COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
(anciennement dénommée 11ème chambre A)
ARRÊT AU FOND
DU 14 MARS 2019
N° 2019/ 117
Rôle N° RG 17/22180 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BBTXV
L... A...
C/
SCI SELVOSA GARAGE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sylvie MAYNARD
Me Patrick DAVID
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 30 Novembre 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 13/02692.
APPELANT
Monsieur L... A..., demeurant [...]
représenté par Me Sylvie MAYNARD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Florian COSTANTINO, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Emmanuelle ZIMMER, avocat au barreau de GRASSE, plaidant,
INTIMEE
SCI SELVOSA GARAGE, demeurant [...]
représentée par Me Patrick DAVID, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 16 Janvier 2019 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Frédérique BRUEL, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2019.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2019,
Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et Mme Mme Patricia POGGI,, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte du 11 décembre 2003, la sci Selvosa Garage a consenti un bail commercial à Monsieur A... portant sur un local à usage commercial situé à Cannes d'environ 1369m2 au rez de chaussée avec 47m2 de parking extérieur.
Le bail précisait que les lieux loués sont destinés à l'usage exclusif d'une exploitation par tous moyens de tout fonds de commerce ou artisanal de garage pour voitures automobiles, locations, réparations, échange, vente de fournitures et d'accessoires, échange et réparation de motos.
Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans avec prise d'effet le 1er janvier 2004 et expirant le 31 décembre 2012.
Le 1er octobre 2012, Monsieur A... a sollicité de la société Selvosa Garage le renouvellement du bail commercial.
Par acte du 19 novembre 2012, la société Selvosa Garage a délivré à Monsieur A... une mise en demeure préalable et lui a enjoint de faire cesser ses manquements à ses obligations contractuelles à savoir :
- son activité de carrosserie et peinture non autorisée par le bail commercial
- troubles de voisinages constitués par des nuisances olfactives et sonores du fait de l'activité de carrosserie et peinture ainsi que par le stationnement de véhicules gênant l'accès aux garages de certains copropriétaires.
- défaut d'entretien des lieux loués.
Par acte du 18 décembre 2012, Monsieur A... a formé opposition à cette mise en demeure et a sollicité du tribunal de grande instance de Grasse qu'elle soit déclarée nulle et non avenue.
Par acte du 20 décembre 2012, Me V..., huissier de justice a constaté que Monsieur A... a persisté dans ses infractions au bail, plus d'un mois après la mise en demeure.
En conséquence, le 31 décembre 2012, la société Selvosa Garage a notifié à Monsieur A... un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime fondé sur l'article L145-17 du code de commerce.
Par jugement en date du 30 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Grasse a notamment :
- déclaré régulier et valide le congé du 31 décembre 2012 avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction,
- rejeté la demande en paiement d'une indemnité d'éviction,
- dit que le bail a pris fin le 31 décembre 2012,
- ordonné l'expulsion de Monsieur A...,
- condamné Monsieur A... au titre de l'indemnité d'occupation.
Monsieur A... a interjeté appel en date du 12 décembre 2017.
Vu les conclusions du 11 janvier 2019 de Monsieur A..., auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé.
Vu les conclusions en date du 8 janvier 2019 de la société Selvosa Garage auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé.
SUR QUOI :
Sur la régularité du congé avec refus de renouvellement au 31 décembre 2012 :
Attendu que pour contester le congé du 31 décembre 2012, Monsieur A... fait valoir que le bail commercial qu'il a conclu avec la société Selvosa Garage avait une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2004 et se terminait le 31 décembre 2012.
Qu'il déduit des dispositions de l'article L145-9 du code de commerce que le congé doit être donné par le bailleur à l'expiration du bail et au moins six mois à l'avance.
Que Monsieur A... indique que la société Selvosa Garage aurait dû donner congé avant le 1er juillet 2012 pour le 31 décembre 2012 et ce, sous peine de nullité.
Que dans la mesure où le congé a été délivré le 31 décembre 2012, Monsieur A... estime qu'il doit être déclaré nul et non avenu.
Mais attendu que l'article L145-10 alinéa 4 du code de commerce dispose que dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant le motif de ce refus.
