COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
1ère Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 13 NOVEMBRE 2018
A.V
N°2018/
Rôle N° RG 17/00361 - N° Portalis DBVB-V-B7B-72L7
[P] [H]
[Y] [H] épouse [R]
C/
[I] [G]
[E] [B] épouse [G]
SCI BALU
Copie exécutoire délivrée le :
à :Me Rollin Garcia
Me Cherfils
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 22 Novembre 2016 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 14/03808.
APPELANTS
Monsieur [P] [H]
né le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Florence ROLLIN-GARCIA, avocat au barreau de GRASSE
Madame [Y] [H] épouse [R]
née le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Florence ROLLIN-GARCIA, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Monsieur [I] [G]
né le [Date naissance 3] 1961 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Alain LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE
Madame [E] [B] épouse [G]
née le [Date naissance 4] 1969 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Alain LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE
SCI BALU
prise en la personne de son gérant en exercice
[Adresse 3]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Alain LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Octobre 2018 en audience publique, les avocats ne s'y étant pasopposés, devant Madame Anne VIDAL, Présidente, et Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Anne VIDAL, Présidente, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Anne VIDAL, Présidente
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Madame Danielle DEMONT, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2018.
ARRÊT
contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2018.
Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Suivant acte d'huissier en date du 16 juin 2014, la SCI BALU, M. [I] [G] et Mme [E] [B] épouse [G] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Grasse M. [P] [H] et Mme [Y] [R], leurs vendeurs, en garantie des vices cachés de la maison à usage d'habitation acquise suivant acte reçu le 24 février 2011, les demandeurs se plaignant de désordres affectant la piscine et du mauvais état du dispositif d'assainissement et ayant obtenu préalablement la désignation d'un expert en référé.
Par jugement du 22 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Grasse a :
- constaté l'existence d'un vice caché affectant la piscine mais dit que le vice affectant le système d'assainissement n'est pas établi,
- constaté que les vendeurs, M. [P] [H] et Mme [Y] [R] , avaient connaissance du vice affectant la piscine lors de la vente,
- dit en conséquence l'action en garantie bien fondée et requalifié la demande de restitution partielle du prix en demande en dommages et intérêts,
- condamné in solidum M. [P] [H] et Mme [Y] [R] à payer à la SCI BALU la somme de 18 414 euros au titre des réparations des vices cachés affectant la piscine, outre la somme de 2 235 euros au titre des frais d'expertise de Mme [D], et celle de 1 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance et d'agrément,
- déclaré M. et Mme [G] irrecevables en leurs demandes de dommages et intérêts et au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum M. [P] [H] et Mme [Y] [R] à payer à la SCI BALU la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné M. [P] [H] et Mme [Y] [R] aux dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire.
Il a retenu que la piscine présentait des fissures en pied de paroi sous skimmer et au niveau de l'escalier, provoquant des fuites actives et que ces désordres étaient antérieurs à la vente et connus des vendeurs au regard des factures d'eau inhabituelles entre juillet 2010 et janvier 2011. Il a par contre considéré que l'antériorité du dysfonctionnement de la fosse septique n'était pas établie, le rapport de visite des services techniques de la ville de [Localité 5] au moment de la vente faisant état d'un dispositif en bon état de marche.
