COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
(anciennement dénommée 11ème chambre A)
ARRÊT AU FOND
DU 09 MAI 2019
N° 2019/ 233
Rôle N° RG 18/06302 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BCIM4
[N] [X]
SARL KENNEDY IMMO
SCI L'ETANG
C/
[Y] [M] épouse [M]
[B] [B]
[H] [A]
SARL 123 DIAG IMMO
SNC CG PATIMOINE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH
SCP THELYS AVOCATS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 27 Février 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 15/05235.
APPELANTS
Monsieur [N] [X]
né le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Marie FAVRE-PICARD, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
SARL KENNEDY IMMO, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Marie FAVRE-PICARD, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
SCI L'ETANG, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Marie FAVRE-PICARD, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMES
Madame [Y] [M] épouse [M]
née le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Diane PINARD de la SCP THELYS AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
Monsieur [B] [B], demeurant [Adresse 3]
assigné PVR le 26/06/2018
défaillant
Monsieur [H] [A] Es qualité de « Liquidateur amiable » de la « CG PATRIMOINE », demeurant [Adresse 4]
assigné à domicile le 26/06/2018
défaillant
SARL 123 DIAG IMMO, demeurant [Adresse 5]
assignée à personne morale le 27/06/2018
défaillante
SNC CG PATIMOINE demeurant [Adresse 4]
assignée à personne morale le 26/06/2018
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 Mars 2019 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Frédérique BRUEL, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2019.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2019,
Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 28 juin 1983, Monsieur [B], aux droits duquel vient désormais la société Kennedy Immo, a donné à bail à Madame [R] [V], aux droits de laquelle vient aujourd'hui Madame [Y] épouse [M], des locaux situés aux 1er, 2ème, 3ème et 4èmes étage sis à [Localité 3], à usage d'hôtel meublé.
En 2009, Madame [Y] épouse [M] a fait réaliser d'importants travaux dans les locaux loués.
Le 9 décembre 2011, l'établissement de Madame [Y] épouse [M] a fait l'objet d'un arrêté de fermeture administrative pour des raisons touchant à la sécurité ; elle a toutefois poursuivi l'exploitation du fonds et a fait réaliser des travaux de consolidation en 2013.
Le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2013 suite à un congé avec demande de renouvellement délivré par le bailleur.
Le 3 octobre 2013, l'immeuble a fait l'objet d'un arrêté de péril aux termes dusquel l'administration a interdit toute occupation et tout accès à l'immeuble.
Par ordonnance du 22 janvier 2014, le juge des référés de Marseille a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation du bail, formée par la société Kennedy Immo et a autorisé Madame [Y] épouse [M] à suspendre le loyer tant que l'arrêté de péril visant les lieux loués restera en vigueur.
L'arrêté de péril a été levé le 24 mars 2015 après que le bailleur ait fait exécuter des travaux de mise en conformité tout en modifiant la configuration de l'immeuble, désormais composée de plusieurs appartements qui ont été mis en location.
Par exploit en date du 23 avril 2015, Madame [Y] épouse [M] a assigné la société Kennedy Immo aux fins d'obtenir sa condamnation sous astreinte à effectuer un certain nombre de travaux et à l'indemniser pour son préjudice de jouissance.
Par exploit en date du 2 novembre 2015, Madame [Y] épouse [M] a appelé en cause Monsieur [X] gérant de la société Kennedy Immo afin qu'il soit tenu in solidum des condamnations qui pourraient être prononcées à l'encontre de la société Kennedy Immo.
Par exploit en date du 16 janvier 2016, la société Kennedy Immo et Monsieur [X] ont assigné en intervention forcée Monsieur [B] et la société CG Patrimoine tous deux propriétaires antérieurs de l'immeuble et la société 123 Diag Immo afin qu'ils soient condamnés à les relever et garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.
Par ordonnance en date du 26 janvier 2016, le juge de la mise en état a joint les trois procédures.
Enfin, le 19 février 2016, la sci l'Etang propriétaire du rez de chaussée et des étages supérieurs est intervenue volontairement à la procédure.
Par jugement en date du 23 janvier 2018, le tribunal d'instance de Marseille a :
- donné acte à la sci L'Etang de son intervention volontaire,
- déclaré l'action de Madame [Y] recevable et non prescrite,
- débouté Madame [Y] épouse [M] de toute demande à l'encontre de Monsieur [X] en sa qualité de gérant de la société Kennedy Immo,
- prononcé la résiliation du bail conclu le 22 juin 1983 aux torts exclusifs de la société Kennedy Immo et de la société L'Etang,
- condamné ces dernières à indemniser Madame [Y] épouse [M] du préjudice subi du fait de son éviction,
- ordonné une expertise pour notamment chiffrer le préjudice de Madame [Y] lié à la perte de son fonds de commerce à la date du 3 octobre 2013,
- débouté la société Kennedy Immo et la sci L'Etang de leur demande de garantie à l'égard de Monsieur [B], la société CG Patrimoine et la société 123 Diag Immo.
La société Kennedy Immo, Monsieur [X] et la sci L'Etang ont interjeté appel le 10 avril 2018.
