COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
1ère Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 18 DECEMBRE 2018
D.D
N° 2018/
Rôle N° RG 17/00594 - N° Portalis DBVB-V-B7B-7233
SARL AGENCE DE FABRON
C/
René X...
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Z...
Me Henri-Charles Y...
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 16 Décembre 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 13/03274.
APPELANTE
SARL AGENCE DE FABRON,
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, 197 Promenade des Anglais - 06200 NICE
représentée par Me Hervé Z..., avocat au barreau de NICE
INTIME
Monsieur René X...
né le [...] à SAINT ETIENNE (42), demeurant [...]
représenté par Me Henri-Charles Y..., avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 05 Novembre 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame DEMONT, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de:
Madame Anne VIDAL, Présidente
Madame Danielle DEMONT, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2018.
ARRÊT
contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2018,
Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Exposé du litige
Par mandat du 22 mars 2012 la SARL Agence de Fabron s'est vue confier la vente d'un bien immobilier appartenant à Mme A... sis [...] à Nice.
M. René X... a fait une offre d'achat au prix de vente demandé s'élevant à 370'000€.
Par acte sous seing privé rédigé avec l'assistance de Me B..., notaire à Nice, la promesse de vente a été signée le 13 novembre 2012.
La veille, 12 novembre 2012, M. X... avait signé un mandat de recherche avec l'Agence de Fabron et une reconnaissance d'honoraires pour un montant de 20'000 €.
Par lettre recommandée du 21 janvier 2013 le vendeur a mis en demeure M. X... de régulariser l'acte authentique de vente.
L'acquéreur ne s'est pas présenté et le notaire, Me B..., a rédigé un procès-verbal de carence le 5 février 2013.
Le 25 février 2013 l'agent immobilier a vainement mis en demeure M. X... de régler le montant de ses honoraires puis par exploit du 5 juin 2013 l'a fait assigner en paiement de dommages intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil, au titre de la perte d'une chance de recevoir ses honoraires.
Par jugement en date du 16 décembre 2016 le tribunal de grande instance de Nice a débouté la SARL Agence de Fabron de toutes ses demandes et l'a condamnée à payer à M. René X... la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Le tribunal retient en ses motifs que le mandat de recherche signée le 12 novembre 2012 prévoit la rémunération de l'agent immobilier en cas de réalisation de l'opération ; que la responsabilité contractuelle de l'acquéreur, M. X..., ne peut pas être engagée sur ce fondement ; qu'en effet l'existence d'un lien contractuel entre l'agent immobilier et M. X... fait obstacle à l'engagement de la responsabilité délictuelle de ce dernier au regard du principe du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle ; que lorsqu'il existe un contrat entre les parties, les articles 1382 et suivant du code civil ne peuvent pas trouver à s'appliquer, l'objet des demandes relevant de l'inexécution d'une obligation résultant du contrat ; que l'obligation de rémunération de l'agent immobilier existait dans le contrat liant le demandeur et le défendeur; et qu'il y a lieu donc de débouter l'agent immobilier de ses demandes.
Le 10 janvier 2017 la SARL agence de Fabron a relevé appel de cette décision.
Par conclusions du 19 juillet 2017 elle demande à la cour , au visa des articles 1102 et suivants (ancien article 1134), 1231 et suivants (anciens articles 1146 et suivants) 1583 et 1589 du code civil et L271-1 et D271-6 du code de la construction et de l'habitation :
' de réformer le jugement entrepris ;
à titre principal, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, et à titre subsidiaire, sur le fondement de la responsabilité délictuelle,
' de condamner l'intimé à lui payer la somme de 20'000 € à titre de dommages intérêts ;
' de dire que ces sommes seront majorées des intérêts de retard à compter du 5 février 2013, date du procès-verbal de carence ;
' et en tout état de cause, de condamner la SARL Agence de Fabron à lui payer la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.
Par conclusions du 14 avril 2017 M. X... demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, y ajoutant, de condamner la SARL Agence de Fabron à lui payer la somme de 6 000€ à titre de dommages et intérêts pour montage frauduleux et fautif, de la débouter de toutes ses demandes, et de la condamner à lui payer la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.
Motifs
Attendu que la société Agence de Fabron appelante soutient que la promesse de vente signée ne comportait aucune condition suspensive d'obtention d'un prêt ; que le délai de rétractation a été purgé sans que M. X... en fasse usage ; que l'acquéreur a décidé de ne plus acquérir le bien voulant acheter un autre appartement situé lui aussi Promenade des anglais ; qu'il a signé une offre d'achat à peine 8 jours plus tard, le 21 novembre 2012, pour un autre bien où il demeure désormais ; qu'il a privé l'agent immobilier du montant de sa commission ; que la promesse de vente valant vente et en l'absence de condition suspensive, la vente était définitive; et que le comportement fautif de M. X... lui a fait perdre une chance de percevoir sa commission ;
Attendu que M. X... lui oppose principalement les dispositions de la loi Hoguet et le principe du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle ;
Attendu que la promesse de vente signée le 13 novembre 2012 par M. X... porte la mention de sa main - en son en-tête et non au pied de l'avant-contrat, ce qui est sans emport -, de ce qu'un exemplaire de l'avant-contrat lui a été « remis par Me B... le 13 novembre 2012 jour de sa signature de la promesse » faisant courir le délai de rétractation de 7 jours ;
Que le moyen tiré de ce qu'il n'y aurait aucune trace de la remise ou d'un envoi de l'avant-contrat et que M. X... 'très vraisemblablement n'a pas disposé de l'acte pendant le délai de réflexion imposé par la loi', doit dès lors être écarté ;
Attendu que l'ensemble des conditions nécessaires à la perfection de l'acte étaient réunies au jour prévu de la signature de l'acte authentique ; que le défaut de réitération par l'acte authentique de la promesse synallagmatique de vente du 13 novembre 2012 conclue avec le concours de l'agent immobilier est imputable au seul refus, de dernière minute et sans motif légitime, de M. X... de venir signer l'acte de vente ;
Attendu que même s'il n'est pas contractuellement débiteur de la commission convenue sur le fondement du mandat de recherche qui le liait à l'agent immobilier, faute de réitération de la vente, l'acquéreur dont le comportement fautif a causé un dommage à l'agent immobilier, doit sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier du préjudice subi ;
Attendu que l'Agence de Fabron fait valoir qu'en raison du refus in extremis de signer, M. X... lui a fait perdre une chance de percevoir toute commission sur la vente du bien immobilier litigieux, Mme A..., du fait de cette affaire, lui ayant retiré son mandat de vendre;
Qu'aucune violation du principe de non cumul de responsabilités pour des faits distincts ne peut être retenue ;
Attendu que la réparation de la perte d'une chance ne peut être égale à la chance perdue ; que l'agent immobilier a perdu une chance importante que la cour estime être de 90 % de percevoir des honoraires d'entremise de 20'000 € puisque la vente n'était soumise à aucune condition ; que M. X... sera donc condamné à lui payer la somme de 18'000 € à titre de dommages et intérêts ;
Attendu qu'il s'ensuit la réformation du jugement déféré ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau et ajoutant
Condamne M. René X... à payer à la SARL Agence de Fabron la somme de 18'000 € à titre de dommages-intérêts, et celle de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
