COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
1ère Chambre A
ARRET SUR RENVOI DE CASSATION
ARRÊT AU FOND
DU 09 MAI 2017
A.D
N°2017/
Rôle N° 15/16495
Y... N...
C/
SARL SOCIETE MEDITERRANENNE DE COMMERCIALISATION IMMOBILIERE AGENCE DE CAMARGUE (SOMECO)
Grosse délivrée
le :
à :Me Boisrame
Me Dragon
Arrêt en date du 09 Mai 2017 prononcé sur saisine de la Cour suite à l'arrêt rendu par la Cour de Cassation le 7/07/2015, qui a cassé et annulé l'arrêt
n° 613 rendu le 24/10/2013 par la Cour d'Appel d'AIX EN PROVENCE (1ère Chambre B).
DEMANDEUR SUR RENVOI DE CASSATION
Monsieur Y... N... pris en sa qualité d'héritier de feu Monsieur N... S... et de F... C... V... veuve L...
né le [...] à ARLES (13200), demeurant [...]
représenté par Me Alexandra BOISRAME de l'AARPI JAUFFRES & BOISRAME, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Louis SAYN URPAR, avocat au barreau de TARASCON, plaidant
DEFENDERESSE SUR RENVOI DE CASSATION
SARL SOCIETE MEDITERRANENNE DE COMMERCIALISATION IMMOBILIERE AGENCE DE CAMARGUE (SOMECO) prise en la personne de son représentant légal, demeurant [...]
représentée par Me Paul DRAGON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 20 Mars 2017 en audience publique .Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme DAMPFHOFFER, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries devant la Cour composée de :
Madame Anne VIDAL, Présidente,
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2017.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcée par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2017
Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE :
Vu l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 24 octobre 2013.
Vu l'arrêt rendu par la Cour de cassation le 7 juillet 2015, ayant censuré l'arrêt de la cour en toutes ses dispositions, retenant qu'il avait par motifs propres, exclusifs de la présomption édictée à l'article 955 du code de procédure civile, considéré que M. N..., héritier de Mme. L..., qui serait en droit de demander la mise en oeuvre de la clause résolutoire, n'a pas mis la cour en mesure de fixer la fraction du bouquet à restituer dans le cadre de la constatation de la résolution de la vente limitée aux seuls immeubles conservés par la société Someco, et qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que les conditions d'application de la clause résolutoire étaient réunies et au seul motif d'une difficulté d'évaluation de la somme à restituer au débirentier, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Vu la déclaration de saisine de la cour par M. N....
Vu les conclusions récapitulatives du 11 janvier 2017 déposées par M. N..., demandant de:
- confirmer le jugement en ce qu'il a donné acte à Q... N... de son intervention volontaire en sa qualité d'héritier de F... L..., en ce qu'il a condamné la société Someco à payer, en deniers ou quittances, la somme de 9948,92 euros, celle de 1500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, a rejeté les délais, a condamné la société Someco aux dépens,
- le réformer pour le surplus en ce qu'il a rejeté la demande de résolution de la vente immobilière passée le 21 février 1985 entre Mme L... et la société Someco, et statuant à nouveau,
- constater la résolution de la vente au 4 janvier 2009,
- dire qu'en raison de l'acte de vente intervenu les 3 et 8 décembre 1988 entre la société Someco et la société [...], la résolution ne portera que sur l'immeuble cadastré section [...] à [...],
- fixer à 17'504 € la fraction du bouquet à restituer et dire que cette somme sera payée dans le mois de la libération effective des lieux,
- dire que les versements de rente demeureront acquis au vendeur à titre d'indemnités conventionnelles,
- prononcer l'expulsion de la société Someco ainsi que de tous occupants sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- dire que la société Someco est redevable d'une indemnité d'occupation de 538,18 euros par mois depuis le 4 janvier 2009 jusqu'au jour de la libération effective des lieux et la condamner en deniers ou quittances,
- la condamner à lui payer la somme de 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.
