COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
1ère Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 04 SEPTEMBRE 2018
D.D
N° 2018/
Rôle N° N° RG 16/19530 - N° Portalis DBVB-V-B7A-7PAU
R... X...
Aline Y... épouse X...
C/
Vincent A...
Grosse délivrée
le :
à :Me Selli
Me Guedj
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 08 Septembre 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 15/03129.
APPELANTS
Monsieur R... X...
né le [...] à RELIZANE (ALGERIE)
de nationalité Française, demeurant [...]
représenté par Me Julien SELLI de l'AARPI SELLI VINE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Marie- Madeleine EZZINE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
Madame Aline Y... épouse X...
née le [...] à DIJON (21000)
de nationalité Française, demeurant [...]
représentée par Me Julien Selli de l'AARPI SELLI VINE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Marie- Madeleine EZZINE, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
INTIME
Maître Vincent A...,
notaire associé,
membre de la SCP A... S... T... U... V..., titulaire d'office notarial à AIX EN PROVENCE, demeurant [...]
représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me Jean-Rémy DRUJON D'ASTROS de la SCP DRUJON D'ASTROS BALDO & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Arnaud GODEFROY, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 29 Mai 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame DEMONT, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de:
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, faisant fonction de Président
Madame Danielle DEMONT, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2018.
ARRÊT
contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2018,
Signé par Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller , faisant fonction de Président et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Exposé du litige
Par acte authentique des 29 et 30 octobre 2007 dressé par Me Vincent A..., notaire associé à Aix en Provence, Mme Aline Y... et M. R... X... ont acquis auprès de M. J... un bien immobilier sis sur la commune d'Aix-en-Provence, [...] .
Par exploit du 12 mai 2015 ils ont fait assigner le notaire, et la SCP de notaires A...-W...-S...-T... dont il est membre, au visa des articles 1147 et 2224 et suivants du code civil en responsabilité civile professionnelle, en faisant valoir qu'ils ont acquis la parcelle de terrain libre de servitude au profit du fonds voisin appartenant à la SCI J... et que cette dernière a, postérieurement à leur acquisition, revendiqué et obtenu par décision de justice un droit de passage, alors que le notaire avait mentionné à l'acte que leur terrain était libre de toute servitude.
Par jugement en date du 8 septembre 2016 le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a déclaré l'action engagée le 12 mai 2015 par Mme Aline Y... et M. R... X... contre Me Vincent A... irrecevable comme prescrite, et les a condamnés à lui payer la somme de 2 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Le tribunal retient en ses motifs qu'en application de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l'exercer ; que selon le notaire la lettre adressée le 21 juillet 2008 est le point de départ du délai quinquennal puisqu'il a alors fait connaître aux époux X... que M. L..., l'auteur commun de la SCI J... et de M. J..., n'avait pas prévu de servitude de passage au profit de ce dernier en 1963 lors de la vente de la première parcelle, ni en 1968 lorsqu'il avait cédé la seconde parcelle à la SCI J... , et que l'acte de authentique d'octobre 2007 ne pouvait pas reprendre une servitude qui n'existait pas dans les précédentes conventions, cette servitude ne pouvant résulter que du constat de l'état d'enclave volontairement créé par M. L... propriétaire de la parcelle d'origine avant division; que les époux X... pour leur part soutiennent qu'ils n'ont eu conscience de la faute commise par le notaire qu'une fois que la servitude de passage au profit de la SCI J... a été tranchée par le juge du fond par le jugement rendu le 26 janvier 2012 confirmé par l'arrêt de la cour d'appel de ce siège le 21 mars 2013 ; que la servitude par destination du père de famille n'exige pas l'existence d'un titre, de sorte que les époux X... n'avaient pas l'obligation d'attendre l'issue de la procédure engagée avec la SCI J... et M... pour diligenter la présente action en responsabilité du notaire ; que la prescription quinquennale est donc acquise au 22 juillet 2013 et que l'action engagée le 12 mai 2015 par les époux X... est donc irrecevable.
Le 28 octobre 2016 M. R... X... et Mme Aline Y... ont relevé appel de cette décision.
Par conclusions du 27 janvier 2017 ils demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de déclarer recevable l'action qu'ils ont engagée, de dire que Me Vincent A... a commis une faute engageant sa responsabilité, et de le condamner à leur payer la somme de 165'000 € à titre de dommages intérêts et celle de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.
Par conclusions du 15 mars 2017 Me Vincent A... demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, à titre subsidiaire, de débouter les époux X... de toutes leurs demandes, à titre infiniment subsidiaire, de dire que l'indemnité compensatrice pour la création de la servitude a été évaluée par l'expert judiciaire à une somme maximale de 14'700 €, de dire que l'indemnité due ne peut s'apprécier que comme une perte de chance limitée à la somme de 7000 €, et en tout état de cause, de condamner les époux X... à lui payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.
La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.
