COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
1ère Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 13 FEVRIER 2018
A.D
N° 2018/
Rôle N° 16/07669
[M] [U]
C/
DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES
Grosse délivrée
le :
à :Me Ghiodi
Me Desombre
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 24 Mars 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 14/02979.
APPELANT
Monsieur [M] [U]
né le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Marc GHIOLDI de l'AARPI FIELDS, avocat au barreau de NICE,
INTIMEE
LA DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES DES ALPES MARITIMES
représentée par son Directeur en exercice domicilié en cette qualité en ses bureaux situés [Adresse 2]
représentée par Me Martine DESOMBRE de la SCP DESOMBRE M & J, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 Janvier 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame DAMPFHOFFER, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Anne VIDAL, Présidente
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2018
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Février 2018,
Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE :
Vu le jugement, contradictoire, rendu par le tribunal de grande instance de Nice le 24 mars 2016, ayant statué ainsi qu'il suit :
- déclare régulière la procédure de fixation diligentée par l'administration fiscale,
- fixe à la somme de 2100 € le prix du mètre carré applicable à la surface utile de l'appartement dépendant de l'actif successoral de Mme [I], décédée le [Date décès 1] 2005,
- ordonne à l'administration fiscale de procéder au réhaussement des droits d'enregistrement en incluant dans l'actif successoral la valeur de l'appartement calculée sur cette base et de procéder au remboursement des sommes trop perçues,
- rejette les demandes plus amples ainsi que l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens.
Le jugement retient, sur la régularité de la procédure, que l'administration a satisfait à son devoir d'information du contribuable en ce que les extraits d'acte de vente contiennent tous les éléments descriptifs des caractéristiques de chacun des termes de comparaison, soulignant que les dispositions des articles L. 57 et L 76 B du livre des procédures fiscales commandent de ne pas inclure les informations nominatives et les renseignements confidentiels contenus dans les documents ; que le moyen tiré du rejet de la prise en compte par l'administration des surfaces du certificat loi Carrez et de la cave constitue un moyen de fond ; qu' il n'y a pas de déséquilibre entre les moyens de l'administration et ceux du contribuable ; qu'en outre, l'administration a envoyé au contribuable les éléments qui avaient motivé son évaluation et la copie des extraits des actes de cession retenus comme termes de comparaison, ainsi que les références de publication des actes, le contribuable pouvant dès lors en obtenir copie moyennant un coût modique.
Sur le fond, le tribunal souligne que l'administration a fait droit partiellement aux contestations du contribuable en retenant dans sa proposition seulement trois des quatre termes de comparaison initiaux, ce qui a permis de réduire le prix moyen du mètre carré à 2 640 € au lieu des 3 344 € initialement retenus ; il se livre ensuite à l'analyse des termes de comparaison pour retenir un prix de 2 100 € le mètre carré en considérant que le premier terme de comparaison est celui qui s'approche le plus de l'appartement litigieux, quoiqu'étant plus luxueux, et en appliquant un coefficient d'abattement de 5 % pour tenir compte de la terrasse donnant accès à un jardin d'hiver et des volumes de l'appartement, soulignant qu'il ne peut être tenu compte d'autres biens immobiliers dans la mesure où cela 'aboutirait à une application incohérente du prix moyen du mètre carré supérieur à celui d'un appartement dont la vente n'a fait l'objet d'aucune proposition de rectification bien que situé dans le même bâtiment et offrant de plus belles caractéristiques'.
Vu l'appel interjeté par M. [U] le 25 avril 2016.
Vu les conclusions de l'appelant en date du 28 décembre 2016, demandant de :
- constater que l'administration a produit seulement en appel l'intégralité des extraits d'acte de vente communiquées de manière non intégrale antérieurement en invoquant le secret professionnel,
- constater que le fichier patrim ne permet pas d'obtenir la communication des mutations intervenues durant les années 2002 à 2005,
- dire que la procédure de redressement est nulle et de nul effet et prononcer la décharge totale des droits d'enregistrement,
- à titre subsidiaire, dire que les demandes de réhaussement des droits d'enregistrement sont infondées et prononcer la décharge totale de ces droits,
- à titre plus subsidiaire, ordonner le remboursement de la somme de 32'400 € à parfaire en fonction de l'expertise, outre intérêts sur les droits d'enregistrement surévalués,
- ordonner à l'administration fiscale de communiquer les renseignements sur les mutations intervenues entre les années 2002 et 2005 sur la commune de [Localité 2], en particulier la vente du lot numéro 7 du [Établissement 1],
- ordonner une expertise sur la valeur réelle du bien afin de la déterminer au jour de l'ouverture de la succession en 2005,
- sur l'article 700 et les dommages et intérêts, condamner l'administration fiscale à lui payer, outre les dépens, la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et celle de 5000 € à titre de dommages et intérêts.
