COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 02 AVRIL 2019
L.V
N° 2019/
Rôle N° RG 17/09921 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BASZY
I... Y... B...
G... R... B...
O... X... B...
C/
D... Q...
U... J... épouse Q...
P... H...
Société SA AXA FRANCE IARD
SARL PROVENCIA
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Badie
Me Baffert
Me Dupielet
Me Boulan
Me Kalifa Mercyano
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 25 Avril 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 15/00193.
APPELANTS
Madame I... Y... B...
née le [...] à MARSEILLE (13000), demeurant [...]
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jean-Claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Sophie BORODA, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur G... R... B...
né le [...] à MARSEILLE (13000), demeurant [...]
représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jean-Claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Sophie BORODA, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur G... X... B...
né le [...] à MARSEILLE (13000), demeurant [...]
représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jean-Claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Sophie BORODA, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Monsieur D... Q...
né le [...] à MARSEILLE (13000), demeurant [...]
représenté par Me Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT-MALY, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame U... J... épouse Q...
née le [...] à MARSEILLE (13000), demeurant [...]
représentée par Me Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT-MALY, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur P... H...
exploitant sous l'enseigne ESPACE DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, demeurant [...]
représenté par Me Fabien DUPIELET de la SELARL DUPIELET-REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE
Société SA AXA FRANCE IARD,
dont le siège social est [...]
représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
SARL PROVENCIA,
dont le siège social est [...]
représentée par Me Laurence KALIFA-MERCYANO, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 25 Février 2019 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame VIGNON, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, faisant fonction de Président
Madame Danielle DEMONT, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2019.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2019,
Signé par Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller , faisant fonction de Président et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique en date du 12 novembre 2012, M. D... Q... et Mme U... J... épouse Q... ont acquis de l'indivision B... composée de M.G... R... B..., M. G... X... B... et Mme I... B... une maison à usage d'habitation située [...] pour un prix de 410.000 €.
La vente est intervenue par l'intermédiaire de la société PROVENCIA, exerçant une activité d'agent immobilier.
Etait annexé à l'acte de vente, le dossier de diagnostic technique établi par M. H..., exerçant sous l'enseigne ESPACE DIAGNOSTICS IMMOBILIER, assuré auprès de la compagnie AXA, comportant un rapport de l'état de l'installation intérieure d'électricité en date du 08 août 2012 ne mentionnant aucune anomalie ainsi qu'un constat de repérage amiante concluant à l'absence d'amiante.
A l'occasion de travaux de rénovation, les époux Q... ont découvert un certain nombre de désordres et non conformités, confirmés par un rapport établi par un cabinet d'expertise.
Par ordonnance de référé en date du 17 mai 2013, rendue au contradictoire des consorts B... et la société PROVENCIA et de M. H..., M. N... était désigné en qualité d'expert judiciaire. La compagnie AXA est intervenue volontairement aux opérations d'expertise.
L'expert a déposé son rapport définitif le 28 mai 2014.
Par acte d'huissier en date des 13 et 23 décembre 2014, les époux Q... ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Marseille les consorts B... et M. H..., en réparation de leurs différents préjudices.
Les consorts B... ont appelé en garantie, par exploit du 09 avril 2015, la société PROVENCIA.
Enfin, par acte du 30 novembre 215, M. H... a assigné son assureur, la compagnie AXA.
Les procédures ont été jointes par le juge de la mise en état.
Par jugement contradictoire en date du 25 avril 2017, le tribunal de grande instance de Marseille a:
-rejeté les demandes des consorts B... dirigées contre la société PROVENCIA,
- condamné in solidum les consorts B... à verser à M. et Mme Q... la somme de 36.847 € représentant le coût hors taxe des travaux, la taxe à la valeur ajoutée en vigueur au jour du jugement étant à leur charge, la somme étant en outre indexée en fonction des variations de l'indice BT 01 entre mai 2014 et le jour du parfait paiement,
- condamné in solidum les consorts B... à verser à M. et Mme Q... la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,
- condamné in solidum M. H... et la société AXA à verser à M. et Mme Q... la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts,
- condamné in solidum les consorts B... et M. H..., in solidum avec la société AXA à verser à M. et Mme Q... la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum les consorts B... et M. H..., in solidum avec la société AXA aux dépens, lesquels comprendront ceux des instances en référé et les frais d'expertise,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Les consorts B... ont interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 23 mai 2017.
M. H... a également interjeté appel de cette décision le 25 juillet 2017.
Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 08 février 2018.