Vu les conclusions de la société méditerranéenne de commercialisation immobilière en date du 27 février 2017, demandant de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de résolution de la vente,
- vu l'irrégularité de la mise en demeure du 27 novembre 2008 pour absence de mandat donné par Mme V..., dire n'y avoir lieu à la mise en jeu de la clause résolutoire,
- vu les paiements effectués au titre des deuxième et troisième trimestres 2008, la renonciation claire et non équivoque de Mme V... à la clause d'indexation, le manque de clarté des comptes présentés dans la mise en demeure du 27 novembre 2008, dire que celle-ci n'était pas en mesure de mettre en jeu la clause résolutoire,
- vu l'obligation de loyauté et de proportionnalité entre les demandes et l'objectif poursuivi, la jurisprudence sur l'abus de droit, dire que la réclamation soudaine d'un arriéré d'indexation et d'échéances de rente payées ne pouvait mettre en jeu le mécanisme de la clause résolutoire,
- rejeter, en conséquence, la demande de constatation de la clause résolutoire,
- réformer le jugement en ce qu'il a condamné la société à la somme de 9948,92 euros,
- dans l'hypothèse où la cour écarterait l'application de l'indexation, rejeter la demande de condamnation de M. N... et le condamner à payer la somme de 1333 € à titre de rente trop perçue, ainsi qu'à rembourser les sommes versées au titre de l'exécution provisoire,
- dans l'hypothèse où la cour admettrait l'application de l'indexation, réformer le jugement et limiter la condamnation à 7186,89€
- dans cette hypothèse, condamner M N... à rembourser le trop perçu de 2762,03 euros versés au titre de l'exécution provisoire,
- dire que l'impossibilité de remise en état fait obstacle au prononcé de la résolution du contrat de vente,
- subsidiairement, fixer le montant de la créance de restitution du bouquet à 200 000€ et condamner M. N... à lui verser cette somme,
- condamner M. N... à lui verser la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.
Vu l'ordonnance de clôture du 14 mars 2017.
Motifs
Attendu que la recevabilité de l'appel et celle de la déclaration de saisine de la cour ne sont pas constestées; que rien au dossier ne conduit la cour à le faire d'office ;
Attendu que le 21 février 1985, Mme L... a vendu en viager à la société méditerranéenne de commercialisation immobilière un immeuble et un local commercial situés dans un immeuble contigu, au prix de 500'000 fr. payable comptant à hauteur de 250'000 fr., le solde étant converti en rente viagère indexée.
Attendu que l'acte comporte une clause résolutoire en cas d'inexécution par le débirentier d'un seul terme de la rente et après un commandement de payer ou une mise en demeure restés vains pendant un mois.
Attendu que la société Someco ayant, ensuite, vendu à la société civile immobilière [...] le local commercial ainsi qu'une partie de l'immeuble, Mme L... est intervenue à cet acte pour se désister de son action résolutoire en ce qu'elle portait sur les biens vendus .
Attendu que par ailleurs, elle lui a fait délivrer une mise en demeure datée du 27 novembre 2008 d'avoir à payer les trois derniers trimestres de rente dus pour l'année 2008, ainsi que des indexations.
Attendu que cet acte qui comportait le rappel des termes de la clause résolutoire est resté vain pendant le délai d'un mois , la société Someco ayant finalement adressé, pendant le cours du délibéré du tribunal, une note faisant état de la remise à l'audience d'une somme de 6655€ représentant les 3 trimestres réclamés.
