COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
1ère Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 15 MAI 2018
A.D
N° 2018/
Rôle N° N° RG 15/14021 - N° Portalis DBVB-V-B67-5FX4
[G] [N]
[I] [E] [M] épouse [N]
C/
SOCIETE CIVILE FRAGOMED
Grosse délivrée
le :
à :Me Badie
Me Zironi
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de Nice en date du 10 Juillet 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 13/01994.
APPELANTS
Monsieur [G] [N]
né le [Date naissance 2] 1948 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me Michel MONTAGARD, avocat au barreau de GRASSE,
Madame [I] [E] [M] épouse [N]
née le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Michel MONTAGARD, avocat au barreau de GRASSE,
INTIMEE
SOCIETE CIVILE FRAGOMED
prise en la personne de ses gérants en exercice Monsieur [H] [L] et Madame [W] [V] épouse [L] domic ilié en cette qualité audit siège ,[Adresse 3]
représentée et assistée par Me Lisa ZIRONI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 19 Mars 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame DAMPFHOFFER, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, faisant fonction de Président
Mme Danielle DEMONT, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2018
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2018,
Signé par Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE :
Vu l'arrêt avant-dire droit, rendu par la présente cour le 7 mars 2017, ayant ordonné une expertise avec pour mission de décrire les désordres affectant l'immeuble vendu par Monsieur et Madame [N] à la société civile Fragomed, situé à [Localité 5] et de donner à la cour tous éléments lui permettant de les apprécier.
Vu le dépôt de son rapport par l'expert à la date du 16 octobre 2017.
Vu les conclusions de Monsieur et Madame [N] en date du 27 février 2018, demandant de :
- réformer le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente et les a condamnés à restituer à la société Fragomed la somme de 560'000 € avec les intérêts au taux légal à compter du 7 août 2012, en ce qu'il a condamné la société Fragomed à leur restituer le bien, en ce qu'il les a condamnés à lui payer la somme de 61'320,67 euros au titre des frais financiers générés par l'acquisition et celle de 6000 € en réparation du préjudice moral,
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts fondée sur le préjudice matériel de la société Fragomed,
- rejeter toutes les demandes de la société Fragomed,
- y ajoutant condamner, la société Fragomed à leur régler la somme de 10'000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, et la somme de 5000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.
Vu les conclusions de la société Fragomed en date du 5 février 2018, demandant de :
- rejeter les demandes de Monsieur et Madame [N] et en conséquence,
- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente, condamné à restituer le prix et à restituer le bien, et alloué la somme de 61'320,67 euros pour le préjudice financier,
- actualiser le montant des frais à la somme de 71'829,94 euros au 2 février 2018,
- réformer le jugement sur le préjudice matériel et sur le préjudice moral et statuant à nouveau,
- condamner Monsieur et Madame [N] à lui payer la somme de 74'400 € pour son préjudice matériel, et 10'000 € pour son préjudice moral,
- à titre subsidiaire, si l'annulation de la vente n'était pas prononcée sur le fondement de la garantie des vices cachés,
- prononcer l'annulation de la vente en raison des manoeuvres frauduleuses relevant du dol,
- en conséquence, remettre les parties dans leur état initial,
- dire que le bien regagnera le patrimoine du vendeur et en tant que de besoin, condamner les vendeurs à lui payer, sous réserve de réactualisation le prix de la vente, 560'000 €, les frais de notaire, 35'700 €, la commission de l'agent immobilier, 20'000 €, les frais inhérents à la vente, 71'829,94 euros,
- dire que son préjudice sera fixé à 1200 € par mois à compter du mois de décembre 2012,
- condamner Monsieur et Madame [N] à lui payer la somme de 74'400 € du 2 décembre 2012 au 12 février 2018 avec les intérêts au taux légal à parfaire et sous réserve de réactualisation,
- condamner Monsieur et Madame [N] à lui payer la somme de 10'000 € en réparation du préjudice moral,
- en tout état de cause,
- dire que la société se réserve le droit dans le futur de fonder ses demandes sur l'action en réscision si le bien devait être vendu en cours d'instance,
- y ajoutant,
- condamner Monsieur et Madame [N] à lui payer la somme de 5000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.
