COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
1ère Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 05 SEPTEMBRE 2017
O.B
N° 2017/
Rôle N° 15/20345
[P] [Q]
SCP [Q]-
[Z]-
[D]
C/
[O] [I] [W]
[R] [B] [G]
[N] [X]
[T] [B] épouse [X]
SA ALLIANZ IARD
SARL ALPES CERTIFICATIONS IMMOBILIERES
Grosse délivrée
le :
à :Me Guedj
Me de Foresta
Me De Angelis
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DIGNE-LES-BAINS en date du 16 Septembre 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 14/00732.
APPELANTS
Maître [P] [Q], notaire, membre de la SCP [P] [Q] - [F] [Z], notaires titulaires d'un office notarial à FORCALQUIER dont le siège soical est sis [Adresse 1]
représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me Thierry KUHN, avocat au barreau de PARIS, plaidant
SCP [Q]-[Z]-[D], notaires associés, poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Thierry KUHN, avocat au barreau de PARIS,plaidant
INTIMES
Monsieur [O] [I] [W]
né le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me André PELISSIER, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE substitué par Me Caroline DE FORESTA, plaidant
Monsieur [R] [B] [G]
né le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 2] (ETATS UNIS), demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me André PELISSIER, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE substitué par Me Caroline DE FORESTA, plaidant
Monsieur [N] [X], demeurant [Adresse 4]IVERNO (ITALIE)
défaillant
Madame [T] [B] épouse [X], demeurant [Adresse 4]IVERNO (ITALIE)
défaillante
SA ALLIANZ IARD SA au capital de 991 967 200,00 €, entreprise régie par le Code des Assurances, prise en la personne de ses représentants légaux, demeurant et domiciliés audit siège ès-qualités [Adresse 5]
représentée par Me Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocat au barreau de MARSEILLE,
assistée par Me Guillaume DESMURE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
SARL ALPES CERTIFICATIONS IMMOBILIERES au capital de 165 000 €, dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège sous l'Enseigne AGENDA DIAGNOSTICS - [Adresse 7]
représentée par Me Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocat au barreau de MARSEILLE,
assistée par Me Guillaume DESMURE, avocat au barreau de MARSEILLE
plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 13 Juin 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Monsieur BRUE, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Anne VIDAL, Présidente
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2017
ARRÊT
Par défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2017,
Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Vu l'assignation du 14 mai 2015, par laquelle Monsieur [O] [I] [W] et Monsieur [R] [G] ont fait citer Monsieur [N] [X] et Madame [T] [B], la SARL Alpes Certifications Immobilières, la SA Allianz Iard , Maître [P] [Q] et la SCP [Q] [Z] [D] devant le tribunal de grande instance de Digne les Bains.
Vu le jugement rendu le 16 septembre 2015, par cette juridiction, ayant:
- Dit qu'il est manifeste, au visa des éléments produits, que l'installation électrique est restée dangereuse, que la toiture est également dangereuse et que les travaux d'isolation et de réfection de cette toiture ne sont pas conformes aux règles de l'art.
- Dit que la défaillance contractuelle des vendeurs [X] est manifeste, nonobstant les stipulations portées à l'acte notarié qui s'avèrent erronées.
- Dit que la clause pénale visée dans le compromis de vente qui valait vente parfaite entre les parties ayant un caractère autonome pour sanctionner directement la seule exécution des travaux, n'étant pas subordonnée au jeu de la condition suspensive, peut être mobilisée après la réitération de la vente.
- Constaté que la clause pénale a couru du 30 octobre 2013 au 12 avril 2014, date de réception des travaux de reprise, soit une durée de 163 jours.
- Condamné solidairement Monsieur [N] [X] et Madame [T] [B] à payer aux acquéreurs Monsieur [O] [I] [W] et Monsieur [R] [G] la somme de 24'450 €, au titre de la réparation forfaitaire de l'inexécution des travaux prévus et de leurs conséquences dommageables, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation.
- Rejeté les plus amples demandes de dommages et intérêts formées contre les époux [X], en l'état d'une clause pénale prévoyant une réparation forfaitaire qui correspondait à la commune intention des parties.
- Dit que le défaut de conseil du notaire a privé les acquéreurs d'une chance de se prévaloir de la condition suspensive relative au défaut d'exécution des travaux stipulés au compromis pour se dégager d'une vente qui devait entraîner des préjudices importants pour eux.