Attendu que, dès lors que la mise en oeuvre d'une telle clause résolutoire ne peut être considérée comme faite de mauvaise foi et qu'elle n'a pas été suivie de l'exécution du débiteur dans le mois requis, il y a lieu de constater la résolution de la vente ;
Qu'à cet égard, les paiements invoqués ont pu être, à bon droit, et en application des dispositions légales sur l'imputation des paiements, être affectés aux dettes afférentes aux échéances débitrices des années 2006 et 2007 dès lors qu'aucune volonté n'avait été exprimée par le débiteur lors des ses paiements et que, s'agissant de dettes d'égale nature, l'imputation se fait par principe sur la dette la plus ancienne (article 1256 du code civil al 2);
Que peu importe également que la créditrentière , Mme L..., ait pu consentir, comme le prétend la société Someco, à l'arrêt de l'indexation, la clause résolutoire ayant, de toute façon, été mise en oeuvre, non seulement pour le paiement de l'indexation, mais aussi pour celui des rentes dues ; qu'à cet égard, il n'y a aucun abus, ni aucune disproportion à réclamer le paiement du principal de la rente qui représente une partie du prix et qu'il importe peu que la défaillance reprochée sur vienne après plusieurs années de bonne exécution ; qu'il n'y a pas non plus de déloyauté ou mauvaise foi à réclamer fin 2008 le paiement d'échéances dues au titre des trimestre de cette même année et que le fait allégué que le contrat de viager aurait été précédemment respecté est donc inopérant ;
Que la circonstance que l'exécution du contrat se prolonge dans le temps, à raison même de sa nature viagère, et donne donc lieu à un paiement de rente susceptible de dépasser le prix initialement convenu, ne peut pas non plus être utilement opposée au titre de l'exigence de bonne foi du crédirentier, lequel est créancier d'une obligation attachée à un contrat, par définition aléatoire ; que le commandement est clair en sa teneur et en sa rédaction quant aux obligations inexécutées et aux conditions de mise en oeuvre de la résolution; qu'aucune erreur ou confusion dans la comptabilisation des paiements antérieurs n'est démontrée ;
Qu'enfin, aucun texte n'exige de justifier d'un pouvoir donné à l'avocat pour envoyer une telle mise en demeure, étant surabondamment observé que celui-ci a été chargé dans le même délai par Mme L... de la défense de ses intérêts en justice et que l'assignation délivrée qui reproduit les termes de la clause résolutoire dont elle demande la mise en oeuvre, qui réclame le paiement des sommes litigieuses et qui n'a pas plus été suivie d'un paiement utile, vaut également commandement .
Attendu qu'il ne saurait, enfin, être considéré que le seul fait de ne pas réclamer le paiement de l'indexation vaudrait renonciation de la part de la venderesse ; que les attestations délivrées sur ce sujet, l'une par M A..., non datée, l'autre par M I..., qui ne répondent au demeurant pas aux exigences de l'article 202 al 3 du code de procédure civile, ne peuvent être retenues comme suffisamment probantes, étant observé qu'il n'est pas contesté que l'un est associé de la société Someco et que l'autre en est salarié ; que la volonté exprimée par Mme L... à propos d'un autre contrat, telle que relatée par Mme X..., ne la lie pas pour celui-ci et ce d'autant qu'elle expose, elle-même, que pour ce contrat, sa volonté sur l'indexation a été exprimée par écrit ; qu'enfin, le fait que ce même témoin y relate aussi que Mme L... lui aurait dit avoir renoncé à percevoir les indexations de la Someco ne suffit ni à caractériser, ni à constituer un acte non équivoque du renoncement ainsi invoqué.
Attendu qu'au titre des indexations, la somme due sera arbitrée à 7186,89€, ainsi que justifié par les calculs joints en pièce 17 de la société Someco ayant arrêté les comptes au 3ème trimestre 2011, conformément aux prétentions de M N..., qui, en demandant la confirmation du jugement sur ce point, fixe le montant de sa réclamation également à cette date.
Attendu que la mise en demeure ayant été délivrée le 3 décembre 2008, la résiliation sera constatée au 4 janvier 2009, ainsi que demandé par M N...;
Qu'en exécution des dispositions du contrat, les échéances payées restent acquises au vendeur crédit rentier , qui doit, en revanche, restituer le bouquet .
Attendu, enfin et que depuis le 4 janvier 2009 , les versements effectués ou à faire s'analysent en une indemnité d'occupation.
Attendu que M N... sera, par suite, jugé bien fondé à demander le paiement de cette indemnité à raison de la somme de 538,18 € par mois depuis le 23 octobre 2011 , à laquelle M N... fixe la date de cessation des paiements faits par la société Someco, sans être de ce chef contredit, et jusqu'à libération complète des lieux, la condamnation étant prononcée en deniers ou quittances conformément à sa réclamation.
Attendu, sur la restitution de la somme due au titre du prix du bouquet consécutivement à la restitution de l'immeuble, dont on soulignera, au préalable, qu'elle n'est pas rendue impossible par le seul fait de la vente passée avec la société [...] , mais qu'elle sera limitée à l'immeuble non compris dans cette vente, que M N... propose, comme mode de détermination , un calcul proportionnel qui le conduit à fixer une somme de 115 000 fr, soit 17 504 €, son adversaire lui opposant de ce chef une somme de 200 000 €.
