COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-4
ARRÊT AU FOND
SUR RENVOI APRES CASSATION
DU 28 MARS 2019
N° 2019/102
Rôle N° 18/07620
N° Portalis DBVB-V-B7C-BCMCI
ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE LE CLOS DES CIGALES
C/
SCI MARSEILLE XI - LIEUDIT LES ACCATES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me X. BLANC
Me S. JUSTON
Décision déférée à la Cour :
sur déclaration de saisine de la Cour suite à un arrêt de la Cour de Cassation en date du 29 Mars 2018 enregistré au répertoire général sous le n° G 17-16.037, ayant partiellement cassé un arrêt rendu par la Cour d'appel d'Aix en Provence en date du 15 décembre 2016 lequel avait statué sur appel d'un jugement du tribunal de grande instance de Marseille du 12 Mars 2015.
APPELANTE - DEMANDERESSE A LA SAISINE SUR RENVOI APRES CASSATION
ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE LE CLOS DES CIGALES
prise en la personne de son représentant légal en exercice
siège social [...]
représentée et plaidant par Me Xavier BLANC de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par son associé Me Véronique UZAN, avocate au barreau de MARSEILLE
INTIMÉE - DÉFENDERESSE A LA SAISINE SUR RENVOI APRES CASSATION
SCI MARSEILLE XIème - LIEUDIT LES ACCATES
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au sièget [...]
représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocate au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Pascal-Yves BRIN de la SELARL LE ROUX-BRIN, avocat au barreau de MARSEILLE,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 Février 2019 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Patricia TOURNIER, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
M. Jean-François BANCAL, Président
Mme Patricia TOURNIER, Conseillère (rédactrice)
Mme Sophie LEYDIER, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2019.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2019,
Signé par M. Jean-François BANCAL, Président et Mme Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Exposé du litige :
La SCI Marseille 11ème lieudit Les Accates (dite la SCI) a fait construire à [...], un ensemble immobilier comprenant 42 villas et un ensemble collectif de 16 logements, des espaces communs, des voies de circulation, des bassins de rétention et divers ouvrages communs.
Une ASL dénommée [...] a été créée pour gérer le fonctionnement des éléments communs de l'ensemble immobilier, avec un cahier des charges établi le 24 juillet 2003, prévoyant notamment que 'la réception' des équipements se ferait à la première demande de la SCI, dès lors qu'il y aurait eu prise de possession des logements par les acquéreurs, alors même que l'ensemble ne serait pas totalement achevé, 'cette réception' valant pour les parties communes.
Les co-lotis ont pris possession de leurs biens entre avril et août 2005.
Le 18 mai 2009, la SCI a fait délivrer sommation à l'ASL [...] de prendre livraison des ouvrages communs le 26 mai 2009 et à défaut l'a faite assigner ainsi que la [...], devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille.
L'ASL [...] a accepté le principe d'une 'réception' partielle avec réserves concernant une partie des ouvrages, mais a refusé de 'réceptionner' l'intégralité des parties communes en invoquant leur inachèvement et des malfaçons.
Par décision en date du 19 juin 2009, le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille a :
- ordonné à l'ASL [...] de signer le procès-verbal de 'réception' avec réserves, à laquelle il a été procédé le 26 mai 2009 et à établir par le maître d'oeuvre, Monsieur T..., concernant le portail d'entrée, les trois bassins de rétentions, une des deux aires de jeux, l'éclairage commun et le local destiné aux ordures ménagères,
- donné acte à l'ASL [...] de ce qu'elle accepte de signer ledit procès-verbal de 'réception' partielle avec réserves, à sa présentation,
- déclaré opposable à l'ASL [...] et à la [...], l'ordonnance de référé en date du 9 décembre 2005 et l'ordonnance de remplacement d'expert en date du 3 juillet 2007,
- étendu la mission de l'expert, Monsieur P..., en lui demandant d'examiner contradictoirement avec l'ASL [...], la deuxième aire de jeux, les clôtures, la voirie, le réseau d'eaux usées, le réseau pluvial et les espaces verts, de dire s'ils sont en état d'être réceptionnés au besoin avec réserves et dans l'affirmative depuis quelle date, de donner son avis sur les désordres, inachèvements et malfaçons allégués concernant ces ouvrages, leurs causes, et les moyens d'y remédier en les chiffrant à l'aide des devis produits par les parties.
