COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 02 AVRIL 2019
D.D
N° 2019/
Rôle N° RG 18/15898 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BDEZT
U... E... divorcée A...
C/
V... N...
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Scandolera
Me Alias
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 27 Septembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 18/02632.
APPELANTE
Madame U... E... divorcée A...
née le [...] à VINCENNES (94300)
de nationalité Française, demeurant [...]
représentée par Me Antoine Scandolera, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Solène TRIVIDIC, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
INTIMEE
Madame V... N...
née le [...] à MARSEILLE (13000), demeurant [...]
représentée par Me Pascal Alias, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Vincent MARQUET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 19 Février 2019 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame DEMONT, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Anne VIDAL, Présidente
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Madame Danielle DEMONT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2019.
ARRÊT
contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2019,
Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Exposé du litige
Par acte sous-seing privé du 19 octobre 2017, Mme V... N... s'est engagée à vendre et Mme U... E... à acquérir un terrain sur lequel est édifiée une maison d'habitation sise à [...] (83) au prix de 360'000 €, sans avoir recours à un prêt.
Un dépôt de garantie d'un montant de 18'000 € a été versé. La date de réitération était fixée au 22 décembre 2017.
Mme E... a été autorisée par Mme N... à rentrer dans les lieux pour commencer son installation, mais a notifié à la venderesse son intention de renoncer à la vente par lettre du 28 décembre 2017. Mme E... a été sommée par la venderesse de comparaître en l'étude du notaire chargé de la vente, lequel a dressé procès-verbal de carence le 12 mars 2018.
Par exploit du 10 avril 2018 Mme N... a fait assigner à jour fixe Mme E... en vente forcée.
Par jugement en date du 27 septembre 2018 le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a dit que le jugement vaut vente par Mme G... N... à Mme U... E... du bien immobilier sis sur la commune de [...] au prix de 360'000 €, a rejeté les demandes reconventionnelles de Mme E..., et l'a condamnée à payer à Mme N... la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, a rejeté les demandes plus amples et a condamné Mme E... aux dépens et à payer à Mme N... la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à Mme E....
Le tribunal retient en substance :
' qu'en ce qui concerne le dol, le rapport d'expertise amiable du 5 avril 2018 montre que la villa en cause est affectée de quelques désordres qui ne la rendent pas impropre à sa destination et que les infiltrations constatées ne sont que la conséquence de tuiles cassées et d'un épisode neigeux en décembre 2017 ;
' que la preuve de l'existence de vices cachés rendant la maison impropre à son usage ou diminuant nettement cet usage n'est pas rapportée et que par suite la demande de résolution de la vente fondée sur l'article 1641 doit être rejetée ;
' que doit être écartée la clause de la promesse de vente invoquée par Mme E... en cas de survenance d'un sinistre après signature de l'avant-contrat, la validité de la vente n'étant remise en cause que « par un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation » ;
' que les moyens opposés par l'acquéreure à l'action étant rejetés, la promesse de vente ne prévoyait qu'une seule condition suspensive qui s'est réalisée, à savoir la vente d'un bien immobilier par Mme E... ; qu'il y a lieu en conséquence d'ordonner la vente forcée du bien immobilier ;
' et qu'en revanche le défaut de réitération de la vente a nécessairement causé à Mme N... un préjudice direct en ce que le prix de vente ne lui a pas été payé à la date prévue, préjudice qui sera indemnisé par la somme de 5000 € .
Le 5 octobre 2018 Mme U... E... a relevé appel de cette décision.
Mme N... a été autorisée à l'assigner à jour fixe devant la cour.
Par conclusions du 20 décembre 2018 elle demande à la cour :
' de réformer le jugement entrepris ;
' de déclarer Mme N... forclose en son action en vente forcée ;
à titre subsidiaire
' de prononcer la résolution de la vente résultant du compromis pour dol ou pour erreur sur les qualités substantielles ;
à titre très subsidiaire
' de dire que le bien est affecté d'un vice caché et de déclarer nul le compromis de vente signé le 19 octobre 2017 ;
à titre encore plus subsidiaire,
' de dire que Mme E..., compte tenu de la survenance d'un sinistre rendant le bien impropre à son usage, avait la faculté de renoncer à la vente ;
et en tout état de cause
' de débouter Mme N... de toutes ses demandes ;
' de dire que le notaire devra restituer les fonds séquestrés entre les mains de Mme E... ;
' et de condamner Mme N... à lui payer la somme de 3500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.
