COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
1ère Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 27 NOVEMBRE 2018
D.D
N° 2018/
Rôle N° RG 17/10481 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BAUJS
[K] [Y] [X] [Q]
[C] [F] [Q] [U]
C/
SARL RICHARD IMMOBILIER
SCP Patrick IVALDI - Serge GRANATA GOLDMAN - B. MONIER ONIER , NOTAIRES ASSOCIES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Deudon
Me Suares
Me Guedj
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 16 Février 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 14/05982.
APPELANTS
Monsieur [K] [Y] [X] [Q]
né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Patrick DEUDON de la SCP PATRICK DEUDON, AVOCAT, avocat au barreau de NICE substituée par Me Bénédicte GLEIZE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [C] [F] [Q] [U]
née le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Patrick DEUDON de la SCP PATRICK DEUDON, AVOCAT, avocat au barreau de NICE substituée par Me Bénédicte GLEIZE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEES
SARL RICHARD IMMOBILIER
prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 2]
représentée par Me Olivier SUARES de la SELARL PLENOT-SUARES-BLANCO-ORLANDINI, avocat au barreau de NICE substituée par Me Delphine GEAY, avocat au barreau de NICE
SCP Patrick IVALDI - Serge GRANATA GOLDMAN - B. MONIER Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié
,NOTAIRES ASSOCIES - [Adresse 3]
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 15 Octobre 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame DEMONT, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Anne VIDAL, Présidente
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Madame Danielle DEMONT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2018.
ARRÊT
contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2018,
Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 13 décembre 2013 la SARL Richard immobilier a promis de vendre aux époux [Q] un terrain à bâtir d'une contenance de 2500 m² sis [Adresse 4] au prix de 440'000€.
La vente était soumise à deux conditions suspensives, à savoir l'obtention avant le 15 mai 2014 d'un permis de construire une maison individuelle à usage d'habitation, et l'obtention par l'acquéreur d'un prêt bancaire d'un montant maximum de 500'000 € sur une durée de 20 ans au taux maximum de 3,9 % l'an. Ce prêt devait être sollicité au plus tard dans un délai de 15 jours à compter de l'octroi du permis de construire et la réception de l'offre devant intervenir dans un délai de 45 jours à compter de cette date.
Un dépôt de garantie de 40'000 € a été versé et la vente devait être réitérée avant le 31 juillet 2014.
Le permis de construire a été obtenu le 15 mai 2014.
Par lettre du 9 septembre 2014 les acquéreurs ont informé le vendeur du refus de financement de leur banque.
Le vendeur leur a néanmoins fait sommation de comparaître devant le notaire pour signer l'acte le 5 novembre 2014.
Par exploit en date du 5 novembre 2014 les époux [Q] ont fait assigner le vendeur, la SARL Richard immobilier, et la SCP Ivaldi-Granata-Goldman-Monier en restitution du dépôt de garantie.
Par jugement en date du 16 février 2017 le tribunal de grande instance de Grasse a débouté M. [K] [Q] et Mme [C] [U] de toutes leurs demandes dirigées contre la SARL Richard immobilier, dit que la clause pénale insérée au compromis de vente du 13 décembre 2013 doit être mise en 'uvre au profit de la SARL Richard immobilier, débouté cette dernière de sa demande de dommages-intérêts, condamné M. [K] [Q] et Mme [C] [U] à payer à la SARL Richard immobilier et à la SCP Ivaldi-Granata-Goldman-Monier la somme de 1000 € chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens et ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Le tribunal retient que les consorts [Q]-[U] devaient accomplir toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt dans le délai de 15 jours suivant l'obtention préalable d'un permis de construire et que la réception de l'offre devait intervenir au plus tard dans le délai de 45 jours de l'obtention du permis de construire ; qu'il est constant que les démarches relatives au permis de construire ont été régulièrement réalisées ; que la demande de prêt a été déposée selon les époux le 15 juillet 2014 et qu'ils ont été informés, le 4 septembre 2014, d'un refus par l'établissement bancaire qu'ils ont ensuite notifié au vendeur ; mais que les époux [Q] auxquels la charge de la preuve incombe ne prouvent pas avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente ; que l'attestation qu'ils produisent fait état d'un refus de prêt sans davantage de précision sur leur demande de prêt, même si la raison du refus opposé n'a pas à y figurer ; que les consorts [Q]-[U] échouent à rapporter la preuve qu'ils auraient satisfait à leurs obligations contractuelles en vue d'obtenir la réalisation de la condition suspensive ; et que le bénéfice de la clause pénale est acquis au vendeur.
Le 1er juin 2017 M. [K] [Q] et Mme [C] [U] ont relevé appel de cette décision.