Par décision en date du 11 janvier 2011, le juge chargé du contrôle des expertises a ordonné la disjonction des missions de l'expert et a dit que celui-ci devra mener à bien distinctement la mission résultant des ordonnances du 9 décembre 2005, du 7 avril 2006, du 26 mai 2006, du 6 juillet 2007, et celle résultant de l'ordonnance du 19 juin 2009.
Par ordonnance en date du 24 janvier 2012, le juge chargé du contrôle des expertises a limité la mission de l'expert dans le cadre de l'expertise ordonnée le 19 juin 2009, à la possibilité ou non d'une réception avec ou sans réserve et à quelle date pour les clôtures, la voirie, le réseau d'eaux usées et le réseau pluvial, et maintenu la mission initialement fixée pour l'aire de jeux et les espaces verts.
L'expert, Monsieur P..., a déposé un premier rapport le 27 avril 2011 et un second rapport le 30 avril 2013.
Par acte d'huissier en date du 8 novembre 2012, la SCI a fait assigner l'ASL [...] devant le tribunal de grande instance de Marseille, à l'effet, au terme de ses dernières conclusions, pour l'essentiel :
- de voir fixer la date de livraison de l'ensemble des équipements communs au mois d'avril 2005 et au plus tard au mois d'août 2005,
- de voir l'ASL [...] condamnée à signer le procès-verbal de livraison sous astreinte,
- de voir condamner l'ASL [...] à lui payer diverses sommes au titre des charges communes réglées par elle en 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 et 2012, outre les intérêts et la capitalisation de ces derniers,
- de voir déclarer irrecevable et subsidiairement infondée, la demande reconventionnelle de l'ASL [...],
- de voir l'ASL [...] condamnée au paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive.
L'ASL [...] a conclu :
- au débouté de la SCI de sa demande 'en prononcé d'une réception judiciaire', soutenant que les parties communes 'ne sont pas en état d'être reçues',
et subsidiairement à la fixation de cette 'réception' au 18 mai 2009 avec les réserves listées dans la note de Monsieur O... , expert privé de la concluante du 24 avril 2013,
- à la condamnation de la SCI, sous astreinte, à procéder à l'achèvement des travaux sur les parties communes et à la reprise des malfaçons listées par Monsieur O... dans sa note du 24 avril 2013 et concernant les espaces verts, selon devis de l'entreprise Nature et Prestige établi conformément aux prescriptions de Monsieur P... dans son rapport du 30 avril 2013,
- au débouté de la SCI de sa demande en remboursement des charges et subsidiairement, à la désignation d'un expert afin de faire les comptes entre les parties.
Par décision en date du 12 mars 2015, le tribunal de grande instance de Marseille :
- a fixé au 18 mai 2009 la date de livraison des clôtures, du portail, de la voirie, de l'éclairage commun, du local destiné aux ordures ménagères, des espaces verts, de l'aire de jeux, des bassins de rétention, des canalisations et des réseaux divers,
- a ordonné à l'ASL [...] de signer le procès-verbal de 'réception' des clôtures, du portail, de la voirie, de l'éclairage commun, du local destiné aux ordures ménagères, des espaces verts, de l'aire de jeux, des bassins de rétention, des canalisations et des réseaux divers, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision, à peine passé ce délai d'une astreinte de 100 € par jour de retard pendant 2 mois,
- a condamné l'ASL [...] à payer à la SCI :
' la somme de 114 918,20 € au titre des charges communes pour la période du 18 mai 2009 au 31 décembre 2012, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2012 et capitalisation,
' la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- a débouté la SCI de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- a débouté l'ASL [...] de ses demandes reconventionnelles,
- a ordonné l'exécution provisoire,
- a condamné l'ASL [...] aux dépens,
- a rejeté toute demande plus ample ou contraire.
L'ASL [...] a interjeté appel à l'encontre de cette décision par déclaration en date du 4 mai 2015.
La SCI a formé un appel incident.
Par décision en date du 15 décembre 2016, la cour d'appel d'Aix en Provence a :
- confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions,
- condamné l'ASL à payer à la SCI la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
ainsi qu'aux dépens d'appel, avec application de l'article 699 du code de procédure civile pour leur recouvrement.
Sur le pourvoi formé par l'ASL [...], la Cour de Cassation, par arrêt en date du 29 mars 2018, a cassé et annulé l'arrêt rendu le 15 décembre 2016, seulement en ce qu'il rejette la demande de l'ASL tendant à l'exécution des travaux d'achèvement et de reprise des VRD et des espaces verts et a remis sur ce point la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt, avec renvoi devant la cour d'appel d'Aix en Provence autrement composée.
