COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
1ère Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 21 NOVEMBRE 2017
A.D
N° 2017/
Rôle N° 16/02088
SA REAM REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT
C/
SELARL BANON & PHILIPS
Grosse délivrée
le :
à :Me Chrestia
Me Cherfils
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 06 Octobre 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 13/04693.
APPELANTE
SA REAM REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT, anciennement dénommée NOTRE CONSULTING S.D.L. prise en la personne de son administrateur délégué Monsieur [U][L] [W] domicilié audit siège, [Adresse 1]
représentée et assistée par Me Philippe CHRESTIA de la SELARL ASSO - CHRESTIA, avocat au barreau de NICE, plaidant
INTIMEE
SELARL BANON & PHILIPS prise en la personne de ses représentants légaux en exercice [Adresse 2]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Valérie MONTI, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 17 Octobre 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame DAMPFHOFFER, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Anne VIDAL, Présidente
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Mme Danielle DEMONT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2017
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2017,
Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE :
Vu le jugement, contradictoire,rendu par le tribunal de grande instance de Nice le 6 octobre 2015, ayant rejeté les demandes de la société Ream Real Estate Asset management, ayant rejeté la demande de dommages et intérêts de la société [A] et [C] pour procédure abusive et atteinte à sa réputation, ayant condamné la société Ream Real Estate Asset management à payer à la société [A] et [C] la somme de 2500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.
Vu l'appel interjeté le 5 février 2016 par la société Ream Real Estate Asset management.
Vu les conclusions de la société Ream Real Estate Asset management en date du 22 septembre 2017, demandant de :
- la dire recevable et bien fondée en ses demandes, l'action n'étant pas prescrite,
- réformer le jugement et dire qu'elle est propriétaire des lieux, sis [Adresse 3], au 6 décembre 2002 par l'effet du jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 29 janvier 2007 et de l'arrêt de la Cour de cassation du 22 mai 2012,
- constater que la société [A] et [C] a occupé sans droit ni titre l'appartement situé au premier étage des locaux susvisés du 23 février 2000 3 au 7 février 2006,
- condamner en conséquence la société [A] et [C] au paiement d'une indemnité d'occupation de 111'600 €, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 12 août 2013,
- ordonner la suppression des passages : « la société Ream n'a jamais versé à la société [A] et [C] la somme de 2 500€», l'expression utilisée à deux reprises d''escroquerie au jugement », ainsi qu'un passage sur M. [W],
- condamner la société [A] et [C] au paiement d'un euro symbolique au titre du préjudice moral pour propos diffamatoires, outrageants et injurieux,
- condamner la société [A] et [C] au paiement de la somme de 6000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Vu les conclusions de la société [A] et [C] en date du 22 septembre 2017, demandant de :
- à titre principal, constater la prescription de l'action, et dire la société Ream Real Estate Asset management irrecevable,
- réformer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts
y ajoutant :
- condamner la société Ream Real Estate Asset management à lui payer la somme de 50 000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 7000€ par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens,
- Ã titre subsidiaire, rejeter les demandes.
Vu l'ordonnance en clôture du 3 octobre 2017.
Vu la note en délibéré reçue du conseil de l'appelante le 24 octobre 2017 faisant état de ce que la Selarl [A] et [C] était, à l'audience, irrégulièremen représentée par Me Monti, enfreignant ainsi le principe de se défendre soi même et entâchant d'irrégularité les conclusions et l'ensemble de la procédure;
Vu le courrier reçu du conseil de l'intimé le 3 novembre 2017, s'opposant à la note ci dessus visée
Mais attendu que la note de l'appelante ,qui n'a pas été demandée à l'audience, est irrecevable par application de l'article 445du Code de procédure civile; qu'en outre la procédure devant la cour étant écrite et la selarl [A] et [C] ayant été représentée par Me Cherfils régulièrement constitué, et qui a conclu, la seule présence de Me Monti à l'audience n'a pas d'effet sur la régularité de la procédure, la question soulevée qui concerne la déontologie ne pouvant, de surcroit , être utilement exposée devant la cour;
Attendu que la note en réponse de l'intimé est également irrecevable.
Motifs
Attendu que la recevabilité de l'appel n'est pas contestée ; que rien au dossier ne conduit la cour à le faire d'office.
Attendu que l'appel sera donc déclaré recevable.