Vu les conclusions de la direction générale des finances publiques, direction départementale des finances publiques des Alpes-Maritimes, du 12 septembre 2016, demandant de :
- rejeter les demandes de l'appelant et déclarer l'imposition fondée,
- infirmer le jugement et confirmer la valeur vénale à 257'000 €,
- lui allouer la somme de 3 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner l'appelant aux dépens.
Vu l'ordonnance de clôture du 19 décembre 2017.
Motifs
Attendu que la recevabilité de l'appel n'est pas contestée ; que rien au dossier ne conduit la cour à le faire d'office.
Attendu que l'appel sera donc déclaré recevable.
Attendu, sur la nullité de la procédure, que l'appelant expose principalement que l'administration a violé le principe du contradictoire en ne communiquant que des extraits des actes concernant les mutations retenues comme éléments de comparaison et qu'en acceptant de les produire intégralement devant la cour, après avoir prétendu qu'elle ne pouvait pas le faire devant le premier juge, elle s'est contredite au détriment d'autrui.
Mais attendu qu'il résulte des pièces versées que M [U] s'est bien vu envoyer par l'administration les extraits des actes de vente afférant aux biens retenus comme éléments de comparaison, ces documents ayant d'ailleurs permis au contribuable de formuler ses observations ; que par ailleurs, la proposition était, elle-même, précisément motivée, contenant les caractéristiques nécessaires à une appréciation de la similarité des ventes ayant fondé l'appréciation de l'administration et que le contribuable a, de son côté, par la consultation du Bureau des Hypothèques et moyennant un coût modique, un libre accès à l'intégralité des documents, ceux communiqués contenant, outre les caractéristiques essentielles des biens vendus, les références de publication des ventes ce qui lui permettait, en effet, cette démarche; qu'enfin, l'obligation de communication trouve sa limite dans le respect du secret professionnel qui impose de ne pas communiquer des éléments sur la vie privée des contribuables, lesquels apparaissent lors de la délivrance intégrale de l'acte, étant souligné que la communication faite devant la cour ne contient précisément pas les éléments sur l'identification nominative des parties aux transactions; qu'il en résulte que la notification du redressement a été faite dans des circonstances où le contribuable a bien disposé des éléments lui permettant d'en connaître les raisons ainsi que d'être suffisamment informé des conditions ayant conduit l'administration à retenir les biens cités au titre des éléments de comparaison fondant son estimation et que dès lors, le principe du contradictoire, celui de la loyauté de la procédure et celui de l'égalité des armes n'ont pas été violés ; qu' à cet égard, il sera encore considéré que si pour permettre le respect de ce dernier principe , le fichier Patrim a été mis en place en novembre 2013, il ne peut être utilement fait grief à l'administration, ni d'avoir refusé au contribuable, dans son rejet du 6 décembre 2013, un libre accès aux informations dont elle dispose, ni de ce que la consultation ne lui a pas permis l'accès à des ventes antérieures à janvier 2007 dès lors que le choix des références de l'administration a pu non seulement être identifié, mais aussi être critiqué par M [U] .
Attendu, en second lieu, que le principe d'Estoppel ne peut être invoqué dans la mesure où la soi- disant communication intégrale des documents devant la cour qui constituerait la contradiction ne se fait pas au détriment d'autrui et que de surcroît, cette communication, telle que faite par l'intimée dans sa pièce 1, ne correspond qu'à des extraits et masque toujours certaines des informations des actes.
Attendu que la cour, dont l'office est de trancher les litiges et qui n'a pas à procéder par voie de constatation, rejettera, en toute hypothèse, les demandes contenues au dispositif de l'appelant tendant à voir 'constater' que l'administration produit seulement en appel l'intégralité des actes de vente et 'constater' que le fichier Patrim ne permet pas la communication des mutations intervenues durant les années 2002 à 2005, et confirmera, en conséquence, la décision déférée en ce qu'elle a rejeté la demande de nullité de la procédure de rectification fondée sur ces griefs.
Attendu que l'appelant invoque encore la non prise en compte du certificat Loi Carrez et la non prise en compte de la cave pour conclure à la nécessité de 'réformer la décision de première instance sur la procédure'.
Mais attendu que le jugement du Tribunal de Grande Instance sera également confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande dès lors que ces moyens touchent, en réalité, à la contestation au fond du redressement.
