COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
1ère Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 15 MAI 2018
D.D
N° 2018/
Rôle N° N° RG 16/14720 - N° Portalis DBVB-V-B7A-7CR4
[J] [R]
[R] [R]
C/
SA SACOGIVA
Grosse délivrée
le :
à :Me Roustan
Me Dumolie
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 07 Juillet 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 13/03928.
APPELANTS
Monsieur [J] [R]
né le [Date naissance 1] 1939 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Alain ROUSTAN de la SCP ROUSTAN BERIDOT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [R] [R]
née le [Date naissance 2] 1941 à [Localité 2] (Italie)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Alain ROUSTAN de la SCP ROUSTAN BERIDOT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
SA SACOGIVA
société anonyme d'économie mixte au capital de 4.000.000 € dont le siège social est siège [Adresse 2]
Bureaux et Direction Générale : [Adresse 3]
représentée par son Président du conseil d'administration, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Julien DUMOLIE de la SELARL DEBEAURAIN & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 20 Mars 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame DEMONT, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, faisant fonction de Président,
Madame Danielle DEMONT, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2018
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2018,
Signé par Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller , faisant fonction de Président, et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Exposé du litige
Par acte authentique en date du 25 juin 2008 la société anonyme de construction et de gestion immobilière de la ville d'[Localité 3] (Sacogiva) a acquis auprès de la SCI Grassie les parcelles HY n° [Cadastre 1],[Cadastre 2], [Cadastre 3] , [Cadastre 4],[Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], d'une superficie totale de 4 ha 83 a et 67 centiares, sises sur la commune d'[Localité 3], [Adresse 4]. Sur ces parcelles, les consorts [R], [J] et [R] [R], sont titulaires d'un bail rural reconductible tacitement suivant acte sous-seing privé du 15 décembre 1973.
La parcelle HY n° [Cadastre 8] provenant de la division HY n° [Cadastre 9] est restée la propriété de la SCI Grassie laquelle a confié tous pouvoirs à la société à l'effet d'obtenir la libération des lieux par les preneurs.
Aux termes d'un protocole d'accord en date du 14 avril 2006 les consorts [R] ont promis, sous diverses conditions suspensives, de résilier le bail rural dont ils étaient titulaires en vertu d'un acte sous-seing privé du 15 décembre 1973, moyennant le versement d'une indemnité d'un montant de 795'000 € sous forme de dation en paiement de plusieurs parcelles construites, soit les parcelles [Cadastre 3],[Cadastre 4] et [Cadastre 5].
L' acte authentique emportant résiliation du bail rural devait être reçu par Me [O] au plus tard le 31 décembre 2007.
À la suite de ce protocole, un avenant a été signé le 25 juin 2008 aux termes duquel l'indemnité de résiliation était portée à 900 000 € et l' acte authentique devait être signé au plus tard le 31 mars 2009.
Les biens donnés en paiement du prix aux termes du protocole d'accord étaient les suivants :
' une parcelle de terrain cadastrée section HY n° [Cadastre 3] d'une contenance de 410 m² située au nord de la parcelle HY n° [Cadastre 10] évaluée à un montant de 5000 € ;
' une parcelle de terrain à bâtir d'une superficie de 7 a 50 centiares cadastrée HY n° [Cadastre 4] située au nord sur laquelle où serait édifiée aux frais de la société une maison à usage d'habitation de 150 m² de surface hors oeuvre nette (SHON) livrée clés en main le 1er octobre 2008 évaluée à 380'000 € ;
' une parcelle de terrain inconstructible d'une superficie de 43 a au nord-est évaluée à 10'000 € ;
' dans un ensemble immobilier édifié sur la parcelle d'une surface de 1 ha 50 centiares situé à l'est des parcelles ci-dessus HY n° [Cadastre 10], deux appartements de 75 m² de SHON chacun et deux garages afférents, livrés clés en main au plus tard le 31 décembre 2009 évalués à la somme de 400'000 €.
L'avenant du 25 juin 2008 leur ajoute :
' dans le même ensemble immobilier un appartement de type T1 bis d'une surface comprise entre 28 et 30 mètres carrés et un garage livré clés en main évalué à la somme de 105'000 €.
Concernant l'accès au fonds [R] sis sur la parcelle HY n°[Cadastre 10] sur laquelle est édifiée la maison d'habitation des consorts [R], il est précisé qu'il « sera créé un accès indépendant en fonction du plan définitif d'aménagement sans créer une gêne au preneur ».
