COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1 - 1
(anciennement dénommée 1ère Chambre A)
ARRÊT AU FOND
DU 29 JANVIER 2019
L.V
N° 2019/
Rôle N° RG 17/05614 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BAHWO
Christophe X...
C/
SCI TEOCALCO
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Simon
Me Y...
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 14 Mars 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 15/07670.
APPELANT
Monsieur Christophe X...
né le [...] à AJACCIO (CORSE), demeurant [...]
représenté par Me Roselyne D... de la Z..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Odile A..., avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMEE
SCI TEOCALCO
prise en la personne de son gérant, Monsieur Jean-Luc B...,domicilié [...]
représentée par Me Françoise Y... de la C..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Fabien B..., avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 04 Décembre 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame VIGNON, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de:
Madame Anne VIDAL, Présidente
Madame Danielle DEMONT, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2019.
ARRÊT
contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2019,
Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 30 avril 2014, la SCI TEOCALCO s'est engagée à vendre à M. Christophe X... [...], pour un prix de 550.000 €. Ce compromis était soumis à la réalisation des conditions suspensives ordinaires en pareille matière, l'acquéreur déclarant cependant renoncer expressément à la condition suspensive d'obtention d'un prêt.
La réitération par acte authentique, fixée au 18 juillet 2014, n'a pas eu lieu.
Deux sommations à comparaître devant le notaire ont été signifiées à M. X..., en date des 1er septembre 2014 et 1er octobre 2014, sans que celui-ci ne se présente à l'étude.
La SCI TEOCALCO a saisi le juge des référés près le tribunal de grande instance d'Ajaccio aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire de la vente, outre des dommages et intérêts, prétentions rejetées par ordonnance rendue le 31 mars 2015.
La société URBAN DEVELOPPEMENT, agent immobilier mandaté par le vendeur, a fait assigner M. X... devant le juge des référés de Marseille afin que soit constatée l'absence de réitération de l'acte et sa condamnation au paiement d'une somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts, demandes rejetées par ordonnance du 22 mai 2015.
Enfin, la SCI TEOCLACO a fait l'objet d'une condamnation par le tribunal de grande instance de Marseille, confirmée par un arrêt de la cour de céans en date du 25 novembre 2014, à payer au locataire des lieux, M. E... une somme de 230.000 €.
Par acte d'huissier délivré le 21 juin 2015, M. X... a fait assigner la SCI TEOCALCO devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins de la voir condamner à réaliser la vente, outre divers dommages et intérêts.
Le 10 mars 2016, la vente a été réitérée pour un montant de 550.000 €.
Par jugement contradictoire en date du 14 mars 2017 , le tribunal de grande instance de Marseille a:
- débouté M. Christophe X... de l'ensemble de ses demandes,
- condamné M. Christophe X... à payer à la SCI TEOCALCO la somme de 55.000 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la clause pénale stipulée au compromis de vente intervenu entre les parties en date du 30 novembre 2014,
- débouté la SCI TEOCALCO du surplus de ses demandes,
- rejeté toute demande plus ample ou contradictoire,
- condamné M. Christophe X... à payer à la SCI TEOCALCO la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
M. X... a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 22 mars 2017.
Aux termes de ses conclusions déposées et signifiées le 25 août 2017, M. Christophe X... demande à la cour de:
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI TEOCALCO de sa demande de condamnation du concluant au paiement de la somme de 92.410,03 € de dommages et intérêts pour n'avoir pas pris en charge les sommes que la SCI TEOCALCO avait été condamnée à verser au locataire en place,
- rejeter toutes les demandes émises par la SCI TEOCALCO et rejeter l'appel qu'elle a interjeté comme injustifié et infondé,
- réformer le jugement dont appel quant aux condamnations du concluant au profit de la société TEOCALCO au paiement de 55.000 € de clause pénale, 3.000 € d'article 700 et les dépens et rejeter toutes les prétentions, fins et conclusions de la société TEOCALCO comme injustifiées et mal fondées,
- le réformer quant au rejet des demandes de condamnations présentées par le concluant à l'encontre de la SCI TEOCALCO et pour ce faire:
- condamner la SCI TEOCALCO à payer au concluant la somme de 55.000 € pour le préjudice subi du fait du retard dans la régularisation de l'acte authentique de vente et de sa résistance abusive, outre 10.000 € au titre des frais irrépétibles.