M. [P] [H] et Mme [Y] [R] ont interjeté appel de cette décision suivant déclaration en date du 6 janvier 2017.
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M. [P] [H] et Mme [Y] [R], en l'état de leurs dernières écritures en réponse et récapitulatives notifiées le 4 septembre 2018, demandent à la cour de les déclarer recevables et bien fondés en leur appel partiel et de :
- révoquer la clôture fixée au 4 septembre 2018 aux fins de permettre les présentes conclusions en réponse aux conclusions et pièces notifiées le 29 août 2018 par la SCI BALU et fixer la clôture des débats à l'audience des plaidoiries,
- infirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'existence d'un vice caché affectant la piscine de la propriété vendue et l'existence d'un préjudice de jouissance,
- infirmer le jugement en ce qu'il a constaté qu'à la date de la vente, les consorts [H] [R] avaient connaissance du vice caché affectant la piscine et en étaient les auteurs,
- débouter la SCI BALU et M. et Mme [G] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
Par conséquent,
- infirmer les condamnations prononcées au titre des préjudices et frais d'expertise,
- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que le vice affectant le système d'assainissement n'était pas établi,
- condamner la SCI BALU et M. et Mme [G] au paiement de 6 000 euros à titre de justes dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait de cette procédure abusive,
- les condamner au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Ils font valoir l'argumentation suivante sur leur appel partiel :
¿ les consorts [H] ont hérité de cette maison, suite au décès de leur tante, en juin 2010, et l'ont immédiatement mise en vente au prix estimé de 700 000 euros, sans jamais l'occuper mais en assurant seulement son entretien ; ils ont rempli leur obligation d'information en fonction de la connaissance qu'ils avaient du bien, notamment sur le fait que la villa disposait d'un système d'assainissement privé, et ils ont communiqué les diagnostics et le rapport de la ville sur l'assainissement ;
¿ l'ancienneté du bien et de la piscine mettaient en évidence la nécessité de procéder à des travaux de rénovation, travaux que la SCI BALU a mis en oeuvre immédiatement, la partie du terrain soutenant la piscine sur pilotis ayant été totalement remaniée pour crééer une nouvelle entrée sur la voie publique et un parking ;
¿ la piscine n'est pas impropre à sa destination, le bassin est en eau et il n'y a pas de surconsommation d'eau ; la facture de janvier 2011 (86 m3) n'établit ni qu'il y aurait eu vidage et remplissage de la piscine, ni qu'il y aurait eu une surconsommation excessive d'eau pour la piscine, s'agissant de la consommation sur 4 mois pour la piscine mais aussi pour l'arrosage du jardin ; les différentes entreprises qui ont entretenu la piscine ont indiqué qu'il n'y avait aucune fuite ni désordre ; l'analyse du premier juge a donc été hâtive ;
¿ rien ne permet d'incriminer les héritiers pendant la courte période où ils ont été propriétaires de la maison, les désordres n'étant visibles que lorsque la piscine était vidée et eux-mêmes n'ayant jamais procédé au vidage de la piscine ; ils sont donc de bonne foi et doivent bénéficier de la clause d'exclusion de garantie ;
¿ il n'existe aucun préjudice de jouissance, la piscine étant utilisable moyennant un apport d'eau quotidien ; l'expert judiciaire a exclu l'existence de surconsommations ; il n'y a pas non plus de préjudice esthétique, les fissures n'étant pas visibles.
Ils ajoutent, sur l'appel incident des intimés :
¿ l'ancienneté de la propriété et de son système d'assainissement ont été des éléments de négociation du prix ; au moment de l'acquisition, en février 2011, la nouvelle réglementation sur le diagnostic des réseaux d'assainissement n'était pas applicable mais les vendeurs ont cependant fait procéder à un contrôle de l'installation dont le rapport a été annexé à l'acte de vente ; la SCI BALU avait une parfaite connaissance de ce rapport et les vendeurs s'en sont remis à ce constat purement technique ;
¿ l'expert [W] indique que le mauvais fonctionnement de l'installation est apparu après la vente ; M. et Mme [G] ne s'expliquent pas sur les conditions d'entretien de la fosse septique après la vente et sur les travaux qui ont été faits sur le terrain.