La cassation est prononcée au visa de l'article 1147 dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, la Cour estimant :
qu'en rejetant la demande de l'ASL [...] en exécution des travaux d'achèvement et de reprise des VRD et des espaces verts, au motif que cette demande n'apparaît pas fondée en l'absence de livraison des parties communes avec réserves,
la cour d'appel a violé le texte susvisé, dès lors qu'à la date retenue par l'arrêt, l'ASL avait refusé la livraison et que le vendeur était tenu de livrer un ouvrage exempt de vices tel qu'il était contractuellement prévu.
L'ASL [...] a saisi la cour par déclaration reçue au greffe le 2 mai 2018.
Par ses dernières conclusions notifiées le 10 décembre 2018, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, l'ASL [...] demande à la cour au visa des articles 1134 et suivants, 1792 et suivants du code civil :
- de réformer le jugement du 12 mars 2015 concernant la demande portant sur les vices, l'achèvement et les travaux de reprise,
- de dire que la concluante ne peut être tenue à signer le procès-verbal de réception sous astreinte qu'à compter de la présentation de ce procès-verbal par le maître d'oeuvre et la SCI,
- de condamner la SCI à procéder à l'achèvement des travaux sur les parties communes et à la reprise des malfaçons listées par Monsieur O... dans sa note du 24 avril 2013 et concernant les espaces verts, conformément aux prescriptions de Monsieur P... dans son rapport du 30 avril 2013,
sous astreinte de 300 € par jour de retard courant à compter de la décision à intervenir,
- subsidiairement, de dire que la concluante sera fondée à formuler les demandes de reprise des non-façons ou des malfaçons listées par Monsieur O... dans sa note du 24 avril 2013 et concernant les espaces verts, conformément aux prescriptions de Monsieur P... dans son rapport du 30 avril 2013, lors de la signature du procès-verbal de réception,
- en toute hypothèse, de condamner la SCI aux dépens, incluant les frais d'expertise judiciaire, avec application de l'article 699 du code de procédure civile pour leur recouvrement,
ainsi qu'au paiement de la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ses dernières écritures notifiées le 22 août 2018, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, la SCI demande à la cour :
- de dire que l'ASL n'a pas la capacité à agir au visa de l'ordonnance du 1er juillet 2004, de la loi du 9 décembre 2004 et de l'article 59 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014
et de la déclarer irrecevable,
- de dire que l'ASL est forclose en son action au visa des dispositions des articles 1642-1 et 1648 alinéa 1 du code civil, dans leur version issue de la loi du 25 mars 2009
et de la déclarer irrecevable,
- de dire que l'ASL est irrecevable en son action fondée sur les principes de la responsabilité de droit commun,
- de dire que l'ASL est irrecevable en son action au visa des articles 1646-1 et 1792 du code civil,
- subsidiairement, de débouter l'ASL de toutes ses demandes,
- de condamner l'ASL au paiement de la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 6 février 2019, par ordonnance en date du 23 mai 2018, prise en application de l'article 1037-1 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
La cour observe à titre préliminaire qu'en l'état de la cassation partielle prononcée le 29 mars 2018, elle n'est pas saisie des modalités de signature par l'ASL [...] du procès-verbal de 'réception' fixées par le tribunal, de sorte que la demande de celle-ci de ce chef est irrecevable.
* Sur la recevabilité des demandes de l'ASL [...] relatives à l'achèvement des travaux et à la reprise des malfaçons :
En application des articles 5 et 60 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 et du décret du 3 mai 2006, les associations syndicales de propriétaires doivent mettre leurs statuts qui étaient en vigueur à la date de publication de l'ordonnance, en conformité avec les nouvelles dispositions dans le délai de deux ans à compter de la publication du dit décret, soit le 5 mai 2008, faute de quoi elles perdent notamment le droit d'agir en justice ; elles ont toutefois la possibilité de recouvrer leur droit d'ester en justice en accomplissant, même après l'expiration du délai prévu par l'article 60, les mesures de publicité prévues par l'article 8 de ladite ordonnance.
En l'espèce, l'ASL [...] justifie avoir procédé à la mise à jour de ses statuts par assemblée en date du 21 mai 2012 et avoir procédé au dépôt en Préfecture du procès-verbal de ladite assemblée et des dits statuts, ainsi que du plan périmétral et du formulaire d'insertion au Journal Officiel, selon récépissé en date du 20 juin 2012.