Motifs
Attendu que les époux X... appelants soutiennent que dès le 10 juillet 2008 ils ont été assignés en référé par leurs voisins, la SCI J... , qui a revendiqué un droit de passage sur leur terrain pour pouvoir accéder à la voie publique ; que le notaire, ainsi qu'il résulte d'une lettre du 21 juillet 2008, leur a affirmé que cette SCI ne pouvait revendiquer aucune servitude de passage s'agissant d'une enclave volontaire du propriétaire des deux parcelles; qu'ils ont donc été rassurés par le notaire, et par la circonstance que le terrain était en état de friche avancée les confortant dans l'idée qu'aucun passage n'avait été exercé depuis plusieurs années ; que la servitude de passage a finalement été reconnue au profit de la SCI après que toutes les voies de recours eurent été épuisées par un arrêt de la Cour de cassation rendu le17 juin 2014 ; qu'ils ont alors fait assigner en responsabilité Me Vincent A... le 12 mai 2015 ;
Attendu que Me Vincent A... répond que la parcelle [...] voisine de celle des époux [...] était une parcelle libre de toute occupation de construction ; qu'aucun droit de passage n'avait été revendiqué par la SCI J... depuis l'acquisition de sa parcelle en 1968 ; que le vendeur n'avait fait mention de l'existence d'aucun droit de passage lors de la rédaction de l'acte de vente ; que le problème s'est posé postérieurement à l'acquisition des époux X... ; que l'expert judiciaire a rendu son rapport le 11 novembre 2009 établissant une servitude de passage sur le terrain des consorts X... au profit du terrain de la SCI J... ; que le dommage doit par conséquent être daté du jour de la signature de l'acte de vente des 29 et 30 octobre 2007 puisque c'est à cette date que les époux X... auraient du être informés du risque de réclamation d'un droit de passage ; que les époux avaient connaissance d'éléments suffisants pour exercer leurs droits dès le 21 juillet 2008, à la date de la lettre qu'il leur a adressée ; et que le rapport d'expertise déposé le 11 novembre 2009 aurait dû encore les convaincre de l'assigner en responsabilité s'ils devaient considérer qu'il avait commis une faute lors de la rédaction de l'acte ;
Mais attendu que la prescription d'une action en responsabilité court à compter de la manifestation du dommage, et non à compter de la commission de la faute ; que le préjudice consécutif au manquement reproché au notaire à l'occasion de l'instrumentation de l'acte établi en 2007 ne s'est manifesté que lorsque les intéressés ont pris connaissance de l'erreur commise par l'officier public à compter de l'annulation de cet acte en exécution de la décision devenue irrévocable à la suite de l'arrêt rendu par la Cour de cassation le 17 juin 2014, d'où il suit la recevabilité de l'action engagée par les époux X... contre Me A..., et la réformation du jugement déféré ;
Attendu ensuite au fond que ces époux reprochent au notaire de ne pas les avoir informés au moment de la vente de la possibilité de revendication d'une servitude de passage ;
Attendu que le notaire soutient qu'aucune faute ne peut lui être reprochée lors de la rédaction de l'acte ; que s'il est soumis à un devoir d'information et de conseil à l'égard des deux parties à un acte, il n'est pas tenu de vérifier les actes relatifs à des parcelles voisines ; que l'obligation de recherche d'origine de propriété ne s'impose pas au notaire au-delà de 30 ans sauf circonstances exceptionnelles ; que la responsabilité du notaire ne peut être recherchée dès lors qu'il ne disposait pas des moyens nécessaires pour se rendre compte des erreurs qui avaient été commises ; qu'il ne peut être tenu responsable des conséquences hypothétiques qu'il ne pouvait pas anticiper lors de la rédaction de l'acte ; que le plan cadastral ne laissait apparaître aucun passage ni aucune servitude quelconque ni aucune construction sur la parcelle ; et que les parties ne l'ont pas alerté, alors qu'elles seules avaient pu se convaincre de la situation des lieux ; que la division de parcelle était vieille de plus de 40 ans et que Me A... n'avait pas eu à connaître de cette division ; qu'il ignorait l'origine de la propriété de la parcelle voisine [...] ; que le vendeur la lui a, semble-t-il, volontairement dissimulée ; que la configuration des lieux, visible sur le plan cadastral, ne pouvait légitimement pas laisser supposer l'existence d'un droit de passage au profit de cette parcelle puisque ce passage aurait tout aussi bien pu se faire sur des parcelles voisines, ce que Me A... n'avait pas l'obligation de rechercher ;
Mais attendu que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ;
Attendu que Me A... a commis une erreur de droit en estimant qu' aucune servitude de passage n'existant par titre, il n'y en aurait jamais ; qu'il a manqué à ses devoirs d'information et de conseil, et de veiller à l'efficacité des actes dont la rédaction lui est confiée, en ne les alertant pas sur le risque de revendication d'un droit de passage ayant une chance de prospérer, du fait de la situation manifeste d'enclave de la parcelle de la SCI J... voisine, visible sur le plan cadastral annexé à l'acte authentique, même si aucune servitude n'avait jamais été déclarée ni revendiquée jusque-là ;