La SCI BALU et M. et Mme [G], suivant conclusions récapitulatives notifiées le 29 août 2018, demandent à la cour de les recevoir en leur appel incident et de :
sur la piscine :
- prendre acte de ce que la piscine présente des désordres et des vices cachés la rendant impropre à l'usage auquel elle est destinée,
- prendre acte du fait que Mme [H] a reconnu s'être occupée de l'entretien de la piscine durant des mois entiers entre le décès de Mme [H] et le jour de la vente,
- prendre acte des travaux de 'colmatage' et de 'dissimulation' des fissures qui ont été constatés par l'expert et qui ont été réalisés antérieurement à la vente, en vidant la piscine, avec du matériel inadéquat, uniquement pour cacher les désordres affectant la piscine,
- dire que le vendeurs ne pouvaient ignorer les désordres et les vices cachés qui affectaient la piscine et notamment les fuites importantes d'eau dont les traces visibles, anciennes, ont été identifiées par l'expert judiciaire,
sur le dispositif d'assainissement :
- prendre acte de ce que le dispositif d'assainissement présente des désordres et des vices cachés le rendant impropre à l'usage auquel il est destiné,
- prendre acte de ce que le dispositif d'assainissement n'est pas 'en parfait état de fonctionnement' comme l'ont présenté les vendeurs,
- prendre acte du fait que Mme [H] a reconnu s'être occupée de l'entretien de la maison durant des mois entiers entre le décès de Mme [H] et le jour de la vente,
- dire que le vendeurs ne pouvaient ignorer les désordres et les vices cachés qui affectaient le dispositif d'assainissement,
- prendre acte des frais engagés par la SCI BALU pour faire réaliser un nouveau dispositif d'assainissement dans l'urgence,
Par conséquent,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les consorts [H] à payer à la SCI BALU les sommes de 18 414 euros au titre du devis de réparation de la piscine et de 2 235 euros au titre de l'intervention de Mme [D],
- condamner les consorts [H] solidairement à régler à la SCI BALU les sommes de 861,08 euros représentant la facture de consommation d'eau durant la période de janvier 2013 à janvier 2014 et de 1 154,49 euros représentant le montant des factures liées aux vidanges de la fosse septique,
- infirmer le jugement en ce qu'il a jugé que le vice caché affectant le système d'assainissement n'était pas établi,
- condamner solidairement les consorts [H] à régler à la SCI BALU les sommes de 15 515 euros et 777,40 euros représentant le montant du devis de la société ACA,
- les condamner solidairement à payer à la SCI BALU et à M. et Mme [G] la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices distincts de jouissance et d'agrément,
- les condamner à régler chacun la somme de 5 000 euros à la SCI BALU sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à M. et Mme [G], outre les entiers dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire qui se sont élevés à 7 530,35 euros.
Ils soulignent les éléments suivants concernant la piscine :
¿ l'expert judiciaire a constaté que les fuites étaient actives et anciennes (trace de calcite symptomatique de l'ancienneté bien avant la vente de février 2011 ) et que certains carreaux ont été recollés avec une colle inadaptée et sur un support dégradé, ce qui constitue une réparation inefficace qui n'a pu être faite qu'en ayant vidé la piscine ; les fissures constatées portent atteinte à la solidité de l'ouvrage, son étanchéité est compromise et Mme [H] a fait colmater certaines fissures, en connaissance de cause ; les factures d'eau avant la vente attestent d'ailleurs d'une consommation d'eau importante alors que la maison était inoccupée (80 m3 en juillet 2010 et 86 m3 en janvier 2011);
¿ les travaux faits par la SCI BALU ne peuvent être mis en cause dans l'apparition des fissures puisqu'ils ont été faits après le rapport d'expertise judiciaire ;
¿ la bonne foi des vendeurs ne peut être retenue au regard du vidage de la piscine et des travaux de colmatage.
Ils font valoir concernant le système d'assainissement :
¿ l'expert indique que le système est impropre à sa destination et n'est pas conforme à la réglementation en vigueur en février 2011 ; si l'installation a pu apparaître en bon état de fonctionnement lors du contrôle effectué en février 2011 c'est en raison de l'absence d'effluents, la maison étant inoccupée depuis janvier 2010 ; mais l'ancienneté et l'impropriété de l'installation sont antérieures à la vente ;
