COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
1ère Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 17 AVRIL 2018
D.D
N° 2018/
Rôle N° N° RG 16/14951 - N° Portalis DBVB-V-B7A-7DET
SARL CAPRI CAPITAL
C/
[T] [E]
[B] [T]
[E] [P]
[X] [D]
[J] [D]
[N] [U]
[U] [Y]
SCP [H]
Grosse délivrée
le :
à :Me Musacchia
Me Szepetowski
Me Abecassis
Me Guedj
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 29 Juillet 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 16/00672.
APPELANTE
SARL CAPRI CAPITAL
agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jean Pierre BERDAH, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Monsieur [T] [E], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE
Madame [B] [T], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE
Monsieur [E] [P]
né le [Date naissance 1] 1938 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Charles ABECASSIS, avocat au barreau de NICE
Monsieur [X] [D]
né le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Charles ABECASSIS, avocat au barreau de NICE
Monsieur [J] [D]
né le [Date naissance 3] 1935 à [Localité 2], demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Charles ABECASSIS, avocat au barreau de NICE
Monsieur [N] [U]
né le [Date naissance 4] 1951 à [Localité 2], demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Charles ABECASSIS, avocat au barreau de NICE
Maître [U] [Y], notaire associée, demeurant [Adresse 8]
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de NICE
SCP [H]
prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 9]
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 13 Mars 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame DEMONT, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Anne VIDAL, Présidente
Madame Danielle DEMONT, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2018
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2018,
Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Exposé du litige
M. [T] [E] et Mme [T], sa mère, sont propriétaires indivis d'un terrain sis sur la commune de [Localité 2] cadastré [Cadastre 1].
Le 2 juillet 2015 la SARL Capri capital leur a fait une offre d'achat de leur parcelle au prix de 150'000 € dans le cadre d'un projet plus vaste incluant l'achat de deux autres parcelles voisines appartenant d'une part à l'indivision entre MM. [J] et [X] [D] et M. [E] [P], et d'autre part à M. [N] [U].
Le vendeur et l'acquéreur se sont engagés « à régulariser dans les 45 jours de la signature des 3 offres d'achats, un avant-contrat de vente.
Le jour de la signature de l'avant-contrat, l'acquéreur fournira une caution bancaire de 5 % du prix afin de garantir une éventuelle indemnité d'immobilisation ».
Concomitamment, le 4 juillet 2015, la SARL Capri capital a offert d'acquérir par acte sous-seing privé des consorts [D]/[P] la parcelle cadastrée [Cadastre 2] au prix de
1'200'000 €.
De la même manière, par acte sous-seing privé du 9 juillet 2015, cette société a offert d'acquérir la parcelle cadastrée [Cadastre 3] appartenant à M. [N] [U] au prix de 1 530'000 €.
Dans chacune des deux autres offres d'achat, les parties s'engageaient à régulariser dans les 45 jours de la signature un avant-contrat de vente et il était dit que le jour de la signature de l'avant-contrat l'acquéreur fournirait une caution bancaire de 5 % du prix afin de garantir une éventuelle indemnité d'immobilisation.
M. [T] [E] a accepté l'offre d'achat de la société Capri capital le 2 juillet 2015.
Le notaire chargé de la vente a rédigé un projet de promesse de vente le 9 septembre 2015.
Mais par lettre recommandée du 1er octobre 2015 Mme [B] [T] a notifié à la société Capri son refus de vendre.
Le 9 novembre 2015 la société a adressé à M. [T] [E] et à Mme [T] une mise en demeure d'avoir à régulariser la promesse de vente aux conditions de l'offre du 2 juillet 2015.
Ces derniers ont obtenu de pouvoir assigner à jour fixe la société Capri capital par acte des 20 et 21 janvier 2016, au contradictoire des propriétaires des autres parcelles, aux fins qu'il soit dit et jugé qu'ils sont libres de disposer de leur bien immobilier.
La société Capri capital a ensuite fait assigner en responsabilité professionnelle le notaire, Me [U] [Y], et la SCP [H] dont elle est membre chargée de la rédaction de la promesse de vente du terrain.
Les deux procédures ont été jointes.
