COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
1ère Chambre A
ARRÊT MIXTE
DU 13 MARS 2018
N°2018/
Rôle N° N° RG 16/12289 - N° Portalis DBVB-V-B7A-637X
SNC [Adresse 1]
C/
[G] [O]
[L] [M]
Grosse délivrée
le :
à :Me Cipré
Me Guedj
Me Simon Thibaud
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de Nice en date du 21 Juin 2016 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 14/02772.
APPELANTE
SNC [Adresse 1]
prise en la personne de son reprsentant légal en exercice d omicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 2]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur [G] [O]
né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3] - RUSSIE
représenté par Me Patrice CIPRE, avocat au barreau de NICE
Monsieur [L] [M], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Février 2018 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne VIDAL, Présidente, et Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Anne VIDAL, Présidente, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Anne VIDAL, Présidente
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2018.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2018.
Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Suivant acte d'huissier du 6 mai 2014, M. [G] [O] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nice la SNC [Adresse 1], société ayant construit et commercialisé un immeuble en l'état futur d'achèvement dénommé [Adresse 5], et Me [L] [M], notaire, pour obtenir la restitution de la somme de 137 000 euros versée entre les mains du notaire, à raison du contrat de réservation sous seing privé signé le 31 mai 2013 conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt, et la condamnation de la SNC [Adresse 1] à lui verser les intérêts au taux légal sur cette somme depuis le 17 juillet 2013 et à lui payer une somme de 137 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 21 juin 2016, le tribunal de grande instance de Nice a :
- Condamné la SNC [Adresse 1] à restituer à M. [G] [O] la somme de 137 500 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, somme versée entre les mains de Me [L] [M], notaire,
- ordonné la restitution, dans les 48 heures à compter de la date de la signification du jugement, par la SNC [Adresse 1] à M. [G] [O] de la somme de 137 500 euros versée entre les mains de Me [L] [M], notaire,
- constaté que Me [L] [M], notaire à [Localité 2], accepte de remettre la somme de 137 500 euros à M. [G] [O], ce qui emportera décharge de sa mission de séquestre,
- débouté M. [G] [O] de sa demande en dommages et intérêts,
- condamné la SNC [Adresse 1] à payer M. [G] [O] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à Me [L] [M] celle de 1 500 euros,
- condamné la SNC [Adresse 1] aux dépens,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- ordonné l'exécution provisoire.
Le tribunal a retenu que le contrat de réservation était conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt mais que la banque avait refusé l'octroi d'un crédit en raison de l'insuffisance des revenus de l'acquéreur qui avait déjà souscrit un premier prêt ; qu'il n'était pas imposé au réservataire de prévenir le réservant dans un délai précis, le seul délai imposé étant celui de la demande de prêt dans les quinze jours de l'envoi du projet d'acte de vente et qu'il n'était pas démontré que celle-ci ne satisfaisait pas les conditions du contrat de réservation.
Il a fait application de l'article L 312-16 du code de la consommation et condamné le réservant à restituer le dépôt de garantie avec intérêts courant à compter du 15ème jour suivant la demande de remboursement.
La SNC [Adresse 1] a interjeté appel de cette décision.
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La SNC [Adresse 1], suivant conclusions en réponse signifiées le 7 novembre 2016, demande à la cour, au visa des articles R 261-25 et suivants du code de la construction et de l'habitation et des articles 1134 et 1147 du code civil, de :
- déclarer son appel recevable et bien fondé,
- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nice déféré,
- dire, en tant que de besoin, que les courriers susceptibles d'avoir été adressés pour le compte de M. [G] [O] à l'étude de Me [L] [M] sont inopposables à la SNC [Adresse 1] et ce d'autant que par acte authentique du 16 mai 2013 il avait constitué comme mandataire spécial tout clerc de cet office notarial, le réservataire n'ayant jamais envoyé quelque lettre que ce soit à la société réservante,
- dire que M. [G] [O] ne démontre pas, par des éléments probants, pertinents et crédibles, qu'il a satisfait aux obligations contractuelles résultant du contrat de réservation du 31 mai 2013, notamment que M. [G] [O] n'établit pas qu'il a sollicité un prêt, au plus tard le 15 juin 2013, aux conditions particulières, à savoir pour un montant de 2 750 000 euros, sur une durée de 10 ans au taux de 3,50%,
- dire au surplus que M. [G] [O] qui n'a jamais produit le dossier de demande de prêt qu'il aurait déposé à la ROSBANK [Localité 3], ni celui déposé à la Société Générale [Localité 2], auraient donné lieu à un refus pour un motif raisonnablement admissible et personnel à l'emprunteur,
- dire en effet qu'un critère attaché au bien immobilier qui aurait justifié un refus, initialement avancé par la ROSBANK dans une correspondance du 16 juillet 2013, est contradictoire avec l'insuffisance de revenus de M. [G] [O], considéré par cet établissement bancaire russe comme un client très important, et postérieurement évoquée dans un courrier qualifié de complémentaire du 10 septembre 2013, l'ensemble des correspondances des 6 juin, 16 juillet et 10 septembre 2013, rédigées par cette banque, pour les besoins de la cause, s'apparentant à des attestations de complaisance,
- dire qu'il n'y a pas lieu à restitution du dépôt de garantie,
- déclarer irrecevables et mal fondées toutes les prétentions de M. [G] [O], notamment celle formée reconventionnellement en cause d'appel, pour résistance abusive alors que celle-ci n'est pas établie et que le préjudice, tant dans son principe qu'a fortiori dans son quantum, ainsi que le lien de causalité, ne sont pas caractérisés,
- condamner M. [G] [O] à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires,
- condamner M. [G] [O] aux entiers dépens.