Attendu que par exploit du 1er octobre 2012 délivré à la sci Selvosa Garage, Monsieur A... a sollicité le renouvellement du bail commercial du 11 décembre 2003.
Qu'il y a lieu de noter que conformément aux exigences de l'article L145-10 alinéa 2 du code de commerce, cette demande de renouvellement a rappelé les termes de l'article L145-10 alinéa 4 du même code ; que la société Selvosa Garage disposait donc d'un délai jusqu'au 31 décembre 2012 pour informer Monsieur A... de sa décision quant au renouvellement du bail.
Que c'est par un exploit en date du 31 décembre 2012 que la société Selvosa Garage a signifié à Monsieur A... son refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime.
Que dès lors il convient de constater que le congé donné par la société Selvosa Garage est intervenu dans ce délai de trois mois prévu par l'article L145-10 alinéa 4 du code de commerce.
Que Monsieur A... s'est abstenu pendant longtemps de contester le bien fondé des motifs de ce congé.
Attendu qu'il résulte de ce qui précède que le congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime délivré par la société Selvosa Garage le 31 décembre 2012 est régulier et valable
Que le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur le motif grave et légitime :
Attendu que l'article L145-17 du code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'une indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire ; que cet article précise que dans l'hypothèse où ce motif grave et légitime résulterait, soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, l'infraction commise par le preneur doit s'être poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après la mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser.
Attendu que la société Selvosa Garage reproche à Monsieur A... divers manquements à ses obligations contractuelles à savoir :
- son activité de carrosserie et peinture non autorisée par le bail commercial,
- troubles de voisinages constitués par des nuisances olfactives et sonores du fait de l'activité de carrosserie et peinture ainsi que par le stationnement de véhicules gênant l'accès aux garages de certain copropriétaires.
- défaut d'entretien des lieux loués.
Attendu que Monsieur A... indique que la société Selvesa Garage serait mal fondée à affirmer que l'activité de carroserie peinture ne serait pas prévue au bail alors même que les locaux loués sont équipés d'une cabine de peinture, que dans le cadre d'un procès contre la copropriété Palais Selvosa, la sci Selvosa Garage aurait pris des conclusions en référence au bail et précisant que l'activité de réparation automobile englobe les travaux de tôlerie et enfin que lorsque l'activité de carosserie a été interdite dans la partie du local dépendant de la copropriété Palais Selvosa, la sci Selvosa Garage aurait consenti une diminution du montant du loyer pour palier une perte d'exploitation.
' Mais attendu que la seule présence dans les locaux loués d'une cabine de peinture ne saurait entraîner à elle seule l'autorisation d'exercer l'activité de carrosserie et de peinture.
Qu'en effet, l'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.
Que la destination des lieux loués est limitativement définie par les stipulations du bail indépendamment de l'équipement des locaux loués.
Que dès lors, la présence d'une cabine de peinture dans les lieux loués ne saurait écarter les stipulations du bail commercial qui ne prévoit nullement l'activité de carrosserie et de peinture.
' Attendu par ailleurs que Monsieur A... prétend que la sci Selvosa Garage a organisé 'un montage' juridique à l'initiative de Monsieur B... pour ne pas perdre les loyers et a su
trouver les arguments qui consistent à dire 'que ce que faisait Mercedes auparant est prescrit; que vous avez le droit de faire tout ce que faisait Mercedes, en ce compris la carrosserie et la peinture'.
Mais attendu qu'aucune pièce n'est apportée aux dires de Monsieur A... et qui sont contestés catégoriquement par Monsieur B....
Que cet argument sera rejeté purement et simplement.
Attendu en outre que par arrêt en date du 4 avril 2008, la Cour d'appel d'Aix en Provence a débouté la société Selvosa Garage de ses demandes et constatation qu'aucune autorisation n'avait été accordée par l'assemblée générale des coproprétaires de la résidence Palais Selvosa, pour étendre la destination du local aux activités de carrosserie et de peinture automobile.
Attendu que Monsieur A... avait parfaitement connaissance du fait que les activités de carrosserie et de peinture étaient interdites.