Il rappelle que l'avant contrat stipule que la réitération par acte authentique avec paiement du prix devra intervenir au plus tard le 18 juillet 2014, mais que ce compromis précise que cette date du 18 juillet 2014 n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel chacune des deux parties peut obliger l'autre à l'exécution. Il ajoute que les conditions suspensives prévues à son bénéfice et à réaliser par la SCI TEOCALCO, ont été mentionnées comme étant des conditions particulières auxquelles les parties ont expressément voulu soumettre l'acte, aucune date n'ayant été indiquée en revanche pour lever ces conditions par le vendeur.
Il relate que ces conditions à la charge de l'intimée consistaient en la délivrance d'un diagnostic termites, d'une note d'urbanisme montrant qu'il n'y a pas de servitude, d'un justificatif de l'absence d'inscription ou de publication d'un commandement aux fins de saisie et de diagnostics parasitaires mais également amiante et performance énergétique. Il expose que ces documents étaient nécessaires s'agissant de l'acquisition d'un immeuble à destination d'hôtel dont il voulait poursuivre l'exploitation, qu'il ne pouvait donc pas acheter sans avoir ces diagnostics techniques, de sorte qu'en l'absence de ces pièces, il a légitimement refusé de régulariser l'acte authentique.
Il sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation présentée par le vendeur au paiement d'une somme de 92.410,03 € en faisant valoir que:
- la SCI TEOCALCO l'avait subrogé dans ses droits à l'égard de l'occupant E... à compter de la réitération de l'acte authentique exclusivement et non à compter du compromis comme le prétend l'intimée,
- celle-ci ne voulait pas qu'il bénéficie de l'issue favorable éventuelle de l'arrêt qui devait être prononcé par la cour, n'avait donc pas intérêt à lever les conditions suspensives et a ainsi retardé la régularisation de l'acte authentique,
- l'issue de la procédure devant la cour ne lui a cependant pas été favorable et elle n'a donc plus voulu vendre au prix de 550.000 €, souhaitant ainsi réduire les effets d'une décision défavorable en compensant la somme de 230.000 € qu'elle a versée à l'occupant, en formulant une telle demande de dommages et intérêts compensatoires, qui ne correspond nullement aux termes du compromis et aux engagements réciproques des parties,
- la SCI TEOCALCO qui n'a régularisé l'acte authentique que le 10 mars 2016 ne peut donc prétendre voir supporter par l'acquéreur les condamnations réglées au locataire sur la base de l'arrêt de la cour de céans.
Il conteste en revanche l'analyse du tribunal sur l'application de la clause pénale en faveur de l'intimée en soutenant que:
- il n'a jamais prétendu qu'il ne pouvait pas acheter car il ne disposait pas du financement nécessaire,
- il a seulement et légitimement écrit qu'il avait été trompé lors de l'acte du 30 avril 2014 puisque la procédure en cours entre TEOCALCO et le locataire commercial n'était pas une procédure en fixation d'une indemnité d'éviction due au départ du locataire, mais portait sur la cession du droit d'achat des murs et la substitution de TEOCALCO au locataire E... dans ce droit d'achat que l'ancien propriétaire bailleur avait consenti au locataire au prix particulièrement bas de 150.000 €,
- il en résultait que l'immeuble ne serait pas libéré à l'issue de l'instance, alors que précisément il avait acquis l'immeuble pour exploiter l'hôtel et que la présence de ce locataire allait compliquer ses demandes de financement en vue de la réhabilitation de cet hôtel,
- tant que les diagnostics techniques ne lui avaient pas été remis, il ne pouvait pas vérifier l'ampleur des travaux de réhabilitation de l'immeuble à usage d'hôtel, la présence d'amiante et de plomb pouvant susciter des travaux d'un coût important,
- le vendeur n'a rien fait pour lever les conditions suspensives ni avant le 18 juillet 2014, ni lors de sommations et n'a à aucun moment justifié les avoir fait établir, en dépit de plusieurs demandes de sa part,
- il n'a eu connaissance que d'une partie de ces diagnostics techniques en fin de 1er trimestre 2015 au cours de la procédure de référé infligée par l'agent immobilier et a ensuite décidé d'introduire la présente procédure en vente forcée,
- contrairement à ce qu' a retenu le tribunal les conditions suspensives n'ont été levées qu'en février 2015, la ligne sibylline contenue dans le procès-verbal de carence établi par le notaire étant manifestement insuffisante puisque ces documents ne lui avaient jamais été communiqués, en raison notamment du fait que les diagnostics ont été établis bien après la date du 18 juillet 2014, revendiquée comme date limite de réitération et de levée des conditions suspensives.