Attendu que la circonstance que ce plan cadastral fasse apparaître qu'une servitude légale aurait pu être reconnue sur d'autres parcelles voisines que celle des acquéreurs est inopérant à l'égard de l'aléa que ce plan révélait grevant la parcelle que les époux X... voulaient acquérir dont le notaire devait les informer ;
Attendu que Me A... a donc manqué aux devoirs de sa charge ; que sa faute ouvre droit à réparation ;
Attendu que la réparation du préjudice implique que soit rapportée la preuve que la partie, sans la faute, aurait renoncé à passer l'acte ou que des aménagements auraient pu lui être apportés pour prévenir la réalisation du dommage ;
Attendu qu'à l'opposé, la responsabilité civile du notaire ne peut pas être retenue s'il est établi que le dommage allégué se serait de toute façon produit pour résulter de causes distinctes de l'imperfection ou de l'insuffisance de l'acte ;
Attendu que le notaire soutient que les époux X... en tout état de cause auraient acquis le bien et ce, malgré le risque lié à une servitude de passage, et que le préjudice allégué résulte de l'existence de la servitude et non d'un quelconque défaut de conseil ;
Mais attendu que les époux X... font valoir exactement que s'ils avaient été correctement éclairés et conseillés ils n'auraient pas acheté le bien immobilier en cause ou à un prix inférieur tenant compte des désagréments importants résultant de la reconnaissance d'une servitude ou d'un droit de passage traversant la totalité de leur propriété longeant sur environ 300 m² la totalité du jardin, la piscine, le salon et le garage ;
Attendu que les appelants exposent que le terrain et la maison ont été acquis au prix de 450'000 € soit 186 € le mètre carré ; que la perte de valeur aurait du être prise en compte dans le prix de vente de 2007 ; que le bien immobilier a perdu la moitié de sa valeur ; que la valeur du mètre carré d'un terrain dans les Bouches-du-Rhône étant d'environ 341 € , la partie soumise à la servitude de passage d'une valeur vénale de 102'300 € doit être divisée par deux au vu des contraintes imposées par le droit de passage de la SCI J... , de sorte que l'indemnisation de la perte de valeur de leur bien ne saurait être inférieure à 52'000 €, sans compter l'impact négatif et psychologique pour un acquéreur potentiel qui peut engendrer une moins value encore plus importante sur le marché ;
Attendu que les époux X... ajoutent qu'ils ont exposé d'importants frais du fait de la procédure judiciaire subie et du fait de leur condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI (9000 €) et du fait de leurs propres frais de procédure pour pouvoir faire valoir leurs droits, ce qui représente un préjudice de plus de 30'000 € en frais de justice ; que les époux X... n'ayant pas été loyalement informés des risques de revendication d'une servitude ne pouvaient donc avoir conscience des conséquences potentielles en résultant; qu'ils réclament tous postes de préjudices confondus la somme totale de 165 000 € ;
Attendu qu'il existe un lien de direct de causalité entre la faute de Me A... et le préjudice moral et financier subi par les époux X... issu de la perte d'une chance d'avoir pu négocier le prix du bien litigieux à une valeur tenant compte du risque qu'ils encouraient de voir atteint leur droit de propriété, et à défaut de pouvoir négocier un juste prix du bien immobilier, de pouvoir renoncer à leur acquisition ;
Attendu que le notaire fait valoir en revanche exactement que s'il avait rempli son devoir de conseil les époux X... auraient tout aussi bien pu être soumis à une prochaine procédure judiciaire ;
Attendu que les époux ont ainsi perdu une chance, que la cour estime importante, de pouvoir négocier une réduction du prix tenant compte à la fois de la moins-value du bien qui pouvait se voir grever d'une servitude et des frais de procédure pour défendre à une action éventuelle et perdu une chance, faute de cette diminution importante du prix, de pouvoir renoncer à faire leur acquisition ;
Attendu que la cour estime que la réduction du prix eût été au moins de 50'000 € et que les frais de procédure s'élevant à 30'000 €, les époux X... ont perdu une chance importante d'obtenir une réduction totale de 80'000 € ; que le préjudice issu de la perte d'une chance ne pouvant pas s'élever à la chance perdue, ce préjudice sera entièrement réparé par l'octroi de la somme de 50'000 € à titre de dommages intérêts toutes causes de préjudice confondues ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau et ajoutant
Rejette la fin de non-recevoir soulevée,
Dit que Me Vincent A... a commis une faute engageant sa responsabilité civile professionnelle,
Condamne Me Vincent A... à payer à M. R... X... et à Mme Aline Y... la somme de 50'000 € à titre de dommages intérêts et celle de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