Atendu qu'en l'espèce Monsieur A... a continué à exercer l'activité de carrosserie et de peinture, comme l'ont mis en évidence le courrier du 19 septembre 2012 du Cabinet Champion pour la copropriété Palais Selvosa et la lettre du 2 octobre 2012 du syndic Abba Gestion pour la copropriété Isola bella ; que dès lors, la mise en demeure qui lui aété délivrée le 19 novembre 2012 était parfaitement justifiée.
Attendu que Monsieur A... reconnaît lui-même que l'activité de carrosserie a dû être arrêtée en vertu de l'arrêt de la présente Cour en date du 17 octobre 2006 ; qu'il s'agit d'un aveu judiciaire sur lequel il ne lui est pas possible de revenir.
Qu'un procès-verbal de Me V... en date du 20 décembre 2012 précise que Monsieur A... continue à exercer des travaux de carrosserie.
Attendu qu'il résulte de ce qui précède que Monsieur A... a commis une violation aux obligations lui incombant constituant un manquement grave et légitime au sens de l'article L145-17 du code de commerce, quand bien même il s'agirait d'une activité connexe.
Que sans qu'il soit besoin d'examiner les autres éventuels manquements aux obligations du preneur, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré régulier et valide le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction délivré par la sci Selvosa Garage le 31 décembre 2012.
Qu'il convient de confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 30 novembre 2017 en toutes ses dispositions.
Qu'il convient de préciser quant au calcul final de l'indemnité d'occupation, que celle-ci sera due jusqu'au 1er février 2018, jour de la libération complète des lieux.
Attendu en outre qu'il convient de noter qu'à l'indemnité d'occupation s'ajoutent les charges précédemment assumées par le locataire sortant ainsi que les charges de copropriété.
Attendu en conséquence qu'il convient de condamner Monsieur A... à verser à la sci Selvosa Garage les sommes parfaitement justifiées suivantes :
-18 931,27 euros au titre des charges de 2012 à 2018 assorties des intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance et avec capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil.
- 44 081,01 euros au titre des taxes foncières de 2013 à 2017 assorties des intérêts de droit à compter du jugement de première instance et avec capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil.
Attendu que c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de la sci Selvosa Garage au titre de l'arriéré des loyers car il a déjà été jugé par un arrêt de la présente Cour en date du 30 mars 2017 que le preneur a justifié avoir réglé le montant du loyer du 1er janvier 2014 au 1er janvier 2017.
Que la demande de dommages et intérêts à hauteur de 150 000 euros de Monsieur A... ne saurait prospérer dans la mesure où cette demande a déjà été présentée dans le cadre de l'arrêt du 30 mars 2017 de la cour d'appel d'Aix en Provence qui a condamné la sci Selvosa Garage à verser à Monsieur A... la somme de 6 000 euros de dommages et intérêts au motif que les procédures opposant les parties en suite du commandement de payer, de la mise en demeure et du refus de renouvellement du bail ont empêché le preneur de vendre son fonds de commerce.
Que le jugement querellé sera confirmé en ce qu'il a débouté cette demande de Monsieur A... comme se heurtant au principe de l'autorité de la chose jugée.
Attendu qu'il convient de condamner Monsieur A... à verser à la société Selvosa Garage la somme de 2 000 euros en application l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
Attendu que les dépens de première instance et de la procédure d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile, seront mis à la charge de Monsieur A....
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 30 novembre 2017 en toutes ses dispositions.
Précise quant au calcul final de l'indemnité d'occupation, que celle-ci sera due jusqu'au 1er février 2018 jour de la libération complète des lieux, déduction des sommes déjà versées à ce titre.
Y ajoutant :
Condamne Monsieur A... à verser à la sci Selvosa Garage les sommes suivantes :
- 18 931,27 euros au titre des charges de 2012 à 2018 assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance et avec capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil.
- 44 081,01 euros au titre des taxes foncières de 2013 à 2017 assortie des intérêts de droit à compter du jugement de première instance et avec capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil.
Condamne Monsieur A... à verser à la société Selvosa Garage la somme de 2 000 euros en application l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
Dit que les dépens de première instance et de la procédure d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile, seront mis à la charge de Monsieur A....
LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,
