COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
1ère Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 15 MAI 2018
L.V
N° 2018/
Rôle N° N° RG 16/15352 - N° Portalis DBVB-V-B7A-7EI2
[H] [K]
C/
[L] [L]
[C] [C] épouse [L]
Grosse délivrée
le :
à :Me Badie
Me Latil
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de Tarascon en date du 08 Juillet 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 16/00850.
APPELANT
Monsieur [H] [K]
né le [Date naissance 1] 1939 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Lucien SIMON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur [L] [L]
né le [Date naissance 2] 1950 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Pascale PENARROYA-LATIL de la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Sandrine MOIROUD-BESSE, avocat au barreau d'AVIGNON, Me Jacques TARTANSON, avocat au barreau d'AVIGNON
Madame [C] [C] épouse [L]
née le [Date naissance 3] 1951 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Pascale PENARROYA-LATIL de la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Sandrine MOIROUD BESSE, avocat au barreau d'AVIGNON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 19 Mars 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame VIGNON, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, faisant fonction de Président
Madame Danielle DEMONT, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2018
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2018,
Signé par Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Selon compromis en date du 05 octobre 2015, M. [H] [K] a vendu à M. [L] [L] et Mme [C] [C] épouse [L] une maison à usage d'habitation avec piscine et terrain attenant, située n°[Adresse 3], moyennant un prix de 480.000 € et sans condition suspensive particulière, à l'exception des conditions suspensives de droit commun, à savoir:
- que les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres ne révèlent pas de servitudes et de charges,
- que l'état hypothécaire ne révèle pas de saisies ou d'inscriptions.
La réitération de l'acte authentique devait intervenir au plus tard le 31 mars 2016.
Une sommation de comparaître devant notaire a été délivrée à M. [K] par les époux [L] pour le 13 avril 2016, les acquéreurs ayant versé à cette date le montant total du prix et des frais de la vente.
Le 13 avril 2016, faute de comparution de M. [K], un procès-verbal de carence a été dressé par Me [R].
Par acte d'huissier en date du 17 mai 2016, M. et Mme [L] ont fait assigner à jour fixe M. [K] devant le tribunal de grande instance de Tarascon aux fins de voir constater le caractère parfait de la vente du bien immobilier et de le voir condamner à les indemniser des différents préjudices subis.
Par jugement contradictoire en date du 08 juillet 2016, le tribunal de grande instance de Tarascon a:
- constaté le caractère parfait de la vente par M. [K] à M. et Mme [L] du bien constituant une maison à usage d'habitation située [Adresse 1] cadastrée section DT n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 1], pour une surface de 11a 10ca et ce avec effet à compter du 13 avril 2016, date d'établissement du procès-verbal de carence du vendeur,
- ordonné la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière compétent, comme valant titre de propriété,
- débouté M. [H] [K] de sa demande de suspension des effets du compromis du 05 octobre 2015 jusqu'au 1er octobre 2016,
- condamné M. [H] [K] à verser à M. et Mme [L] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondues,
- ramené la clause pénale à 1 €,
- condamné M. [K] à verser à M. et Mme [L] la somme de 1 € à ce titre,
- débouté M. et Mme [L] de leurs autres demandes,
- condamné M. [K] à payer M. et Mme [L] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration en date du 19 août 2016, M. [H] [K] a interjeté appel de cette décision.