- Rejeté la demande de condamnation solidaire du notaire avec les vendeurs [X] sur le fondement de ce défaut de conseil en l'état d'une clause pénale autonome qui visait l'obligation de travaux mais ne pesait que sur le vendeur.
- Condamné, sur le fondement du défaut de conseil, Maître [P] [Q] et la SCP [Q] [Z] [D] à payer aux acquéreurs la somme de 10'000 € en réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral résultant de la perte de chance de se dégager du compromis de vente par le jeu de la condition suspensive.
- Dit par ailleurs que le défaut de consignation de partie du prix de vente constitue en l'espèce un manquement manifeste du notaire à ses obligations professionnelles à l'égard des acquéreurs, notamment au visa de l'engagement de réaliser des travaux qui était contractuel et assorti d'une clause pénale.
- Condamné de ce chef le notaire, Maître [P] [Q] et la SCP [Q] [Z] [D], à payer aux acquéreurs, Monsieur [O] [I] [W] et Monsieur [R] [G], la somme de 20'000 €, en garantie partielle de liquidation de la clause pénale solidairement avec les époux [X], avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation.
- Condamné Maître [P] [Q] et la SCP [Q] [Z] [D], solidairement avec les époux [X], à payer à Monsieur [O] [I] [W] et Monsieur [R] [G] la somme de 4000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté les autres demandes fondées sur ce texte et condamné Monsieur [N] [X] et Madame [T] [B] , ainsi que Maître [P] [Q] et la SCP [Q] [Z] [D] aux dépens.
Vu les motifs de la décision indiquant que la SARL Alpes Certifications Immobilières et la SA Allianz Iard devaient être placées hors de cause.
Vu la déclaration d'appel du 17 novembre 2017, par Maître [P] [Q] et la SCP [Q] [Z] [D].
Vu les conclusions transmises, le 14 juin 2016, par les appelants.
Vu les conclusions transmises le 19 mai 2017, par Monsieur [O] [I] [W] et Monsieur [R] [G].
Vu les conclusions transmises le 2 juin 2017, par la SARL Alpes Certifications Immobilières et la SA Allianz Iard.
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 6 juin 2017.
SUR CE
Attendu que M. et Mme [X], vendeurs, régulièrement assignés en Italie, n'ont pas comparu devant la cour ; que l'arrêt sera donc rendu par défaut ;
Sur la responsabilité des vendeurs :
Attendu que le 30 juillet 2013, Monsieur [N] [X] et Madame [T] [B], son épouse, ont signé avec Monsieur [O] [I] [W] et Monsieur [R] [G] un compromis de vente établi par Maître [P] [Q] de la SCP [Q] [Z] [D], notaires, portant sur une maison d'habitation édifiée sur un terrain situé à [Localité 3] ( Alpes de Haute-Provence), mentionnant que les vendeurs avaient fait établir, le 27 juin 2013, un diagnostic par la SARL Alpes Certifications Immobilières, rappelant que l'installation électrique était ancienne et comportait des anomalies, fixant comme condition suspensive que les vendeurs s'engageaient à réaliser, avant la signature de l'acte authentique, des travaux de réparation et prévoyant à titre de clause pénale, une indemnité forfaitaire de 150 € par jour de retard, sans préjudice des droits de l'acquéreur de poursuivre l'exécution des travaux, l'indemnité étant non réductible même en cas d'exécution partielle des travaux ;
Que l'acte de vente a été régularisé devant Maître [P] [Q] de la SCP [Q] [Z] [D] le 13 octobre 2013, précisant que les vendeurs avaient réalisé les travaux ;
Attendu que les acquéreurs sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré les époux [X] responsables au titre de leur obligation de délivrance, pour ne pas avoir effectué des travaux prévus dans le contrat dans les règles de l'art, rendant ainsi l'immeuble impropre à sa destination ;
Que se fondant sur l'obligation contractuelle de délivrance, Monsieur [O] [I] [W] et Monsieur [R] [G] réclament la condamnation in solidum de Monsieur [N] [X] et Madame [T] [B], de la SARL Alpes Certifications Immobilières et de la SA Allianz Iard à leur payer les sommes de 15'000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et matériel, de 10'165,36 € au titre de la mise aux normes de l'installation électrique, de 11'356,98 € pour les travaux de réfection de la toiture, de 3420,34 € pour le suivi des travaux de maîtrise d''uvre, et de 3513 € pour la location d'un appartement pendant quatre mois, outre des frais de chauffage, de garde-meubles, de déménagement et de constat ;
