2017,
- ordonner l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision existant entre l'intimé et les appelants, en application des articles 840 et suivants du code civil,
- dire et juger que cette indivision est effectivement partageable en nature,
- ordonner l'homologation du rapport d'expertise établi par M. [H],
- dire et juger que la solution de copropriété proposée par les appelants ne pourra être retenue en l'espèce ;
Par conséquent,
- attribuer au concluant la parcelle n° [Cadastre 2] pour 464 m² telle que délimitée par l'expert judiciaire dans son plan relatant le partage vertical partiel en page 43 de son rapport définitif, - dire et juger que la parcelle n° [Cadastre 1] sera indivise pour 137 m²,
- dire et juger que la parcelle n° [Cadastre 2] qui sera attribuée au concluant bénéficiera d'une servitude de vue sur ladite parcelle n° [Cadastre 1],
- attribuer aux appelants la parcelle n° [Cadastre 5] pour 578 m²,
- dire et juger que les parties devront créer une cloison porteuse au niveau [Cadastre 1], telle que prévue par l'expert judiciaire en page 43 de son rapport définitif,
- dire et juger que ces travaux seront financés par les actuels indivisaires de la manière
suivante :
* à la charge de Monsieur [A] [B] : 39,89 % du coût,
* à la charge de Madame [I] [B] : 60,11 % du coût,
- dire et juger que les parties procèderont à l'enlèvement des matériels présents dans l'ancienne chaufferie,
- dire et juger que le concluant prendra à sa charge les frais d'ouverture à créer entre la cave et l'ancienne chaufferie (cf. plan page 44 du rapport d'expertise définitif),
- fixer à la somme de 6.653,33 €, le montant de la soulte que devra régler le concluant aux appelants,
- dire et juger qu'il sera nécessaire que les parties ratifient une convention fixant les droits et devoirs de chacun, s'agissant du gros-'uvre, de la charpente et du couvert du bâtiment
aujourd'hui indivis,
- valider le projet de convention proposé par le concluant selon les préconisations de l'expert
judiciaire,
- désigner maître [N], notaire à [Localité 8] les Alpes, afin de dresser ledit acte de partage et la convention y afférant,
- débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
A titre infiniment subsidiaire, et à défaut d'accord de la part des appelants,
- ordonner la licitation du bien indivis cadastré Section E n° [Cadastre 4] pour 11 ares 10 centiares, lieu-dit "Le Seignus Bas", sur la commune d'[Localité 1], avec mise à prix proposée par l'expert
judiciaire et fixée à la somme de 150.000 €, avec faculté de baisse de mise à prix en cas de carence d'enchères, sur le cahier des charges et des conditions de vente qui sera dressé par le conseil du concluant,
- accorder à M. [A] [B] la faculté de se substituer à l'adjudicataire,
- retenir l'existence d'un compte de travaux nécessaires de conservation ouvrant droit à
l'application de l'article 815-13 du code civil, tel que retenu par l'expert judiciaire à hauteur de
14.500 € exposés par M. [A] [B] et de 3.100 € exposés par Mme [I] [B] et son fils, [G] [B],
- condamner Mme [I] [B] et M. [G] [B] conjointement et solidairement à régler au concluant la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner également sous la même solidarité aux entiers dépens, comprenant notamment les frais d'expertise, dont distraction au profit de maître Véronique Tournaire-Chailan, sous ses affirmations de droit.
M. [A] [B] expose avoir tenté de sortir de cette indivision et avoir, entretemps, fait l'acquisition d'une parcelle voisine cadastrée AE[Cadastre 3]. Un plan de division avait été proposé à l'amiable par M. [F] [T] qui tenait compte de cette parcelle nouvellement acquise, l'intimé acceptant, dans un souci d'apaisement, d'en intégrer une partie dans le partage pour permettre une division verticale de l'ensemble immobilier. Mme [I] [O] et M. [G] [B] ne devaient toutefois pas signer la convention.
M. [A] [B] précise que, de fait, les parties ont d'ores et déjà divisé le bien en deux appartements avec deux entrées distinctes.