Il s'ensuit qu'elle avait ainsi recouvré son droit d'agir en justice, avant d'être assignée par la SCI.
La SCI est par ailleurs mal fondée à arguer de la forclusion de l'article 1648 alinéa 2 du code civil, dès lors que l'action de l'ASL [...] ne peut reposer sur l'article 1642-1 du code civil en l'absence d'acceptation de la livraison par celle-ci, à la date que fixera ensuite la cour d'appel dans sa décision du 15 décembre 2016, et qu'elle ne peut être fondée que sur l'article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable au litige antérieure à l'entrée en application de l'ordonnance du 10 février 2016 et sur l'obligation de délivrance d'un ouvrage exempt de vices et conforme aux engagements contractuels, à laquelle la SCI était tenue.
Il s'ensuit que les demandes de l'ASL [...] doivent être déclarées recevables.
* Sur le bien-fondé des demandes de l'ASL [...] relatives à l'achèvement des travaux et à la reprise des malfaçons :
Il résulte du 1er rapport d'expertise de Monsieur P... en date du 27 avril 2011, que suite à l'extension de ses opérations à l'ASL [...] par la décision de référé du 19 juin 2009, celui-ci a demandé à l'ASL de lui communiquer ses doléances, par un courrier du 16 juillet 2009 et qu'en dépit de deux réunions tenues les 24 novembre 2009 et 19 janvier 2010 à son contradictoire, l'ASL n'a pas donné suite à cette demande, avant que le juge chargé du contrôle de l'expertise ne prescrive à l'expert de dissocier les deux expertises lui ayant été confiées.
Si l'ASL [...] ne peut utilement se prévaloir du rapport unilatéral établi à sa demande par Monsieur O... , faute d'être étayé par d'autres documents techniques venant le corroborer, le rapport de Monsieur P... qui porte sur les clôtures, la voirie, le réseau d'eaux usées et le réseau pluvial, même s'il n'a pas examiné les doléances spécifiques de l'ASL, mentionne un certain nombre de malfaçons dont la reprise n'avait pas été justifiée par la SCI avant le dépôt du rapport et pour lesquelles elle ne justifie pas davantage d'une intervention postérieure ;
il s'ensuit que l'ASL [...] est fondée à en solliciter la reprise, la SCI n'ayant pas satisfait en ce qui les concerne, à son obligation de délivrance.
Il s'agit des malfaçons suivantes :
' l'enrobé de la chaussée comporte de multiples reprises d'ouvertures du fait de modifications, reprises, recherches de fuites ou mises en conformité dont la plupart ont un aspect sommaire et dont environ 10% sont dégradées ou en cours de dégradation, de sorte que sa reprise totale est nécessaire de façon à lui donner l'aspect net et sans défaut qu'il aurait dû avoir ;
' après réfection de cet enrobé, nécessité de refaire 800 m de lignes blanches, le marquage de 31 emplacements et la pose de 5 panneaux de signalisation verticale ;
' de nombreuses bordures sont épaufrées ou cassées suite à la poursuite des travaux des villas postérieurement à leur réalisation ;
' réseau EP : existence de contre-pentes sur des tronçons de conduite correspondant aux points f2, f4, f56, f7, f8 et f9 de l'annexe A/0.38 du rapport.
La condamnation de la SCI sera prononcée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Le surplus des malfaçons et non-finitions alléguées et mentionnées dans le rapport de Monsieur O... n'ayant pas été relevées par Monsieur P..., l'ASL [...] doit être déboutée de ses demandes les concernant, faute de preuve de leur existence.