Attendu que le litige porte sur l'occupation, à titre gratuit ou onéreux, par la société [A] et [C], entre 2003 et 2006, d'un appartement situé dans un immeuble [Adresse 3], dont la société la société Ream Real Estate Asset management a été reconnue propriétaire à la suite d'un litige l'ayant opposée à son vendeur, la société RVG consultants, et ayant donné lieu :
- à un jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 29 janvier 2007, constatant que la vente était parfaite depuis le 6 décembre 2002, ledit jugement précisant qu'il tenait lieu d'acte de vente entre les sociétés,
- et à une décision confirmative de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 28 septembre 2010, devenue définitive suite au rejet du pourvoi intervenu le 22 mai 2012,
la vente ayant été préalablement convenue entre les parties pour un prix de 1 326 306,40€.
Attendu que la promesse de vente à l'origine de la vente ainsi consacrée a été passée entre la société RVG Consultants et la société Notre Consulting, alors représentée par M [C], le 6 décembre 2002 ; qu'elle prévoyait, en sa page 6, à deux reprises que le transfert de propriété était retardé au jour de la constatation de la vente en la forme authentique ou en vertu d'une décision de justice définitive ; que ce même acte dressait aussi l'état locatif de l'immeuble en listant précisément les titres d'occupation et qu'il ne mentionnait pas, à ce propos, l'existence d'un bail relativement au 1er étage ; que pendant les pourparlers et au cours de la procédure engagée ayant donné lieu aux décisions sus citées, la société [A] et [C] s'est installée au 1er étage de l'immeuble.
Attendu, par ailleurs, que le 25 août 2005, la société Ream Real Estate Asset management a signé, au prix de 1 660 000€, un compromis de vente de l'entier immeuble avec la société Festimmo, lequel est devenu caduc après que l'acheteur n'eut pas réuni les fonds nécessaires à son projet ; que ce compromis listait les biens y compris donnés en location et spécifiait que le 1er étage était occupé à titre gratuit par la société d'avocats.
Attendu que la question de la prescription, opposée en premier lieu aux demandes de la société appelante par la société [A] et [C], exige au préalable que la cour apprécie l'existence du droit revendiqué par la société société Ream Real Estate Asset management à pouvoir bénéficier de l'indemnité en litige.
Qu'à cet égard, il sera retenu qu'à la suite de la procédure judiciaire sus relatée, intervenue à la signature de l'acte du 6 décembre 2002, la vente est, certes, devenue parfaite le 6 décembre 2012, mais que la promesse ayant différé le transfert de propriété jusqu'à la régularisation de la vente par acte authentique ou jusqu'à sa consécration par décision de justice définitive, ce n'est qu'à la date de l'arrêt de la cour d'appel du 28 septembre 2010 ayant confirmé le jugement du 21 janvier 2007 , que s'est opéré le transfert effectif de propriété avec l'entrée en jouissance, étant de ce chef considéré que cette décision a dit qu'elle tenait lieu de vente, qu'aucune mention de son dispositif , qui seul a autorité de chose jugée, ne contredit les dispositions du compromis, et que la vente s'est ainsi faite aux conditions convenues dans l'avant contrat.
Attendu que la société Ream n'a donc aucun droit contre un occupant des lieux à une période où elle n'était pas encore titrée.
Attendu, par ailleurs, que la société appelante prétend que la société d'avocats aurait été en négociation avec elle , négociation dont il résulterait que malgré 'la caducité des accords conditionnés' évoquée dans un courrier du 12 juin 2003, son offre du 26 février 2003 proposant un loyer de 2500 € par mois pendant un an, puis de 3800 € par mois, que la société d'avocats aurait acceptée, n'aurait pas été remise en cause ;
Mais attendu que ces échanges, loin de caractériser la rencontre des volontés des parties sur le paiement d'un loyer, démontrent, au contraire, que les questions de ce chef n'ont pas été résolues, que les parties n'ont précisément formalisé aucun accord sur un éventuel bail, le courrier de février 2003 spécifiant clairement que la location, dont les conditions financières étaient ainsi en discussion, n'était 'bien entendu' convenue que sous la condition que la société Ream devienne propriétaire ;
Que le seul fait qu'il résulterait par ailleurs d'un courrier du 23 janvier 2012 que la société RVG aurait perçu des loyers ne démontre pas son droit de ce chef et notamment pas à l'égard de la société [A] et [C] ;
Que l'emploi dans le procès verbal dressé lors de la sortie des lieux, le 7 février 2006, par l'huissier qui sans mettre les guillemets contient la phrase suivante : 'pendant toute la durée de la location, M [A] m'indique que cet appartement n'a jamais été utilisé', ne peut non plus suffire à démontrer le bien fondé de sa réclamation, étant, en outre, observé que même si la société [A] et Phlips devait un loyer, elle n'en serait débitrice qu'au profit de la personne titrée, à savoir la société RVG Consultants ;
Que le fax de transmission en date du 9 novembre 2010 d'un compromis par le cabinet [A] et [C] est également inopérant dès lors que l'on ignore la teneur de la pièce concernée par cette transmission ;
Que la société RVG ne s'est précisément engagée que pour le temps où elle était, elle-même, titrée et qu'il ne peut, dans ces conditions, lui être reproché de s'être engagée pour la société Ream.