Il relève que l'expert a proposé un partage vertical partiel en soulignant le fait que les parties devraient ratifier une convention régissant les droits et devoirs des propriétaires concernant l'entretien de la charpente, du couvert ou du gros-'uvre.
Il considère que c'est de manière erronée que le jugement querellé a retenu que la proposition de l'expert [H] sur la base de 40 % / 60 % ne correspondait pas à la répartition des droits indivis un tiers/deux tiers, sans tenir compte de la situation réelle du bien, comme relevé à juste titre par l'expert judiciaire. Page 11 de son rapport, celui-ci estime qu'il n'est pas techniquement possible de diviser la parcelle d'après les droits détenus par les indivisaires (deux tiers / un tiers), compte tenu de la présence des ouvertures du bâtiment indivis. M. [H] a évalué une soulte à la charge de M. [A] [B] pour permettre à Mme [I] [B] et à son fils, M. [G] [B], de récupérer effectivement deux tiers de l'immeuble, conformément aux actes de propriété. Par conséquent, personne ne serait lésé puisque les droits de chaque partie seraient respectés.
M. [A] [B] sollicite l'infirmation partielle du jugement entrepris dans la mesure où la solution de division verticale est, selon lui, tout à fait possible. Il s'oppose toutefois à une mise en copropriété de l'immeuble qui ne pourrait être acceptée du fait des désaccords existant entre les parties.
Il renvoie à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Cela signifie qu'une copropriété à deux telle que sollicitée par les appelants n'est nullement envisageable en l'espèce car susceptible d'aboutir à une situation de blocage. C'est la raison pour laquelle l'intimé a accepté la proposition de partage en nature retenue par l'expert judiciaire, qui permettrait de résoudre à l'amiable ce litige, les parties pouvant discuter une convention qui pourrait être acceptée par elles.
M. [A] [B] expose que des travaux avaient été envisagés du vivant de [D] [B] pour constituer deux appartements avec des extensions mais que l'intéressé avait dû suspendre ce projet en raison de difficultés professionnelles.
Malgré ce, des travaux de séparation du chalet auraient été réalisés par M. [A] [B] seul, sans aucune compensation, seuls les matériaux ayant été payés à hauteur d'un tiers / deux tiers par l'indivision. Il précise avoir également réalisé des travaux de renfort pour la sauvegarde du bâtiment indivis sur l'angle, ainsi qu'un contrefort en pierres sur la façade Sud-Ouest, l'angle Sud et la façade Sud-Est, jusqu'à la terrasse. Enfin, des travaux de terrassement ont été réglés par l'indivision pour la création d'un parking commun.
M. [A] [B] souligne le fait qu'une copropriété l'empêchera définitivement de construire l'extension qui était prévue et dont il a besoin pour accueillir dans de bonnes conditions sa famille qui s'est agrandie.
S'agissant de l'état descriptif établi par M. [T] en 2003 à la demande de Mme [I] [B], il n'aurait jamais tenu compte des orientations, des ouvertures et de la position de la maison par rapport au terrain, des nuisances des télécabines, des vues et des travaux réalisés par l'une et l'autre des parties.
En regard de l'ensemble de ces éléments, M. [A] [B] sollicite l'homologation du rapport d'expertise judiciaire et, par conséquent, qu'un partage en nature soit effectué selon les plans proposant un partage vertical, en pages 43 et 44 du rapport définitif.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 avril 2019.
Sur ce,
Les parties étant d'accord pour voir ordonner le partage de l'indivision existant entre elles et ne contestant ni la désignation de maître [N], notaire à Saint-André Les Alpes, ni celle de maître [M], notaire à Carry-le-Rouet, ou celle de M. [K], vice-président du tribunal de grande instance de Digne les Bains, pour suivre lesdites opérations, le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs.
- Sur les modalités du partage :
En application des dispositions de l'article 1686 du code civil, le partage en nature doit toujours être privilégié, la licitation ne devant être ordonnée que si le bien ne peut être partagé commodément et sans perte.