¿ la responsabilité des vendeurs doit être retenue car ils ne pouvaient ignorer les vices de la chose et ont failli eux-mêmes à leur obligation d'entretien ; ils ont fait preuve de mauvaise foi en niant les désordres dont la SCI BALU se plaignait et ils ont sciemment dissimulé ceux de la piscine et omis de réaliser l'entretien du dispositif d'assainissement.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 4 septembre 2018.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la procédure :
Attendu qu'il n'est pas utile de statuer sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture, les dernières conclusions des appelants ayant été signifiées le 4 septembre 2018 à 10h36 alors que la clôture n'est intervenue le même jour qu'à 12h15, de sorte qu'elles sont parfaitement recevables, et les intimés ne s'opposant pas à la recevabilité de ces écritures de dernière heure ;
Sur le fond :
Attendu que suivant acte authentique reçu le 24 février 2011, M. [P] [H] et Mme [Y] [H] épouse [R], sa soeur, ont vendu à la SCI BALU, dont M. et Mme [G] sont les associés, une maison à usage d'habitation avec piscine sise à [Adresse 3], sur un terrain figurant au cadastre section BT [Cadastre 1] et BT [Cadastre 2] pour un total de 20 a 99 ca, moyennant le prix de 660 000 euros ;
Que l'acte comporte une clause de non garantie ainsi libellée :
'L'acquéreur prendra l'immeuble, sous réserve des déclarations faites et des garanties consenties dans l'acte par le vendeur, dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages, s'ils existent pourraient être affectés. (..) Le vendeur sera néanmoins tenu à la garantie des vices cachés s'il a la qualité de professionnel de l'immobilier.';
Attendu que la SCI BALU et M. et Mme [G] recherchent la garantie des vendeurs au titre des vices suivants de l'immeuble ainsi acquis :
- fissurations de la piscine provoquant des fuites actives,
- mauvais état et dysfonctionnement du système d'assainissement privé ;
Qu'il leur appartient de démontrer, d'une part que ces vices sont antérieurs à la vente, qu'ils étaient alors cachés et qu'ils portent atteinte à la destination de l'immeuble, conformément aux dispositions de l'article 1641 du code civil, d'autre part que ces vices étaient connus des vendeurs, de sorte que la clause de non garantie soit inopposable, en application de l'article 1643 de ce code ;
Sur la piscine :
Attendu que la SCI BALU et M. et Mme [G] ont fait réaliser une expertise amiable confiée à Mme [D] dont le second rapport a été déposé aprés avoir convoqué les vendeurs, de sorte qu'il leur est opposable ; que celle-ci a constaté :
- que la piscine était affectée de divers désordres tenant à la porosité et au défaut d'imperméabilisation des ouvrages, à l'usure des joints de carrelage et en une suspicion de fissure en pied de paroi de la grande longueur du bassin,
- que la présence par endroits de concrétions calcaires, d'algues de fissures et de décollement de carreaux est symptomatique d'un désordre ancien, antérieur à l'acquisition faite par M. et Mme [G] ,
- que des décollements ou défauts de joints ont été repris sur les parties peu profondes,
- que piscine pleine, les différents désordres ne pouvaient pas être visibles,
- que les infiltrations sur les parois extérieures n'étaient pas visibles au moment de la vente, un important travail d'élagage ayant été fait depuis ;
Que par ailleurs une expertise judiciaire a été ordonnée et que M. [W] a fait les constatations suivantes :
- la piscine est affectée de divers désordres difficilement décelables, sauf à procéder à une inspection poussée, avec vidange du bassin,
- les fissures en pied de paroi, skimmer et escalier sont des désordres anciens, bien antérieurs à la vente du 24 février 2011,
- les fissures constatées portent atteinte à la solidité de l'ouvrage et occasionnent des pertes d'eau qui n'ont pu être quantifiées,
- certains carreaux ont été recollés mais le matériau utilisé n'est pas adapté et l'opération n'est pas conforme aux règles de l'art ; cette intervention n'a pu se faire qu'en vidant complètement la piscine, il ne s'agit pas d'un entretien courant ;
Que c'est en vain que M. [P] [H] et Mme [Y] [R] prétendent que les fissures proviendraient des travaux réalisés par les acquéreurs sur le terrain autour de la piscine, les deux experts ayant relevé l'ancienneté des infiltrations au regard des concrétions constatées et de l'état des carrelages en fond de bassin ;