Il considère que la société TEOCALCO lui a causé un préjudice grave et certain en essayant d'échapper à ses obligations, en se dispensant de faire établir les diagnostics, le contraignant à suspendre les démarches qu'il avait entreprises auprès des banques, partenaires hôteliers/ restaurants, en lui faisant prendre le risque de ne plus être crédible lorsqu'il les recontactera un an plus tard, justifiant sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 55.000 €.
La SCI TEOCALCO, dans ses conclusions en réponse et récapitulatives signifiées le 21 août 2017, demande à la cour de:
- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a reconnu que la réitération tardive du compromis était due à la défaillance fautive de M. X...,
- confirmer en conséquence le jugement de première instance en ce qu'il a condamné M. X... à la somme de 55.000 € en application de la clause pénale,
- infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a débouté la SCI TEOCALCO du surplus de ses demandes,
- condamner M. X... à verser à la SCI TEOCALCO la somme de 92.410,03 € de dommages et intérêts au titre des condamnations prononcées à l'encontre de la SCI TEOCALCO suivant arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 25 novembre 2014 que l'acquéreur s'était engagé à prendre en charge aux termes du compromis signé le 30 avril 2014,
- débouter M. X... de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamner M. X... à verser à la SCI TEOCALCO la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Elle insiste sur les manquements fautifs de M. X... en faisant valoir que:
- celui-ci n'a apporté aucune réponse à la mise en demeure qu'elle lui a adressée par l'intermédiaire de son conseil le 11 août 2014 et suite aux deux sommations qui lui ont été délivrées à comparaître devant notaire, il n'y a pas déféré au motif pris qu'il n'aurait pas été informé de la levée des conditions suspensives par le vendeur alors que:
* en réalité, l'acquéreur a reconnu ne pas avoir obtenu le financement nécessaire à la réhabilitation du bien, objet de la vente, alors même qu'il a expressément renoncé à faire de l'octroi d'un crédit une condition suspensive,
* s'il s'était déplacé en l'étude du notaire, il aurait pu constater que les conditions suspensives étaient bel et bien levées,
* dans la négative il aurait pu refuser la signature aux torts du vendeur et le cas échéant le forcer à s'exécuter, mais il n'a effectué aucune démarche en ce sens de sorte qu'un procès-verbal de carence a été dressé,
* dans le second procès-verbal de carence en date du 29 octobre 2014, le notaire a constaté que l'ensemble des conditions suspensives stipulées aux termes de l'avant contrat du 30 avril 2014 sont à ce jour réalisées et que l'acte authentique réitérant les termes de cet avant contrat était à ce jour régularisable, étant précisé qu'il s'agissait du propre notaire de l'acquéreur,
- M. X... a donc délibérément refusé de réitérer la vente malgré la levée des conditions suspensives, pour ensuite revenir sur sa position, en parfait manquement au principe de l'estoppel, en assignant le vendeur en vente forcée de manière à rendre intentionnellement le bien indisponible,
- ce comportement fautif est à l'origine d'un important préjudice pour elle puisqu'elle s'est retrouvée tributaire du blocage organisé par l'appelant sur le bien litigieux.
Elle sollicite en conséquence la confirmation du jugement sur l'application de la clause pénale à son profit, compte tenu des manquements caractérisés de l'acquéreur à ses obligations contractuelles.
Elle soutient que M. X... s'était engagé à prendre à sa charge tous les droits et obligations du vendeur relatifs à la procédure alors pendante devant la cour d'appel de céans ainsi que les dommages et intérêts y afférents et se prévaut de la clause insérée en pages 4 et 5 de l'avant contrat à titre de condition particulière, à la lecture de laquelle cet engagement souscrit par l'appelant était une condition déterminante du consentement du vendeur, l'acquéreur ayant reconnu expressément que le prix de vente stipulé dans le compromis tenait compte de cet engagement. Elle en conclut que M. X... aurait dû s'acquitter, s'il avait réitéré l'acte authentique, de la somme de 92.410,03 € en exécution dudit arrêt, comme il s'y était engagé aux termes de la promesse de vente, étant relevé que c'est in fine pour cette raison qu'il a refusé de réitérer la vente dans les délais impartis.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 06 novembre 2018.