Elle soutient pour l'essentiel que M. [G] [O] n'a pas respecté le mécanisme contractuel, que les courriers qu'il a transmis à l'office notarial qui était son mandataire sont inopposables au réservant, que le courrier de la ROSBANK du 6 juin 2013 est contredit par celui de la Société Générale du 16 juillet qui accuse réception de la demande de prêt à la date du 12 juillet et que celui du 10 septembre 2013 est encore contradictoire, de sorte qu'il est permis de s'interroger sur la nature des relations entre la banque et M. [G] [O] ; qu'il faudrait que M. [G] [O] verse aux débats la copie intégrale du dossier de demande de prêt et la lettre par laquelle la banque lui a notifié son refus.
M. [G] [O], en l'état des écritures signifiées le 15 septembre 2016, demande à la cour de confirmer le jugement déféré, et, au visa des articles 46 du code de procédure civile, L 132-16 du code de la consommation et 1134 du code civil, de :
- condamner la SNC [Adresse 1] à lui restituer la somme de 137 500 euros versée entre les mains du notaire, Me [L] [M],
En conséquence,
- ordonner la restitution à M. [G] [O] de la somme de 137 500 euros versée entre les mains de Me [L] [M] dans les 48 heures de la signification du jugement,
- dire que le notaire à qui l'arrêt sera signifié, sera tenu de débloquer ladite somme dans le délai ci-avant,
- condamner la SNC [Adresse 1] à payer à M. [G] [O] les intérêts sur cette somme de 137 500 euros, à savoir les intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2013 et 15 jours après cette date avec intérêts majoré au taux légal de moitié,
Reconventionnellement,
- condamner la SNC [Adresse 1] à lui payer la somme de 137 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.
Il prétend qu'il a adressé sa demande de prêt et un dossier complet à la ROSBANK qui est l'émanation russe de la Société Générale le 6 juin 2013 pour acquérir le bien en cause, ce qui correspond au délai de quinze jours prévu dans l'acte de réservation ; mais la banque a refusé le 16 juillet en raison de la proportion insuffisante de ses revenus, le réservataire ayant déjà souscrit un premier prêt ; cette motivation est précise ; la banque a envoyé un second courrier le 10 septembre pour confirmer sa décision et cette lettre a été adressée au maître d'ouvrage, sans qu'aucun délai pour ce faire ne soit prévu dans le contrat. Il ajoute que rien ne démontre qu'il n'aurait pas satisfait aux communications de pièces que la banque exigeait pour étudier son dossier.
Il soutient au surplus, s'agissant du délai de quinze jours, que celui-ci devait courir à compter de la notification du projet d'acte de vente notarié et que le refus de restitution du dépôt de garantie est d'autant plus abusif ; le projet d'acte a été envoyé le 14 juin 2013 et reçu le 23 juin, et notifiait au réservataire un délai d'un mois pour faire valoir ses observations, de sorte que le délai expirait au 23 juillet 2013 ; la demande de remboursement adressée à la SNC [Adresse 1] le 23 juillet 2013 est bien intervenue dans le délai de 15 jours suivant le refus de prêt.
Il répond à la SNC [Adresse 1] que la clause d'obtention d'un prêt est bien une condition suspensive puisqu'il est prévu que, dans le cas où le prêt ne serait pas obtenu, le dépôt de garantie serait restitué.
Il justifie sa demande en dommages et intérêts en soulignant le préjudice subi et le comportement de mauvaise foi de la SNC [Adresse 1] qui, après le jugement, s'est opposée au règlement, malgré l'exécution provisoire, en procédant à une saisie conservatoire, présumant de sa mauvaise foi en raison de sa nationalité.