Vu l'ordonnance de clôture du 6 mars 2018.
Motifs
Attendu que le rapport d'expertise permet de retenir les éléments suivants :
- les deux piliers extérieurs à la maison soutenant la voûte sont fissurés à la suite d'un cisaillement de l'ouvrage ; les fissures concernent la structure des deux piliers soutenant une petite toiture en avancée de la maison et abritant un terrasson en tuiles ; ces désordres existaient bien avant la vente et ont fait l'objet d'une reprise d'enduit grossière en 2010- 2011 ; ils n'étaient pas apparents en raison de l'enduit posé ; un non professionnel n'était pas en mesure de les deviner sous cet enduit ;
Ces désordres sont structurels et évolutifs et nécessitent une reprise de maçonnerie ; ils sont de nature à affaiblir dans le futur la bonne tenue de la couverture en tuiles de la terrasse.
- Il existe par ailleurs un déplacement latéral de la partie basse de l'ouvrage structurel en voûte qui est la conséquence du cisaillement du pilier extérieur ; ce désordre existait avant la vente, mais s'est aggravé.
- au niveau de la jonction maison- garage, l'expert relève également l'existence d' une fissuration verticale; cette fissuration est la conséquence de la construction des deux parties de l'immeuble à 10 années d'intervalle ; le désordre est apparu sans aucun doute avant la vente ; le désordre est apparent sur la face intérieure du garage ; il a été calfeutré avec un joint souple, l'expert notant qu'il ne s'agit pas d'une dissimulation, mais d'une opération de nature à éviter la pénétration d'éléments naturels à l'intérieur du garage. L'expert retient encore que la fissuration n'est pas un désordre structurel mais la conséquence de la dilatation entre deux ouvrages différents ; cette fissuration ne rend pas impropre l'immeuble à sa destination.
- Il existe un déchaussement de certains éléments porteurs en bois de la toiture du garage ; le joint qui est présent à la liaison maison garage ne se prolonge pas en toiture ; le désordre est apparu très probablement rapidement après la construction du garage ; la fissure sous une des poutres a fait l'objet d'une reprise en enduit et le désordre est structurel de nature à compromettre dans le futur la solidité de la toiture 'en le rendant à terme plus ou moins impropre à sa destination'.
Attendu que la circonstance que les désordres des piliers soutenant la voute existaient bien avant la vente et qu'ils ont été masqués par la pose de l'enduit démontre que le vendeur les connaissait;
Attendu qu'il n'en a pas informé l'acquéreur, alors qu'il savait pertinemment qu'ils étaient dissimulés par le ravalement et que l'acheteur, de son côté ne pouvait les voir, ni supputer leur gravité;
Attendu que ces désordres étant structurels et évolutifs, avec comme conséquence dans le futur un affaiblissment de la tenue de la couverture de la terrasse, ils constituent un vice caché rendant la partie de cet immeuble impropre à sa destination, de telle sorte que si le vendeur les avaient connus, il ne l'aurait pas acheté ou n'en aurait donné qu'un moindre prix;
Qu'il en est de même du vice affectant le déplacement de la partie basse de l'ouvrage en voute dont l'expert dit qu'un non professionnel n'était pas en mesure de le deviner et encore moins d'en prévoir l'aggravation.
Attendu qu'en l'état de la mauvaise foi ainsi caractérisée, le vendeur ne peut se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie insérée à l'acte de vente.
Attendu que si la fissure au niveau de la jointure du garage avec la maison, qui n'était pas apparente de l'extérieur, est décrite comme visible de l'intérieur où aucun travail de réfection n'a été fait et ne sera pas retenue comme un vice caché, en revanche, le vice affectant la toiture qui était dissimulé sous une reprise de ciment blanche n'était pas apparent; qu'il est, par ailleurs, décrit comme étant évolutif, nécessitant des travaux de reprise et de nature à affecter la solidité de la toiture.