Au termes de leurs dernières conclusions déposées et signifiées le 1er mars 2018, M.G... R... B..., M. G... X... B... et Mme I... B... demandent à la cour de:
- réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions,
- débouter les époux Q... de toutes leurs fins et demandes,
- subsidiairement, si la cour estimait recevable et bien fondée l'action des époux Q... , dire et juger que la société PROVENCIA devra relever et garantir les appelants de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre à titre principal, intérêts, dommages et intérêts, article 700 du code de procédure civile dépens et frais d'expertise, vu les dispositions de l'article 1992 du code civil,
- condamner tout succombant à verser à chacun des appelants la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter la société AXA de toutes ses fins et demandes à l'encontre des appelants,
- condamner la société AXA à verser à chacun des appelants la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- s'entendre condamner tout succombant aux entiers dépens de première instance et d'appel ainsi que ceux des frais d'expertise.
Ils rappellent en premier lieu que les clés de la villa litigieuse ont été remises aux époux Q... après la signature du compromis afin qu'ils puissent la visiter avec leur entreprise en vue de faire chiffrer les travaux de réfection qui s'imposaient ou encore qu'ils souhaitaient faire effectuer, de sorte qu'ils peuvent difficilement se prévaloir de vices cachés, alors qu'ils ont été accompagnés et assistés de professionnels lors des visites sur les lieux et mandatés pour effectuer les travaux de rénovation à venir. Ils estiment que ces professionnels ont dû attirer leur attention sur les désordres et que les époux Q... ont pourtant fait le choix de réitérer la vente.
Ils contestent par ailleurs le caractère professionnel allégué des vendeurs aux motifs que:
- Mme I... B... est serveuse,
- M. G... R... B... a certes été maçon mais il a agi dans le cadre de la gestion de son patrimoine personnel tout comme son fils, plombier de son état.
Ils considèrent que les désordres relatifs à l'humidité extérieure, moisissure, fissure, absence de gouttière et de chéneau sont des vices apparents et que les professionnels qui ont accompagné les acquéreurs ont dû leur faire part de ces difficultés.
Pour le surplus des désordres, ils font valoir que:
- sur la non conformité de l'installation électrique à la norme C15-100 et l'absence de terre, M. H... a été mandaté pour procéder au contrôle de ladite installation, qu'il est précisé dans l'acte de vente que les acquéreurs sont subrogés dans les droits et actions du vendeur relativement à l'immeuble ainsi qu'à l'encontre des auteurs des rapports du dossier de diagnostic technique, de sorte que l'action des époux Q... est mal dirigée,
- sur les désordres affectant les mezzanines dans les deux chambres: les dits désordres étaient apparents pour les acquéreurs, de surcroît accompagnés de professionnels,
- l'absence de confortement est également, pour les mêmes raisons, un vice apparent,
- les inondations en sous-sol: il s'agit aussi de désordres apparents et qui ne concernent pas une pièce habitable.
S'agissant de l'absence de permis de construire allégué par les acquéreurs, ils précisent que les travaux d'extension de la maison datent de 1994, de sorte que la prescription triennale est acquise en la matière et que les époux Q... ne peuvent se prévaloir d'un quelconque préjudice de ce chef.
Ils recherchent, à titre subsidiaire, la garantie de la société PROVENCIA, qui a été mandatée à l'époque pour vendre leur villa et pour faire procéder aux différents diagnostics techniques environnementaux, suivant mandat en date du 18 avril 2012. Ils estiment que celle-ci avait l'obligation d'informer les acquéreurs des vices apparents du bien vendu en sa qualité de professionnel de l'immobilier et qu'elle ne pouvait donc ignorer.
M. D... Q... et Mme U... J... épouse Q..., dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par RPVA le 04 janvier 2018, demandent à la cour de:
Vu l'article 1641 du code civil,
- constater la qualité de vendeur professionnel des consorts B...,
En conséquence,
- dire et juger que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés est inopposable aux acquéreurs, M. Et Mme Q...,
- dire et juger que les désordres constatés par M. Et Mme Q... sont des vices cachés au sens des dispositions précitées,
Vu l'article 1147 du code civil et l'article L 271-4 du code de la construction et de l'habitation,
- constater l'existence de fautes imputables à M. H... en sa qualité de diagnostiqueur,
- en conséquence, retenir sa responsabilité,
A titre subsidiaire, vu l'article 1382 du code civil et l'article L 271-4 du code de la construction et de l'habitation,
- constater l'existence de fautes imputables à M. H... en sa qualité de diagnostiqueur,
- en conséquence, retenir sa responsabilité,
Par conséquence,
Sur l'appel des consorts B...,
- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné in solidum les consorts B... à verser à M. et Mme Q... la somme de 36.847 € représentant le coût hors taxe des travaux, la taxe à la valeur ajoutée en vigueur au jour du jugement étant à leur charge, la somme étant en outre indexée en fonction des variations de l'indice BT 01 entre mai 2014 et le jour du parfait paiement,
- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné in solidum les consorts B... à verser à M. et Mme Q... la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,
- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné in solidum M. H... et la société AXA à verser à M. Et Mme Q... la somme de 600 € HT à titre de dommages et intérêts (sic),
- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné in solidum les consorts B... et M. H..., in solidum avec la société AXA à verser à M. et Mme Q... la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
A titre incident,
- réformer le jugement de première instance en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation au titre des travaux de désamiantage, au titre du défaut de permis de construire et au titre des préjudices financiers,
Et statuant à nouveau sur ces points,
- condamner M. H... au paiement de la somme de 24.969,69 € HT au titre des travaux de désamiantage,
- condamner in solidum les consorts B... à verser à M. Et Mme Q... les sommes de:
* 100.000 € au titre du préjudice subi du fait de l'absence de permis de construire,
* 19.621,36 € au titre des frais financiers exposés,
En tout état,
- condamner in solidum l'ensemble des parties requises au paiement d'une somme de 6.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, de référé, de première instance et d'appel, y compris les frais d'expertise.