Attendu sur le bien fondé de la rectification, que l'administration retient que l'appartement en litige est un bien de 100m², situé au 1er étage d'un immeuble de catégorie cadastrale 4, composé de 3 pièces .
Attendu que le contribuable l'a déclaré pour une valeur de 170 000€, alors que l'administration prétend à une valeur de 257 100€, soit, une insuffisance de 87 000€.
Attendu que la détermination de la valeur du bien passe par sa comparaison avec la vente de biens intrinsinquement similaires, sans toutefois que cette exigence conduise à une comparaison avec des biens strictement identiques, les ventes devant être le plus proche possible de la date de référence pour le bien en litige, sans être postérieures.
Qu'à cet égard, l'admnistration fonde sa position sur trois biens, dont deux de catégorie cadastrale identique (catégorie 4) et un de catégorie cadastrale 6, et que l'appelant prétend que seul un de ces termes peut être retenu.
Attendu que les termes de l'administration consistent dans :
- la vente du 15 mars 2004 concernant un bien situé au deuxième étage du bloc A de la même résidence que le bien litigieux, composé de quatre pièces principales, d'une superficie de 170 m² au prix de 385'000 €, soit 2 265 € du mètre carré,
- la vente du 6 août 2004 concernant un bien situé dans la même résidence au premier étage du bloc C, composé de trois pièces principales, d'une superficie de 83 m² au prix de 212'000 €, soit 2 550 € le mètre carré,
- la vente du 12 août 2004 concernant un bien situé à [Localité 2] dans une autre résidence, composé de quatre pièces principales pour une superficie de 90 m², au prix de 284'850€, soit un prix de 3 165 € le mètre carré, ce bien relevant de la catégorie cadastrale 6.
Attendu que l'administration en déduit un prix moyen au mètre carré de 2 571 € après rectification de la surface utile du premier terme, ce qui la conduit à déterminer la valeur du bien litigieux à la somme de 257'100 € arrondie à 257'000 € .
Attendus que le terme consistant dans la dernière vente du 12 août 2004 concernant un bien de catégorie cadastrale différente ainsi qu'un immeuble construit en 1929, alors que le [Établissement 2], dans lequel se situe le bien en litige, est bien antérieur (1870), sera écarté.
Attendu, en revanche, que les deux autres termes de comparaison seront retenus, le fait qu'ils se situent dans des bâtiments différents étant sans emport alors que ceux-ci relèvent du même ensemble immobilier, classé, et de la même catégorie cadastrale 4.
Attendu que dans la mesure où la surface de loi Carrez mentionnée au titre du bien de M. [U] résulte d'une attestation établie par lui-même, l'administration a exactement pris en compte au titre des superficies du bien litigieux et des biens de comparaison celles figurant dans les données cadastrales.
Attendu par ailleurs que le fait que le premier terme de comparaison comprenne la terrasse sus mentionnée alors que le bien en litige n'en comporterait pas ne résulte pas de la description de chacun des biens, telle que contenue à l'état descriptif de division produit; qu'en effet, rien ne permet de dire que le lot y visé sous le numéro 3 sis au rez de chaussée serait le lot visé comme étant le lot 15 sis au 2ème étage sur l'acte de vente produit par l'administration ;
Attendu qu'il n'y a donc pas lieu de prendre en considération cet élément ;
Que par ailleurs, sur le standing du premier terme de comparaison qui serait supérieur au bien en litige, dont se prévaut l'appelant, il est rappelé que la catégorie cadastrale des deux immeubles est la même et il doit en outre être considéré que les documents transmis ne permettent pas de corroborer les allégations de l'appelant de ce chef , les photos produites n'étant susceptibles d'être authentifiées, ni quant au bien qu'elles concerneraient, ni quant à leur date;
Que de même, la prétendue sous-évaluation des biens mobiliers à l'acte pour 15 000€ en ce qui concerne ce même terme de comparaison n'est pas démontrée ; que l'administration n'a à communiquer ni la liste des biens vendus, ni la déclaration de plus value du vendeur;
Qu'il n'y a pas lieu, non plus, de prendre en compte la vétusté invoquée par M. [U] quant à son appartement alors que les éléments produits à cet égard sont, d'une part, des devis établis 7 années après l'ouverture de la succession et dont il n'est, de surcroît, pas démontré que les travaux y visés ont été réalisés, et d'autre part, un rapport d'architecte de 2014 ;
Que de même, il n'y a pas lieu prendre en considération les travaux effectués sur le bien de comparaison 10 ans avant la vente dès lors qu'à cette date, ils ne sauraient avoir eu un effet de survalorisation ;
Que néanmoins, il sera considéré que la situation du bien de M [U] à un étage inférieur au 1er terme de comparaison doit amener l'application d'un coefficient de minoration de 5% .