Attendu que la décision du président du tribunal de commerce d'Antibes l'autorisant à pratiquer une saisie conservatoire au titre de l'indemnité de loyers qu'elle aurait dû percevoir qui concerne une seule mesure conservatoire n'a aucune autorité de chose jugée sur le fond et ne peut consacrer l'existence du droit de créance revendiqué.
Attendu qu'il en résulte que la société appelante étant mal fondée à prétendre au paiement d'une indemnité d'occupation au titre d' une période antérieure au 28 septembre 2010, les attestations produites par l'intimé pour corroborer le caractère gratuit de son occupation sont, en conséquence, sans utilité et que la discussion sur leur manque d'objectivité est dépourvue d'utilité.
Attendu qu'en l'absence de droit pour la société Ream Real Estate Asset management à pouvoir revendiquer ladite indemnité , la question de la prescrition de l'action est désormais sans objet.
Qu'il sera, en toute hypothèse, considéré que le délai de prescription ne pouvait courir qu'à compter du 28 septembre 2010, car la société la société Ream Real Estate Asset management n'avait pas, jusqu'à cette date, la certitude d'être propriétaire; qu'ainsi, l'assignation délivrée le 12 janvier 2013 n'encourait, de toute façon, pas la prescription.
Attendu qu'il sera, enfin, ajouté que le compromis de vente passé en 2005 sous condition suspensive entre la société Ream Real Estate Asset management et la société Festimmo stipulait :
- en page 2 : « l'état locatif figurant dans la promesse est à jour étant précisé que la société RVG consultants, en accord avec le vendeur, a laissé la jouissance du premier étage à la Selarl [A] et [C], société d'avocats..., et ce, à titre gratuit jusqu'à la vente de l'immeuble. L'acquéreur s'engage à faire son affaire personnelle de la libération des locaux par la société [A] et [C] au jour de la réitération de l'acte authentique »,
- et en page 7 : « les deux appartements situés au premier étage sont mis à la disposition à titre gratuit de la société [A] et [C] », le vendeur déclarant plus loin qu'à sa connaissance, la situation locative telle que relatée ci-dessus est exacte.
Qu'il en résulte que la société la société Ream Real Estate Asset management avait alors déjà reconnu et admis le caractère gratuit de l'occupation du premier étage par la société d'avocats jusqu'à la consécration en justice de son droit de propriété, la caducité ultérieure de cet acte étant sans emport sur la portée de son contenu .
Attendu que la société appelante réclame la suppression de certains paragraphes qu'elle considère comme outrageants, injurieux, ou diffamatoires ; qu'en l'état de l'extrait B3 du casier judiciaire produit de M [W] qui est vierge, seule la mention évoquant la condamnation de celui-ci par la cour d'assise sera considérée comme diffamatoire, et devra être supprimée, aucun des autres paragraphes cités ne revêtant, en effet, un caractère injurieux, outrageant ou diffamatoire ; qu'à ce titre, il sera accordé à l'appelante la somme de 1€.
Attendu, enfin, que la société intimée ne justifiant pas d'un préjudice autre que celui indemnisé au titre des frais irrépétibles, et l'abus du droit d'agir en justice exigeant la preuve, qui n'est pas faite en l'espèce, d'une intention malicieuse ou d'un erreur grossière équipollente au dol, il ne sera pas fait droit à sa demande reconventionnelle à titre de dommages et intérêts pour 50 000€.
Vu les articles 696 et suivants du code de de procédure civile
Par ces motifs
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Reçoit l'appel,
Déclare irrcevables les notes reçues de l'appelant et de l'intimé pendant le cours du délibéré.
Déboute la société Ream Real Estate Asset management, appelante, des fins de son recours et confirme le jugement en toutes ses dispositions,
y ajoutant :
Ordonne la suppression, dans les conclusions d'appel de la société [A] et [C], de la mention, page 13, ' condamné par une cour d'assise', et en conséquence, condamne la société [A] et [C] à verser de ce chef à la société appelante la somme d'1euro à titre de dommages et intérêts,
Condamne la société Ream Real Estate Asset management à verser à la société [A] et [C] la somme de 2500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les demandes amples,
Condamne la société Ream Real Estate Asset management à supporter les dépens de la procédure d'appel avec distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