La rédaction d'une servitude de canalisation profit des parcelles HY [Cadastre 4] et [Cadastre 5] a été également prévue.
Les consorts [R] ont libéré les lieux.
Des indemnités de retard afférentes à la livraison de la villa, des appartements et des garages leur ont été réglées, pour un montant de 126'000 €.
Le programme immobilier touchant à sa fin, la société Sacogiva a voulu finaliser les actes susvisés.
Les consorts [R] demeurant taisants, la société Sacogiva leur a fait signifier le 13 juin 2012 une sommation interpellative d'avoir à comparaître devant le notaire le 26 juin 2012 pour confirmer leur choix et signer les actes préparatoires aux dations.
Les consorts [R] ayant refusé en invoquant le non-respect des accords par la Sacogiva, le notaire a établi un procès-verbal de carence le 28 mars 2013.
Par exploit du 14 juin 2013 la société Sacogiva a fait assigner à jour fixe M. [Q] et Mme [R] [R] pour voir constater la résiliation du bail rural conformément au protocole d'accord.
Par ordonnance du 20 février 2015 le juge de la mise en état a autorisé la société Sacogiva à verser sur un compte séquestre le montant de 3 000€ par mois au titre de l'indemnité de retard contractuelle correspondant à une perte de loyers.
Par jugement en date du 7 juillet 2016 le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a débouté la SACOGIVA de toutes ses demandes, rejeté la demande reconventionnelle des consorts [R], et dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.
Le tribunal relève qu'aux termes de l'avenant du 25 juin 2008 il était mentionné au titre de dation paiement que la société Sacogiva s'engagerait à céder aux consorts [R] notamment deux appartements de 75 m² et deux garages évalués ensemble à 400'000 € et un appartement de type T1 d'une surface comprise entre 28 et 30 mètres carrés et un garage livré clés en mains évalué à 105'000 €; qu'au lieu des 3 garages promis dans les actes par la société cette dernière offre 3 emplacements de parking et la possibilité de réaliser 3 box fermés ; que la simple possibilité de réaliser 3 box fermés n'équivaut pas à une livraison effective des biens prévus à l'engagement de dation en paiement, la société n'offrant aucune garantie quant à la transformation effective de ces places de parking ouvertes en box fermés ; que la société n'ayant pas honoré ses engagements, il convient de la débouter de l'ensemble de ses demandes ;
S'agissant de la demande reconventionnelle, le tribunal ajoute que les consorts [R] n'ont jamais répondu quant au carrelage qu'il souhaitaient voir poser dans la villa qui devait faire l'objet d'une dation en paiement, de sorte que la société Sacogiva a été contrainte de faire constater le 2 mars 2012 par huissier la remise des échantillons de carrelage sans qu'aucune réponse n'ait été formulée, alors qu'il était stipulé en page 3 de l'avenant qu'à compter du 1er octobre 2008, pour chaque mois commencé, la société Socagiva s'engagerait à verser aux consorts [R] une indemnité équivalente au loyer que la villa leur aurait rapporté si elle avait été livrée ; qu'en ne répondant pas aux sommations interpellatives, les consorts [R] ont rendu la société, mois après mois, débitrice d'une indemnité de loyer qui ne dépendait que de la seule volonté arbitraire des consorts [R], lesquels n'ont pas exécuté les accords de bonne foi ; et qu'il convient dès lors de les débouter de leur demande reconventionnelle en paiement.
Le 9 août 2016 M. [J] [R] et Mme [R] [R] ont relevé appel de cette décision.
Le 23 août 2016 la société Socagiva a relevé appel à son tour.
Les deux procédures d'appel ont été jointes.
Par conclusions du 27 février 2017 les consorts [R], appelants en premier, demandent à la cour :
' de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes de la société Sacogiva ;
' de l'infirmer pour le surplus;
' d'ordonner la remise en état des parcelles HY n° [Cadastre 10] n° [Cadastre 3] sous astreinte de 500 € par jour de retard 3 mois après la signification de l'arrêt à intervenir ;
' de condamner la société Socagiva à leur verser la somme de 15'000 € à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance, celle de 8000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
' de la débouter des fins de son appel ;
' et de la condamner aux dépens avec distraction.