Attendu qu'à cet égard, la cour observe qu'il n'est démontré, ni que les prix aient notablement évolué sur la période 1985-1988, date des deux ventes successives passées sur l'ensemble immobilier sus-évoquées, ni que le prix du pas de porte acquitté pour le bail commercial, qui correspond pour le bailleur, en l'espèce, la société Someco, à la seule valeur de la propriété commerciale conférée, ait existé lors de la vente de 1985, ni que la valeur actuelle de l'immeuble serait le fait d'améliorations faites par le débirentier ; qu'enfin la question de la perte du fonds de commerce y exploité est inopérante ;
Attendu, par suite, que le bouquet sera fixé, à partir des prix de vente respectivement arrêtés en 1985 et 1988, soit : 250 000 x 300 000/ 500 000 , ce qui conduit à fixer la somme à restituer au titre du bouquet à 150 000 fr, soit 22 867,35 € .
Attendu qu'il sera, par voie de conséquence, ordonné l'expulsion de la société Someco ainsi que celle de tous occupants de son chef sans qu'il y ait lieu , à ce stade, de prononcer une astreinte.
Attendu que le présent arrêt constituant un titre, il n'y a pas lieu d'ordonner une quelconque restitution.
Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile,
Par ces motifs
La cour, statauant publiquement, contradictoirement en matière civile et en dernier ressort
Reçoit l'appel,
Confirme le jugement en ce qu'il a donné acte à Q... N... de son intervention à l'instance en sa qualité d'héritier de Mme L..., en ses dispositions relatives au rejet de la demande de délai, à l'article 700, et aux dépens,
Le réforme pour le surplus et statuant à nouveau :
Constate la résolution au 4 janvier 2009 de la vente passée le 21 février 1985 entre les parties, à savoir, la société Someco et Mme L..., aux droits de laquelle vient
M N..., relative aux biens suivants :
'un immeuble situé à [...] élevé de deux étages sur rez-de-chaussée, et cave en partie, figurant à la matrice cadastrale rénovée de la commune d'[...], S° [...] , lieudit '[...]" pour une superficie de un are vingt deux centiares.
Et dans un immeuble contigu au précédent situé à [...] , cadastré dans son ensemble S° [...], lieudit '[...]" pour une superficie de soixante huit mètres carrés.
LE LOT NUMERO CINQ, comprenant :
la propriété divise et particulière d'un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble et la copropriété des deux cent cinquante neuf/millièmes (259/1000°) des parties communes, lesdites parties communes décrites et réparties dans un règlement de copropriété état descriptif de division dressé par Me P..., notaire associé à [...] le vingt huit septembre mil neuf cent soixante treize, publié à la conservation des hypothèques de TARASCON le quinze octobre suivant V°1797 N°2 en précisant que la présente résolution ne concerne que :
l'immeuble cadastré section [...] situé à [...] pour une superficie de 63ca, provenant de la parcelle initialement désignée [...] pour 1a, et 22ca, sis [...] et ayant donné lieu à la division suivante : [...] pour 63ca et [...] pour 59 ca, à l'exclusion de tout autre,'
Ordonne que le présent arrêt soit publié à la conservation des Hypothèques,
Fixe la fraction du bouquet à restituer par M. N... à la société Someco à la somme de 22 867,35 € €, et ordonne sa restitution dans le mois de la libération effective des lieux, conformément à la demande de M.N...,
Dit que les versements d'arrérages dus jusqu'à la date de la résolution demeurent acquis au vendeur, créditrentier, à titre d'indemnités conventionnelles,
Condamne la société Someco à payer à M N... la somme de 7186,89€ au titre de l'indexation jusqu'au 3ème trimestre 2011,
Prononce l'expulsion de la société Someco et celle de tous occupants de son chef, sans qu'il y ait lieu, à ce jour, de prononcer une astreinte ,
Dit que la société Someco est redevable d'une indemnité d'occupation de 538,18 euros par mois depuis le 4 janvier 2009 jusqu'au jour de la libération effective des lieux et la condamne, de ce chef, en deniers ou quittances, à régler cette indemnité à M. N...,
y ajoutant :
Condamne la société Someco à verser à M.N... la somme de 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les demandes plus amples,
Condamne la société Someco à supporter les dépens de la procédure d'appel et en ordonne la distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