Il résulte du rapport d'expertise judiciaire, déposé le 16 septembre 2014 par M. [H] et dont M. [A] [B] sollicite l'homologation, que l'expert propose un partage vertical partiel avec signature, par les parties, d'une convention régissant les droits et devoirs des propriétaires quant à l'entretien de la charpente, du couvert et du gros oeuvre. Pour parvenir à ce partage en nature, M. [H] propose d'attribuer à M. [A] [B], d'une part, 39,89 % de la superficie pondérée de l'immeuble indivis, et à Mme [I] [O] et M. [G] [B], d'autre part, 60,11 % de cette même surface pondérée, à charge pour M. [A] [B] de verser une soulte d'un montant de 6.653,33 € à ses coïndivisaires afin de les rétablir dans leurs droits indivis qui sont des deux tiers et non de 60,11 %.
Pour expliquer cette nouvelle répartition des droits indivis, l'expert mentionne, page 11 de son rapport, qu'il n'est pas techniquement possible de diviser la parcelle d'après les droits détenus par les indivisaires (deux tiers - un tiers), compte tenu de la présence des ouvertures du bâtiment et afin d'éviter la création de nouvelles servitudes de vue. L'expert considère que rien ne lui impose de partager les actifs d'après les droits des parties, seule la soulte devant rester limitée.
Or, ce projet est parfaitement inapplicable dans la mesure où, sauf accord, tout partage en nature doit impérativement respecter les droits des parties dans l'indivision qui sont, en l'espèce, des deux tiers pour Mme [I] [O] et M. [G] [B], et d'un tiers pour M. [A] [B]. La cour ne pouvant imposer aux appelants une solution de partage en nature aboutissant à les priver concrètement d'une partie de leur droit de propriété, il convient, à l'instar du premier juge, d'écarter la proposition de partage présentée par M. [H], limitant leurs droits dans l'indivivion à 60,11 %.
Mme [I] [O] et M. [G] [B] proposent, pour leur part, qu'un partage en nature soit opéré sur la base des propositions faites, en mai 2003, par M. [T], géomètre expert, et correspondant strictement aux droits des parties, cette solution impliquant la mise en copropriété du bien litigieux.
Pour s'opposer à cette proposition de partage sous le régime de la copropriété, M. [A] [B] invoque l'alinéa [Cadastre 2] de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel : 'chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires'.
Il résulte de ces dispositions que, dans l'hypothèse de la mise en place d'une copropriété, M. [A] [B], d'une part, Mme [I] [O] et M. [G] [B], d'autre part, disposeraient chacun de 50 % des voix. Les parties étant en désaccord sur des questions essentielles, telles la réalisation de travaux d'extension du chalet, il apparaît que la mise en copropriété du bien indivis, à laquelle l'intimé s'oppose en tout état de cause aboutirait inéluctablement à une situation de blocage à l'origine de nouveaux contentieux.
C'est donc à bon droit que le premier juge a, faute d'accord entre les parties pour un partage en nature du bien indivis qui soit conforme à la répartition des droits indivis et au fonctionnement durable d'un immeuble relevant du régime de la copropriété, ordonné la licitation du bien cadastré E [Cadastre 4] avec mise à prix de 150.000 € et faculté de baisse en cas de carence d'enchère sur cahier des charges et conditions de vente qui sera dressé par l'avocat de la partie requérante.
Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.
Le tribunal a, en outre, accordé aux parties le bénéfice de l'article 815-15 du code civil aux termes duquel 's'il y a lieu à l'adjudication de tout ou partie des droits d'un indivisaire dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces droits, l'avocat ou le notaire doit en informer les indivisaires par notification un mois avant la date prévue pour la vente. Chaque indivisaire peut se substituer à l'acquéreur dans un délai d'un mois à compter de l'adjudication, par déclaration au greffe ou auprès du notaire. Le cahier des conditions de vente établi en vue de la vente doit faire mention des droits de substitution'.
Or, il résulte de ces dispositions que celles-ci ne peuvent être appliquées qu'en cas d'adjudication portant sur les droits d'un indivisaire dans un bien indivis, et non sur le bien indivis lui-même. C'est pourquoi, le jugement sera infirmé sur ce point.
