COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
1ère Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 19 SEPTEMBRE 2017
A.D
N°2017/
Rôle N° 15/21939
Syndicat des copropriétaires DE L'ENSEMBLE [Adresse 1]
C/
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]
Grosse délivrée
le :
à :Me Juston
Me Sarrazin
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 12 Novembre 2015 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 13/08501.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] sis à Marseille, représenté par son syndic en exercice, demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Virginie ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE
plaidant
INTIME
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER société par action simplifiée immatriculée au RCS Marseille numéro 810 100 149 au capital social de 1500 € dont le siège social se trouve [Adresse 4] prise en la personne de son président en exercice domicilié de droit au dit siège,
[Adresse 5]
représenté par Me Frédéric SARRAZIN de la SELARL SARRAZIN & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Juin 2017 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne VIDAL, Présidente, et Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Anne VIDAL, Présidente
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2017.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2017.
Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE :
Vu le jugement, contradictoire, rendu par le tribunal de grande instance de Marseille le 12 novembre 2015, ayant rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], l'ayant condamné à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, et ayant condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux dépens.
Vu l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1].
Vu les conclusions de l'appelant en date du 23 mai 2017, demandant de :
Vu les articles 1134, 1156, 1121 et 1165 du Code civil,
- réformer le jugement et en conséquence, condamner le syndicat [Adresse 2] à comparaître dans le délai de trois mois de la décision à intervenir chez le notaire pour régulariser l'acte d'échange prévu aux actes constitutifs des copropriétés portant sur la parcelle [Cadastre 1] qui doit être intégrée à son patrimoine immobilier en échange des parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 1],[Cadastre 1] et [Cadastre 1],
- dire qu'au-delà de ce délai de trois mois, une astreinte de 100 € par jour de retard sera appliquée à titre provisoire,
- condamner le syndicat intimé à lui payer la somme de 4000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens,
- rejeter toute les demandes de ce dernier.
Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], en date du 24 mars 2016 , demandant de :
- confirmer le jugement et rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 1],
- le condamner à lui payer la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.
Vu l'ordonnance de clôture du 6 juin 2017.
Vu la note en délibéré et les pièces y annexées, notamment un plan en original reçues de l'appelant le 5 juillet 2017 qui sera déclarée irrecevable comme ne satisfaisant pas aux conditions de l'article 445 du code de procédure civile ;
Motifs
Attendu que la recevabilité de l'appel n'est pas contesté, que rien au dossier ne conduit la cour à le faire d'office.
Attendu que l'appel sera donc déclaré recevable.
Attendu que le syndicat des copropriétaires appelant fait valoir que, les deux règlements de copropriété ayant prévu l'échange revendiqué dans les mêmes termes, il en résulte un contrat dont il est en droit de solliciter l'application.
Mais attendu que le règlement de copropriété, qui a une nature conventionnelle, n'a vocation qu'à régir que les rapports des copropriétaires entre eux quant à la jouissance et l'administration des parties communes et de leurs parties privatives ainsi que les rapports des copropriétaires avec le syndicat des copropriétaires ; qu'en vertu de l'effet relatif des contrats, une telle convention ne peut donc lier que les parties à l'acte ; que le fait que le légistateur ait prévu la possibilité d'interpréter les contrats est réservé au contrat dont les clauses sont imprécises, ambigues ou susceptibles de plusieurs sens et qu'en l'espèce, les règlements en cause sont clairs et qu'une telle interprétation qui suppose précisément l'existence d'un contrat entre les parties concernées, ne saurait de toute façon avoir pour effet de créer un lien contractuel entre deux parties qui ne s'y sont pas engagées l'une envers l'autre;
Attendu encore que, s'il est désormais admis qu'un contrat puisse avoir des conséquences juridiques à l'égard d'un tiers, c'est à la condition que le contrat ait créé une situation de fait dont découle une conséquence juridique dont le tiers entend se prévaloir ; qu'en l'espèce, la situation revendiquée n'est pas une situation de fait, mais une situation de droit consitant en une obligation juridique.
Que, par suite, la demande fondée sur l'existence d'un contrat liant les parties à raison de l'échange envisagé dans chacun des règlements de copropriété et celle fondée sur la possibilité pour un tiers de se prévaloir des conséquences d'un contrat seront donc rejetées.
Attendu qu'il est par ailleurs également prétendu que les règlements en litige contiennent chacun une stipulation pour autrui, situation permettant à un tiers de se prévaloir d'un contrat auquel il n'est pas partie.