Ils recherchent en premier lieu la responsabilité des vendeurs, sur le fondement de l'article 1641 du code civil, en soulignant que:
- la clause limitant ou excluant la garantie des vices cachés due par le vendeur ne peut recevoir application si ce dernier connaissait le vice lors de la signature, ce qui est le cas du vendeur professionnel ou de celui qui vend l'immeuble qu'il a construit ou conçu lui-même,
- les auteurs des consorts B... étaient maçons de profession et ils ont appris, au cours des opérations d'expertise, que les vendeurs avaient procédé eux-mêmes à l'extension de la maison, en déposant eux-mêmes un permis de construire,
- malgré des demandes réitératives en ce sens, les appelants n'ont pas produit l'arrêté de permis de construire, le dossier déposés au service de l'urbanisme, l'attestation d'achèvement et de conformité, ni la preuve de l'intervention d'entreprises tierces sur ces travaux d'extension,
- il a été précisé dans l'acte de vente qu'aucune construction ou rénovation n'aurait été effectuée au cours des dix dernières années,
- en leur qualité de constructeur du bien vendu, la responsabilité des consorts B... peut être recherchée à double titre:
* sur le fondement de la garantie des vices cachés, la clause de garantie ne pouvant recevoir application,
* sur le fondement de la garantie décennale en leur qualité de « castor»,
- ils n'ont jamais été en possession des clés de la maison suite à la signature du compromis et se sont rendus sur les lieux accompagnés de professionnels une seule fois.
Ils sollicitent la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a retenu et chiffré les désordres suivants:
- mur Nord: humidité extérieure, moisissure, fissure, absence de gouttières ou chéneau,
- non conformité de l'installation électrique à la norme C 15-100 et défaut de sécurité des personnes,
- mezzanine dans les deux chambres Sud du 1er étage,
- reprise en sous-oeuvre pour la création d'une ouverture dans le mur ancien pour accéder au sous-sol par l'intérieur: absence de confortement,
- inondation dans le sous-sol vendu comme une cave ( absence de mise hors d'eau du sous-sol rendant impossible l'occupation de ces locaux pour tout usage autre qu'un vide-sanitaire) .
Sur l'absence de permis de construire, ils exposent que les appelants ont été dans l'impossibilité de produire les documents légaux justifiant de cette construction, qu'aucun élément ne permet d'établir que lesdits travaux ont été achevés en 1994, de sorte que l'expiration d'un éventuel délai de prescription n'est nullement acquise, en l'absence de démonstration non équivoque d'une date d'achèvement. Ils ajoutent que en tout état de cause d'un point de vue administratif, l'immeuble reste illégalement édifié, la seule prescription pénale, à supposer établie, ne régularise pas la situation et les expose à une moins-value lors de la revente de la maison.
Ils recherchent en outre la responsabilité du diagnostiqueur, en l'état de la subrogation figurant dans l'acte de vente, reprochant à M. H... d'avoir conclu, à tort, à l'existence d'un diagnostic électrique dépourvu de toute anomalies outre un diagnostic amiante faisant également mention de l'absence d'amiante. Ils soutiennent que subrogés dans les droits des vendeurs, ils peuvent agir sur un fondement contractuel et à titre subsidiaire, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, le diagnostiqueur engageant sa responsabilité délictuelle à l'égard de l'acquéreur.