Aux termes de ses conclusions récapitulatives déposées et signifiées le 21 novembre 2016, M. [K] demande à la cour de:
- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné M. [K] à payer aux époux [L] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts alors qu'aucune faute ne pouvait être retenue contre lui,
- dire et juger que l'impossibilité dans laquelle M. [K] s'est trouvé de libérer les lieux promis à la vente par l'acte du 05 octobre 2015 et de signer l'acte définitif de vente le 13 avril 2016 est due à des circonstances totalement indépendantes de sa volonté et contre lesquelles il n'a pu lutter,
Sur le fondement des articles 1650 et 1651 du code civil,
- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré la vente parfaite mais n'a pas ordonné la consignation du prix de vente entre les mains du notaire rédacteur de l'acte de cession soit la somme de 480.000 €,
-ordonner la consignation dudit prix entre les mains du notaire rédacteur de l'acte de vente,
- débouter les époux [L] de l'intégralité de leurs demandes,
- condamner les époux [L] au paiement de la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Il soutient que la réitération de la vente n'a pu avoir lieu à la date prévue, soit le 31 mars 2016, uniquement pour des raisons de santé:
- par lettre du 15 mars 2016, il a informé les époux [L] qu'il devait subir une opération de l'aorte et que de ce chef, il ne pouvait pas libérer la maison pour le 1er avril 2016, sa convalescence s'opposant aux agitations inhérentes à tout déménagement,
- par une seconde lettre du 19 mars 2016, il confirmait aux acquéreurs cette situation en leur indiquant que la seule solution rationnelle était le report de la signature de la transaction,
- il n'a jamais été question de refuser la vente et il a été au contraire d'une parfaite loyauté vis-à -vis des époux [L],
- suite à la délivrance de la sommation à comparaître pour le 13 avril 2016, il a expressément indiqué aux intimés qu'il ne pouvait s'y rendre, compte tenu de son intervention chirurgicale programmée la veille,
- à la date de la signature du compromis au mois d'octobre 2015, il ne pouvait se douter qu'il souffrait d'ores et déjà d'un anévrisme de l'aorte, diverses manifestations à compter du début de l'année 2016 ayant conduit son médecin à pratiquer des examens approfondis afin de poser le diagnostic, une opération s'imposant alors dans les plus brefs délais,
- suite à son intervention chirurgicale le 12 avril, il ne sortira du service de réanimation que le 24 mai 2016, compte tenu du fait qu'il a présenté un certain nombre de complications ayant nécessité une nouvelle opération le 27 avril 2016,
- les intimés ne peuvent donc nier la réalité des problèmes de santé qu'il a rencontrés à cette époque.
Il ne discute pas le caractère de la vente intervenue mais conteste en revanche la condamnation prononcée par le tribunal à son encontre à hauteur de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, son dossier médical attestant largement de sa bonne foi ainsi qu'en même temps de l'impossibilité matérielle et physique dans laquelle il s'est trouvé de se présenter à la réitération et d'évacuer les lieux en temps voulu.
Il demande en revanche à la cour d'ordonner la séquestration du prix de vente entre les mains du notaire chargé de réaliser la vente, le fait que les fonds se soient trouvés entre les mains de Me [V], notaire, le 13 avril 2016 ne signifie pas qu'ils y soient encore et surtout que Me [V] ait reçu mandat de le délivrer.
M. [L] [L] et Mme [C] [L] née [C], dans leurs conclusions au fond déposées et notifiées le 1er août 2017, demandent à la cour de:
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a:
* constaté le caractère parfait de la vente par M. [H] [K] à [L] [L] et Mme [C] [L] née [C] du bien immobilier constituant une maison à suage d'habitation située [Adresse 1], cadastrée section DT n°[Cadastre 1], lieudit [Adresse 4], pour une surface de 11a 10ca et ce avec effet à compter du 13 avril 2016, date de l'établissement du procès-verbal de carence du vendeur,
* ordonné la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière compétent comme valant titre de propriété,
Y ajouter:
- constater que M. [K] est occupant sans droit ni titre depuis le 13 avril 2016 dudit logement,
- donner acte que M. [K] a remis les clés le 07 février 2017 en exécution du jugement de première instance,
- confirmer la décision en ce qu'elle a déclaré responsable M. [K] des préjudices subis par les époux [L] du fait de la non exécution des engagements contractuels de M. [K],
- réformer la décision en ce qui concerne le montant des préjudices et condamner M. [K] à verser aux époux [L] les sommes suivantes:
* 2.000 € par mois à compter du 13 avril 2016 au titre du préjudice de jouissance et indemnité d'occupation jusqu'au jour de la libération effective de l'immeuble par M. [K] le 07 février 2017,
* 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral,
* 48.000 € au titre de la clause pénale prévue au compromis,
* 1.600 € à titre de préjudice locatif par mois à compter du 13 avril 2016 et jusqu'au 07 février 2017,
* 7.413 € à titre de dommages et intérêts au titre du non respect de l'obligation de délivrance conforme,
* 15.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils précisent que le 30 décembre 2016, les parties ont signé un protocole d'accord au terme duquel elles ont reconnu l'acquiescement au jugement du 08 juillet 2016 en ce qui concerne le caractère parfait de la vente, laissant à la cour l'appréciation des préjudices subis par les acquéreurs, que moyennant une prise de possession par les époux [L] du bien litigieux, ces derniers ont accepté que le prix de vente soit libéré à hauteur de 390.000 € entre les mains de M. [K] et le solde, soit 90.000 €, restant consigné entre les mains du notaire dans l'attente de l'arrêt à intervenir.