Par conclusions du 3 janvier 2017 la société d'économie mixte Société anonyme de construction et de gestion immobilière de la ville d'[Localité 3] (Socagiva) demande à la cour, au visa des articles 2044 à 2058 du code civil :
' de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts [R] de toutes leurs demandes ;
' de réformer le jugement attaqué pour le surplus ;
' de constater la résiliation du bail du 15 décembre 1973 conformément au protocole transactionnel du 14 avril 2006 et son avenant du 25 juin 2008 portant sur les parcelles sises sur la commune d'[Localité 3] [Adresse 5] cadastrées section HY n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13],[Cadastre 14],[Cadastre 15],[Cadastre 6] et [Cadastre 8],
' de condamner solidairement les consorts [R] à libérer l'intégralité des parcelles à l'exception de la parcelle HY n° [Cadastre 5] de tout encombrant leur appartenant et tout occupant de leur chef ;
' de les condamner à régulariser par acte authentique les termes du protocole du 14 avril 2006 et de son avenant du 15 juin 2008, emportant résiliation du bail du 15 décembre 1973 portant sur la parcelle HY [Cadastre 9], actuellement cadastrée HY n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 6] et [Cadastre 8], le tout sis [Adresse 6] en l'étude de Me [O], notaire à [Localité 3], sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter la signification de l'arrêt à intervenir ;
' de condamner les consorts [R] à lui payer la somme de 79'000 € au titre de la clause pénale prévue au protocole transactionnel et en application des articles 1052 et 1226 et suivants du code civil ;
' d'ordonner la restitution de la somme mensuelle de 3000 € versée par la société depuis le13 mars 2013 ;
' et de condamner les consorts aux dépens avec distraction.
La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.
Motifs
Attendu que les consorts [R] soutiennent que selon le plan des lieux établi en août 2014 par un géomètre expert, M. [Z], la contenance de la parcelle HY [Cadastre 3] après application des limites cadastrales et des plans de 2008 n'est plus que de 378 m² ; qu'ils demandaient la remise en état de la parcelle qui a souffert de travaux non prévus au protocole d'accord, soit la construction d'une rampe d'accès et de murs de soutènement ainsi que d'un parapet de protection d'une hauteur cumulée de plus de 3,5 m, et la réouverture de la parcelle HY n° [Cadastre 10] afin de supprimer le passage imposé sur la parcelle n° [Cadastre 3] et assurer un accès différent à chaque parcelle ; que le premier juge n'a pas répondu à leurs demandes et s'est borné à une question de carrelage ; que les travaux réalisés par la société Sacogiva ont obstrué l' accès à la parcelle n° [Cadastre 10] qui appartient aux consorts depuis 1964, alors qu'elle doit continuer à disposer d'un accès direct à la voie publique comme prévu dans l'avenant au protocole ; que désormais elle est enclavée ; que la société Sacogiva n'a pas, avant la conclusion d'un acte notarié qu'elle prétendait contraindre par voie judiciaire, réalisé ses engagements, notamment pour la constitution des servitudes et la création des accès indépendants pour les deux parcelles qui devaient en avoir chacun une ; qu'en tout cas les consorts [R], pour leur part, ont libéré les lieux et respecté leurs engagements contractuels ; qu'en revanche le défaut de respect par la société de ses engagements interdit d'envisager la conclusion d'un acte authentique comportant la réitération de principe de l'accord des parties de 2006 et de 2008 ;
Attendu que la société Socagiva répond que les consorts [R] ne peuvent pas demander la remise en état de la parcelle HY [Cadastre 3], laquelle n'est pas encore leur propriété ; qu'en ce qui concerne la parcelle HY [Cadastre 10], la demande de rétablissement ou de réouverture sur la voie publique est totalement infondée, les consorts [R] ne l'utilisant plus depuis des décennies ; que le Conseil général qui a en gestion la route des Mille s'oppose à toute ouverture supplémentaire, en particulier par le portail ancien de la propriété, ce que les consorts [R] avaient accepté par le protocole d'accord et par l'avenant du 25 juin 2008 ; et qu'elle a respecté les engagements contractés ;
Attendu que si M. [Q] et Mme [R] [R] n'ont pas qualité pour solliciter la remise en état de la parcelle HY n° [Cadastre 3] dont ils ne sont pas encore propriétaires, ils peuvent soutenir que cette remise en état de celle-ci pourrait être un préalable nécessaire à la signature de l'acte pour correspondre à un manquement de la société Sacogiva à ses obligations contractuelles ;