Ils réclament la condamnation de M. H... et de son assureur AXA à leur réparer l'intégralité de leurs préjudices, et notamment le remboursement de la totalité des travaux de désamiantage, sollicitant la réformation du jugement sur ce point. Ils font en effet valoir que le contrôle auquel doit procéder le diagnostiqueur n'est pas purement visuel, que l'expert confirme que les investigations réalisées par M. H... n'ont été que partielles et que celui-ci n'a pas accompli de diligences suffisantes pour établir « un rapport sincère et véritable».
Quant aux conséquences induites par la présence d'amiante, ils précisent que si la situation ne semble en l'état, générer aucun dommage, celui-ci est en réalité bien présent puisque dès lors qu'ils souhaiteront faire réaliser des travaux sur l'existant, ils seront contraints d'adopter des mesures de confinement particulièrement coûteuses, ce qui suffit à caractériser la certitude du préjudice résultant de l'amiante lequel doit être fixé au montant des travaux de désamiantage. Ils ajoutent que contrairement aux allégations de l'assureur, les travaux ont bien consisté en la dépose des tuiles, opération nécessaire pour faire retirer les plaques d'amiante.
Ils ajoutent enfin avoir subi d'autres préjudices financier et moraux.
M. E... H..., exerçant sous l'enseigne ESPACE DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, par ses conclusions notifiées le 22 septembre 2017, demande à la cour de:
- constater l'absence de demandes formulées à l'encontre de M. H...,
- en conséquence, dire et juger que M. H... doit sortir indemne de toutes condamnations,
- condamner solidairement les consorts B... à payer à M. H... la somme de 4.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Il conclut à l'absence de responsabilité s'agissant des deux reproches formulés à son encontre:
- l'absence de prise de terre: lorsque l'expert est intervenu plus d'une année après la réalisation des diagnostics, l'immeuble acquis avait fait l'objet d'importants travaux de rénovation et la végétation extérieure dans le jardin avait grandement poussé, rendant impossible la recherche de la prise de terre, étant souligné que sa responsabilité ne peut-être envisagée qu'à la date de l'établissement du diagnostic, soit en août 2012, alors que depuis son intervention les lieux ont été grandement modifiés, ce qui a pu conduire à ce que la prise de terre présente au mois d'août 2012 soit enlevée, déplacée ou modifiée,
- sur la présence d'amiante:
* le diagnostiqueur ne peut en aucun cas procéder à des sondages destructifs et doit repérer les éléments visibles composant l'intérieur de l'habitation,
* en respectant la réglementation qui lui est applicable, il ne pouvait nullement repérer la présence d'éventuelle amiante dans des plaques en fibro-ciment sur la toiture de l'immeuble, dont il aura fallu des prélèvements et une étude en laboratoire pour confirmer la présence d'amiante.
Il considère que les époux Q... ne démontrent pas l'existence de préjudices en lien avec une éventuellement faute qu'il aurait commise, en relevant que le désamiantage réalisé n'était nullement rendu nécessaire par une quelconque raison technique ou réglementaire mais ne résulte que d'un choix personnel des acquéreurs, d'autant que le coût d'un tel désamiantage n'a jamais fait l'objet d'un quelconque débat contradictoire devant l'expert.
La SA AXA France IARD, dans ses conclusions récapitulatives déposées et notifiées le 27 février 2018, demande à la cour de:
- réformer le jugement entrepris,
- statuant à nouveau,
A titre principal,
Vu l'article 1147 du code civil,
- rejeter les demandes des époux Q... à l'encontre de M. H... comme étant mal fondées en l'absence de contrat entre M. H... et les époux Q...,
A titre subsidiaire,
Vu l'article 1382 du code civil,
- dire et juger que les époux Q... ne rapportent pas la preuve d'une faute de M. H... ni d'un préjudice en lien de causalité direct avec les diagnostics,
Par conséquent,
- débouter les époux Q... de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de M. H...,
A titre très subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour retiendrait la responsabilité de M H...,
- condamner solidairement les époux B... à relever et garantir intégralement M. H... de toute condamnation à leur encontre, et en tout état de cause dans des proportions qui ne sauraient être inférieures à 50%,
- dire que la garantie AXA sera mobilisée dans la limite des termes de la police souscrite, laquelle prévoit la déduction d'une franchise contractuelle à la charge de l'assuré de 10% du montant des dommages, avec un minimum de 400 € et un maximum de 2.500 €,
A titre infiniment subsidiaire,
- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,
- dire que la garantie AXA sera mobilisée le cas échéant, dans la limite des termes de la police souscrite, laquelle prévoit la déduction d'une franchise contractuelle à la charge de l'assuré de 10% du montant des dommages, avec un minimum de 400 € et un maximum de 2.500 €,
En tout état de cause,
- condamner tout succombant à payer à la compagnie AXA la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle rappelle que les époux Q... recherchent à titre principal la responsabilité de M. H... sur le fondement de l'article 1147 du code civil, alors qu'aucun contrat n'a été signé entre les parties, M. H... ayant été mandaté par l'agence immobilière et qu'aucun subrogation n'est possible. Elle en tire pour conséquence qu'ils ne peuvent agir à l'encontre de M. H... que sur un fondement délictuel.
