COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
(anciennement dénommée 11e Chambre B)
ARRÊT AU FOND
DU 06 JUIN 2019
N°2019/125
Rôle N° RG 16/13518 - N° Portalis DBVB-V-B7A-67KI
SARL SHAD
SARL BES
SARL SAUSSAYE INVESTISSEMENTS
SARL SFAX
C/
SARL LES ROCHES GRISES II
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Alexandra BOISRAME
Me Christian DUREUIL
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 07 Juin 2016 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 13/06079.
APPELANTES
SARL SHAD prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités au siège social sis [Adresse 1]
représentée par Me Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Carlo alberto BRUSA de la CAB ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Razika SIMOZRAG de la CAB ASSOCIES avocat au barreau de PARIS, plaidant
SARL BES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités au siège social sis [Adresse 1]
représentée par Me Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Carlo alberto BRUSA de la CAB ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Razika SIMOZRAG de la CAB ASSOCIES avocat au barreau de PARIS, plaidant
SARL SAUSSAYE INVESTISSEMENTS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités au siège social [Adresse 2]
représentée par Me Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Carlo alberto BRUSA de la CAB ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Razika SIMOZRAG de la CAB ASSOCIES avocat au barreau de PARIS, plaidant
SARL SFAX prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités au siège social sis [Adresse 3]
représentée par Me Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Carlo alberto BRUSA de la CAB ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Razika SIMOZRAG de la CAB ASSOCIES avocat au barreau de PARIS, plaidant
INTIMEE
SARL LES ROCHES GRISES II prise en la personne de sons représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
dont le siège social [Adresse 4]
représentée et plaidant par Me Christian DUREUIL de la SCP DUREUIL GUETCHIDJIAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Février 2019 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente, et Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller.
Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente
Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Agnès SOULIER.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2019 et prorogé au 6 Juin 2019.
MINISTERE PUBLIC :
Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 6 Juin 2019.
Signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente et Mme Agnès SOULIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
La SARL Shad , la SARL Saussaye Investissements, la SARL Sfax et la SARL Bes, dans le cadre de leurs activités de loueurs de meublés professionnels, faisaient l'acquisition de divers lots dans l'ensemble immobilier Les Roches Grises sis à [Localité 1].
Par actes sous seing privé, ces quatre sociétés consentaient en 2003, à la SARL Les Roches Grises II, des baux commerciaux, portant sur ces lots, pour une durée de 10 ans, aux fins d'y exploiter une résidence pour personnes âgées, baux signés le 28 octobre 2003 pour la SARL Shad , la SARL Saussaye Investissements, la SARL Sfax et le 11 décembre 2003 pour la SARL Bes.
Il était stipulé que "'la partie qui voudra mettre fin au bail devra donner congé à l 'autre par un acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée au moins 6 mois avant l'échéance du bail".
Par acte d'huissier en date du 26 avril 2013 la locataire donnait congé aux quatre bailleresses.
Par acte du 24 octobre 2013 les quatre bailleresses assignaient la société Les Roches Grises II devant le premier juge en nullité des congés.
Par ordonnance en date du 7 mai 2014 le juge de la mise en état rejetait la demande de restitution des clés sous astreinte formée par la locataire et la déclarait gardienne des lieux.
Par jugement assorti de l'exécution provisoire en date du 7 juin 2016 le Tribunal de grande instance de Grasse:
déboutait les SARL Shad, Saussaye Investissements et Sfax de leur demande en nullité du congé délivré par la société Roches Grises II le 26 avril 2013 afférent au bail en date du 28 octobre 2003
déboutait la SARL Bes de sa demande en nullité du congé délivré le 26 avril 2013 afférent au bail en date du 11 décembre 2003
déclarait que les baux des sociétés Sfax, Shad et Saussaye Investissements avaient pris fin le 27 octobre 2013
déclarait que le bail de la société Bes avait pris fin le 10 décembre 2003
déboutait les sociétés Sfax, Shad et Saussaye Investissements et Bes de l'intégralité de leurs demandes
déboutait la société Les Roches Grises II de sa demande de dommages et intérêts ainsi que de sa demande en remboursement de frais de gardiennage et d'assurances
condamnait les sociétés Sfax, Shad et Saussaye Investissements et Bes à payer à la société Les Roches Grises II, la somme de 2.500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile
déboutait les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
ordonnait l'exécution provisoire
condamnait les sociétés Sfax, Shad et Saussaye Investissements et Bes aux entiers dépens de l'instance avec application de l'article 699 du Code de procédure civile, au profit de Me Lambert avocat au barreau de Grasse.
