COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-9
ARRÊT AU FOND
DU 23 MAI 2019
N° 2019/426
N° RG 17/13510 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BA4VP
[Q] [V]
C/
[C] [G]
[V] [O] épouse [A]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me MUSACCHIA
Me GILLON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge de l'exécution de GRASSE en date du 04 Juillet 2017 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 16/02337.
APPELANT
Monsieur [Q] [V]
né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 1] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Henri ROBERTY, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
INTIMES
Monsieur [C] [G]
né le [Date naissance 2] 1953 à [Localité 2] (75), demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Christian GILLON, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
Madame [V] [O] épouse [A]
née le [Date naissance 3] 1941 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Henri ROBERTY, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785,786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mars 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sandrine LEFEBVRE, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Evelyne THOMASSIN, Président
Madame Pascale POCHIC, Conseiller
Madame Sandrine LEFEBVRE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Ingrid LAVIGNAC.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2019.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2019
Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Madame Ingrid LAVIGNAC, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Monsieur [Q] [V] et madame [V] [A] née [O] ont pris à bail, le 2 mars 2007, un local à usage d'habitation sis [Adresse 3] consistant en un appartement au 3eme étage de l'immeuble et en un garage.
Par ordonnance de référé en date du 05 juillet 2013, le tribunal d'instance de Cannes a notamment :
-fixé la dette locative au 31 mai 2013 à 3 131,43 €
-octroyé à monsieur [Q] [V] et madame [V] [A] née [O] des délais de paiement , leur permettant de s'acquitter de cet arriéré en 24 mensualités outre le règlement du loyer courant,
-dit qu'à défaut de paiement d'une échéance, en sus du loyer courant et des charges, non régularisée dans les quinze jours de l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :
-la totalité de la somme restant due deviendrait exigible,
-la clause résolutoire reprendrait son plein et entier effet, et le bail se trouverait résilié sans autres formalités,
-il pourrait être procédé à l'expulsion de monsieur [Q] [V] et de madame [V] [A] née [O] et de tout occupant de leur chef (...),
-monsieur [Q] [V] et madame [V] [A] née [O] étant tenus au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus en vertu du bail.
Par acte d'huissier de justice en date du 06 avril 2016, monsieur [C] [G] a fait signifier à monsieur [Q] [V] et madame [V] [A] née [O] un commandement de quitter les lieux.
Il a été également signifié à monsieur [Q] [V] et à madame [V] [A] née [O] un commandement de payer valant saisie vente le 18 avril 2016.
Monsieur [Q] [V] et madame [V] [A] née [O] ont saisi le juge de l'exécution de contestations portant sur ces deux commandements.
Par jugement en date du 4 juillet 2017, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Grasse a :
-débouté monsieur [Q] [V] et madame [V] [A] née [O] de l'intégralité de leurs demandes,
-débouté monsieur [C] [G] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,
-condamné monsieur [Q] [V] et madame [V] [A] née [O] à payer à monsieur [C] [G] la somme de 1 200 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens.
Par déclaration notifiée par le RPVA le 12 juillet 2017, Monsieur [Q] [V] a interjeté appel du jugement du juge de l'exécution notifié par lettre recommandée du greffe dont l'avis de réception est revenu signé et daté du 26 juillet 2017.
Par conclusions notifiées par le RPVA le 12 février 2019, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet des moyens et prétentions, monsieur [Q] [V] demande à la cour de :
réformer le jugement du juge de l'exécution sauf en ce qu'il a débouté monsieur [G] de sa demande de dommages intérêts,
AVANT DIRE DROIT
-ordonner à monsieur [G] de justifier de sa qualité de propriétaire.
A TITRE PRINCIPAL
-ordonner, dans l'intérêt d'une bonne administration de la Justice, un sursis à statuer dans l'attente du jugement du Tribunal d'Instance de Cannes devant faire le compte entre les parties et de la plainte pénale pour escroquerie,
A TITRE SUBSIDIAIRE
-constater le caractère obsolète, tardif et abusif des commandements délivrés en 2016 compte tenu du paiement des sommes dues, de l'exécution de l'ordonnance de référé du juillet 2013, de l'absence de mise en oeuvre d'une résolution et de la nullité du commandement délivré en 2015,
-annuler le commandement d'avoir à quitter les lieux du 06 avril 2016 et le commandement aux fins de saisie vente délivré le 18 avril 2016,
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE
-lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux,
EN TOUT ETAT DE CAUSE
-débouter monsieur [C] [G] de l'ensemble de ses demandes,
-condamner monsieur [G] au paiement d'une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 outre les entiers dépens sous distraction au profit de Maître Elie MUSACCHIA, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Monsieur [Q] [V] sollicite à titre principal un sursis à statuer en vertu de l'article 378 du code de procédure civile dans l'attente du jugement du Tribunal d'Instance de Cannes qui est saisi d'une demande tendant à faire le compte entre les parties sur le montant de l'arriéré locatif et du fait de la procédure pénale en cours aux termes de laquelle il a déposé une plainte pour escroquerie aux fins notamment d'établir la fictivité des mandats de monsieur [C] [G] et la réalité de ses règlements.