Ils exposent en conséquence que l'existence d'une vente parfaite ne fait l'objet d'aucune contestation et que s'agissant de la demande de séquestration du prix de vente formée par M. [K], ils rappellent que le prix a été versé à l'étude du notaire rédacteur de l'acte, Me [V], le 08 avril 2016 et que depuis il est consigné.
Ils concluent à la parfaite responsabilité du vendeur pour avoir refusé en toute connaissance de cause de passer la vente aux dates convenues:
- courant février 2016, M. [K] , par l'intermédiaire de son notaire, a fait savoir sa volonté expresse de ne pas quitter personnellement le logement vendu, ni de le débarrasser,
- il lui a été proposé un départ différé d'un moi et demi, soit au 15 mai 2016, mais le vendeur n'apportera aucune réponse,
- ce n'est que le 17 mars 2016 qu'il va informer les acquéreurs de ses problèmes de santé, soit 5 mois après la signature du compromis,
- le 13 avril 2016, il ne donne aucune procuration à son notaire qui suit pourtant ce dossier depuis l'établissement du compromis.
Ils considèrent que l'appelant n'est pas fondé à invoquer la force majeure, que les difficultés de santé rencontrées par ce dernier n'étaient pas imprévisibles puisqu'il ne démontre pas en quoi les informations médicales du 28 janvier 2016 avaient un caractère brutal. Ils ajoutent que l'élément d'irrésistibilité fait également défaut, dès lors que depuis au moins le 28 janvier 2016, M. [K] avait connaissance de son état médical et était parfaitement informé de la date butoir du 31 mars 2016, lui permettant largement de prévoir et organiser son déménagement ainsi que de donner mandat à son notaire pour passer la vente. Ils relèvent que toutes les pièces médicales versées aux débats postérieures au 31 mars 2016 et donc à la date butoir, ne peuvent justifier la force majeure et la non exécution du contrat au pus tard à cette date.
Ils insistent sur leurs différents préjudices en lien avec l'attitude de M. [K] et estiment être en droit de solliciter, en raison de la carence du vendeur, le bénéfice de la clause pénale dans son intégralité, soit la somme de 48.000 € .
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 06 mars 2018.
MOTIFS
Selon compromis en date du 05 octobre 2015, M. [K] a vendu à M. et Mme [L] une maison à usage d'habitation sise sur la commune de [Adresse 4], moyennant un prix de 480.000 €.
La réitération devait intervenir au plus tard le 31 mars 2016.
Le caractère parfait de la vente tel que constaté par le tribunal de grande instance de Tarascon dans sa décision du 08 juillet 2016, ne fait plus l'objet d'aucune discussion entre les parties.
En effet, celles-ci ont régularisé le 30 décembre 2016 un protocole transactionnel aux termes duquel:
- les parties acquiescent irrévocablement au dispositif du jugement du 08 juillet 2016 uniquement en ce qu'il a constaté le caractère parfait de la vente litigieuse,
- les parties conservent l'intégralité de leurs droits en ce qui concerne la partie du dispositif ayant trait à l'indemnisation des époux [L], toutes causes confondues, lequel est soumis à la censure de la cour de céans,
- le prix séquestré entre les mains du notaire d'un montant de 480.000 € fera l'objet, dès la signature du protocole:
* d'un versement entre les mains de M. [K] de 390.000 €,
* d'un maintien du séquestre entre les mains du notaire de 90.000 € dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel,
- les parties donnent en conséquence l'ordre irrévocable au notaire:
* de verser la somme de 39.000 € entre les mains de M. [K],
* de conserver par devers lui la somme de 90.000 € dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel statuant sur l'appel interjeté par M. [K] du jugement du 08 juillet 2016.