*Le premier juge écartait les pièces intitulées " procès-verbal de signification" produites par la SARL Roches Grises qui contredisent les modalités de remise de l'acte, faute d'avoir été communiquées régulièrement; il rejetait la nullité des congés délivrés par acte du 26 avril 2013, en rappelant que l'absence de précision suffisante sur l'impossibilité de signifier à personne relatée dans l'acte par l'huissier, ne relève pas de l'article 117 du code de procédure civile, elle suppose la démonstration d'un grief en l'espèce non évoqué par les demandeurs.
*nullité du congé délivré à la société Bes: l'erreur sur la date du bail ne fait pas obstacle à l'identification par le bailleur du contrat, puisque la localisation, la nature et le date du congé sont correctes.
*absence d'effet des congés: en présence de plusieurs baux nécessaires à l'exploitation d'une même et unique fond, aucun texte n'exige que tous les congés soient donnés à la même date, les parties étant tenues par les conventions qui les lient.
Le premier juge rejetait le moyen fondé sur le caractère indissociable des baux et de la promesse d'achat du bien par la société IGH, faute de démontrer que cette promesse soit en lien avec les baux et l'existence d'une condition, la société IGH n'étant au surplus pas intervenue à la procédure.
* demandes de la SARL Les Roches Grises: étaient rejetées faute de démontrer le refus de restitution des clés par la bailleresse et les frais de gardiennage et d'assurance exposés après le terme du bail.
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Les SARL Shad, Bes , Saussaye Investissements et Sfax prises en la personne de leurs représentants légaux ont relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du19 juillet 2016.
Par arrêt du 17 mai 2018 notre cour saisie par les bailleresses en inscription de faux contre les congés délivrés par huissier le 26 avril 2013 a débouté les bailleresses de leur demande
Les dernières écritures des appelantes ont été déposées le 21 février 2019 et celles de la SARL Les Roches Grises II le 8 février 2019.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 12 février, puis après rabat par suite de la demande formée par le conseil des appelantes elle a été prononcée à la date du 21 février 2019 aux fins de permettre aux appelants de répliquer aux dernières écritures de l'intimée. Les conclusions postérieures à la clôture ont été rejetées par la cour.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Les SARL Shad, Bes , Saussaye Investissements et Sfax prises en la personne de leurs représentants légaux dans le dispositif de ses dernières conclusions, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demandent " AU TRIBUNAL d'Aix-en-Provence " , au visa de l'article L145-9 du code de commerce, de l'article 1353 du code civil, des articles 654 suivants, 693 , 699 et 700 du Code de procédure civile d'infirmer le jugement déféré
prononcer la nullité des actes de congé en date du 26 avril 2013 signifiés à la SARL Bes, à la SARL Saussaye Investissements, à la SARL Shad, à la SARL Sfax
juger en tout état de cause les congés délivrés le 26 avril 2013 ne peuvent produire aucun effet de droit
juger que les baux commerciaux se sont renouvelés pour une période de trois années
condamner la Société Les Roches Grises II à leur verser les loyers dus depuis le 28 octobre 2013, à savoir la somme de:
2.953.048,20€ TTC à la société Sfax
931.041,72€ TTC à la société Shad
2.953.048,20€ TTC à la société Saussaye Investissement
31.041,72 € TTC à la société Bes
juger que ces condamnations seront assorties de l'intérêt au taux légal à compter du 28 avril 2013
condamner la société Les Roches Grises II à verser respectivement à chacune d'elles la somme de 10.000 € au titre de dommages et intérêts pour le préjudice distinct caus
déclarer la société Les Roches Grises II irrecevables en ses demandes reconventionnelles, de toutes ses demandes, fin et conclusions reconventionnelles
condamner la société Les Roches Grises II à verser respectivement à chacune d'elles la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens auxquels Me Alexandra Boisrame pourrait prétendre en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile;
A titre principal elles soutiennent que les congés sont nuls faute d'avoir été délivrés à la personne des bailleurs, que la demande de nullité n'est pas conditionnée à la démonstration d'un grief , outre que les congés entachés d'irrégularité sont nuls en raison de la production par la locataire d'exemplaires antagonistes à des fins probatoire. L'huissier n'a accompli aucune diligence aux fins de délivrer l'acte à personne.