Attendu qu'il était donc connu du vendeur qui l'a masqué et qui n'en a pas informé l'acheteur sa mauvaise foi étant, dans ces conditions, également suffisamment démontrée, étant encore considéré que le seul caractère grossier de la réparation ne permet pas de retenir que l'acheteur pouvait connaître le vice dans son ampleur et ses conséquences .
Attendu qu'il résulte de l'analyse ainsi faite d'une part, que l'immeuble vendu était affecté de vices cachés le rendant impropre à son usage ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur s'il les avait connus ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix et d'autre part, que le vendeur qui les connaissait n'en a pas informé l'acquéreur.
Attendu que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente avec ses conséquences relatives à la restitution du prix, ( 560 000€) et les intérêts y stipulés à compter du 7 août 2012, ainsi que des frais directement liés à la vente, à savoir, les frais de l'agence immobilière, les frais de notaire et droits de mutation, soit les sommes respectives de 20 000€ et 35 700€ .
Attendu que la mauvaise foi étant retenue, le vendeur est, en outre, tenu, en application de l'article 1645 du Code Civil , de tous dommages et intérêts .
Qu'à cet égard, les époux [N] ne contestent aucune des demandes formées par la SCI Fragomed relativement aux taxes, cotisations d'assurances et frais d'eau et électricité; que l'acheteur justifie du montant des taxes foncières et taxes sur les logements vacants afférentes au bien depuis l'acte, pour les sommes respectives de 5576€ et 4980€, des cotisations d'assurances pour la somme de 2254,28€, ainsi que des factures d'abonnement EDF et Eau pour les sommes totales de 1136,96€ et 2182,70€, le préjudice financier étant, par suite, réactualisé au 2 février 2018 à la somme totale de 71 829,94€.
Attendu, en revanche, que M et Mme [N] contestent les demandes présentées par la SCI au titre du préjudice matériel et moral pour les sommes respectives de 74 400€ et 10 000€;
Attendu que la première de ces sommes correspond à un calcul fait par l'acheteur sur la base d'une valeur de 1200€ par mois au titre de la valeur locative de l'immeuble et qu'elle est soutenue au motif que l'acheteur s'est trouvé dans l'impossibilité de le revendre ou de le louer à raison de son état.
Qu'en réalité, l'intimée réclame de ce chef un préjudice de jouissance dont elle ne démontre cependant pas la réalité, ayant décidé d'habiter dans un autre bien pour des raisons de convenance personnelle à un moment où les vices ne lui étaient pas encore connus et ne démontrant donc pas son intention de louer et qu'en outre, elle est mal fondée à se plaindre d'une impossibilité de vendre dès lors qu' elle se voit restituer le prix avec ses intérêts en suite de la résolution ci-dessus retenue.
Attendu que la société Fragomed, qui reconnait s'être installée ailleurs pour des raisons de convenance personnelle, à une date où, de surcroît, les désordres n'étaient pas encore apparus, ne démontre pas l'existence d'un préjudice moral résultant de la procédure; qu'elle sera donc aussi déboutée de la demande de ce chef.
Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile et la succombance de M et Mme [N] qui prive de fondement leur demande de dommages et intérêts .
Par ces motifs
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Reçoit l'appel,
Rejette les demandes des appelants et confirme le jugement, sauf à réactualiser le préjudice financier de la société Fragomed qui y a été arrêté à la somme de 61320,67 € et sauf en ce qu'il a condamné M et Mme [N] à verser à la SCI Fragomed la somme de 6000€ au titre de son préjudice moral et statuant à nouveau :
Condamne M et Mme [N] à verser à la société Fragomed la somme de 71 829,94€ au titre de son préjudice financier au 2 février 2018,
Rejette la demande au titre du préjudice moral,
y ajoutant :
Condamne Monsieur et Madame [N] à verser à la SCI Fragomed la somme de 1800 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamne Monsieur et Madame [N] à supporter les dépens de la procédure d'appel, y compris les frais de l'expertise, et en ordonne la distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile
LE GREFFIER LE PRESIDENT