En conséquence de la licitation ordonnée, les parties seront déboutées de toute prétention découlant de leur demande de partage en nature du bien indivis. Le jugement sera donc également confirmé en ce qu'il a rejeté toutes les demandes d'attribution formées par les parties, de travaux à réaliser avant partage ainsi que de fixation d'une soulte.
- Sur les comptes liés aux travaux réalisés dans le bien indivis :
Le tribunal a, sur la base du rapport d'expertise judiciaire de M. [H], retenu l'existence d'un compte de travaux nécessaires de conservation, voire d'amélioration, ouvrant droit à l'application de l'article 815-13 du code civil, pour un montant de 14.500 € en faveur de M. [A] [B], et de 3.100 € pour Mme [I] [O] et M. [G] [B].
En application des dispositions de l'article 815-13 du code civil, 'lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au jour du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient pas améliorés'.
Tant devant l'expert qu'aux termes de ses écritures, M. [A] [B] précise que les matériaux utilisés dans le cadre de la division du bien indivis ainsi que pour les travaux de terrassement ont été financés par l'indivision.
Il est constant que l'indivisaire qui a amélioré l'immeuble indivis à la suite de travaux réalisés personnellement, à partir de matériaux achetés par l'indivision, a droit à la rémunération de cette activité, souverainement estimée au montant de la plus-value apportée à l'immeuble.
Il résulte de deux attestations produites par M. [A] [B] que celui-ci a effectivement réalisé des travaux d'amélioration au sein du bien indivis, ayant consisté à transformer la partie du chalet qu'il occupait et à réaliser des aménagements extérieurs. Son oncle, M. [Y] [B], vient ainsi attester que l'intéressé 'a su remarquablement transformer son tiers...' '... au prix d'un énorme travail et d'un débordement d'imagination...', '... le travail et les frais engagés ... [ayant] généré une incontestable plus-value à l'indivision.'
M. [P] [X], ami de M. [A] [B], témoigne de ce que celui-ci passait une partie de son temps à entretenir le bien indivis. Il précise l'avoir vu opérer la division intérieure afin de créer deux logements séparés, avant qu'il ne réalise une restanque sur l'arrière du terrain en vue
d'obtenir un espace plat. Il précise : 'Il travaillait toujours tout seul, aussi je l'ai aidé quelques
fois à récupérer des pierres lorsqu'il a dû construire et aménager le mur de consolidation et le pilier d'angle sur la partie arrière de la maison. Je l'ai également vu planter des arbres afin d'arborer le terrain. J'ai aussi assisté à tous les travaux qu'il a réalisés afin d'aménager l'intérieur de son logement.'
Il est constant que l'article 815-13 du code civil n'exclut pas les dépenses faites dans l'intérêt d'un seul indivisaire, ce qui est le cas, en l'espèce, des travaux d'aménagement intérieur réalisés dans le tiers occupé par M. [A] [B], pourvu que ces dépenses aient amélioré l'ensemble indivis.
L'expert a chiffré à la somme de 12.000 € la plus value apportée à l'indivision, en son ensemble, par les travaux d'amélioration réalisés par M. [A] [B], et à celle de [Cadastre 2].500 € les travaux dits conservatoires également effectués par celui-ci au profit de l'indivision.
Il a, par ailleurs, estimé à la somme de 3.100 € la plus value apportée à l'indivision, en son ensemble, par les travaux d'amélioration réalisés par Mme [I] [O] et M. [G] [B], étant toutefois observé que les intéressés concluent à l'infirmation du jugement ayant arrêté un compte de travaux, y compris en leur faveur, et sollicitent que les notaires désignés soient chargés d'examiner les pièces fournies à ce titre.
Dans la mesure où les appelants concluent à l'infirmation du jugement sur le principe d'un compte de travaux, cette demande d'infirmation s'étend nécessairement à la créance de 3.100€, fixée en leur faveur par le tribunal. Sauf à statuer ultra petita, la décision de première instance sera, dès lors, infirmée en ce qu'elle a retenu l'existence d'une créance de 3.100 € en faveur de Mme [I] [O] et de M. [G] [B] au titre des travaux nécessaires de conservation, voire d'amélioration, ouvrant droit à l'application de l'article 815-13 du code civil.