A titre subsidiaire, il sollicite la nullité du commandement de quitter les lieux aux motifs que que monsieur [C] [G] est dans l'impossibilité de démontrer l'absence de respect par ses locataires du délai de 24 mois pour apurer leur dette locative.
Il souligne à ce titre l'absence de décompte détaillé permettant de s'assurer de l'acquisition de la clause résolutoire invoquée au soutien de la demande d'expulsion, soutenant ne pas être responsable de l'absence de reversement par les agences se présentant comme mandataires du propriétaire des paiements de loyers qu'ils ont effectués.
Il affirme par ailleurs que :
- la dette locative fixée par le juge des référés a été apurée, le propriétaire étant incapable de fournir un décompte et n'ayant de surcroît pas quittancé les règlements,
-un précédent commandement de payer délivré en 2015 incluant la prétendue créance résultant de cette ordonnance a été annulé par un jugement du 17 mars 2016 du tribunal d'instance de Cannes de sorte le commandement de quitter les lieux et le commandement aux fins de saisie vente doivent être annulés en l'absence de titre exécutoire permettant de les fonder,
-les règles d'imputation des paiements des articles 1343 et suivants du Code Civil obligent de constater que les causes de l'ordonnance de référé sont largement couvertes,
-l'échéancier de règlement de l'ordonnance concerne uniquement l'arriéré de la somme de
3 131,43 euros divisée en 24 mensualités de 130 euros de sorte que la déchéance du délai et de la suspension de la clause résolutoire ne peuvent résulter de l'absence de paiement du loyer courant.
A titre encore plus subsidiaire, monsieur [Q] [V] soutient que le commandement de payer de 2015 annule et remplace la lettre de mise en demeure du 15 octobre 2015 de monsieur [G].
Ce commandement de payer ayant été annulé par le tribunal d'Instance de CANNES dans son jugement du 17 mars 2016, monsieur [C] [G] ne peut se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire et poursuivre une procédure d'expulsion par application de l'ordonnance du 3 juillet 2013.
Il conclut au rejet de la demande reconventionnelle de monsieur [C] [G], lequel n'hésite pas à diligenter toutes les procédures possibles à l'encontre de ses locataires afin de s'en débarrasser purement et simplement.
A titre infiniment subsidiaire et si la Cour retenait l'existence d'un titre exécutoire, monsieur [Q] [V] sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux, soutenant que l'intimé a un train de vie non conforme à des revenus de chômeur précaire, dans la mesure où il est propriétaire de biens immobiliers, soit par SCI interposée, soit en son nom propre.
Monsieur [Q] [V] reconnaît enfin avoir reçu le titre de propriété de monsieur [C] [G] ; il sollicite des explications sur le fait que le domicile fiscal de monsieur [C] [G] est le [Adresse 4] alors que tous les documents concernant la présente location sont adressés à monsieur [C] [G] ou à ses «mandataires », au [Adresse 1] et le procès-verbal de constat de l'huissier atteste d'une entrée de l'immeuble à cette dernière adresse.
Par conclusions notifiées par le RPVA le 12 février 2019, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet des moyens et prétentions, madame [V] [A] née [O] demande à la cour de :
-réformer la décision du juge de l'exécution sauf en ce qu'il a débouté monsieur [G] de sa demande de dommages intérêts,
AVANT DIRE DROIT
A TITRE PRINCIPAL
-ordonner un sursis à statuer dans l'attente du jugement du Tribunal d'Instance de Cannes devant faire le compte entre les parties et de la plainte pénale pour escroquerie en cours d'instruction,
-annuler le commandement de quitter les lieux en date du 6 avril 2016 et le commandement de payer aux fins de saisie-vente en date du 18 avril 2016,
A TITRE SUBSIDIAIRE
-accorder aux locataires les plus larges délais pour quitter les lieux,
-débouter monsieur [C] [G] de l'ensemble de ses demandes,
-condamner monsieur [G] au paiement d'une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens sous distraction au profit de Maître Elie MUSACCHIA, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
A l'appui de ses prétentions, madame [V] [A] née [O] sollicite un sursis à statuer eu égard d'une part, à la plainte pénale actuellement en cours d'instruction et d'autre part, à l'instance devant le tribunal d'instance de Cannes pour faire le compte des parties.