Vu les dernières conclusions récapitulatives n°3 de la société Kennedy Immo, [N] [X] et la sci L'Etang auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé,
Vu les dernières conclusions en date du 28 février 2019 de Madame [Y] épouse [M] auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé,
[B] [B], Monsieur [A] es qualité de liquidateur de la société CG Patrimoine, la société 123 Diag Immo n'ont pas constitué avocat.
SUR QUOI :
Sur les responsabilités respectives des parties :
Sur la responsabilité de la société Kennedy Immo et de la sci L'Etang, propriétaires successifs:
Attendu que selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance, d'entretien et de jouissance paisible.
Que l'article 1720 du même code prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce ; il doit y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
Attendu que les travaux prescrits par l'autorité administrative doivent être pris en charge par le bailleur sauf stipulation expresse contraire du bail ; qu'en l'espèce, le bail conclu le 28 juin 1983 ne contient aucune disposition transférant la charge au preneur.
Atttendu que l'arrêté de fermeture administrative a été adopté pour infraction aux dispositions relatives à la protection contre les risques d'incendie et de panique dans les immeubles recevant du public ; que les travaux de mise en conformité incombent incontestablement au bailleur aux fins de réaliser les travaux nécessaires pour se mettre en conformité avec les prescriptions de la Commission Communale de Sécurité.
Attendu que dès 1997, Madame [Y] épouse [M] a attiré l'attention du gestionnaire de l'immeuble sur l'état des planchers et des murs côté cour ; que le propriétaire n'effectuant aucun travaux, elle a dû engager elle-même des travaux de consolidation et de renforcement entre décembre 2009 et mars 2010 pour assurer sa sécurité et celle des occupants de l'immeuble ; qu'il ne s'agissait que de travaux d'urgence ; que le bailleur aurait dû engager de grosses réparations sur les murs maîtres et les planchers afin de remédier à la fragilité de l'immeuble, ce qu'il n'a pas fait.
Que le bailleur la société Kennedy Immo en sa qualité de propriétaire depuis le 22 décembre 2010 est à l'origine de l'arrêté de péril du 3 octobre.
Attendu que l'arrêté de péril impartissait au bailleur un délai de 21 jours expirant le 24 octobre 2013 pour réaliser les travaux nécessaires.
Qu'il résulte de l'arrêté de levée de péril que la réalisation des travaux n'est intervenue que le 12 août 2014 et le 19 mars 2015 par le bureau d'études, de sorte que la main-levée de l'arrêté de péril n'est intervenue que le 24 mars 2015.
Que la sci L'Etang en sa qualité de nouveau propriétaire à compter du 30 mars 2013, doit voir sa responsabilité retenue tout comme celle de la société Kennedy Immo.
Que le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la responsabilité de Monsieur [X] :
Attendu que ce dernier n'a été assigné qu'en sa qualité de gérant de la société Kennedy Immo.
Que c'est à juste titre que le premier juge a retenu que Monsieur [X] n'avait pas commis de fautes intentionnelles d'une particulière gravité incompatibles avec l'exercice normal de ses fonctions.
Qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité de Monsieur [X].
Sur la responsabilité de Madame [Y] épouse [M] :
Attendu que les appelants réclament à titre reconventionnel la condamnation de Madame [Y] épouse [M] à leur verser diverses sommes au titre des fautes qu'elle aurait commises, en procédant à des travaux sans autorisation et qui seraient à l'origine de l'arrêté de péril.
Attendu qu'il convient de noter que ni la société Kennedy Immo ni a fortiori la sci L'Etang ne peuvent se prévaloir d'une éventuelle infraction commise antérieurement à l'acquisition de l'immeuble ; qu'en effet, les travaux en litige ont été réalisés entre décembre 2009 et mars 2010 tandis que la société Kennedy Immo n'est devenue propriétaire que le 22 décembre 2010 et la sci L'Etang le 30 décembre 2013.
Que surtout, la société Kennedy Immo a offert le renouvellement du bail par acte du 29 juin 2012, de sorte qu'elle n'est pas fondée à invoquer des manquements contractuels qui auraient été commis antérieurement.
Que la responsabilité de Madame [Y] épouse [M] ne saurait être retenue.
Sur les conséquences des responsabiités de la société [Y] épouse [M] :
Attendu que c'est à bon droit que le premier juge a prononcé la résiliation du bail conclu le 22 juin 1983 portant sur le local sis [Adresse 6] aux torts exclusifs de la société Kennedy Immo et de la sci L'Etang.
Que la désignation d'un expert et la mission confiée seront confirmées.
Attendu qu'il convient de condamner solidairement la société Kennedy Immo et la sci L'Etang à verser à Madame [Y] épouse [M], la somme de 2 000 euros en application l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
Attendu que les dépens de première instance et de la procédure d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile, seront mis à la charge solidairement la société Kennedy Immo et la sci L'Etang.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt de défaut, après en avoir délibéré,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 27 février 2018 en toutes ses dispositions.
Condamne solidairement la société Kennedy Immo et la sci L'Etang à verser à Madame [Y] épouse [M], la somme de 2 000 euros en application l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
Dit que les dépens de première instance et de la procédure d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile, seront mis à la charge solidairement de la société Kennedy Immo et la sci L'Etang.
LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,