Me [L] [M], suivant conclusions signifiées le 16 septembre 2016, demande à la cour, au visa des articles 1956 et suivants du code civil, de :
- lui donner acte de ce qu'il ne détient plus en tant que séquestre la somme de 137 172,36 euros suite à l'exécution du jugement du 21 juin 2016 revêtu de l'exécution provisoire,
- constater que la somme de 137 172,36 euros a été remise à l'avocat de M. [G] [O] en exécution de ce jugement,
- dire que la remise des fonds a emporté décharge de la mission de séquestre de Me [L] [M],
- statuer ce que de droit sur le sort des fonds,
- condamner tout succombant à payer à Me [L] [M] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 23 janvier 2018.
MOTIFS DE LA DECISION :
Attendu qu'un contrat de réservation a été signé le 31 mai 2013 entre la SNC [Adresse 1], constructeur vendeur en l'état futur d'achèvement, et M. [G] [O], ayant donné procuration authentique pour ce faire le 16 mai 2013 à tout clerc de l'office notarial de Me [L] [M], pour l'acquisition d'un appartement T4 de 231,39 m² avec terrasse, de deux garages, d'un parking couvert et de deux caves dans une résidence dénommée [Adresse 1] sise à [Localité 4] dont ils constituaient les lots de copropriété n 117, 21, 32, 11, 91 et 104, moyennant le prix de 2 750 000 euros ;
Que le contrat type prévoit que le réservataire doit verser un dépôt de garantie qui lui sera restitué dans les cas prévus à l'article R 261-31 du code de la construction et de l'habitation et textes subséquents, mais qui sera acquis de plein droit au réservant à titre de dommages et intérêts si le réservataire ne signe pas le contrat authentique de vente pour une ou des raisons autres que celles sus-indiquées ;
Qu'il est également stipulé que, lorsque le réservataire déclare avoir l'intention de solliciter un prêt dont le montant est indiqué sur la fiche annexe, il s'engage à déposer auprès du ou des organismes prêteurs de son choix toutes les pièces nécessaires à l'établissement du dossier de demande de prêt, et ce dans les quinze jours de la signature du contrat de réservation ; qu'il est précisé : « Pour le cas où ce ou ces prêts n'auraient pas été obtenus, le dépôt de garantie sera restitué au réservataire s'il adresse au réservant par lettre recommandée avec avis de réception dans les quinze jours de l'envoi du projet d'acte, une demande de remboursement en justifiant la non-obtention de son prêt par deux attestations de la banque :
L'une indiquant qu'il a déposé son dossier de prêt dans le délai de quinze jours impartis,
L'autre indiquant les raisons pour lesquelles le prêt a été refusé. » ;
Que la fiche annexe contenant les conditions particulières fixe le dépôt de garantie à verser par le réservataire à la somme de 137 500 euros et indique qu'il entend solliciter un prêt d'un montant de 2 750 000 euros sur une durée de 10 ans et au taux de 3,50% ;
Que le réservataire a versé, le 14 juin 2013, un dépôt de garantie de 137 500 euros entre les mains du notaire, Me [L] [M] ;
Attendu que M. [G] [O], se prévalant de la non obtention du prêt sollicité, a réclamé la restitution du dépôt de garantie de 137 500 séquestré entre les mains du notaire, Me [L] [M] ; que devant le refus de la SNC [Adresse 1], il l'a assignée en justice et a obtenu du tribunal de grande instance de Nice la restitution des fonds, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, le notaire indiquant s'exécuter entre les mains de qui sera désigné par le tribunal moyennant décharge de sa mission de séquestre ; que la somme de 139 317,58 euros a été versée par l'étude notariale entre les mains de l'avocat de M. [G] [O] mais que les fonds ont fait l'objet d'une saisie conservatoire diligentée par la SNC [Adresse 1] ;
Attendu que le tribunal a justement rappelé les termes de l'article L 312-16 du code de la consommation applicables au contrat prévoyant le financement d'une acquisition immobilière par un prêt et qui stipulent que, lorsque le contrat est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts et lorsque la condition suspensive n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour son compte doit être immédiatement et intégralement restituée, sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit, cette somme étant productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié au-delà du quinzième jour suivant la demande de remboursement ;
Qu'il convient d'ajouter que s'il est exact que l'article L 312-6 du code de la consommation est d'ordre public, encore faut-il pour son application que le bénéficiaire de la promesse de vente ou du contrat de réservation ait fait le nécessaire pour obtenir les crédits dans le délai et qu'il démontre qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans l'acte, à défaut de quoi les dispositions de l'article 1178 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, sont applicables et la condition suspensive est réputée accomplie ;
Attendu que la SNC [Adresse 1], appelante, soutient que M. [G] [O] n'a pas respecté les clauses et conditions prévues dans le contrat de réservation concernant la demande de prêt et la restitution, en cas d'échec, du dépôt de garantie ;