Dès lors, au regard des dispositions particulièrement clairs de ce protocole, la demande de M. [K] tendant à voir ordonner la consignation du prix de vente est sans objet puisque moyennant une prise de possession, par les époux [L] de l'immeuble, ces derniers ont accepté qu' une partie du prix de vente soit libéré à hauteur de 39.000 € entre les mains de M. [K] et que le solde reste séquestré entre les mains de Me [V], notaire, jusqu'à la décision de la cour de céans.
Il est par ailleurs constant que le 07 février 2017, M. [K] a définitivement libéré le bien litigieux et a remis les clés à la SELARL ACTHEMIS, huissier de justice, qui a dressé un état des lieux.
En revanche, M. [K] s'oppose à toute indemnisation des époux [L], contestant toute responsabilité, invoquant des circonstances totalement indépendantes de sa volonté et contre lesquelles il n'a pu lutter, qui l'ont placé dans l'impossibilité de libérer les lieux promis et de signer l'acte définitif de vente le 13 avril 2016.
Le compromis en date du 05 octobre 2015 mentionnait une réitération par acte authentique au plus tard le 31 mars 2016, soit déjà un délai important de près de six mois alors que la vente se faisait sans recours par les acquéreurs à un prêt, ces derniers disposant des fonds nécessaires.
Il ressort des pièces médicales communiquées par M. [K] que le 28 janvier 2016, son cardiologue va lui confirmer l'existence d'une difficulté à l'aorte ascendante nettement dilatée. Si le caractère sérieux de cette pathologie ne souffre d'aucune contestation, en revanche, M. [K] pouvait parfaitement organiser le déménagement de son immeuble, compte tenu de la date à laquelle le diagnostic a été posé. Il y a lieu d'observer qu'il n'a été opéré que le 12 avril 2016, qu'il lui était donc tout à fait loisible de mandater quelqu'un pour signer la réitération de la vente le 13 avril 2016.
Or, les acquéreurs, bien que n'ayant été informés directement des difficultés de santé de M. [K] que par courrier de ce dernier en date du 17 mars 2016, ont accepté lorsqu'ils ont été avisés à la fin du mois de février que l'appelant n'entendait pas libérer les lieux au 31 mars 2016, de proposer un départ différé au 15 mai 2016 ( courrier de leur notaire en date du 24 février 2016)
Malgré la bonne volonté des époux [L], il ne sera apporté aucune réponse par le vendeur, qui ne prendra pas davantage de disposition pour débarrasser les lieux.
Ainsi contrairement aux allégations de M. [K] , il ne s'est pas retrouvé en prise avec ces circonstances totalement indépendante de sa volonté et contre lesquelles il n'a pu lutter, les caractéristiques de la force majeure n'étant pas réunies en l'espèce:
- il ne démontre pas que les informations sur son état de santé en date du 28 janvier 2016 présentaient un caractère imprévisible ou brutal et qu'il n'avait pas connaissance lors de la signature du compromis en octobre 2015 d'un problème cardiaque,
- le caractère irrésistible consistant en une impossibilité d'exécution n'est pas davantage établi, puisque il était au moins informé depuis le 28 janvier 2016 de son état de santé et avait la possibilité, compte tenu de la date butoir de la vente, d'organiser son déménagement et de donner mandat à son notaire pour passer la vente, par l'établissement d'une procuration.
Les pièces médicales qui sont produites et qui sont postérieures au 31 mars 2016 et notamment les complications survenues suite à la première opération pratiquée le 12 avril 2016, ne peuvent être prises en compte, dès lors que l'appelant devait exécuter son obligation pour la date butoir du 31 mars 2016, les difficultés survenues après ne pouvant justifier la non exécution du contrat par le vendeur.
L'attitude fautive a donc privé M. et Mme [L] de la possibilité pour eux de prendre possession des lieux dès le 31 mars 2016 et à tout le moins, le 13 avril 2016, date de la sommation qui lui a été délivrée pour comparaître chez le notaire, préjudice qui s'est prolongé jusqu'au 07 février 2017, date à laquelle M. [K] a définitivement libéré la maison en cause.