Attendu sur la question de la cave, que M [U] soutient que sont lot est considéré par l'administration comme disposant d'une cave alors qu'il n'en a pas.
Mais attendu que rien ne démontre que l'administration valorise ledit bien à raison de cet élément et que rien ne justifie non plus que la valeur de cette cave soit, en conséquence, déduite de son évaluation ainsi que le demande l'appelant .
Attendu qu'aucune critique n'est émise par M [U] sur le deuxième terme de comparaison qui se situe dans la même copropriété.
Attendu, par suite, que le bien de M [U] sera évalué à partir de deux des trois termes proposés par l'administration, la cour appliquant au premier de ces termes un abattement de 5% pour tenir compte de la situation en étage plus favorable à celui de l'appelant, ce qui le ramène à une valeur de 365 750€ au lieu de 385 000€.
Attendu qu'il en résulte la valeur taxable du bien successoral ainsi arrêtée : (365 750 + 212 000 = 577 750 / 253m², soit 2 284 € le m², ce qui conduit pour 100m² à la valeur de 228 400€, le jugement étant de ce chef réformé.
Attendu que l'appelant sollicite, à titre subsidiaire, une expertise dont il affirme, sans être contesté, qu'il l'avait déjà sollicitée par devant le premier juge, lequel selon lui, n'y a pas répondu ou n'y a répondu qu'implicitement, étant à cet égard observé qu' aucune motivation particulière ne figure de ce chef dans le jugement, mais que son dispositif a rejeté toutes les demandes des parties plus amples ou contraires .
Or, attendu que l'article 202-3 du livre des procédures fiscales prévoit, certes, que dans les instances qui, en matière de droits d'enregistrement ou de taxe de publicité foncière, font suite aux décisions prises sur les réclamations indiquées au deuxième alinéa de l'article R 202-1, l'expertise est de droit si elle est demandée par le contribuable ou par l'administration ; que toutefois, l'expertise n'est pas accordée de droit en appel si elle est demandée par la partie l'ayant obtenue devant le tribunal de grande instance ou si aucune des parties ne l'a demandée en première instance.
Attendu en conséquence, qu'en l'espèce, l'expertise n'est pas de droit et que la cour disposant des éléments suffisants lui permettant d'apprécier le litige, elle rejettera la prétention de ce chef.
Attendu que sera également rejetée la demande tendant à la communication par l'administrationde renseignemens sur les mutations intervenues entre 2002 et 2005 notamment la vente Dansette que l'appelant aurait pu se procurer par lui même.
Attendu que le principe du réhaussement étant acquis au profit de l'administration, M [U] qui se trouve débouté des fins de son appel en ce que la cour a rejeté d'une part, sa demande de nullité de la procédure et d'autre part, sa demande tendant à être totalement déchargé des droits réclamés, ainsi que ses demandes subsidiaires, la valeur arbitrée en première instance ayant, en outre, été ré-évaluée, il supportera les entiers dépens.
Que la valeur de l'administration n'ayant cependant pas été retenue, l'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile .
Qu'enfin, la succombance de M [U] sur le principe du réhaussement et la valeur présentement retenue, rapportée à celle de l'administration et celle du contribuable, ne permettent pas de retenir que la première ait commis une faute dans la persistance de sa réclamation .
Par ces motifs
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Reçoit l'appel,
Rejette les demandes de M. [U] tendant à voir déclarer nulle et de nul effet la procédure de réhaussement des droits d'enregistrement, tendant à être déchargé totalement des droits réclamés, tendant à l'organisation d'une mesure d'expertise, tendant à voir ordonner à l'administration de communiquer les renseignements sur les mutations intervenues entre 2002 et 2005 et tendant à voir ordonner le remboursement de la somme de 32'400 € à parfaire,
Confirme le jugement attaqué, sauf à fixer à 2 284 le m² la valeur de l'appartement litigieux et 228 400€ sa valeur totale, et en conséquence, à ordonner à l'administration de procéder au réhaussement des droits d'enregistrement en incluant la valeur de l'immeuble à l'actif successoral sur la base de ces éléments et de procéder au remboursement du trop-perçu sur ces nouvelles bases,
Y ajoutant :
Rejette les demandes plus amples,
Condamne M. [U] aux dépens de la procédure d'appel et en ordonne la distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile
LE GREFFIER LE PRESIDENT