Madame [V] [A] née [O] soutient par ailleurs avoir rapporté la preuve des versements des sommes depuis l'ordonnance de référé dans les 15 jours de la lettre recommandée du 17 octobre 2015, soulignant :
-avoir réglé en ce compris les allocations logement une somme totale de 24 411,33 € sur celle de 24 852,43 € due sur la période du mois de juin 2013 au 31 (sic) novembre 2015,
-qu'il appartient à monsieur [C] [G] de rapporter la preuve des paiements des locataires,
-monsieur [C] [G] a été dans l'incapacité devant le juge de l'exécution d'établir le montant des sommes perçues de la CAF au titre des allocations logement et au titre des loyers,
-les contradictions entre le décompte de monsieur [C] [G] et ses conclusions,
-que monsieur [C] [G] a entretenu avec ses mandataires une confusion afin de pouvoir en tirer profit au préjudice de ses locataires et obtenir leur expulsion.
Madame [V] [A] née [O] conclut à la nullité des deux commandements de payer aux motifs que monsieur [C] [G] n'établit pas le montant de sa créance.
Elle sollicite également un sursis à son expulsion en raison de sa volonté d'exécution de ses obligations et des difficultés rencontrées depuis plusieurs années du fait des mandataires du propriétaire qui doit répondre de leurs agissements.
Elle conclut au rejet de la demande de dommages et intérêts de monsieur [C] [G] qui est personnellement responsable des agissements de ses mandataires.
Par conclusions notifiées par le RPVA le 13 février 2019 auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet des moyens et prétentions, monsieur [C] [G] demande à la cour de
-ordonner le bâtonnement des écritures prises par le sieur [V] et la suppression des propos de nature injurieuse, outrageante ou diffamatoire mentionnés dans ses écritures,
-confirmer le jugement entrepris en ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté monsieur [G] de sa demande reconventionnelle à titre de dommages et intérêts,
-constater qu'il justifie être propriétaire du bien litigieux,
-dit n'y avoir lieu à sursis à statuer,
-constater que les consorts [L] ne justifient nullement du règlement intégral des sommes dues au titre de ladite ordonnance ou des loyers en cours,
-constater que les consorts [L] ont régulièrement été mis en demeure selon lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 octobre 2015 demeurée vaine,
-juger en conséquence qu'il est fondé à poursuivre la procédure d'expulsion et débouter les consorts [L] de leur demande en nullité du commandement d'avoir à quitter les lieux,
-constater qu'à la date du 10 octobre 2017, les consorts [L] restent débiteurs de la somme de 15 910,85 €,
-débouter les consorts [L] de leurs prétentions au titre du commandement afin de saisie-vente,
-le recevoir en sa demande reconventionnelle,
-condamner solidairement les consorts [L] à lui payer la somme de 4 000 € à titre de légitimes dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,
-confirmer le jugement entrepris au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,
-condamner les consorts [L] à lui payer la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la Cour ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
A l'appui de ses prétentions, monsieur [C] [G] sollicite le bâtonnement des écritures adverses en raison du caractère outrancier, vexatoire et diffamatoires des propos de monsieur [Q] [V] conformément aux dispositions de l'article 41 de la Loi du 29 juillet 1881.
Monsieur [C] [G] indique verser aux débats son acte d'acquisition en l'état futur d'achèvement reçu par Maître [C], notaire à [Localité 4], en date du 29 septembre 2005 et souligne que le fait que l'immeuble soit situé sur deux rues ne saurait justifier la contestation de ses droits de propriétaire du bien loué.
Il demande par ailleurs de confirmer la décision du juge de l'exécution ayant rejeté la demande de sursis à statuer des consorts [L], faisant sienne la motivation du juge et ajoutant que :
-selon jugement du 29 juin 2018, dont l'appel est actuellement en cours, le tribunal d'instance de Cannes a débouté les consorts [L] de leurs prétentions tendant à établir les comptes des parties,
-la plainte n'a pas été déposée à son encontre mais à l'encontre des sociétés CITYA URBANIA UFFI, CITYA SAINT HONORE CANNES, CITYA LE CANNET UFFI, URBANIA CANNES UFFI,
-cette plainte a fait l'objet d'un classement sans suite le 6 avril 2018,
-cette plainte n'est d'aucun intérêt dans la présente procédure et ne saurait justifier un quelconque sursis à statuer, la règle « le criminel tient le civil en l'état » n'étant plus d'application.