A titre subsidiaire, Mme [I] [O] et M. [G] [B] demandent à la cour de dire qu'à défaut, les notaires désignés devront rétablir les comptes des travaux nécessaires à la conservation et à la valorisation du bien indivis conformément aux documents qui leur seront remis par les parties, l'expert ayant, selon les appelants, écarté à tort partie des pièces communiquées par Mme [I] [O] veuve [B] et son fils [G] [B].
Renvoyer aux notaires le soin d'examiner les pièces établissant ou non la prise en charge par les appelants de travaux nécessaires de conservation ou d'amélioration reviendrait à déléguer à des officiers publics ministériels l'office du juge, seul compétent pour trancher le litige qui lui est soumis avant renvoi devant les notaires désignés. Par conséquent, Mme [I] [O] et M. [G] [B] seront déboutés de cette demande formée à titre subsidiaire.
Enfin, dans la mesure où la cour n'est saisie d'aucune prétention au titre d'éventuelles indemnités d'occupation, il n'y a pas lieu à statuer sur la demande des appelants visant à voir écarter des comptes d'indivision les sommes dues à ce titre.
Les parties seront renvoyées devant les notaires désignés pour poursuivre les opérations de partage et dresser un état liquidatif conformément au présent arrêt.
- Sur les frais irrépétibles et les dépens :
C'est à bon droit que le premier juge a considéré qu'il n'y avait pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement sera donc confirmé sur ce point et les frais irrépétibles d'appel suivront le sort de ceux de première instance.
Le jugement sera, en revanche, infirmé sur les dépens. Statuant à nouveau, il convient de dire que les dépens, comprenant les frais d'expertise, seront employés en frais privilégiés de partage et répartis entre les indivisaires en proportion de leurs droits dans l'indivision, avec distraction, pour partie, au profit de maître Véronique Tournaire-Chailan.
Par ces motifs,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Digne les Bains le 15 février 2017 sauf en ce qu'il a :
- accordé aux parties détentrices des droits indivis la faculté de se substituer à l'adjudicataire éventuel selon les modalités de l'article 815-15 du code civil et selon les clauses inscrites au cahier des conditions de vente,
- fixé à la somme de 3.100 € le montant des travaux nécessaires de conservation, voire d'amélioration, exposés par Mme [I] [O] et M. [G] [B] sur le fondement de l'article 815-13 du code civil.
Infirme le jugement de ces chefs et statuant à nouveau,
Déboute les parties de leur demande de substitution à l'adjudicataire éventuel selon les modalités de l'article 815-15 du code civil et selon les clauses inscrites au cahier des conditions de vente.
Dit n'y avoir lieu à fixation d'une créance d'un montant de 3.100 € au titre des travaux nécessaires de conservation, voire d'amélioration, exposés par Mme [I] [O] et M. [G] [B] sur le fondement de l'article 815-13 du code civil.
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de Mme [I] [O] et M. [G] [B] tendant à voir écartées des comptes d'indivision d'éventuelles indemnités d'occupation.
Déboute Mme [I] [O] et M. [G] [B] de leur demande tendant à dire qu'à défaut d'infirmation du jugement sur le compte d'indivision, les notaires désignés devront rétablir les comptes des travaux nécessaires à la conservation et à la valorisation du bien indivis conformément aux documents qui leur seront remis par les parties.
Déboute les parties de toutes autres demandes liées au partage en nature du bien indivis.
Ordonne le renvoi des parties devant les notaires désignés pour poursuivre les opérations de partage et dresser un état liquidatif conformément au présent arrêt.
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 en cause d'appel.
Infirme le jugement entrepris sur les dépens et statuant à nouveau,
Dit que les dépens, comprenant les frais d'expertise, seront employés en frais privilégiés de partage et répartis entre les indivisaires en proportion de leurs droits dans l'indivision, avec distraction, pour partie, au profit de maître Véronique Tournaire-Chailan.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