Qu'il doit être déduit de ces deux rapports d'expertise que la piscine est atteinte de vices cachés qui sont antérieurs à la vente et qui portent atteinte à sa destination ; qu'il s'agit donc de vices rédhibitoires au sens de l'article 1641 du code civil ;
Attendu qu'il appartient aux acquéreurs de rapporter la preuve que les vendeurs connaissaient les vices au moment de la vente, s'agissant de vendeurs non professionnels dont la bonne foi est présumée ;
Qu'il ressort de l'origine de propriété relatée dans l'acte de vente du 24 février 2011 que M. [P] [H] et Mme [Y] [R] ne sont devenus propriétaires de la maison qu'à la suite du décès de leur tante, [K] [H] veuve [X], survenu le [Date décès 1] 2010, en l'état d'un testament olographe les désignant comme ses deux légataires universels ; qu'ils n'ont jamais occupé l'immeuble dans lequel résidait leur tante jusqu'à son décès, à l'âge de 99 ans ;
Que M. et Mme [G] et la SCI BALU prétendent que Mme [Y] [R], qui reconnaît s'être occupée de l'entretien de la maison et de la piscine entre le décès et la vente, a fait procéder au vidage du bassin et ne pouvait donc méconnaître l'état du carrelage qu'elle aurait même fait réparer grossièrement et sans respecter les règles de l'art ; mais que Mme [Y] [R] ne fait état que de l'entretien de la propriété, inoccupée du fait du décès de sa tante, et que l'entetien courant d'une piscine n'implique aucunement la vidange du bassin, ce qu'indique d'ailleurs l'expert ;
Que les acquéreurs produisent plusieurs attestations évoquant un vidage de la piscine, mais seule celle de M. [L], voisin de la propriété, est précise et fixe la vidange du bassin au second semestre 2010 ; qu'elle n'est corroborée par aucune des autres attestations qui font, certes, état d'un vidage de la piscine, mais sans en donner la date ou même l'époque ; qu'ainsi, M. [M], jardinier travaillant pour le voisin immédiat de la propriété, relate avoir observé, depuis 2004, la vidange de la piscine à plusieurs reprises et la présence d'un ouvrier dans le bassin, sans plus de précision ; que Mme [S], exerçant l'activité de traiteur, qui indique avoir livré [K] [X] trois fois par semaine pendant trois ans, déclare que les derniers temps il lui est arrivé de voir la piscine sans eau, mais qu'il s'agit d'une période où Mme [X] était vivante, ce qui est donc sans emport sur la démonstration d'un vidage de la piscine par Mme [Y] [R] entre le décès et la vente ;
Que l'attestation unique de M. [L] n'est pas non plus corroborée par l'examen des factures d'eau puisque, ainsi que l'expert le constate en page 26 de son rapport, les consommations d'eau entre janvier 2010 et mars 2011 sont cohérentes au regard du fait que l'eau sert à la fois au bassin et à l'arrosage du jardin, la facture sur consommation de janvier 2010 à juillet 2010 étant de 80 m3, et celle de juillet 2010 à janvier 2011 de 83 m3, la facture suivante étant de 1 m3 ; que rien ne permet donc de considérer qu'entre juin 2010, date du décès de [K] [X], et février 2011, date de la vente, le bassin aurait été vidé et rerempli ;
Que les travaux de colmatage du carrelage ne sont pas datés, les experts n'indiquant pas s'ils sont récents ou non et que le témoignage de M. [M] sur la présence d'un ouvrier dans le bassin ne permet pas de situer cette intervention dans le temps ;
Qu'il sera en conséquence retenu qu'il n'est pas établi que M. [P] [H] et Mme [Y] [R], vendeurs, avaient connaissance des vices cachés affectant la piscine ; que la SCI BALU et M. et Mme [G] seront déboutés de leurs demandes en garantie et que le jugement sera infirmé sur ce point ;
Sur le système d'assainissement :
Attendu que la SCI BALU et M. et Mme [G] se plaignent de ce que le système d'assainissement privé de la propriété est impropre à son usage ;
Que l'expert judiciaire, M. [W], a constaté que l'installation comprend une fosse en béton avec deux trappes de visite et retient que le système d'assainissement, tel que constaté le 7 juin 2013, est totalement impropre à sa destination et n'est pas conforme à la réglementation en vigueur lors de la vente ; que cette installation date de 1931 et ne peut fonctionner qu'avec un entretien régulier, c'est à dire des vidanges régulières de la fosse, à défaut de quoi les matières sont entraînées vers l'aval ce qui conduit au colmatage des ouvrages de traitement et à une dispersion dans le sol, ainsi qu'il a pu le constater ; qu'il ajoute que les désordres de l'installation existaient avant la vente mais qu'ils ne sont apparus que plusieurs mois après ;