Sur le fond, monsieur [C] [G] demande de confirmer la décision du juge de l'exécution ayant retenu l'absence de respect de l'échéancier du juge des référés par les consorts [L], soulignant à l'appui de sa demande que :
-les loyers en cours n'ont jamais été réglés de manière intégrale par les consorts [L] qui ont procédé à des règlements partiels mensuels à hauteur de 510 €, -les règlements de 130 € au titre de l'échéancier sont intervenus à 19 reprises ce qui n'a pas permis de satisfaire aux conditions d'apurement de la dette locative fixées à l'ordonnance de référé,
-aucun règlement n'est intervenu pendant plusieurs mois consécutifs,
-les versements de la CAF d'un montant total de 7 065,25 ont bien été mentionnés dans son décompte,
-les consorts [L], qui font état de règlements ayant transité par les agences immobilières, et dont il n'aurait pas été tenu compte, n'établissent pas de décompte faisant état des règlements qu'ils allèguent et ne justifient pas de ces derniers,
-la dette s'est aggravée, les débiteurs restant redevables de la somme de 15 910,85 € arrêtée au 10 octobre 2017.
En l'absence de respect de l'échéancier du juge des référés, monsieur [C] [G] indique avoir fait signifier aux consorts [L] un commandement de payer en date du 8 octobre 2015 annulé par un jugement du tribunal d'instance de Cannes du 17 mars 2016.
Il souligne toutefois que ce jugement n'a aucun effet dans la mesure où il a adressé aux consorts [L] une mise en demeure le 14 octobre 2015 restée sans effet de sorte que la clause résolutoire a repris ses effets. Il estime ainsi parfaitement justifié le commandement de quitter les lieux.
Monsieur [C] [G] expose par ailleurs avoir fait signifier aux consorts [L] un commandement de payer aux fins de saisie-vente le 18 avril 2016 pour un montant de 12 885,41 €.
Il soutient que l'acte comprend un détail des sommes réclamées, l'éventuelle erreur affectant le montant des sommes dues, à la supposer existante, n'ayant aucun effet sur la validité du commandement.
Monsieur [C] [G] sollicite enfin l'octroi de dommages et intérêts en raison du caractère manifestement abusif et injustifié des prétentions des consorts [L], qui tentent de se maintenir dans les lieux sans bourse délier.
Il souligne à l'appui de sa demande :
-la mauvaise foi des consorts [L] qui prétendent être à jour des sommes exigibles alors qu'ils n'ont effectué aucun règlement depuis de longs mois,
-que les consorts [L] sollicitent des délais de paiement alors qu'ils ont d'ores et déjà bénéficié de près de 3 ans de délais depuis la date de l'ordonnance prononçant leur expulsion,
-le but dilatoire de la présente instance pour tenter de faire obstacle à la procédure d'expulsion dont ils font l'objet,
-les préjudices qu'il subit du fait de cette situation : les tracas des diverses procédures à l'initiative des consorts [L], le fait qu'il ne peut bénéficier du logement dont il est propriétaire et pour lequel les consorts [L] s'abstiennent de procéder au règlement intégral des sommes dues à titre de loyers ou indemnités d'occupation, sa situation de demandeur d'emploi alors qu'il doit supporter des charges ainsi qu'un crédit au titre de l'acquisition de l'appartement litigieux,
-le caractère outrancier des propos de monsieur [Q] [V] dans ses écritures.
Par ordonnance du 14 février 2019, l'instruction a été déclarée close et l'affaire fixée à l'audience du 14 mars 2019.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de retrait des propos outranciers, vexatoires, outrageants et diffamatoires de monsieur [Q] [V] dans ses conclusions
L'article 41 de la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse dispose notamment :'Ne donneront lieu à aucune action en diffamation, injure ou outrage, ni le compte rendu fidèle fait de bonne foi des débats judiciaires, ni les discours prononcés ou les écrits produits devant les tribunaux.
Pourront néanmoins les juges, saisis de la cause et statuant sur le fond, prononcer la suppression des discours injurieux, outrageants ou diffamatoires, et condamner qui il appartiendra à des dommages-intérêts.'
Il n'est pas contesté que la gestion du bien immobilier donné à bail aux consorts [L] a été confiée à des mandataires par monsieur [C] [G].
Monsieur [Q] [V] expose aux termes de ses écritures que la gestion a ainsi été confiée dans un premier temps à la société URBANIA CANNES UFI, laquelle ne va pas encaisser pendant plusieurs mois les chèques qu'il lui envoyait ; à compter du 06 août 2012, il indique qu'une société CYTIA URBANIA IMMOBILIER lui a fait part du rapprochement de la société CYTIA et de la société URBANIA puisque le 26 décembre 2012, une société CYTIA URBANIA UFI, non immatriculée au registre du commerce et des sociétés, va lui réclamer la somme fantaisiste de 8 091,84 € qui ne tenait pas compte des règlements effectués.