Qu'à cet égard, il sera retenu que chacun des règlements contient une définition précise des termes de l'échange y envisagé ;
Qu'en effet, d'une part, celui, premier en date, relatif au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] stipule que l'assiette de l'ensemble immobilier sera modifiée par voie d'échange avec la société Provence logis, propriétaire mitoyen, et se rapporte à ce propos au plan de masse n°46-78 dont il est spécifié qu'il y est annexé ; que ledit plan, qui est produit en pièce 7 par l'appelant, définit très exactement le modificatif du lotissement entre les secteurs 2 et 3 concernés par l'opération, en citant donc les parcelles [Cadastre 1],[Cadastre 1],[Cadastre 1],[Cadastre 1], 'à remembrer au secteur 3", totalisant une superficie de 622m2, qui doivent être 'cédées par Somaphas à Provence logis' et la parcelle [Cadastre 1] d'une superficie de 622m2 à 'remembrer au secteur 2", qui doit être 'cédée par Provence logis à Somaphas'.
Que, d'autre part, le règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] stipule aussi que l'assiette existante doit être modifiée par suite d'un échange de parcelles entre la société Somaphas et la société Provence logis en les définissant de la même façon, à savoir que l'assiette actuelle ( lots cadastrés [Cadastre 1] et [Cadastre 1]) sera constituée, après échange, des lots cadastrés [Cadastre 1], [Cadastre 1],[Cadastre 1],[Cadastre 1], [Cadastre 1].
Attendu que cet échange n'est pas prévu comme une simple possibilité mais comme un engagement du promoteur vendeur de chacune des opérations, aux droits duquel se trouve désormais le syndicat des copropriétaires, de céder les parcelles concernées et qu'il s'analyse bien comme une stipulation pour autrui dès lors qu'il est convenu, dans chacun des règlements, qu'un tiers, à savoir, la société promoteur du terrain voisin doit céder l'une de ses parcelles, mpar voie d'échange, au profit de la société réalisant l'opération sur son propre terrain, cette obligation qui correspond à l'intérêt de chacun des stipulants, au regard des situations respectives des parcelles et des équipements y installés, ayant été acceptée par le seul fait de la concordance exacte des stipulations contenues à chacun des règlement .
Attendu que la seule condition susceptible d'affecter l'engagement ainsi pris de part et d'autre, rappelée dans les actes, est la modification de l'arrêté préfectoral du 14 décembre 1979 ayant autorisé le lotissement mais que cette condition n'est plus de nature à constituer un obstacle dès lors que l'article L 315-3 du code de l'urbanisme a été abrogé.
Atendu enfin que la stipulation pour autrui ainsi retenue exclut la nécessité de soumettre l'échange à un vote de l'assemblée générale des copropriétaires ou à l'agrément des colotis dès lors que ceux ci venant, pour ce qui concerne leurs droits immobiliers, aux droits de chacun des promettants, en l'espèce, la société Provence Logis qui est le lotisseur et le promoteur vendeur des lots de la copropriété [Adresse 1] et la société Somaphas qui est le promoteur vendeur des lots de la copropriété [Adresse 2], ils se trouvent liés par les engagements ainsi stipulés.
Attendu, par suite, que le jugement sera infirmé et qu'il sera, en conséquence, dit que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] devra comparaître, sur la convocation qui lui sera adressée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], en l'étude de la société civile professionnelle de notaires [W] [I] [G] [M] [S] afin de régulariser l'acte d'échange portant sur la parcelle [Cadastre 1] qui doit être intégrée au patrimoine immobilier du syndicat [Adresse 1], et les parcelles [Cadastre 1],[Cadastre 1], [Cadastre 1],[Cadastre 1] qui doivent être intégrées au patrimoine immobilier du syndicat des copropriétaires [Adresse 2], sans qu'à ce stade, il y ait lieu de prononcer une astreinte.
Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile.
Par ces motifs
La cour, statuant publiquement, contradictoirement,
en matière civile et en dernier ressort,
Reçoit l'appel,
Déclare irrecevable la note en délibéré reçue le 5 juillet 2017, accompagnée d'un plan en original,
Infirme le jugement et statuant à nouveau,
Dit que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] devra comparaître, sur la convocation qui lui sera adressée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], en l'étude de la société civile professionnelle de notaires [W] [I] [G] [M] [S], afin de régulariser l'acte d'échange portant sur la parcelle [Cadastre 1] section E quartier [Adresse 6] à Marseille qui doit être intégrée au patrimoine immobilier du syndicat [Adresse 1], et sur les parcelles [Cadastre 1],[Cadastre 1], [Cadastre 1],[Cadastre 1] section E quartier [Adresse 6] à Marseille, qui doivent être intégrées au patrimoine immobilier du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] ;
Dit n'y avoir lieu de prononcer une astreinte,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] la somme de 2000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les demandes plus amples,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] à supporter les entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel avec distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