Attendu que l'acte authentique de vente du 13 octobre 2013 indique que les travaux de rénovation dus par le vendeur concernent l'isolation et la réfection de la toiture et mentionne que le cabinet Agenda, enseigne de la SARL Alpes Certifications Immobilières, a envoyé, le 4 septembre 2013, un courrier électronique précisant : « suite à une visite de contrôle de ce jour, j'ai pu constater que des anomalies relevées dans mon rapport précédent avaient été corrigées. Voir commentaires en page 17 » ;
Que le rapport de contrôle de la SARL Alpes Certifications Immobilières révèle que les travaux réalisés laissent subsister des éléments dangereux sur l'installation électrique;
Que le procès verbal de constat d'état des lieux établi par huissier de justice le 5 novembre 2013, soit quelques jours après l'acte de vente, mentionne que l'installation électrique présente des risques d'électrocution et d'incendie, de nombreux branchements n'étant par raccordés à la terre, dont un convecteur électrique de 1000 Watts ; que ces faits sont confirmés par le rapport établi le 4 novembre 2013 par la société d'électricité Sountala Projet ;
Que le constat précité signale également que des tuiles sont descellées et mal jointes, dont certaines menacent de tomber, ainsi qu'un défaut d'étanchéité, au niveau de la base de la cheminée extérieure ;
Que le défaut d'isolation des combles a été constaté par le procès-verbal d'huissier de justice dressé le 26 novembre 2013 ;
Que l'inexécution par les vendeurs de leur obligation de réaliser des travaux conformes à ceux définis par le compromis de vente est ainsi démontrée ;
Attendu qu'au vu des factures produites, les acquéreurs sont fondés à réclamer la condamnation des vendeurs à leur payer la somme de 30'547,78 € pour les travaux de mise aux normes de l'installation électrique, les travaux de réfection de la toiture, les frais de maîtrise d'oeuvre, les frais de location d'appartement, d'électricité chauffage, de garde-meubles et de constat d'huissier de justice ;
Qu'il convient par contre de constater qu'aucune facture n'est produite en ce qui concerne les frais de déménagement dont l'indemnisation est réclamée à concurrence de la somme de 1500 € ; que celle-ci ne peut donc être accordée ;
Attendu que les acquéreurs ne justifient pas avoir subi un préjudice moral particulier, ni un préjudice matériel supplémentaire ; que leur demande en dommages et intérêts à concurrence de la somme de 15'000 € formée de ce chef ne peut être accueillie ;
Attendu que, dans la mesure où le compromis prévoit une clause pénale forfaitaire en cas d'inexécution des travaux prévus, et que l'acte de vente mentionne qu'ils ont été exécutés, les acquéreurs ne peuvent prétendre à une application cumulative de cette clause pénale avec les dommages et intérêts alloués de ce chef, dont le montant se révèle supérieur à la liquidation de la clause correspondant, pour163 jours de retard, à 24450 €;
Sur la responsabilité du notaire :
Attendu que se fondant sur la responsabilité civile délictuelle, Monsieur [O] [I] [W] et Monsieur [R] [G] réclament la condamnation de Maître [P] [Q] et de la SCP [Q] [Z] [D] à leur payer la somme de 20'000 € en réparation du préjudice de jouissance, du préjudice résultant de la perte de chance de se dégager du compromis de vente par le jeu de la condition suspensive, ainsi que, solidairement avec la SARL Alpes Certifications Immobilières, la SA Allianz Iard et les époux [X], celle de 26'000 €, en garantie de la liquidation de la clause pénale ;
Attendu que le notaire a l'obligation de s'assurer de l'efficacité de ses actes, afin de protéger les contractants ;
Qu'il devait, en l'espèce, dans le cadre du compromis de vente rédigé par ses soins, prévoir des modalités de vérification de la bonne réalisation des travaux de réfection de la toiture, d'isolation et de mise aux normes de l'installation électrique ;
Que dans la mesure ou les mentions ajoutées sur le certificat de contrôle initial par la société de diagnostic électrique précisent que toutes les anomalies concernant la sécurité n'avaient pas été levées, il existait des raisons objectives permettant au notaire de mettre en doute les déclarations des vendeurs ; qu'il lui incombait de réclamer la production de factures concernant les travaux d'électricité, d'isolation et de toiture ; que le courrier électronique du 4 septembre 2005 ne peut constituer un complément de rapport et qu'il ne permettait pas de vérifier la réalisation de travaux plaçant l'installation en conformité avec la réglementation en vigueur ; que le notaire aurait dû exiger l'intervention d'un bureau de contrôle agréé en matière d'installations électriques certifiant la conformité de l'installation ;