Par jugement en date du 29 juillet 2016 le tribunal de grande instance de Nice a :
' rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir ;
' débouté la SARL Capri capital de toutes ses demandes dirigées contre M. [T] [E] et Mme [B] [T], et dit que ces derniers peuvent jouir librement de la parcelle [Cadastre 1] leur appartenant ;
' condamné la société Capri capital à leur payer la somme de 8000 € à titre de dommages intérêts ;
' déclaré caduque l'offre d'achat aux consorts [D] du 4 juillet 2015 portant sur la parcelle [Cadastre 2] et l'offre d'achat du 9 juillet 2015 à M. [N] [U] de la parcelle cadastrée section [Cadastre 3] ;
' condamné la SARL Capri capital à payer la somme de 8000 € à titre de dommages et intérêts à M. [N] [U] et aux consorts [D] ;
' débouté la SARL Capri capital de ses demandes indemnitaires et en garantie dirigées contre Me [U] [Y] et la SCP [H] ;
' condamné la SARL Capri capital à payer la somme de 5000 €à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive à ces derniers ;
' condamné la SARL Capri capital à payer à M. [E] et Mme [T] la somme de 3000 €, la somme de 2000 € à M. [U] et aux consorts [D], et la somme de 2000 € à Me [U] [Y] et la SCP [H] outre les dépens avec distraction ;
' et ordonné l'exécution provisoire.
Le tribunal retient en ses motifs :
' que l'offre d'achat émise par la société mentionnait bien la présence des deux propriétaires de la parcelle [Cadastre 1] ; que la société Capri capital ne verse aucun document qui aurait pu lui être remis par M. [E], seul signataire, pouvant laisser penser que celui-ci aurait disposé du pouvoir de représenter sa mère ; que contrairement à ce que la société soutient, le simple fait que cette dernière fût âgée au moment de la signature ne conférait pas à son fils la possibilité de contracter en son nom ; qu'aucune man'uvre dolosive de la part de M. [E] n'est décrite ; qu'il appartenait dès lors à la SARL Capri capital de recueillir la signature de tous les propriétaires ;
' que cette société estime que la vente est parfaite entre le signataire et elle-même à tout le moins pour la part indivise de celui-ci sur le bien, alors que l'offre d'achat portant sur l'ensemble de la propriété de la parcelle [Cadastre 1], la vente entre la société Capri capital et M. [E] ne saurait dans ces conditions être déclarée parfaite ; qu'il résulte que la société ne peut se prévaloir d'aucun droit sur la parcelle dont M. [T] [E] et Mme [T] sont demeurés les propriétaires ; que la promesse de vente et les promesses de vente subséquentes sont caduques ;
' que le comportement de l'acquéreur, qui n'a pas tenu compte du refus de vendre de l'un des propriétaires indivis, a causé un préjudice d'immobilisation aux consorts [E]-[T] qui sera réparé, non par l'octroi de la somme de 10'000 € par mois qui est réclamée à compter du 9 novembre 2015 jusqu'à ce que les revendications de Capri capital soient définitivement abandonnées au rejetées, mais par la somme forfaitaire de 8000 € à titre de dommages intérêts ;
' que les propriétaires des parcelles voisines ont subi le même préjudice d'immobilisation de leur bien qui sera réparé par l'octroi de la même somme ;
' qu'en ce qui concerne le recours en garantie contre Me [Y], la société Capri capital lui reproche de ne pas avoir vérifié au préalable le consentement à la vente de Mme [T], avant de rédiger le projet de promesse de vente qui été soumis aux vendeurs le 9 septembre 2015, alors que c'est le notaire de la société Capri capital qui a transmis à Me [U] [Y] l'offre d'achat du 2 juillet 2015 en lui indiquant faussement que les deux vendeurs avaient donné leur accord ; qu'aucun manquement professionnel ne peut être reproché à Me [Y] ;
' et qu'il y a lieu d'admettre la demande reconventionnelle du notaire tendant à l'octroi de dommages-intérêts pour procédure abusive, la société tentant de faire porter la responsabilité de sa négligence sur lui.
Le 11 août 2016 la SARL Capri capital a relevé appel de cette décision.
Par conclusions du 14 février 2018 elle demande à la cour :
' de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
' à titre principal de dire que M. [T] [E] n'a pas intérêt à agir et de le débouter de toutes ses demandes ;
' de déclarer régulière l'offre d'acquisition du bien du 2 juillet 2015 régularisée par les parties et de débouter les consorts [E]-[T] de toutes leurs prétentions ;
en toute hypothèse reconventionnellement ,
' de désigner un expert médical pour dire quelles étaient les capacités physiques et intellectuelles de Mme [B] [T] à la date du 1er octobre 2015 ;
' de condamner solidairement M. [T] [E] et Mme [T] à lui payer la somme de 200'000 € à titre de dommages intérêts , la somme de 4 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
' de condamner les consorts [D] et autres à lui payer la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
' de dire bien fondé l'appel en garantie des notaires ;
dans l'hypothèse où les prétentions de M. [T] [E] et de Mme [T] seraient déclarés recevables,
' de condamner solidairement le notaire et la SCP de notaires à relever et garantir la SARL Capri capital de toutes les condamnations mises à sa charge ;
' de les condamner solidairement à lui payer la somme de 250'000 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et anatocisme et celle de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
' et de débouter les intimés de toutes leurs demandes.