Au titre de l'indemnisation de leurs préjudices, les époux [L] réclament les sommes suivantes:
- 2.000 € par mois à compter du 13 avril 2016 au titre du préjudice de jouissance et indemnité d'occupation jusqu'au jour de la libération effective de l'immeuble par M. [K] le 07 février 2017,
- 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral,
- 48.000 € au titre de la clause pénale prévue au compromis,
- 1.600 € à titre de préjudice locatif par mois à compter du 13 avril 2016 et jusqu'au 07 février 2017,
- 7.413 € à titre de dommages et intérêts au titre du non respect de l'obligation de délivrance conforme,
Le compromis régularisé le 05 octobre 2015 prévoit une clause pénale libellée comme suit ( pages 6 et 7): ' Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 48.000 € à titre de clause pénale, indépendamment de tous dommages et intérêts. Il est ici précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente. La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente'
Les époux [L] sont fondés à solliciter la parfaite exécution de la vente et compte tenu de la carence du vendeur, à obtenir le paiement de la clause pénale, qui est d'autant plus justifiée qu'ils ont pu prendre possession, définitivement du bien acquis avec un retard de dix mois, alors que parallèlement ils avaient respecté leurs obligations, et notamment le paiement du prix.
Pour le surplus, il appartient à M. et Mme [L] de rapporter la preuve de l'existence d'un préjudice qui soit supérieur à celui qui est déjà réparé par la clause pénale, qui a précisément vocation à sanctionner les conséquences de l'inexécution de ses obligations par l'une des parties.
Tel est le cas manifestement du préjudice de jouissance ainsi que du préjudice moral, qui sont déjà réparés par la clause pénale, dont il convient de rappeler qu'elle représente un montant de 10% du prix de vente, ce qui est suffisamment conséquent, pour assurer la réparation des entiers préjudices déplorés par les acquéreurs.
Ils ne peuvent pas davantage invoquer un préjudice financier lié à la nécessité pour eux de mettre en vente deux appartements pour assurer le paiement du prix de leur maison, engendrant une perte locative, laquelle au demeurant n'est étayée par aucune pièce. En toute hypothèse, une telle cession aurait dû être effectuée pour permettre le financement de la maison, objet du compromis et est sans lien de causalité avec le refus par le vendeur de régulariser la vente dans un premier temps.
Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a:
- condamné M. [H] [K] à verser à M. et Mme [L] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondues,
- ramené la clause pénale à 1 €,
- condamné M. [K] à verser à M. et Mme [L] la somme de 1 € à ce titre,
La comparaison entre les obligations du vendeur dans le cadre du compromis s'agissant des éléments d'équipement qu'il s'engageait à laisser dans le bien litigieux avec le procès-verbal de constat d'huissier établi le 07 février 2017, met en évidence que M. [K] a supprimé:
- trois stores enroulables,
- plusieurs radiateurs sèches serviettes,
- une télécommande de climatisation,
- le robot de la piscine.
Au regard des factures qui sont produites , il sera alloué une somme de 7.413 € aux intimés à titre de dommages et intérêts au titre du non respect par M. [K] de son obligation de délivrance conforme, préjudice qui n'est pas englobé par la clause pénale.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Tarascon déféré sauf en ce qu'il a:
- condamné M. [K] à verser à M. et Mme [L] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondues,
- ramené la clause pénale à 1 €,
- condamné M. [K] à verser à M. et Mme [L] la somme de 1 € à ce titre,
Et statuant à nouveau:
Condamne M. [H] [K] à payer à M. [L] [L] et Mme [C] [C] épouse [L] la somme de 48.000 € au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente,
Déboute M. [L] [L] et Mme [C] [C] épouse [L] de leurs demandes indemnitaires au titre du préjudice de jouissance, du préjudice moral financier,
Y ajoutant:
Condamne M. [H] [K] à payer à M. [L] [L] et Mme [C] [C] épouse [L] la somme de 7.413 € à titre de dommages et intérêts au titre du non respect de son obligation de délivrance conforme,
Condamne M. [H] [K] à payer à M. [L] [L] et Mme [C] [C] épouse [L] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [H] [K] aux dépens de la procédure d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