Il soutient ainsi que la ' nébuleuse de mandataires et le flou artistique dans leur gestion et rapport avec le bailleur est la cause de l'impuissance dans laquelle s'est trouvé le locataire de pouvoir payer normalement. Le but était simple : se débarrasser du locataire en faisant croire à une absence de paiement (..)'.
Monsieur [C] [G] demande de supprimer des conclusions de monsieur [Q] [V] les passages suivants:
- Page 5- 6e paragraphe « pour en terminer avec le harcèlement du propriétaire lié à la mauvaise gestion de ces mandataires fantômes ».
- Page 6- 7e paragraphe « cette situation est liée aux faits que les différents règlements du concluant ont posé les plus grandes difficultés du fait du bailleur et de ses mandataires fantômes qui n'ont pu justifier de mandat de gestion valables et légaux. »
- Et « la nébuleuse de mandataires et le flou artistique dans leur gestion et le rapport avec le bailleur et la cause de l'impuissance dans laquelle s'est trouvée le locataire de pouvoir payer normalement. »
- Et « 11e paragraphe « mais le concluant s'est toujours battu pour régler aux mandataires fantômes, aux avocats et directement au bailleur et même par étude d'huissier ce qui démontre sa bonne foi. »
- Page 7- 3e paragraphe « la nébuleuse était telle que le concluant se pose même la question de savoir si Monsieur [G] n'est que le paravent d'un système de fraude. »
Cette dernière phrase, qui emploie une tournure dubitative, n'impute pas à monsieur [C] [G] la commission d'une infraction et n'excède en aucun cas les limites permises par le débat judiciaire.
La cour considère par ailleurs que les autres propos ne dépassent pas les limites d'une défense légitime.
Il convient par conséquent de débouter monsieur [C] [G] de sa demande de retrait de ces propos des conclusions.
Sur la demande de sursis à statuer
Aux termes de l'article R121-1 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l'exécution. Toutefois, après signification du commandement ou de l'acte de saisie, selon le cas, il a compétence pour accorder un délai de grâce.
Parallèlement à la procédure diligentée devant le juge de l'exécution, les consorts [L] ont assigné monsieur [C] [G] devant le tribunal d'instance de Cannes aux fins d'obtenir une expertise pour faire le compte entre les parties sur le montant des sommes dues au titre de l'arriéré locatif.
Par jugement du 29 juin 2018, le tribunal d'instance de Cannes a notamment débouté monsieur [Q] [V] et madame [V] [A] née [O] de leurs demandes.
Monsieur [C] [G], qui sollicitait aux termes de cette procédure la condamnation des consorts [L] au paiement de la somme de 20 660,99 € au titre de la dette locative, a également été débouté de sa demande, en l'absence de justificatif de la somme réclamée.
Dans la mesure où le tribunal d'instance de Cannes a statué sur les demandes de monsieur [Q] [V] et de madame [V] [A] née [O], il n'y a pas lieu de surseoir à statuer dans l'attente de la décision.
Il résulte par ailleurs d'un soit-transmis du Parquet du tribunal de grande instance de Grasse du 7 février 2019 que la plainte pénale de monsieur [Q] [V] pour escroquerie mettant en cause la société URBANIA, a été classée sans suite le 6 avril 2018.
Il n'existe ainsi en l'état de la procédure aucun élément justifiant de la demande de sursis à statuer de monsieur [Q] [V] et de madame [V] [A] née [O].
Il convient par conséquent de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté monsieur [Q] [V] et monsieur [C] [G] de cette demande mais pour des motifs différents.
Sur la qualité de propriétaire de monsieur [C] [G] de l'appartement loué à monsieur [Q] [V] et madame [V] [A] née [O]
Aux termes de l'ordonnance de référé du 5 juillet 2013, monsieur [C] [G] a donné à bail par acte sous seing privé en date du 2 mars 2007 à monsieur [Q] [V] et madame [V] [A] née [O] un appartement et un garage sis [Adresse 4].
Monsieur [C] [G] verse aux débats la copie de l'acte notarié de vente en l'état futur d'achèvement en date du 29 septembre 2005 aux termes duquel il est établi que l'intimé est bien propriétaire d'un appartement de deux pièces situé au 3ème étage et d'un garage sis [Adresse 4].
Cet appartement correspond exactement à celui loué à monsieur [Q] [V] tel que décrit par l'huissier de justice dans son procès-verbal de constat du 4 décembre 2018, et ce, quand bien même l'entrée de l'immeuble [Adresse 4] se situe au [Adresse 5].
Il ressort en effet des pièces versées aux débats que l'immeuble [Adresse 4] se situe à l'angle du [Adresse 6].