MOTIFS
Par acte du 30 avril 2014, la SCI TEOCALCO s'est engagée à vendre à M. X... un bien immobilier situé sur la commune de Marseille ( 13006), [...] , pour un prix de 550.000 €.
Aux termes de cette promesse, M. X... a indiqué renoncer expressément à la condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt.
La réalisation de la vente était subordonnée aux conditions suspensives suivantes énoncées en pages 6 et 7 de l'acte:
- urbanisme et plus particulièrement que le certificat ou la note de renseignements d'urbanisme et le certificat d'alignement et de voirie ne révèlent pas l'existence d'une servitude susceptible de rendre le bien impropre à sa destination,
- purge de tout droit de préemption,
- l'état hypothécaire ne doit pas révéler l'existence d'inscription pour un montant supérieur au prix de vente et d'une publication de commandement de saisie, ni d'autres droits réels que ceux énoncés dans l'acte,
- condition suspensive d'amiante : production par le vendeur d'un rapport établi par une société agréée,
- état parasitaire négatif : délivrance par un professionnel agréé d'une attestation certifiant que le bien n'est pas infesté par les termites,
- obtention d'un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble vendu.
La réitération de l'acte authentique était fixée au 18 juillet 2014 au plus tard, en l'étude de Me Ludovic-Alexandre F..., notaire à Marseille.
Il n'est pas contesté que la vente n'a pas eu lieu à cette date et n'interviendra finalement que 10 mars 2016, chacune partie imputant cette situation au comportement fautif de l'autre et réclamant des dommages et intérêts à hauteur de 55.000 € correspondant au montant de la clause pénale prévue au compromis, en réparation de son préjudice.
M. X... soutient que, dès lors que le compromis de vente n'avait aucune date de réalisation des conditions suspensives, la date de réitération ne peut valoir date butoir et qu'il a légitimement refusé de réitérer l'acte authentique en raison de la non réalisation des conditions suspensives consistant en la remise des diagnostics techniques dont il n'a eu communication qu'en février 2015, lors de la procédure en référé initiée par l'agent immobilier en vue du paiement de sa commission.
En l'occurrence, par acte d'huissier en date du 1er septembre 2014, la SCI TECOCALCO a fait délivrer sommation à M. X... d'avoir à comparaître le 08 septembre 2014 à 17 heures, en l'étude de Me F..., date à laquelle un procès-verbal de carence a été dressé en l'absence de comparution de l'acquéreur.
Une seconde sommation a été notifiée à l'appelant, par acte d'huissier en date du 10 octobre 2014, d'avoir à comparaître le 29 octobre 2014 à 11 heures, toujours en l'étude de Me F....
Celui-ci va dresser un procès-verbal, au constat de l'absence de M. X... , mentionnant expressément que ' Réalisation des conditions suspensives- Le notaire soussigné constate que l'ensemble des conditions suspensives stipulées aux termes de l'avant-contrat en date du 30 avril 2014, sont à ce jour réalisées et que l'acte authentique réitérant les termes dudit contrat est à ce jour régularisable.'[souligné par nous]
Contrairement à ce que soutient M. X..., il ne s'agit pas d'une simple ligne ' sybilline' mais bien d'une mention apposée par un officier public ministériel qui fait foi jusqu'à inscription de faux. Au demeurant, la liste des documents techniques dont l'acquéreur prétend n'avoir eu connaissance qu'en février 2015 au travers d'un bordereau de pièces communiquées par l'agent immobilier, démontre qu'à la date du 29 octobre 2014, ils avaient bien tous été effectués ( le dernier relatif à l'amiante datant du 27 octobre 2014), de sorte que le notaire les avait nécessairement en sa possession lorsqu'il a établi le second procès-verbal de carence constatant que toutes les conditions suspensives étaient levées.
L'acquéreur a fait le choix de ne pas se déplacer en l'office notarial, alors que s'il avait comparu, il aurait pu constater que les conditions suspensives étaient levées et, dans la négative, refuser de signer en faisant dresser un procès-verbal de difficultés pour forcer le cas échéant le vendeur à s'exécuter.
Aucune démarche n'a été accomplie en ce sens et c'est à juste titre que les premiers juges ont considéré que M. X..., en ne se rendant pas à l'étude notariale chargée de la réitération de l'acte authentique en dépit deux sommations à comparaître, est bien à l'origine de la non réitération de l'acte dans des délais plus conformes aux termes du compromis.