Par conclusions du 26 octobre 2018 Mme V... N..., la venderesse, demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter l'appelante de toutes ses demandes, et de la condamner à lui payer la somme de 3500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.
La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.
Motifs
Attendu en premier lieu, en ce qui concerne le moyen tiré de la prescription de l'action en vente forcée, que Mme E... soutient que la lettre qu'elle a adressée au notaire le 13 décembre 2017 a fait courir le délai d'un mois, de sorte que Mme N... disposait d'un délai qui expirait le 13 janvier 2018 afin d'agir en justice pour voir constater la vente de son bien ;
Mais attendu qu'en page 19 de la promesse de vente, il est dit que « Si l'une des parties vient à refuser de signer l'acte authentique de vente (mise en demeure non suivie d'effets, procès-verbal de non comparution'), l'autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d'un mois de la constatation du refus afin de faire constater la vente par décision de justice » ;
Attendu que le délai d'un mois stipulé ne court que du jour où le refus de signer l'acte authentique a été constaté, soit celui du procès-verbal de carence, et non du jour du simple courrier adressé par Mme E... au notaire lui faisant part de sa renonciation à acquérir, de sorte qu'à la date de l'assignation, ce délai n'était pas expiré, d'où il suit le rejet de la fin de non-recevoir soulevée par Mme E... ;
Attendu que Mme E... soutient au fond qu'elle a signé la promesse synallagmatique de vente et qu'elle a été autorisée par la venderesse à commencer son déménagement ; qu'elle s'est rendue sur les lieux le 11 décembre 2017 ; qu'ayant découvert de nombreux désordres et vices affectant le bien vendu, elle a informé Mme N... de son intention de renoncer à la vente le 13 décembre 2017 par mail puis par lettre de son conseil du 28 décembre 2018 ; qu'elle a fait constater par huissier le dégât des eaux dans le plafond du salon et de la salle de bains ; que le rapport de l'assureur multirisques habitation daté du 11 décembre 2017 montre que les dommages étaient bien plus étendus que dans le constat du huissier ; qu'un professionnel, M. S..., a constaté le 11 décembre 2017 'l'apparition au plafond d'anciennes infiltrations camouflées par de la peinture pour effacer les traces mais que les fortes pluies des derniers jours avaient permis de remarquer les auréoles' ;que Mme N... a fait diligence pour les réparer en faisant repeindre et poser un solin dès le 28 décembre 2018, alors que la maison est une passoire laissant s'infiltrer l'eau de toutes parts ; qu'un certain nombre de désordres présentent un caractère ancien et que les dégâts qui avaient été causés par les précédents pluies avaient été repris ; que compte tenu de leur ampleur, Mme N... ne pouvait pas les ignorer;
Attendu que la venderesse répond que l'acquéreur, non seulement est entré dans les lieux le 7 décembre 2017 et a commencé à déménager, mais qu'elle a entrepris des travaux d'importance sans se soucier de leur caractère destructif dans les lieux ; que le rapport de l'entrepreneur et le constat d'huissier du 11 décembre 2017 ont été établis de manière unilatérale sans la convoquer; qu'elle-même a fait constater le 28 décembre 2017 qu'il n'y avait aucune trace d'infiltrations visible ni aucune humidité ; qu'elle a mandaté M. F..., inscrit sur la liste des experts, qui a indiqué qu'une intervention « pouvait être effectuée sur la toiture mais que les infiltrations constatées ne sont que la conséquence de tuiles cassées d'un épisode neigeux en décembre 2017 et que la couverture peut être bâchée en attendant que les travaux soient effectués et que le bien est habitable en l'état. » ; qu'il a chiffré le montant maximal des travaux à 4 000 €, de sorte que le bien n'est pas impropre à son usage ; qu'elle a toujours habité les lieux depuis 2004 et qu'elle n'aurait jamais vécu dans une maison régulièrement inondée ;
Mais attendu que si les fondements du dol ou de la garantie des vices cachés doivent être écartés, faute de rapporter la preuve de l'existence de man'uvres dolosives antérieures à la vente ou de la mauvaise foi du vendeur excluant l'application de la clause de non garantie des vices cachés, l'appelante fait en revanche valoir utilement à titre subsidiaire que la promesse synallagmatique de vente stipule en page 21 :
« Si un sinistre quelconque frappait le bien durant la validité des présentes, l'acquéreur aurait la faculté :
- a - Soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toutes les sommes avancées par lui le cas échéant,
b- Soit de maintenir l'acquisition du bien alors sinistré totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d'être versées par la ou les compagnies d'assurances.