Les interrogations de monsieur [Q] [V] et de madame [V] [A] née [O] sur les divergences des deux adresses de l'immeuble sont ainsi dépourvues de toute pertinence, ces derniers n'en tirant au surplus aucune conséquence ni demande.
Sur la validité du commandement de quitter les lieux
L'ordonnance de référé du 5 juillet 2013 ayant été signifiée par acte d'huissier du 14 octobre 2013, il appartenait à monsieur [Q] [V] et à madame [V] [A] née [O] de régler l'arriéré locatif dès le 10 novembre 2013 par le versement d'une somme de 130 € en sus du loyer et des charges mensuels de 780,96 € soit une somme mensuelle totale de 910,96 €.
Monsieur [C] [G] a envoyé à monsieur [Q] [V] et madame [V] [A] née [O] une lettre recommandée datée du 14 octobre 2015, dont l'avis de réception est signé le 17 octobre 2015, aux termes de laquelle il a mis en demeure monsieur [Q] [V] et madame [V] [A] née [O] de lui régler la somme de 8282,61 € dans les 15 jours à compter de la réception de la lettre sous peine d'acquisition de la clause résolutoire.
Il a également fait signifer aux consorts [L] le 28 octobre 2015 un commandement de payer visant la clause résolutoire, lequel a été annulé par le jugement du tribunal d'instance de Cannes du 17 mars 2016.
Contrairement aux allégations des consorts [L], l'annulation du commandement de payer du 28 octobre 2015 n'entraîne pas l'annulation de l'ordonnance de référé du 5 juillet 2013 qui constitue le titre exécutoire de monsieur [C] [G] ni de la créance fixée à cette dernière.
Il n'est nullement indiqué par l'huissier de justice que le commandement de payer du 28 octobre 2015 annule et remplace la lettre recommandée du 14 octobre 2015.
Dans la mesure où l'ordonnance de référé a expressément prévu que la clause résolutoire serait acquise à défaut de paiement d'une échéance de 130 €, en sus du loyer courant et des charges dans les quinze jours de l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception non suivie d'effet, l'annulation du commandement de payer du 28 octobre 2015 est sans incidence sur la validité de cette lettre recommandée.
Il résulte du décompte établi par monsieur [C] [G] que le montant des loyers et des charges dus sur la période de juillet 2013 à octobre 2015 inclus s'élève à la somme totale de 22011,67 € à laquelle s'ajoute l'arriéré locatif de 3131,43 tel que fixé par l'ordonnance de référé, soit une somme totale de 25 143,10 €.
Il appartient à monsieur [Q] [V] et à madame [V] [A] née [O] de rapporter la preuve des paiements des loyers qu'ils ont faits sur cette période ainsi que du paiement de la mensualité de 130 € sur la période du 10 novembre 2013 au 17 octobre 2015.
Les consorts [L] versent aux débats :
-les relevés du compte bancaire de monsieur [Q] [V] sur lesquels les consorts [L] ont surligné des débits de chèques de banque qu'ils imputent pour certains au paiement des loyers et de l'arriéré locatif,
-plusieurs lettres recommandées avec avis de réception adressées à monsieur [C] [G] entre le 10 mars 2014 et le 18 mai 2015 aux termes desquels monsieur [Q] [V] indique envoyer des chèques de banque en paiement des loyers et de l'arriéré locatif de 130 € pour la période de décembre 2013 à janvier 2015 d'un montant total de 8965,43 €.
La mention des débits de chèques de banque sur les relevés bancaires de monsieur [Q] [V] et les lettres recommandées avec avis de réception n'établissent pas toutefois le débit des chèques de banque au profit de monsieur [C] [G], en l'absence de copies de ces chèques mentionnant le bénéficiaire et leur numéro.
En tout état de cause, aux termes de ses lettres, monsieur [Q] [V] n'admet avoir réglé qu'une somme totale de 8965,43 € de décembre 2013 à janvier 2015.
Il ne fait état d'aucun versement sur la période de février 2015 à octobre 2015.
Aux termes de son décompte, monsieur [C] [G] reconnaît toutefois que monsieur [Q] [V] et madame [V] [A] née [O] ont versé :
-une somme totale de 6 645,95 € à ses mandataires entre août 2013 et mars 2015,
-une somme totale de 7 144,62 € entre ses mains de décembre 2013 à juillet 2015,
-une somme totale de 2 470 € au titre de l'arriéré locatif.
Soit une somme totale de 16 260,57 € .
Les sommes versées par les locataires aux mandataires du bailleur sont détaillées dans la case
' observations' (exemple : la somme de 1467,07 € perçue par le mandataire en octobre 2013 comprend : 510,33 € + 478,37 € + 478,37 € case observations).