Par conclusions du 25 août 2017, ils demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris, de dire que la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt a défailli sans faute de leur part, de dire que le 'compromis' du 13 décembre 2013 est caduc, que la somme de 40'000 € qu'ils ont versée entre les mains du notaire doit leur être restituée, si le notaire s'est déjà départi de cette somme, de condamner la SARL Richard immobilier à lui payer ce montant de 40'000 €, et de la condamner à leur payer la somme de 4000 € au titre de l'article 700 code de procédure civile outre les dépens avec distraction.
Par conclusions du 24 octobre 2017, la SARL Richard immobilier demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter les appelants de toutes leurs demandes, et de les condamner à lui payer la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.
Par conclusions du 24 octobre 2017, la SCP de notaires Ivaldi-Granata-Goldman-Monier demande à la cour de statuer ce que de droit sur le sort des fonds, de dire qu'elle a remis la somme de 40'000 € à la SARL Richard immobilier en exécution du jugement déféré, de dire que sa mission de séquestre s'est achevée, et de condamner tout succombant à lui payer la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.
La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.
Motifs
Attendu que les appelants versent en cause d'appel une attestation du 14 juin 2017 émanant du directeur de la Société de crédit (SMC) dont il ressort que l'emprunt qu'ils avaient sollicité pour leur acquisition ayant donné lieu à leur lettre du 4 septembre 2014 de refus de l'établissement bancaire comportait les caractéristiques suivantes :'montant d'emprunt sollicité : 500'000 €, durée de financement : 20 ans, taux fixe, de 2,90 %' ; qu'ils prétendent donc justifier en cause d'appel avoir sollicité en vain un prêt bancaire conforme aux caractéristiques de la promesse de vente ;
Attendu que la SARL Richard immobilier répond que cette attestation bancaire produite par les consorts [Q]-[U] est tardive ; que la signature de l'acte authentique de vente devait avoir lieu le 31 juillet 2014, moment auquel il convient de se placer ; qu'au moment où la clause pénale a été mise en 'uvre, toutes les conditions étaient réunies pour qu'elle le soit ; que la SARL Richard immobilier a fait le choix de ne pas formuler de mise en demeure à l'encontre des consorts [Q]-[U] à l'issue des délais fixés, leur laissant ainsi le temps et la possibilité de trouver une solution pour permettre la concrétisation de la vente ; qu'il n'y a aucune obligation pour un vendeur de faire une mise en demeure à l'acquéreur dès lors que son objectif n'est pas d'obtenir la caducité de la vente des biens mais de mettre tout en 'uvre pour parvenir à la conclusion définitive de la vente ; qu'aucun reproche ne peut lui être fait à ce titre ; et que sa sommation de venir signer l'acte vaut mise en demeure ;
Attendu que cette sommation du 5 novembre 2014 concrétise la persistance de la volonté de la SARL Richard immobilier de poursuivre la vente au delà des délais contractuels de réalisation de la condition suspensive et de signature de l'acte qui étaient initialement prévus;
Que les acquéreurs ont appris le 4 septembre 2014 et fait connaître au vendeur le 9 septembre suivant le refus de prêt auquel ils se heurtaient ;
Attendu que le bénéfice du dépôt de garantie pour sanctionner la non justification du refus de prêt est articulé à une mise en demeure préalable par le vendeur, adressée à l'acquéreur, d'avoir à justifier de l'obtention ou de la non obtention d'un prêt dans des délais qui ne courent qu'à compter de cette mise en demeure spécifique, distincte de la mise en demeure de venir signer l'acte lorsque les conditions suspensives sont réalisées ;
Qu'à défaut les appelants, qui établissent en cause d'appel que la condition suspensive a défailli sans faute de leur part, doivent se voir restituer leur dépôt de garantie ;
Attendu qu'il s'ensuit la réformation du jugement déféré ;
Attendu que la somme de 40'000 € versée à titre de dépôt de garantie par les époux acquéreurs, libérée par le notaire séquestre entre les mains du vendeur en exécution du jugement déféré, doit donc être restituée par la SAL Richard immobilier à M. [K] [Q] et à Mme [C] [U] ; que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt qui établit l'existence de la créance de restitution ;
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant
Dit n'y avoir lieu de faire application de la clause pénale figurant à la promesse synallagmatique de vente en date du 13 décembre 2013, la vente étant caduque sans faute des époux [Q] acquéreurs,
Constate que la mission de séquestre de la SCP Ivaldi-Granata-Goldman-Monier s'est achevée avec la remise des fonds détenus à la SARL Richard immobilier en exécution du jugement ici infirmé ;
Condamne la SARL Richard immobilier à verser à M. [K] [Q] et à Mme [C] [U] ensemble la somme de 40'000 € au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Dit n'y avoir lieu de faire application de ce texte,
Dit que chacune des parties supportera la charge des dépens par elle exposés .
LE GREFFIER LE PRESIDENT