A titre subsidiaire elles font valoir
*que les baux sont indissociables des autres actes contractuels conclus entre les parties et notamment de la promesse de rachat de la société IGH, ce alors que cette société et la société Les Roches Grises II sont membres du même groupe connaissaient parfaitement les paramètres économiques et fiscal de l'opération qui doit être qualifiée d'unique et indivisible. Les liens entre les deux sociétés sont établis par la production par la locataire des factures de gardiennage, assurance et électricité adressées aux bons soins de la société IGH
* les congés ne peuvent produire d'effet, pour ne pas avoir été délivrés concomitamment alors que les baux sont indivisibles des locaux, le règlement de copropriété prévoyant que les locaux sont à destination unique d'EHPAD et qu'un seul fonds de commerce peut être exploité dans les lieux.
* dette locative: les baux se sont renouvelés pour six ans faute de nouveaux congés délivrés au terme des deux périodes triennales suivantes, la locataire est donc tenue au paiement des loyers depuis le 4ème trimestre 2013.
* dommages et intérêts; la comportement abusif de la locataire les prive d'un revenu auquel elles ont droit, préjudice qui sera réparé par l'allocation à chacune d'elle de la somme de 10.000€
* demandes reconventionnelles: la demande relative au fluide qui est nouvelle en cause d'appel devra être déclarée irrecevable, les autres demandes le sont également les factures ayant été réglées par la société IGH.
La société Les Roches Grises II , dans le dispositif de ses dernières conclusions, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour,
joindre la présente procédure d'appel enrôlée n°RG 16/13518 à celle enrôlée sous le n° RG 16/14302
confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a validé les congés délivrés aux sociétés appelantes
dire et juger valable tant dans la forme que dans le fond lesdits congés délivrés au domicile des sociétés appelantes
constater qu'elle ne se prévaut pas de l'expédition comportant des mentions erronées sur l'habilitation des personnes ayant reçu les congés litigieux,
dire et juger irrecevables les prétentions des appelantes si ces dernières persistent à soutenir qu'elles ne sont pas propriétaires des lieux
dire et juger qu'elles ne peuvent se prévaloir d'aucun grief résultant des vices de forme par elles dénoncés
réformer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de remboursement des frais par elle supportés en raison du refus par les sociétés appelantes de récupérer les clés des locaux
les condamner à payer in solidum la somme de 439.858,89€ du chef des frais exposés jusqu'à fin octobre 2016 étant précisé que les frais complémentaires jusqu'à la date de mise en demeure de reprise des locaux fin novembre 2016 seront ultérieurement produits avec justificatifs
condamner les sociétés appelantes à payer une somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile
les condamner aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP Dureuil sur son affirmation de droit
* nullité des congés: elle ne se prévaut pas des actes portant la mention erronée "qui a déclaré être habilité recevoir l'acte" , l'huissier a mentionné remis à domicile et les circonstances rendant la signification à personne impossible, ces actes devront être jugés suffisantes, les bailleresses ne justifient d'aucun grief
* contrats indissociables : la société IGH s'est présentée comme l'actuelle propriétaire des lieux dans l'instance jugée par Mme le Premier Président, si tel est le cas les bailleresses devront dans le cadre de la présente instance être déclarées irrecevables faute d'intérêt à agir.