Ainsi, la somme de 6 645,95 € versée aux mandataires comprend les allocations logement versées par la CAF d'un montant de 3518,19 € sur la période d'août 2013 à octobre 2015, la somme de 3518,19 € comprenant elle-même la somme de 2706,30 € versée au titre de l'APL sur la période d'octobre 2013 à juillet 2014 que la CAF vise expressément dans sa lettre du 8 août 2016.
Le décompte de monsieur [C] [G] indique par ailleurs expressément que les mensualités de 130 € ont été réglées pendant 19 mois de novembre 2013 à mai 2015 pour un montant total de 2470 € et non pendant 24 mois pour la totalité de l'arriéré locatif comme le prétendent à tort les consorts [L] qui ne rapportent pas la preuve de leurs dires.
Monsieur [Q] [V] et madame [V] [A] née [O] restaient ainsi débiteurs, au mois d'octobre 2015, lors de l'envoi de la lettre recommandée, d'une somme de 8 882,53 € au titre des loyers et des charges dûes de juillet 2013 à octobre 2015 et au titre de l'arriéré locatif, déduction faite des allocations logement et du versement de leurs acomptes.
Les consorts [L] ne font état d'aucun versement au profit de monsieur [C] [G] entre le 17 octobre 2015, date de réception de la lettre recommandée les mettant en demeure de régulariser leur situation et le 1er novembre 2015, date d'expiration du délai de 15 jours, ni d'ailleurs d'un quelconque versement jusqu'au 10 décembre 2015 où le bailleur indique avoir reçu 510,33 €.
Si la CAF s'est rendue compte le 9 décembre 2016 qu'elle avait omis de verser à monsieur [C] [G] les allocations logement bénéficiant à monsieur [Q] [V] pour un montant total de 5 170, 84 € sur la période de décembre 2014 à juin 2016, elle n'a versé cette somme à monsieur [C] [G] qu'en décembre 2016, soit bien après le délai de 15 jours impartis aux locataires pour régler le solde de leur dette.
Il n'existe aucun élément de preuve objectif établissant que les paiements tardifs de la CAF au titre des allocations logement résultent d'une faute des mandataires de monsieur [C] [G] ou de ce dernier et notamment de l'absence de délivrance de quittances, la lettre du 28 mai 2013 de la CAF indiquant seulement qu'elle versera l'allocation logement au mandataire du bailleur.
Contrairement par ailleurs, aux conclusions de madame [V] [A] née [O], la pièce n°3 n'est pas une lettre de la CAF du 8 juillet 2014, aux termes de laquelle cette dernière reconnaît payer directement le propriétaire depuis décembre 2013 ; elle est une déclaration sur l'honneur de monsieur [Q] [V] à l'attention de la CAF à laquelle il déclare payer directement le propriétaire depuis décembre 2013 aux motifs qu'il ne reconnaît pas CITYA LE CANNET ni CITYA ST HONO CANNES comme syndic.
Si monsieur [C] [G] a rencontré des difficultés pour établir un décompte précis des versements réalisés par ses locataires et par la CAF en paiement des loyers, des charges et de l'arriéré locatif, aucun élément n'établit que ces difficultés ont eu pour but d'évincer les locataires des lieux alors que la preuve des paiements conformément aux modalités fixées par le juge des référés leur incombent en vertu de l'article 1353 du code civil anciennement 1315.
En l'absence ainsi de paiement de l'arriéré locatif et des loyers et charges dans le délai imparti par le juge des référés, la clause résolutoire du contrat de bail était acquise et monsieur [C] [G] pouvait valablement signifier à monsieur [Q] [V] et madame [V] [A] née [O] un commandement de quitter les lieux en date du 6 avril 2016, lequel n'a pas à contenir un décompte détaillé de la créance en vertu de l'article R 411-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient par conséquent de débouter monsieur [Q] [V] et madame [V] [A] née [O] de leur demande d'annulation du commandement de quitter les lieux en date du 6 avril 2016.
Il s'ensuit que le jugement déféré est confirmé sur ce point.
Sur la demande d'annulation du commandement de payer aux fins de saisie-vente en date du 18 avril 2016
Aux termes de l'article L 221-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, après signification d'un commandement, faire procéder à la saisie et à la vente des biens meubles corporels appartenant à son débiteur, qu'ils soient ou non détenus par ce dernier.
Tout créancier remplissant les mêmes conditions peut se joindre aux opérations de saisie par voie d'opposition.
Lorsque la saisie porte sur des biens qui sont détenus par un tiers et dans les locaux d'habitation de ce dernier, elle est autorisée par le juge de l'exécution.