Que, contrairement à ce qui a été retenu par le tribunal, ces constatations permettent de considérer que la SCI BALU et M. et Mme [G] sont bien fondés à invoquer l'existence de vices cachés affectant l'installation, existant antérieurement à la vente mais ne s'étant révélés que postérieurement, qui rendent l'immeuble impropre à sa destination;
Attendu que les acquéreurs doivent, comme pour la piscine, rapporter la preuve que leurs vendeurs connaissaient les vices cachés et l'impropriété de l'installation à son usage ;
Qu'il doit être rappelé là aussi que M. [P] [H] et Mme [Y] [R] ne sont devenus propriétaires de la maison que quelques mois avant la signature de l'acte de vente et qu'ils ne l'ont jamais occupée, de sorte qu'ils ne pouvaient avoir connaissance de dysfonctionnements éventuels de l'assainissement à l'usage ;
Qu'ils n'ont pas cherché à occulter l'état de l'installation dont la vétusté était apparente puisqu'ils ont fait réaliser, avant la vente, alors qu'il ne pesait alors aucune obligation réglementaire de le faire, un diagnostic de l'existant par le SPANC de la ville de [Localité 5] qui a été annexé à l'acte de vente et porté précisément à la connaissance de l'acquéreur par le notaire ; qu'il y est clairement indiqué :
- que l'installation date de 1931, date de construction de la maison,
- que de nombreuses racines sont présentes dans la fosse,
- que les eaux ménagères ne sont pas pré-traitées,
mais que les tests ont permis de retenir une bonne arrivée des eaux vannes et des eaux ménagères dans la fosse, le service concluant à un impact de la filière sur l'environnement satisfaisant et donnant un avis favorable sous réserve des travaux à effectuer, ainsi définis par la ville :
- rendre étanche la fosse septique,
- vérifier et nettoyer les installations et ouvrages aussi souvent que nécessaire, les vidanges des boues et matières flottantes devant être effectuées au moins tous les quatre ans ;
Que ce rapport a été complété par une recherche de fuite sur les canalisations réalisée le 15 février 2011, concluant après contrôle complet de tous les sanitaires de la maison, que toutes les eaux usées et les eaux vannes se jettent dans la fosse septique ;
Que dès lors, il ne peut être soutenu que M. [P] [H] et Mme [Y] [R] auraient eu connaissance d'un dysfonctionnement du système d'assainissement ou auraient été informés mieux qu'ils ne l'ont fait au profit des acquéreurs sur l'efficience de l'installation ;
Que les demandes formulées au titre de la garantie des vices cachés concernant l'assaisinissement seront donc rejetées, le jugement étant confirmé sur ce point ;
Attendu qu'il n'est pas établi qu'en exerçant la présente action en garantie, la SCI BALU et M. et Mme [G] étaient animés de l'intention de nuire et auraient commis un abus du droit d'agir en justice ; que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par M. [P] [H] et Mme [Y] [R] ;
Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
Attendu que la SCI BALU et M. et Mme [G] qui succombent en leurs demandes conserveront à leur charge les frais de l'expertise judiciaire ordonnée en référé;
Par ces motifs,
La cour, statuant publiquement, contradictoirement
et en dernier ressort,
Déclare les conclusions signifiées le 4 septembre 2018 à 10h36 par M. [P] [H] et Mme [Y] [R] recevables et dit n'y avoir lieu de statuer sur la demande de révocation de la clôture ;
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande en garantie des vices cachés de la SCI BALU et de M. et Mme [G] concernant le système d'assainissement de la maison vendue et en ce qu'il a débouté M. [P] [H] et Mme [Y] [R] de leur demande en dommages et intérêts pour procédure abusive ;
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déboute la SCI BALU et M. et Mme [G] de leur action en garantie des vices cachés concernant la piscine et de toutes leurs demandes en dommages et intérêts à ce titre ;
Condamne la SCI BALU et M. et Mme [G] in solidum à payer à M. [P] [H] et Mme [Y] [R] ensemble une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Les condamne aux dépens de première instance et aux dépens d'appel qui seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Dit que la SCI BALU et M. et Mme [G] conserveront à leur charge les frais de l'expertise judiciaire ordonnée en référé.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