Qu'il lui appartenait également de mettre en garde les acquéreurs sur l'absence d'assurance décennale, de dommages ouvrage et d'assurance biennale qui sont obligatoires, notamment en ce qui concerne la réfection de la toiture, pour laquelle, aucune autorisation administrative ni certificat d'achèvement des travaux n'ont été fournis ;
Attendu que le notaire a par ailleurs manqué à son devoir de conseil, de renseignement et de mise en garde en n'attirant pas l'attention des acheteurs sur le caractère douteux des déclarations des vendeurs concernant la mise aux normes de l'installation électrique et la réfection de la toiture en l'absence de pièces justificatives de la réalisation des travaux dans les règles de l'art, de factures par des professionnels et de la souscription des assurances obligatoires ;
Attendu que ces manquements constituent une faute civile, en lien direct avec le préjudice allégué par les acquéreurs ;
Que ces derniers sont fondés à réclamer l'indemnisation du préjudice résultant de la perte de chance popur eux de se dégager du compromis de vente par le jeu de la condition suspensive ou de solliciter un report de l'opération dans l'attente de la réalisation effective de conformité des travaux prévus par le compromis ;
Qu'il convient de leur allouer la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts de ce chef ;
Attendu que, dans la mesure où l'application de la clause pénale a été écartée dans le cadre du présent litige, la demande d'indemnisation pour absence de séquestre destiné à garantir son paiement ne peut prospérer ;
Sur la responsabilité de la SARL Alpes Certifications Immobilières :
Attendu que le rapport établi le 27 juin 2013 par la SARL Alpes Certifications Immobilières mentionne que le diagnostic a pour objet d'identifier, par des contrôles visuels, des essais et des mesures, les défauts susceptibles de compromettre la sécurité des personnes ; qu'il ne constitue pas un contrôle de conformité de l'installation, à la réglementation ;
Qu'elle a notamment signalé dans son rapport du 27 juin 2013 que les circuits ne comportent pas de conducteur de protection relié à la terre et l'absence de différentiel à haute sensibilité protégeant toute l'installation ;
Que le complément figurant en page 17 du rapport ne peut s'analyser comme un nouveau diagnostic qui n'a pas été sollicité par les vendeurs ; qu'elle a décrit, à la suite d'une visite de contrôle le 4 septembre 2013; les travaux réalisés ;
Que, dans ces conditions, il n'est pas établi qu'elle n'a pas correctement exécuté sa mission ;
Qu'il ne peut être considéré non plus qu'elle a manqué à son devoir de conseil, de renseignements et de mise en garde en établissant un rapport de diagnostic de contrôle ayant induit les acquéreurs en erreur sur la conformité aux normes des travaux réalisés ;
Que les demandes formées à son encontre, ainsi qu'à l'égard de son assureur, la SA Allianz Iard, sont, en conséquence, rejetées ;
Attendu que le jugement est confirmé, sauf en ce qui concerne l'application, de la clause pénale et la demande en dommages et intérêts pour inexécution conforme des travaux ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu de modifier le montant alloué par le premier juge aux acquéreurs au titre des frais irrépétibles ;
Attendu qu'il convient de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Attendu que les parties perdantes sont condamnées aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré, sauf en ce qui concerne l'application de la clause pénale et le quantum de la demande en dommages et intérêts, pour inexécution conforme des travaux,
Statuant à nouveau de ces chefs,
Dit n'y avoir lieu de faire application de la clause pénale,
Condamne Monsieur [N] [X] et Madame [T] [B] à payer à Monsieur [O] [I] [W] et Monsieur [R] [G] la somme de 30 547,78 €, à titre de dommages et intérêts,
Rejette la demande en dommages et intérêts formée au titre de la garantie de la liquidation de la clause pénale, formée par Monsieur [O] [I] [W] et Monsieur [R] [G],
Rejette les demandes en dommages et intérêts supplémentaires, formées par Monsieur [O] [I] [W] et Monsieur [R] [G] ;
Y ajoutant,
Condamne Maître [P] [Q] et la SCP [Q] [Z] [D] à payer à Monsieur [O] [I] [W] et Monsieur [R] [G], ensemble, la somme de 2 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne Maître [P] [Q] et la SCP [Q] [Z] [D] à payer à la SARL Alpes Certifications Immobilières et la SA Allianz Iard, ensemble, la somme de
2 000 €,en application de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne Maître [P] [Q] et la SCP [Q] [Z] [D] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