Attendu que les consorts [R] s'abstiennent toutefois de mentionner l'existence d'une procédure de référé qu'ils avaient eux-mêmes engagée contre la société Socagiva estimant que le permis de construire obtenu par cette société n'était pas conforme au protocole signé entre les parties ;
Attendu que cette procédure a conduit le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence à ordonner une expertise judiciaire le 2 mai 2012 aux fins :
« (') d'indiquer les limites des propriétés respectives des parties, et procéder à des opérations de bornage si celles-ci s'avèrent nécessaires, et d'indiquer si les travaux de réalisation des projets immobiliers de la société Socagiva ont constitué des empiétements sur les parcelles de l'indivision [R] ou s'ils ont modifié des conditions d'accès à la voie publique » ;
Attendu que le rapport d'expertise de M. [S] porte largement sur les demandes ici présentées par les consorts [R], à savoir la remise en état de la parcelle HY [Cadastre 3] par la suppression de la rampe d'accès ou des murs de soutènement et la réouverture de la parcelle [Cadastre 10];
Attendu que l'expert désigné, M. [S], a déjà répondu et ce, avec une précision technique que les consorts [R] ne discutent pas, feignant de l'ignorer dans leurs écrits ; que l'expert souligne qu'aucun débordement des ouvrages réalisés n'est à déplorer, qu'il a noté une simple gêne esthétique, que la société Socagiva avait respecté les règles techniques de construction et de protection des personnes, que les consorts [R] ne se sont pas rendus compte et ont sous-estimé la hauteur cumulée figurant sur le permis de construire obtenu, un parapet de protection protégeant l'accès par des véhicules longs à la future plate-forme des bus étant prévue, ce qui donne une impression d'enfoncement, que les consorts [R] peuvent seulement réclamer la mise en place d'un crépi ou d'une végétalisation haute pour casser cette impression, qu' en ce qui concerne l'accès par l'ancien portail donnant sur la [Adresse 7], qui figurait dans le protocole de 2006, les parties étaient convenues seulement de laisser « un accès par le portail actuel ou dans son voisinage immédiat » sans davantage de précision ; que l'expert observe que cet accès étant dangereux, a été abandonné et qu'il a été remplacé par la rampe d'accès entièrement sise sur la parcelle HY [Cadastre 3] ; que la propriété des consorts est bien desservie y compris la villa implantée sur la parcelle HY [Cadastre 4] ; que l'expert ajoute:
« La disparition de l'entrée au n° 630 et son remplacement par une rampe d'accès sont à mon sens conformes aux accords signés entre les parties. Seul l'esthétisme de l'ouvrage ainsi que la gêne pouvent être soulevés par les consorts [R] et peuvent faire l'objet d'une appréciation.
Quant à l'accès par le n° 650 utilisé couramment et usuellement par les consorts [R] , la lecture des actes n'apporte aucun fondement juridique à cet accès qui cependant a toujours fait l'objet d'une tolérance mutuelle (') En outre la société s'est engagée 'dès avant la régularisation de l'acte authentique de dation en paiement, à créer un accès indépendant aux parcelles n° [Cadastre 10] et [Cadastre 3] en fonction du plan définitif d'aménagement, sans que cela procure une gêne particulière' » ;
Attendu qu'il ressort de ce rapport que la parcelle HY [Cadastre 3] a toujours une superficie de 410 m², M. [S] ayant procédé à un relevé d'état des lieux sur lequel a été reporté le plan de division et de bornage du cabinet [J] ; que cette parcelle HY [Cadastre 3] incluse dans la dation en paiement a été créée cependant pour servir d'assiette à la construction de la rampe d'accès qui a été clairement établie ; que la parcelle HY [Cadastre 10] n'est pas enclavée ; que deux accès permettent d'y accéder ainsi qu'à la parcelle HY [Cadastre 4], et non un accès chacune ce qui n'était pas prévu ;
Attendu que les servitudes de tréfonds seront établies lorsque les consorts [R] se résoudront à passer l'acte ; qu'en aucun cas la servitude de passage des canalisations grevant les parcelles [Cadastre 16] et [Cadastre 17] ni la création d'un accès indépendant n'ont été instituées comme des conditions suspensives ;