L'article R221-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose par ailleurs :' Le commandement de payer prévu à l'article L. 221-1 contient à peine de nullité :
1° Mention du titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont exercées avec le décompte distinct des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts ;
2° Commandement d'avoir à payer la dette dans un délai de huit jours faute de quoi il peut y être contraint par la vente forcée de ses biens meubles.'
Le commandement de payer aux fins de saisie-vente du 18 avril 2016, aux termes duquel il est sollicité le paiement de la somme de 12 885,41 €, mentionne la somme due en principal (30465,03 €), les intérêts de retard (248,81 €), le détail du calcul et de la période des intérêts de retard, les dépens pour 281,91 € et le coût de l'acte de 191,56 €, déduction à faire d'une somme de 18 301,90 € au titre des acomptes reçus en exécution du ' jugement ' du tribunal d'instance de Cannes en date du 5 juillet 2013.
L'acte mentionne par erreur un ' jugement' au lieu et place de 'l'ordonnance de référé' sans pour autant que monsieur [Q] [V] et madame [V] [A] née [O] relèvent cette erreur et n'invoquent de grief.
Ce commandement satisfait donc aux prescriptions de l'article R 221-1 du code des procédures civiles d'exécution permettant ainsi aux débiteurs de comprendre le mode de calcul des montants qui leur sont réclamés et de les discuter le cas échéant.
Il résulte par ailleurs des articles L 221-1 et R 221-1 du code des procédures civiles d'exécution qu'un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant.
Monsieur [Q] [V] et madame [V] [A] née [O] ne versent enfin aucun décompte des sommes qu'ils prétendent avoir réglées et des éléments de preuve attestant de leur versement au propriétaire ou à ses mandataires démontrant qu'ils ne sont plus débiteurs de sommes au titre des loyers et charges et de l'arriéré locatif au jour de la signification du commandement de payer aux fins de saisie-vente .
Il convient par conséquent de débouter les consorts [L] de leur demande de nullité de cet acte.
Il s'ensuit que le jugement déféré est confirmé sur ce point.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Selon l'article L412-2 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois.
Aux termes de l'article L 412-3 du même code, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ainsi que lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire.
L'article L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution dispose: 'La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.'
Les consorts [L] ne justifient pas de démarches pour se reloger, du montant de leurs revenus et de tout élément les empêchant de quitter les lieux.
Il résulte par ailleurs des éléments sus visés qu'ils n'ont pas satisfait à leur obligation de régler dans les délais impartis par le juge des référés les loyers, les charges et l'arriéré locatif.
Il s'ensuit que le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [L] de leur demande de délai pour quitter les lieux.
Sur le montant de la créance de monsieur [C] [G]
Monsieur [C] [G] demande de constater que sa créance s'élève à la somme de 15910,85 € au 10 octobre 2017.
Dans la mesure où les demandes des parties tendant à voir 'constater' ou 'donner acte' ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, la cour n'a pas à y répondre.
Sur la demande de dommages et intérêts de monsieur [C] [G]
La cour n'a pas retenu l'existence de propos outranciers, vexatoires, outrageants et diffamatoires de monsieur [Q] [V] dans ses conclusions.
Il n'est pas par ailleurs justifié d'un préjudice découlant d'une faute des consorts [L] faisant dégénérer en abus l'exercice du droit d'ester en justice ou d'interjeter appel, faute de preuve notamment d'une absence manifeste de tout fondement à l'action, du caractère malveillant de celle-ci, de la multiplication de procédures, de l'intention de nuire ou d'une mauvaise foi évidente.
Si monsieur [C] [G] a subi une période de chômage du 13 octobre 2013 au 31 mars 2016 et a dû rembourser les mensualités du prêt du logement occupé par les consorts [L], ses charges et les impôts fonciers pour une somme mensuelle de1278,54€ alors que ses allocations de chômage versées par Pôle Emploi en 2015 s'élevaient à la somme totale de 19 695,68 € (soit mensuellement 1641,31 €), l'intimé ne rapporte pas la preuve d'un préjudice financier résultant de l'absence de paiement régulier des loyers et des charges par ses locataires.
Il convient par conséquent de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté monsieur [C] [G] de cette demande.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Monsieur [Q] [V] et madame [V] [A] née [O] qui succombent sont condamnés à verser à monsieur [C] [G] la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour , après en avoir délibéré conformément à la loi, par décision contradictoire,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute monsieur [C] [G] de sa demande de retrait de propos des conclusions de monsieur [Q] [V],
Déboute monsieur [C] [G] de sa demande de dommages et intérêts,
Condamne monsieur [Q] [V] et madame [V] [A] née [O] à verser à monsieur [C] [G] la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne monsieur [Q] [V] et madame [V] [A] née [O] aux dépens de l'appel.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