Elle soutient que le diagnostiqueur n'a commis aucune faute:
- sur la non conformité de l'installation électrique: il n'est pas établi que la prise de terre mentionnée dans le diagnostic était inexistante au jour de la visite de M. H..., les constatations de l'expert ayant été réalisées un an après,
- sur la présence d'amiante:
* les acquéreurs ont découvert l'existence des différents désordres dont la présence d'amiante, à l'occasion de travaux de rénovation qui ont entraîné des destructions et déposes d'éléments de la construction permettant de mettre à jour des éléments non visibles et non accessibles au jour de la visite du diagnostiqueur,
* l'expert n'a donc pas pu se placer dans les mêmes conditions d'intervention que celles de M. H... puisque la configuration des lieux avait été modifiée depuis lors,
* l'expert retient que les plaques d'amiante étaient visibles si on écartait les laies isolantes, ce qui n'est toutefois pas autorisé par la norme applicable NF X 46-200,
* le diagnostiqueur n'est pas tenu d'utiliser l'échelle qui aurait été posée sur le balcon devant les deux chambres.
Si la responsabilité de M. H... était retenue, elle sollicite la condamnation des vendeurs à la relever et garantir, ces derniers ayant fait preuve d'une réticence dolosive certaine.
Sur les travaux de désamiantage, elle fait valoir que l'expert a souligné que les plaques étaient en bon état de conservation, que seule une obligation d'évaluation périodique s'imposait, sans obligation de retrait et de désamiantage, de sorte que M. H... ne peut être tenu au paiement de tels travaux dans la mesure où il n'existait aucune obligation de désamiantage et que l'expert lui-même a indiqué que les travaux de rénovation pouvait être effectués sans retrait et que la teneur de tels travaux n'était ni caractérisée, ni justifiée.
Elle ajoute que le seul coût du désamiantage ( 14.300,03 € ) n'a fait l'objet d'aucun débat contradictoire dans le cadre de l'expertise qui a retenu l'absence d'obligation de retrait et il appartenait aux acquéreurs de faire chiffrer le montant de tels travaux dans le cadre de l'expertise. Elle rappelle que selon une jurisprudence constante, le diagnostiqueur n'est pas tenu, même en cas d'erreur, de prendre en charge des travaux qui auraient dû être effectués sans son intervention. Elle relève que les travaux de rénovation entrepris sont sans lien de causalité direct et certain avec le diagnostic réalisé, seule une perte de chance de négocier un prix à la baisse compte tenu de l'existence d'un contexte amianté peut être présentée, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Elle considère qu'il n'est pas établi de façon certaine que les époux Q... auraient pu obtenir une réduction du prix à hauteur du coût du désamiantage, alors même qu'il n'existe aucune obligation de retrait mais seulement une obligation d'évaluation périodique, de sorte que la perte de chance n'était que très faible et que c'est à tort que le tribunal a évalué à la somme de 6.000 € le préjudice des acquéreurs caractérisé par l'impossibilité de prendre en compte la présence d'amiante pour évaluer leur achat.
La SARL PROVENCIA, dans ses conclusions en date du 18 septembre 2017, demande à la cour de:
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille le 25 avril 2017 en ce qu'il a mis hors de cause la société PROVENCIA,
- condamner les consorts B... au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle conteste toute responsabilité de sa part aux motifs que les désordres allégués par les époux Q... ne sont pas apparents, de sorte que l'agent immobilier n'a nullement manqué à ses obligations, les acquéreurs ayant toujours reconnu que la découverte des éléments de construction de la maison supposait la réalisation de travaux destructifs. Elle en tire pour conséquence qu'il ne peut lui être reproché d'avoir manqué à son devoir de conseil sur l'existence de désordres non apparents dont il n'est pas démontré qu'elle en avait connaissance, étant rappelé que l'agent immobilier ne peut être considéré comme le vendeur d'immeuble ou encore le garant de la qualité technique des constatations et diagnostics qui ne relèvent aucunement de sa compétence.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 29 janvier 2019.
MOTIFS
Sur les demandes présentées par les époux Q... à l'encontre des consorts B...
A. Sur les vices cachés
Selon l'article 1641 du code civil , le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.
La notion de vice caché suppose la démonstration de l'existence d'un défaut grave inhérent à la chose vendue, compromettant son usage et antérieur à la vente.