M. X... ne peut davantage reprocher à la SCI TEOCLACO de l'avoir trompé lors de l'acte du 30 avril 2014 sur la nature de la procédure en cours avec le locataire commercial, alors que la promesse litigieuse décrit précisément en pages 4 et 5, le litige pendant entre le vendeur et M. E..., et mentionne plus particulièrement l'assignation délivrée par le locataire 'dont copie demeurera ci-annexée' , le jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 26 novembre 2013 'dont copie demeurera ci-annexée' reprenant les condamnations mises à la charge du vendeur, ainsi que l'appel interjeté par ce dernier devant la cour de céans. Il est ensuite expressément indiqué que ' l'acquéreur déclare être parfaitement informé de la procédure en cours et dispense le notaire rédacteur des présentes de la relater plus longuement aux présentes'.
En conséquence, l'acquéreur disposait bien d'une copie, tant de l'assignation que du jugement du 26 novembre 2013, la lecture de ce dernier document qu'il produit au dossier permettant de comprendre que le litige ne portait pas sur un problème d'indemnité d'éviction du locataire sortant.
Il en résulte que la SCI TEOCACO n'a pas commis de manquement à ses obligations contractuelles, de sorte que la demande de condamnation à hauteur de 55.000 € à titre de dommages et intérêts présentée par l'appelant ne peut qu'entrer en voie de rejet.
En revanche et au regard des développements qui précèdent, la SCI TEOCALCO est fondée à solliciter l'application à son profit de la clause insérée à l'acte du 30 avril 2014 correspondant à 10% du montant de la vente et due au ' cas où l'une quelconque des parties après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles' ( page 12).
En effet, la non réitération de la vente au-delà du 29 octobre 2014, date à laquelle les conditions suspensives étaient levées, le notaire attestant que la vente est en l'état d'être finalisée, est exclusivement imputable à M. X..., qui sera donc condamné à payer à l'intimée la somme de 55.000 € au titre de la clause pénale insérée au compromis.
La SCI TEOCALCO sollicite en outre la condamnation de l'appelant au versement d'une somme de 92.410,03 € au titre des condamnations prononcées à l'encontre du vendeur suivant arrêt rendu par la cour de céans le 25 novembre 2014, au motif que l'acquéreur s'est engagé à les prendre en charge aux termes du compromis signé entre les parties et que son refus fautif de signer l'acte de vente était motivé par l'existence de cette clause.
La promesse du 30 avril 2014 rappelle en page 4 que, suivant jugement du tribunal de grande de Marseille du 26 novembre 2013, la société TEOCALCO a été condamnée à payer à M. E... la somme de 230.000 €, outre 51.179,94 € à titre de dommages et intérêts et 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et que le vendeur déclare que la somme de 140.589,97 € a d'ores et déjà été versée en application de ce jugement mais qu'il a interjeté appel, la procédure étant pendante devant la cour d'appel d'Aix-ne-Provence.
Il est stipulé à la suite, en page 5, que ' il est expressément convenu entre les parties que le vendeur sera subrogé par l'acquéreur dans tous les droits et obligations de toutes les procédures liées à l'immeuble, y compris la procédure susvisée pendante devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, à compter de la réitération des présentes par acte authentique.'
Contrairement aux affirmations de la SCI TEOCLACO, il ne peut être tiré déduit que par cette clause, dont la rédaction est particulièrement peu claire, que l'acquéreur se serait engagé à prendre à sa charge le paiement du complément des sommes auxquelles le vendeur avait été condamné en première instance, par un jugement assorti de l'exécution provisoire, de sorte que ce dernier était bien le seul débiteur de la totalité des condamnations prononcées à son encontre.
C'est également en vain que la SCI TEOCLACO prétend qu'il s'agissait d'une condition déterminante de son consentement et que le prix de vente tenait compte de cette clause, alors que ladite condition particulière érigée comme déterminante du consentement du vendeur ne concerne, à la lecture de l'acte, que l'engagement de l'acquéreur de faire son affaire personnelles et de prendre à ses frais exclusifs tous les travaux rendus nécessaires par deux arrêtés ou tout autre arrêté qui serait rendu nécessaire par la suite.
Dans ces conditions, la SCI TEOCALCO sera déboutée de ce chef de prétention.
En définitive, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Marseille déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. Christophe X... à payer à la société TEOCLACO la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. Christophe X... aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