* concomitance des congés: elle a été écartée par le premier juge, par substitution de motifs les congés devront être déclarés valides et les sociétés appelantes déclarées irrecevables dans leurs demandes
* appel incident: elle justifie de ses demandes, par suite de sa demande de rejet de l'exécution provisoire elle a fait établir un état des lieux et invité les bailleresses à reprendre possession des lieux pour fin novembre 2016 et à poursuivre les contrats de gardiennage, d'électricité et ceux nécessaires à la conservation de l'immeuble. Elle justifie par des pièces comptables du règlement des factures, le contrat de gardiennage ayant été signé par la société mère IGH pour son compte dans le cadre d'une convention d'assistance technique.
SUR QUOI LA COUR
* jonction
Par ordonnance du 5 décembre 2016 le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction de la procédure inscrite au répertoire général sous le n° 16/14302 avec celle portant le n°16/13518 , la demande est sans objet
* recevabilité de l'appel des bailleresses
Il n'est pas démontré que les SARL Shad, Bes , Saussaye Investissements et Sfax, qui ne le soutiennent pas, ne soient pas propriétaires des locaux litigieux, en conséquence de quoi faute de démontrer leur défaut de qualité à agir, leur appel sera déclaré recevable.
* nullité des congés délivrés le 26 avril 2013
En application de l'article L145-9 du code de commerce les baux commerciaux cessent par l'effet d'un congé délivré six mois à l'avance, qui s'il émane du locataire doit être délivré au bailleur.
En application de l'article 690 du code de procédure civile, la notification destinée à une personne morale est faite au lieu de son établissement et, à défaut à la personne de l'un de ses membres habilité à la recevoir.
Les bailleresses ont été débouté de leur action en inscription de faux contre les quatre congés délivrés par arrêt définitif de notre cour.
Les congés, qui sont produits par les bailleresses, ont été délivrés, comme retenu par le premier juge, à domicile, à leurs adresses respectives, ils mentionnent l'avis de passage et l'envoi de la lettre visée à l'article 658 du code de procédure civile. Il ne peut être fait grief à l'huissier de ne pas avoir entrepris de diligences aux fins de vérification des adresses qui étaient certaines.
Néanmoins les actes produits ne mentionnent pas les diligences accomplies pour tenter de remettre l'acte à la personne du dirigeant ou à une personne habilité en conséquence de quoi ils encourent la nullité.
Les bailleresses font valoir que s'agissant d'actes extrajudiciaires, ils ne sont pas soumis à l'article 114 du code de procédure civile et à la démonstration d'un grief.
Au jour de leur délivrance, pour être réguliers et produire effet, les congés devaient en application de l'article L 145-9 du code de commerce être délivrés par acte d'huissier.
En application de l'article 649 du code de procédure civile la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure; comme justement décidé par le premier juge l'absence de remise à la personne du bailleur n'est pas une irrégularité énumérée limitativement par l'article 117 du code de procédure civile, elle suppose donc par application de l'article 114 du code de procédure civile la démonstration, par celui qui l'invoque, d'un grief en l'espèce non allégué , ni démontré.
Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.
* congés concomitants et indissociables de la promesse de rachat
Les bailleresses reprennent le même moyen que celui développé devant la premier juge , à savoir que les baux seraient indissociables en conséquence de quoi les congés ne pourraient produire d'effet qu'à la condition d'avoir été délivrés concomitamment.
C'est par une juste appréciation des faits et à bon droit que le premier juge a rappelé qu'aucun texte n'impose la délivrance concomitante des congés, si la locataire exploite un seul fonds de commerce , les baux sont indépendants et régis par les clauses, conditions et délais qui leur sont propres, outre que la promesse de rachat par la société IGH est sans aucune incidence sur la régularité des congés et impropre à obliger la locataire tiers à la dite de promesse.