L'article 1642 du code civil dispose par ailleurs que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
Les parties sont en l'état d'un acte notarié en date 12 novembre 2012 aux termes duquel M. et Mme Q... ont acquis des consorts B..., sur la commune de Marseille ( 13012), [...] , une maison à usage d'habitation sur deux niveaux, avec dépendances et jardin d'agrément moyennant un prix de vente de 410.000 €.
L'acte de vente comporte la clause d'exclusion insérée en page 9 et rédigée en ces termes ' L'acquéreur prendre l'immeuble , sous réserve des déclarations faites et des garanties consenties dans l'acte par le vendeur, dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages s'ils existent, pourraient être affectés ( ....) Le vendeur sera néanmoins tenu à la garantie des vices cachés s'il a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il s'est comporté comme tel sans en avoir les compétences professionnelles ou encore s'il est prouvé qu'il n'a pas révélé des vices cachés connus de lui.'
Il n'est pas contesté que les acquéreurs, suite à la signature de l'acte authentique de vente, ont souhaité entreprendre des travaux de rénovation et ont fait appel à diverses entreprises qui ont signalé un certain nombre de désordres et de malfaçons.
Le rapport d'expertise de M. N... réalisé au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète des questions posées dans sa mission, et retenant des conclusions motivées par des arguments techniques, doit servir sur le plan technique de support à la décision relativement au litige opposant les parties.
L'expert, aux termes de ses investigations, a objectivé la matérialité des désordres suivants:
- mur Nord sur rue Charlotte: humidité extérieure, moisissure, fissure, absence de gouttières ou chéneau,
- non- conformité de l'installation électrique à la norme C 15-100 et défaut de sécurité des personnes: absence prise de terre et de câblages tirés sans protection dans les doublages, absence de capot de protection sur le tableau de dérivation,
- mezzanine dans les deux chambres Sud du 1er étage, dépourvue de support adéquat, donc présentant un risque certain d'effondrement,
- absence de reprise en sous-oeuvre du mur ancien par l'absence d'encadrement de reprise des efforts horizontaux et verticaux,
- absence de mise hors d'eau du sous-sol rendant impossible toute occupation de ses locaux pour tout usage autre que vide-sanitaire, alors que ceux-ci ont été pourtant vendus comme étant une cave.
M. N..., confirme que l'ensemble de ces vices, dont la gravité n'est discutée par aucune des parties, n'étaient pas apparents au jour de la vente, pour les acquéreurs, non professionnels de la construction.
Les vendeurs prétendent en premier lieu que les époux Q... ont été en possession des clés de la maison dès la signature du compromis afin qu'ils puissent la faire visiter à des entreprises en vue de faire chiffrer les travaux de réfection, de sorte qu'étant accompagnés de professionnels, ils ont nécessairement eu connaissance des désordres affectant le bien, alors qu'il ressort des pièces produites que:
- l'humidité du mur Nord résulte notamment de l'existence d'un doublage avec un espace d'un mètre avec la mise en place d'un enduit ne permettant d'assurer l'étanchéité,
- la non conformité de l'installation électrique n'était visible ni pour les acquéreurs, ni pour le diagnostiqueur lui-même en raison de cloisons montées pour les dissimuler,
- les malfaçons ont été mises à jour lors des travaux de rénovation entrepris par les acquéreurs après la vente,
- il a été nécessaire de procéder à une réunion technique avec l'expert pour matérialiser certains vices ( mezzanine notamment),
- l'absence de confortement dans le mur ancien a été mise à jour par le cabinet LAMY, professionnel du bâtiment, missionné par les époux Q..., dès la constatation des premiers désordres,
- la seule présence d'une pompe à eau dans un local vendu comme une cave ne permet pas à un profane d'en déduire l'absence de drainage et un relevage des écoulements.
L'expert attribue l'origine de l'ensemble de ces désordres à des malfaçons et inobservations des règles de l'art lesquelles ont été commises par M. G... R... B..., qui a procédé lui-même aux travaux, exerçant la profession de maçon, étant souligné que son fils, M. G... X... B... exerce également la profession de maçon, ainsi qu'il en résulte de ses propres déclaration tant dans le compromis que l'acte de vente définitif.
Il en résulte que:
- les différents vices préexistaient nécessairement à la vente,
- ils étaient connus des vendeurs, en leur qualité de professionnels ayant précisément réalisé les travaux à l'origine des désordres,
- ils n'étaient pas apparents pour les acquéreurs, même accompagnés de professionnels lors de leurs visites.