Que le tribunal a considéré que les trois lettres de la banque, du 6 juin, du 16 juillet et du 10 septembre 2013 permettaient de retenir que M. [G] [O] avait déposé son dossier de prêt dans le délai de quinze jours de la signature du contrat de réservation et que le prêt lui avait été refusé en raison de la proportion insuffisante du revenu du réservataire, déjà bénéficiaire d'un prêt en cours, le refus opposé le 16 juillet étant confirmé le 10 septembre 2013 ; qu'il a ajouté que rien ne démontre que le demandeur n'a pas satisfait aux communications de pièces que la banque exigeait pour étudier le dossier ;
Mais que la cour note que, s'il est établi, à la lecture des lettres de la ROSBANQUE traduites, que M. [G] [O] a bien déposé un dossier complet de demande de crédit hypothécaire pour l'achat de l'appartement de [Localité 4] le 6 juin 2013, soit dans le délai de quinze jours prévu dans le contrat de réservation, et que l'octroi du prêt lui a été refusé par la banque, il ne ressort aucunement des dits courriers que M. [G] [O] a formulé une demande de prêt correspondant aux caractéristiques prévues au contrat, à savoir un prêt de 2 750 000 euros sur 10 ans au taux maximum de 3,5% ;
Qu'il convient en conséquence de retenir que M. [G] [O] ne démontre pas avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans l'acte et qu'il ne peut réclamer la restitution du dépôt de garantie à son profit ;
Qu'il sera ajouté au surplus que, alors que le projet d'acte authentique de vente a été envoyé par le notaire à M. [G] [O] le 14 juin 2013 et reçu par celui-ci le 23 juin 2013, ce qui permettait au réservataire de formuler ses observations sur la vente dans le mois de la réception, force est de constater que M. [G] [O], qui avait reçu le refus de la banque du 16 juillet 2013, n'en a pas informé la SNC [Adresse 1], ni dans le délai de quinze jours prévu dans le contrat à compter de la réception du projet d'acte authentique, ni non plus dans le délai d'un mois de la réception de ce projet respectant les conditions légales de durée de la condition suspensive et expirant le 23 juillet ; que c'est en vain que, dans sa lettre du 23 septembre 2013, le conseil de M. [G] [O] se prévalait du courrier adressé par son client le 23 juillet 2013 pour dénoncer le refus de financement et solliciter le remboursement du dépôt de garantie dès lors que ledit courrier a été adressé au notaire et non à la SNC [Adresse 1], alors pourtant que le contrat prévoit que le courrier doit être adressé par le réservataire au réservant et qu'il est indiqué à l'article 10 « Election de domicile » que, pour l'exécution des présentes, le réservant fait élection de domicile à son siège social, et non en l'étude de Me [L] [M] comme indiqué à tort par l'avocat du réservataire dans sa lettre ;
Que le jugement qui a ordonné la restitution de la somme de 137 500 euros à M. [G] [O] sera infirmé et que la demande de M. [G] [O] en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive de la SNC [Adresse 1] sera rejetée par voie de conséquence ;
Attendu que la cour constate que la SNC [Adresse 1] se contente dans son dispositif de demander qu'il soit dit que le dépôt de garantie ne doit pas être restitué à M. [G] [O] mais ne formule aucune autre demande permettant de statuer sur le sort de cette somme ;
Qu'il y a lieu en conséquence d'ordonner la réouverture des débats pour inviter les parties à s'expliquer sur les conséquences à tirer, au regard du contrat et plus précisément de ses articles 4 et 6, sur le sort du dépôt de garantie ;
Attendu que Me [L] [M] qui s'est valablement libéré de sa mission de séquestre en remettant les fonds à la personne désignée par le tribunal, doit être mis hors de cause au stade de l'appel ;
PAR CES MOTIFS,
la cour statuant publiquement, contradictoirement,
et en dernier ressort,
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Nice déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté M. [G] [O] de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive et en ce qu'il a constaté qu'en remettant les fonds séquestrés en son étude à la personne qu'il désignait, Me [L] [M] serait déchargé de sa mission de séquestre ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit que M. [G] [O] ne justifie pas avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans le contrat de réservation et ne peut donc se prévaloir du défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt ;
Déboute M. [G] [O] de sa demande en restitution du dépôt de garantie de 137 500 euros remis par lui entre les mains de Me [L] [M] et aujourd'hui versé sur le compte Carpa de son conseil ;
Met Me [L] [M] hors de cause au stade de l'appel ;
Ordonne la réouverture des débats et invite les parties à s'expliquer sur le sort à réserver au dépôt de garantie au regard de l'application des articles 4 et 6 du contrat de réservation ;
Dit que les parties devront conclure sur cette seule question avant le 1er mai 2018 et que l'affaire sera rappelée à l'audience du 2 juillet 2018 , sans renvoi à la mise en état ;
Réserve les dépens et sursoit à statuer sur les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