Dans son second rapport d'expertise en date du 30 avril 2013, Monsieur P... a constaté l'absence d'un certain nombre de plantes contractuellement prévues :
' en zone 1, absence de 8 chênes verts, de plus de la moitié des végétaux du bassin de rétention paysager (soit une dizaine de lauriers-tins), d'environ 70% des végétaux de la zone bassin/local transfo (soit une trentaine de lauriers-tins manquants) ;
' en zone 2a (la placette), absence du palmier ;
' en zone 2b (talus le long de l'impasse [...]), absence du principal des plantations et dessèchement des plantes restantes, hors cyprès et plantes vivaces, d'où la nécessité de replanter environ 950 pieds manquants (plantations variées sur la base d'un prix d'achat de 5€ pièce) et de mettre en place un réseau d'arrosage goutte-à-goutte manquant ;
' en zone 3c2 (entre terrains [...] et chaussée supérieure), absence d'environ 50% de la végétation prévue d'où la nécessité de mettre en place 80 dorycnium, 60 rues, 80 gauras et 40 sauges) ;
' en zone 3d (entre chaussée et terrain 28 supérieur clôturé), absence du gazon sur 70 m² environ ;
' en zone 4b (sud de la partie N-O : accès au terrain d'aventures), absence de 43 pieds de lauriers-tins ;
Monsieur P... impute l'insuffisance des plantations à une succession de négligences de mises en oeuvre originelles (plantations et réseau d'arrosage associé), puis d'entretien initial par la société SPEV, cocontractante de la SCI.
Il résulte de ces éléments que si l'ASL [...] est fondée à solliciter la condamnation de la SCI à procéder à la reprise des plantations, la SCI ne démontrant pas que le défaut d'entretien soit imputable à celle-ci et n'ayant pas satisfait à son obligation de délivrance, la condamnation doit être faite sur la base du rapport d'expertise et non sur celle du devis établi le 23 mai 2013 par l'entreprise Nature Prestige, Monsieur P... ayant défini de façon précise les inachèvements et reprises nécessaires.
Cette condamnation sera prononcée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
* Sur les dépens et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile:
Les prétentions de l'ASL [...] étant accueillies pour partie, les dépens de première instance incluant les frais de l'expertise judiciaire ordonnée le 19 juin 2009, ceux d'appel et ceux afférents à la présente instance seront mis à la charge de la SCI, qui sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité ne justifie pas l'application de ce texte au profit de l'ASL [...].
PAR CES MOTIFS :
La cour d'appel, statuant publiquement, contradictoirement, sur renvoi de cassation et dans les limites de la dite cassation,
Déclare irrecevable la demande de l'ASL [...] relative aux modalités de signature du procès-verbal de 'réception' fixées par le tribunal de grande instance de Marseille dans sa décision en date du 29 janvier 2015.
Déclare recevables les demandes de l'ASL [...] en exécution des travaux d'achèvement et de reprise des VRD et des espaces verts.
Infirme la décision du tribunal de grande instance de Marseille en date du 12 mars 2015:
en ce qu'elle a débouté l'ASL [...] de l'ensemble de ses demandes en exécution des travaux d'achèvement et de reprise des VRD et des espaces verts,
en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Condamne la SCI Marseille 11ème lieudit Les Accates à procéder aux travaux suivants,
dans le délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision,
à peine passé ce délai d'une astreinte provisoire de 300 € par jour de retard pendant une durée de 90 jours :
' reprise totale de l'enrobé de la chaussée ;
' après réfection de cet enrobé, réfection de 800 m de lignes blanches, du marquage de 31 emplacements et pose de 5 panneaux de signalisation verticale ;
' réfection des bordures épaufrées ou cassées ;
' réfection du réseau EP concernant les points f2, f4, f56, f7, f8 et f9 de l'annexe A/0.38 du rapport d'expertise judiciaire en date du 27 avril 2011 ;
' en zone 1, plantation de 8 chênes verts, de dix lauriers-tins dans le bassin de rétention paysager et de 30 lauriers-tins dans la zone bassin/local transfo ;
' en zone 2a (la placette), plantation d'un palmier ;
' en zone 2b (talus le long de l'impasse [...]), plantation de 950 pieds manquants (plantations variées sur la base d'un prix d'achat de 5 € pièce) et mise en place d'un réseau d'arrosage goutte-à-goutte ;
' en zone 3c2 (entre terrains [...] et chaussée supérieure), plantation de 80 dorycnium, 60 rues, 80 gauras et 40 sauges ;
' en zone 3d (entre chaussée et terrain [...] supérieur clôturé), plantation de gazon sur 70 m² ;
' en zone 4b (sud de la partie N-O : accès au terrain d'aventures), plantation de 43 pieds de lauriers-tins.
Déboute l'ASL [...] du surplus de ses demandes.
Condamne la SCI Marseille 11ème lieudit Les Accates aux dépens de première instance incluant les frais de l'expertise judiciaire ordonnée le 19 juin 2009, aux dépens d'appel et aux dépens afférents à la présente instance, avec application de l'article 699 du code de procédure civile pour leur recouvrement.
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit d'aucune des parties.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