La responsabilité des consorts B... sur le fondement de la garantie des vices caché est donc engagée, la clause d'exclusion de garantie ne pouvant recevoir application, de sorte que les époux Q... sont fondés à obtenir la condamnation des appelants au paiement de la somme globale de 36.847 € représentant le coût hors taxe des travaux tel que chiffré par l'expert judiciaire, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
B. Sur les autres préjudices invoqués par les consorts B...
Les époux Q... sollicitent la condamnation des vendeurs à leur verser la somme de 100.000 € au titre du préjudice résultant de l'absence d'autorisation de construire pour les travaux considérés.
En cause d'appel, les consorts B... ont communiqué les pièces 10 et 11, à savoir l'arrêté de permis de construire délivré par la Mairie de Marseille le 24 novembre 1994 à M. G... R... B... pour les travaux litigieux, le rapport relatif à ce permis établi par la ville le 08 novembre 1994, l'avis favorable de la commune, la déclaration d'ouverture de chantier signée le 10 février 1995 de M. G... B..., agissant en qualité de constructeur ainsi que l'ensemble des plan qui étaient joints au dossier de permis de construire.
Au regard de ces éléments, la demande formée par les époux Q... ne peut qu'entrer en voie de rejet, les travaux réalisés ayant bien fait l'objet d'une autorisation en bonne et due forme.
Les acquéreurs sollicitent la réparation de divers préjudices financiers, demande qu'ils avaient formulée en première instance mais sur laquelle le tribunal a omis de statuer.
Les préjudices invoqués à ce titre ( frais de restauration, frais d'hébergement) par les acquéreurs ne sont justifiés par aucune pièce probante, n'ont pas été invoqués lors des opérations expertales et n'ont donc été soumis ni la discussion des parties, ni à l'examen, de M. DE PENGUREN, à l'exception:
- des frais d'expertise du cabinet LAMY :1.495 €,
- des frais de constat d'huissier: 346,34 €.
Soit un total de 1.841,34 €
C'est à bon droit que les époux Q... font état d'un préjudice moral résultant des différents tracas imposés par cette procédure et par les soucis générés par les dissimulations auxquelles se sont livrées le vendeurs, à l'origine de troubles de tous ordres. En revanche, la somme de 6.000 € allouée par le tribunal à ce titre est manifestement excessive et sera ramenée à la somme de 3.000 €.
Sur les demandes présentées par les époux Q... à l'encontre de M. P... H... et de son assureur, la compagnie AXA
Le tribunal a considéré que:
- la faute commise par M. H... au niveau du diagnostic électrique n'a généré aucun préjudice et n'a donc alloué aux époux Q... aucune somme à ce titre,
- la faute commise par M. H... s'agissant du diagnostic afférent à la présence d'amiante était certaine et a alloué aux acquéreurs une somme de 6.000 € ( et non 600 € comme indiquée à tort par ces derniers dans leurs conclusions devant la cour) à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice consistant en l'absence de possibilité de prendre en compte la présence d'amiante pour évaluer leur achat.
Devant la cour, si M. et Mme Q... formulent un certain nombre de considérations relativement à l'intervention de M. H... au niveau du diagnostic de l'installation électrique, ils n'en tirent aucune sur un plan indemnitaire puisqu'ils réclament uniquement la condamnation de ce dernier et de son assureur au titre de leur préjudice résultant de la présence d'amiante non décelée par le diagnostiqueur, de sorte que la question de la faute ou non dans l'établissement du diagnostic de l'installation électrique ne sera pas examinée.
Il y a lieu en premier lieu de rappeler que les époux Q... ne peuvent rechercher la responsabilité du diagnostiqueur que sur un fondement délictuel et non contractuel, en l'absence de contrat signé entre eux, aucune subrogation n'étant possible.
Il ressort du diagnostic établi par M. H... qu'il n'a pas repéré de matériaux susceptibles de contenir de l'amiante et a indiqué, dan son rapport technique, que les combles avaient été visités.
Les deux rapports d'analyse sur prélèvements effectués par l'expert ont révélé la présence d'amiante dans les plaques sous tuile en fibro-ciment.
M. N... conclut que ces plaques étaient ' visibles à partir des premiers échelons d'une échelle de diagnostiqueur posé sur le balcon devant les deux chambres. L'isolant mince en rampant des combles;, pouvait être écarté facilement à la jonction des deux laies et on pouvait constater la présence de ces plaques, ce qui est une mission fondamentale du diagnostiqueur.'
Au regard de ces considérations, la faute commise par M. H... est certaine, celui-ci -ci ne pouvant utilement soutenir que le contrôle qu'il doit effectuer est purement visuel, puisque s'il ne lui appartient pas d'effectuer des vérifications impliquant des travaux destructifs,le diagnostiqueur reste tenu d'une recherche approfondie.
En revanche, l'expert relève que les plaques litigieuses sont en bon état de conservation, de sorte que seule une obligation d'évaluation périodique s'impose et non une obligation de désamiantage.