Par conclusions du 19 février 2018 M. [T] [E] et Mme [T] demandent à la cour de confirmer intégralement le jugement entrepris, sauf sur le quantum des dommages intérêts, de condamner la société Capri capital à leur payer la somme de 10'000 € par mois du 9 novembre 2015 jusqu'à l'arrêt de la cour intervenir et la somme de 6000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.
Par conclusions du 27 décembre 2016 MM. [J] et [X] [D] , M. [E] [P] et M. [N] [U] demandent à la cour :
' de confirmer intégralement la décision entreprise sauf sur le montant des dommages-intérêts ;
statuant à nouveau,
' de condamner la SARL Capri capital à payer à l'indivision [D]-[P] et à M. [U] la somme de 12'000 € chacun par mois à titre de dommages intérêts à compter respectivement des 4 et 9 juillet 2015 jusqu'à la date à laquelle sera intervenue une décision irrévocable de la juridiction leur permettant de disposer librement de leurs biens ;
' et de condamner l'appelante à leur payer la somme de 5000 €au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.
Par conclusions du 5 janvier 2017 Me [U] [Y] et la SCP [H] demandent à la cour de débouter l'appelante de toutes ses demandes, de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, y ajoutant, de condamner l'appelante à leur payer la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.
La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.
Motifs
Attendu que la SARL Capri capital soutient en premier lieu que M. [E] n'ignorant pas que sa mère était propriétaire indivise du tènement aurait du faire régulariser l'offre par Mme [T], il ne saurait venir réclamer en justice qu'il soit dit et jugé que la société ne peut se prévaloir d'aucun droit sur le bien immobilier litigieux ; que s'étant comporté comme le mandataire apparent de sa mère âgée de 103 ans, il n'a pas intérêt légitime à agir au sens de l'article 31 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'en application de l'article 31 du code de procédure civile, M. [E] qui avait accepté l'offre d'acquisition de la société Capri capital se trouve empêché de vendre son bien suite au refus de sa mère de poursuivre la transaction, ce qui lui confère un intérêt légitime à agir en justice pour voir juger que les parties ont retrouvé leur entière liberté ;
que de surcroît le moyen de l'appelante procède d'une confusion entre bien-fondé de l'action et intérêt légitime à agir ; que cette fin de non recevoir doit être écartée ;
Attendu ensuite que la SARL Capri capital fait valoir que M. [E] ne l'a jamais informée d'une quelconque opposition de sa mère à la vente du bien, de sorte que toutes les parties croyaient que M. [T] [E] représentait sa mère ; qu'il disposait d'un mandat apparent ; que les circonstances peuvent autoriser un tiers à ne pas vérifier les limites des pouvoirs du représentant en application de l'article 1156 et 1198 du code civil ; qu'il y a lieu de s'interroger sur le revirement brutal de Mme [T], sans doute financier ; que le notaire des vendeurs, Me [Y], semblait agir en plein accord avec eux ; que la cession d'un bien indivis est seulement inopposable à l'indivisaire qui n'y a pas consenti ;
Mais attendu que l'appelante se prévaut d'un mandat apparent pour solliciter l'octroi de dommages intérêts, sans agir en vente forcée du bien immobilier litigieux, alors qu'il ne ressort d'aucun élément que M. [T] [E] ait jamais prétendu agir au nom de Mme [T] ; que même s'il a signé sous la mention générique fréquemment utilisée : 'Le Vendeur', l'identité des deux propriétaires étaient bien préalablement précisée dans le corps de l'acte ; qu'il invoque sans être contredit par aucun élément une mésentente avec sa mère sur la vente, de sorte qu'aucune faute de M. [E] n'est établie ;
Attendu que le jugement qui a fait droit à la demande principale des consorts [E]-[T] de dire qu'en l'absence d'acceptation par les deux indivisaires de l'offre de la SARL Capri capital, aucune offre ni a fortiori aucun avant-contrat ne liait les parties, que la société ne pouvait pas revendiquer de droits sur la propriété, et que l'offre d'achat [E]/Capri et les offres connexes sont devenues caduques, doit être confirmé, sans mesure d'instruction, l'état psychique de Mme [T] étant inopérant à cet égard ;
Attendu que la société appelante recherche ensuite la responsabilité du notaire, Me [U] [Y], en soutenant que celle-ci aurait dû vérifier, avant de transmettre son projet de promesse de vente au nom de l'ensemble des indivisaires, la capacité juridique du vendeur;