* dette locative
Les congés ont été régulièrement délivrés, les loyers ne sont dus que jusqu'à la date du congé soit comme justement relevé par le premier juge pour les sociétés Sfax, Shad et Saussaye Investissements au 27 octobre 2013 et pour la société Bes au 10 décembre 2013.
En conséquence de quoi le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les sociétés Sfax, Shad et Saussaye Investissements et Bes de leur demande en paiement des loyers dus postérieurement aux congés.
* dommages et intérêts pour résistance abusive de la locataire
La locataire tient du statut des baux commerciaux le droit de donner congé au terme d'une période triennale ou à l'échéance du bail, n'étant pas démontré qu'elle ait usé fautivement de ce droit la demande de dommages et intérêts formée par les bailleresses sera rejetée
* demande de remboursement formée par la SARL Les Roches Grises
Par ordonnance en date du 7 mai 2014 le juge de la mise en état a rejeté la demande de restitution des clés sous astreinte formée par la locataire et l'a déclarée gardienne des lieux, le jugement déféré rendu le 7 juin 2016 est assorti de l'exécution provisoire.
La locataire demande remboursement des frais exposées pour l'entretien et la conservation des lieux jusqu'à la mise en demeure adressée aux bailleresse fin novembre 2016.
Les bailleresse font valoir que la demande au titre des fluides présentée pour la première fois en cause d'appel est irrecevable, ainsi que les autres demandes les factures ayant été réglées par la société IGH et non par la SARL Les Roches Grises.
' irrecevabilité de la demande relative aux fluides
Les articles 563 et suivants du code de procédure civile prévoient qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait; néanmoins les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. Les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément.
En l'espèce la demande de remboursement des fluides qui est complémentaires à celles soumises au premier juge au titre des frais d'assurance et de gardiennage est recevable
' frais exposés
Il est constant et non contesté que les bailleresses n'ont pas repris possession des lieux, en dépit des congés et des actions de la locataire qui a été déclarée gardienne des lieux par ordonnance du juge de la mise en état.
Les bailleresses ne contestent pas la réalité des frais engagés mais font valoir que les sommes exposées ne l'auraient pas été par la SARL Les Roches Grises mais par la société IGH.
Les sociétés Partners Security Compagny (gardiennage), Groupe CLC Assurances internationales, EDF/Engie et Lyonnaise des Eaux ont facturés leurs prestations à la SARL Les Roches c/o SAS IGH, la locataire verse une attestation de son gérant qui déclare que si le contrat de gardiennage a été conclu par la SAS IGH dans le cadre d'une convention technique d'assistance, les factures ont été réglées par la SARL Les Roches Grises comme en atteste le compte de ce fournisseur dans le grand livre comptable et ses relevés de comptes.
La domiciliation de la SARL Les roches Grises dans les locaux de la SAS IGH est insuffisante à démontrer le paiement par cette sociétés des factures émises à l'ordre de la première, qui atteste des règlements effectués par la production des extraits de son compte bancaire ouvert dans les livres de la Caisse d'Épargne.
En conséquence de quoi il sera fait droit à la demande de la SARL Les Roches Grises II et les bailleresses seront condamnés à lui payer la somme de 439.858,89€ au titre des frais exposés jusqu'au 30 octobre 2016.
* sur les frais et dépens
L'équité commande de condamner les SARL Shad, Bes, Saussaye Investissements et Sfax prises en la personne de leurs représentants légaux qui succombent à payer à la SARL Les Roches Grises II la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais exposées en première instance et en cause d'appel ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à la disposition des parties conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile
DÉCLARE l'appel interjeté par les SARL Shad, Bes , Saussaye Investissements et Sfax prises en la personne de leurs représentants légaux recevable.
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions
Y AJOUTANT
Condamne les SARL Shad, Bes , Saussaye Investissements et Sfax à payer à la SARL Les Roches Grises II:
la somme de 439.858,89€ au titre des frais exposés jusqu'au 30 octobre 2016
la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en cause d'appel
les entiers de première instance et d'appel, ceux d'appel dépens distrait au profit de la SCP Dureuil
LE GREFFIER LE PRESIDENT