En d'autres termes la présence de cette amiante ne nécessite, selon l'expert, qu'une surveillance selon les recommandations en vigueur, ne générant pas une obligation de travaux de désamiantage, les travaux de rénovation pouvant de surcroît être effectués sans retrait mais en prenant des précautions particulières avec l'intervention d'une entreprise spécialisée.
Il convient de rappeler que même en cas d'erreur, le diagnostiqueur n'est pas tenu de prendre en charge des travaux qui auraient dû être effectués sans son intervention, de sorte que les travaux de désamiantage ne peuvent être mis à la charge de M. H..., une telle opération ne s'imposant pas concernant la toiture qui n'est pas susceptible de libérer de fibre d'amiante, étant souligné que même en cas de remplacement de la toiture, le désamiantage n'est pas impératif, la couverture des tuiles pouvant être remplacée sans action mécanique sur les plaques amiantées.
Par conséquent, la faute commise par M. H... a généré un préjudice pour les époux Q... consistant non seulement en l'absence de possibilité de prendre en compte la présence d'amiante pour évaluer leur achat et par là de négocier le prix de vente du bien mais aussi tenant au fait que compte tenu de cette obligation de surveillance qui leur incombe, ils ont acquis un bien dans lequel ils n'ont pas une totale confiance dans la pérennité de sa qualité.
Ce préjudice sera évalué à la somme de 12.000 €, montant que M. H... et son assureur, AXA seront condamnés in solidum à payer à M. et Mme Q..., la condamnation intervenant s'agissant de la compagnie AXA, dans les limites des termes de la police souscrite par son assuré.
Sur les appels en garantie
Les consorts B... formulent un appel en garantie à l'encontre de la société PROVENCIA, agence immobilière mandatée dans le cadre de la vente de leur bien.
Comme l'a relevé à juste titre le tribunal, il n'entre nullement dans les missions d'un agent immobilier d'appeler l'attention des acquéreurs sur des malfaçons ou des désordres qui n'étaient nullement apparents puisqu'ils ont été découverts à la suite de travaux destructifs, d'autant que les vendeurs ne démontrent nullement avoir informé la société PROVENCIA de l'existence des vices litigieux.
Enfin, l'agent immobilier ne peut être considéré comme le garant de la qualité des constatations et diagnostics techniques , lesquels ne relèvent aucunement de sa compétence.
En conséquence, les demandes des consorts B... à l'encontre de la SARL PROVENCIA ne peuvent qu'entrer en voie de rejet.
La société AXA sollicite la condamnation des vendeurs à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ainsi que M. H... et en tout état de cause, dans des proportions qui ne sauraient être inférieures à 50%.
Elle motive cet appel en garantie, dans ses conclusions, au regard de la ' réticence dolosive ' de ces derniers, sans aucune précision ou explication sur le dol qui aurait été commis par les vendeurs.
Sa demande ne sera donc pas accueillie.
En définitive le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a:
- condamné in solidum les consorts B... à verser à M. et Mme Q... la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,
- condamné in solidum M. H... et la société AXA à verser à M. et Mme Q... la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Marseille sauf en ce qu'il a:
- condamné in solidum les consorts B... à verser à M. et Mme Q... la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,
- condamné in solidum M. H... et la société AXA à verser à M. et Mme Q... la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts,
Et statuant à nouveau sur ces points:
Condamne in solidum M.G... R... B..., M. G... X... B... et Mme I... B... à payer à M. D... Q... et Mme U... J... épouse Q... la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,
Condamne in solidum M. E... H... et la société AXA France IARD à verser à M. D... Q... et Mme U... J... épouse Q... la somme de 12.000 € à titre de dommages et intérêts, étant rappelé que la société AXA France IARD est fondée à opposer à son assuré les limites de la police souscrite par ce dernier et notamment les franchises,
Y ajoutant,
Condamne in solidum M.G... R... B..., M. G... X... B... et Mme I... B... à payer à M. D... Q... et Mme U... J... épouse Q... la somme de 1.841,34 € au titre de leurs préjudices financiers,
Déboute la SA AXA France IARD de son appel en garantie formé à l'encontre de M.G... R... B..., M. G... X... B... et Mme I... B...,
Condamne in solidum M.G... R... B..., M. G... X... B... et Mme I... B... et M. E... H..., in solidum avec la société AXA France IARD à verser à M. D... Q... et Mme U... J... épouse Q... la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M.G... R... B..., M. G... X... B... et Mme I... B... à payer à la société PROVENCIA la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M.G... R... B..., M. G... X... B... et Mme I... B... et M. E... H..., in solidum avec la société AXA France IARD aux dépens de la procédure d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