Attendu que Me [Y] répond que par lettre du 5 août 2015 Me [V], notaire à [Localité 3], lui a adressé une offre d'achat en lui indiquant que ce document avait été signé « par toutes les parties le 2 juillet 2015 », acte enregistré à la recette des impôts de [Localité 4] le 28 juillet 2015, et que les deux autres offres d'achat avaient été signées avec les propriétaires des terrains mitoyens s'agissant d'une opération de promotion immobilière portant sur un ensemble de trois parcelles ; que c'est sur cette indication du notaire de la société Capri capital que Me [Y], qui ne représentait que M. [E], a élaboré un projet de promesse de vente ;
Mais attendu que suite à la mésentente sur la vente, l'offre puis le projet de promesse de vente n'ont pas été signés par les deux propriétaires indivis ; que si le notaire est étranger à la rédaction de l'offre, Me [Y] aurait dû s'apercevoir à la lecture de l'offre, comme la société Capri capital pouvait le faire elle-même, que seul l'un des propriétaires, M. [E], l'avait signée et non le second ; que si cette négligence a conduit le notaire à élaborer vainement un projet de promesse de vente le 9 septembre 2015, celle-ci est cependant sans conséquence aucune, Mme [T] ayant fait connaître dès le 1er octobre suivant qu'elle refusait de vendre ;
Attendu que l'inattention du notaire ayant été sans emport ne peut ouvrir droit à l'octroi de dommages-intérêts ou à une action en garantie ;
Attendu ensuite, en ce qui concerne la demande des propriétaires intimés tendant à la condamnation de la société Capri capital à leur verser des dommages-intérêts, qu'il est dit aux trois offres d'achats que seule la signature des avant-contrats entraînerait le versement d'un dépôt de garantie de 5 % et le versement d'une indemnité d'immobilisation ; que la société Capri capital s'étant bornée à solliciter l'octroi de dommages et intérêts et n'ayant pas réclamé l'exécution forcée des offres d'achat, les intimés ne décrivent pas davantage une faute que cette société aurait commise et la nature du préjudice qui en serait résulté ; que pour solliciter la somme de 10'000 € par mois du 9 novembre 2015 jusqu'à l'arrêt de la cour à intervenir, M. [T] [E] et Mme [T] allèguent seulement qu'ils ont subi un préjudice 'du fait du blocage des terrains par la société pour exercer un chantage à l'indemnisation artificiel', sans plus de précision ;
Attendu que la société Capri capital fait valoir exactement que les propriétaires demandeurs n'établissent l'existence d'aucune entrave de facto à la libre disposition de leur bien ; qu'il n'est produit notamment aucune lettre, aucune offre qui émanerait de tiers intéressés par leurs biens ; que la société Capri ne réclame pas la vente forcée du bien mais des dommages et intérêts, de sorte que les propriétaires, suite au refus de vente des consorts [E]-[T] et à la caducité des promesses de ventes de M. [N] [U] et des consorts [D], ont toute liberté de vendre leurs biens ;
Attendu qu'il s'ensuit la réformation du jugement déféré en ce qu'il a fait droit aux demandes des intimés tendant au versement de dommages intérêts ; qu'il en va de même s'agissant de la demande indemnitaire du notaire pour procédure abusive, aucun abus du droit d'ester en justice ne pouvant être relevé contre la société Capri capital ;
Attendu que les consorts [E]-[T] qui ont introduit l'action succombant pour la plus grande part devront supporter la charge des dépens de première instance et d'appel ;
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement contradictoirement et en dernier ressort,
Dit n'y avoir lieu d'ordonner une expertise judiciaire,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a :
- condamné la SARL Capri capital à payer la somme de 8000 € à titre de dommages intérêts à M. [T] [E] et Mme [B] [T], d'une part, à M. [N] [U] et aux consorts [D] d'autre part et à payer la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts à Me [U] [Y] et à la SCP [H] pour procédure abusive ,
- condamné la SARL Capri capital à payer la somme de 3000 € à M. [E] et Mme [T], celle de 2000 € à M. [U] et aux consorts [D], et celle de 2000 € à Me [U] [Y] et la SCP [H] au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction,
Statuant nouveau et ajoutant
Déboute M. [T] [E] et Mme [B] [T], M. [N] [U], les consorts [D], Me [U] [Y] et la SCP [H] de leurs demandes tendant à l'octroi de dommages et intérêts,
Condamne M. [E] et Mme [T] aux entiers dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Dit n'y avoir lieu de faire application de ce texte, tant en première instance qu'en cause d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