Attendu en conséquence que les consorts [R] ne peuvent prétendre échapper à leurs engagements contractuels en soutenant que la société Sacogiva n'aurait pas respecté les siens;
Attendu que les consorts [R] ne souffrent d'aucun manquement contractuel donnant lieu au paiement de dommages intérêts, et notamment au titre d'un trouble de jouissance et qu'il y a lieu de rejeter la demande de remise en état des parcelles H [Cadastre 10] et HY [Cadastre 3] ;
Attendu que les biens pour lesquels les consorts ont opté sont livrés, tant les appartements habitables que les garages, la société étant désormais prête à livrer 3 garages fermés en box en sous-sol comme cela avait été prévu, soit au choix des consorts, 6 emplacements de stationnement ouverts en sous-sol ;
Attendu que les consorts [R] ne sont pas fondés à refuser de signer l'acte authentique portant réitération de l'accord des parties du 14 avril 2006 et du 25 juin 2008 ; qu'il y a lieu de leur faire injonction sous astreinte de signer l'acte authentique ;
Attendu qu'en ce qui concerne la demande de libération des lieux par les consorts [R], cette demande est devenue sans objet, la société Socagiva ayant fait dresser le 28 mars 2013 un acte par lequel elle « reconnaît que le preneur a rendu les biens loués dans l'état où le bailleur est en droit de les exiger » ; que la demande de « libération de principe » sera écartée ;
Attendu, en ce qui concerne le montant de la clause pénale stipulée en cas de refus de réitérer après sommation sous 15 jours, que la société Socagiva expose que la commercialisation du programme immobilier a été retardée en raison de l'insécurité juridique qu'ont fait planer les consorts [R] en refusant abusivement de réitérer la résiliation du bail rural par acte authentique depuis la sommation interpellative d'avoir à comparaître le 28 mars 2013 par devant Me [O] ;
Attendu que le montant de la clause pénale fixé 79'000 € n'est pas discuté par les appelants qui en contestent seulement le principe ; qu'ils seront condamnés à verser à la société Socagiva ce montant contractuellement stipulé;
Attendu que par ailleurs à compter du 28 mars 2013 la société Socagiva n'était plus redevable des indemnités de retard à la livraison fixées par le contrat à 1000 € par mois pour la villa et 2000 € par mois pour les appartements promis, soit 3000 € au total ; qu'il y a lieu de faire droit à la demande de restitution de ce montant qui a été versé par la société entre les mains des consorts [R], puis entre les mains d'un séquestre à compter de l'ordonnance du juge de la mise en état du 20 février 2015 ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle des consorts [R] tendant à l'octroi de la somme de 15'000 € à titre de dommages intérêts, au titre d'un préjudice de jouissance,
L'infirmant pour le surplus, statuant à nouveau et ajoutant
Condamne M. [J] [R] et Mme [R] [R] à signer en l'étude de Me [O], notaire à [Localité 3] l'acte authentique reprenant les termes du protocole du 14 avril 2006 tels que modifiés par avenant du 15 juin 2008, emportant résiliation du bail rural consenti à leur bénéfice le 15 décembre 1973 portant sur la parcelle HY n° [Cadastre 9], actuellement cadastrée HY n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13],[Cadastre 14],[Cadastre 15],[Cadastre 6] et [Cadastre 8], le tout sis [Adresse 6], sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de deux mois à compter la signification du présent arrêt,
Déclare sans objet la demande de la société anonyme de construction et de gestion mobilière de la ville d'[Localité 3] (Sacogiva) tendant à obtenir la libération par les consorts [R] de l'intégralité des parcelles à l'exception de la parcelle HY n° [Cadastre 5] de tout encombrant leur appartenant et tout occupant de leur chef ,
Condamne in solidum M. [J] [R] et Mme [R] [R] à payer à la société Socagiva la somme de 79'000 € au titre de la clause pénale prévue au protocole transactionnel et en application des articles 1052 et 1226 et suivants du code civil,
Ordonne la restitution à la société Sacogiva de la somme mensuelle de 3000 € versée par la société depuis 28 mars 2013 entre les mains des consorts [R] puis entre les mains d'un séquestre à compter du 20 février 2015,
Condamne in solidum M. [J] [R] et Mme [R] [R] aux dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Vu l'article 700 du code de procédure civile
Les condamne in solidum à payer à la société Socagiva la somme de 3 000€ à ce titre.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