Il est précisé que la présente ne pourrait être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation » ;
Attendu que l'expert de l'assureur de la demanderesse écrivait à Aviva assurance en son rapport définitif du 19 décembre 2017 :
« Le sinistre d'infiltrations en toiture terrasse a eu lieu lors des intempéries du 11 décembre 2017.
Cause non supprimée.
Point de départ du sinistre en toiture : tuiles de plus de 10 ans.
Causes et circonstances : votre assurée est Mme N..., propriétaire d'une maison individuelle. Selon les évènement constatés sur le site, le sinistre a été consécutif à des infiltrations d'eaux pluviales au travers de la toiture (tuiles de plus de 10 ans) lors de fortes précipitations du 11 décembre 2017.
L'assurée nous a confirmé procéder à des réparations partielles sur sa toiture afin de supprimer l'origine des infiltrations. (') Nous avons constaté des dommages aux embellissements au niveau du séjour, de 3 chambres, d'un dégagement et de la cuisine » ;
Attendu que s'agissant des constatations qui ont été effectuées par son assureur multirisque habitation lui-même, le moyen tiré par Mme N... du caractère unilatéral des constatations de l'entrepreneur ou de l'huissier mandatés par l'acquéreur doit être écarté ;
Qu'il est établi qu'il ne s'agit pas là d'un dégât des eaux isolé, mais d'un dommage ayant affecté l'ensemble des pièces de la maison, de sorte que le sinistre a été « de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation » ;
Attendu que compte tenu de la survenance d'un sinistre le 11 décembre 2017 rendant le bien impropre à son usag e, Mme E... disposait donc de la faculté de renoncer à la vente et qu'elle est fondée à avoir refusé le 13 décembre 2017 de réitérer la vente prévue pour le 22 décembre 2017 ;
Attendu que le constat du 28 décembre 2017 aux termes duquel la venderesse aurait immédiatement fait réaliser des travaux de peinture ayant fait disparaître les traces des infiltrations d'eau est inopérant à l'égard de cette option ouverte à l'acquéreur par l'avant-contrat ;
Attendu que l'expert judiciaire mandaté par Mme E..., M. R..., a examiné la villa litigieuse en présence de la venderesse, et qu'il a conclu le 10 décembre 2018 :
« La toiture du corps principal est ancienne. Traces de réparations sommaires et de remplacement partiel de tuiles. Le faîte est assez détérioré. Toiture de l'auvent du séjour et de facture plus récente. Le solin contre la façade est récent. Il n'a pas été réalisé en conformité avec les règles de l'art (absence de bandes soline-décollement par endroits).
Les maisons de type Balancy, spécifiques des années 1970, ont été conçus pour satisfaire le besoin de maisons individuelles clés en main à coût modéré de cette époque. Leur pérennité et de l'ordre d'une trentaine d'années sans devoir entreprendre d'importants travaux de rénovation.
Les façades sont détériorées et l'étanchéité est très mal assurée. Les fissurations des façades sont en fait les joints des panneaux préfabriquées en béton armé de la construction initiale.
Les anciennes menuiseries en bois n'assurent plus l'étanchéité entre elles et la maçonnerie support. La toiture est ancienne et elle est devenue perméable au fil des années. Les taux d'humidité mesurée se révèlent bien supérieurs aux taux habituels. Certains endroits sont saturés.
L'ensemble de ces éléments lors d'événements climatiques de forte ampleur est de nature à provoquer des venues d'eau à l'intérieur du bâti en plus de venues d'eau assez récurrentes mais d'ampleur moindre » ;
Attendu que les travaux rapidement entrepris par la venderesse pour remédier le 28 décembre 2017 aux désordres apparents n'ont pu faire disparaître la faculté d'option ouverte par le contrat qui s'offrait à Mme E... à raison de l'existence d'un grave sinistre qui a révélé l'ampleur des vices affectant la construction qu'elle était en train d'acquérir ;
Attendu qu'il y a lieu de réformer entièrement le jugement entrepris, de débouter Mme N... de sa demande en vente forcée du bien immobilier litigieux, et de dire que le notaire devra restituer les fonds séquestrés entre les mains de Mme E... ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Rejette la fin de non recevoir soulevée tirée de la prescription de l'action,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déboute Mme N... de sa demande en vente forcée du bien immobilier sis sur la commune de [...] au prix de 360'000 €,
Faisant droit à la demande reconventionnelle, ordonne la restitution entre les mains de Mme U... E..., par le notaire qui en est le séquestre, du dépôt de garantie d'un montant de
18'000 €,
Condamne Mme V... N... à payer à Mme U... E... la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
