COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
1ère Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 28 MARS 2017
O.B
N° 2017/
Rôle N° 15/14981
[F] [T]
C/
[L] [N] épouse [R]
[C] [R] épouse [Y]
Grosse délivrée
le :
à :Me Aubree
Me Rouillot
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 08 Juillet 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 15/01147.
APPELANT
Monsieur [F] [T]
né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Jean-Michel AUBREE, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
INTIMEES
Madame [L] [N] épouse [R]
née le [Date naissance 2] 1934 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Maxime ROUILLOT de la SCP ROUILLOT - GAMBINI, avocat au barreau de NICE
assistée par Me Coralie MARIN, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant
Madame [C] [R] épouse [Y]
née le [Date naissance 3] 1956 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Maxime ROUILLOT de la SCP ROUILLOT - GAMBINI, avocat au barreau de NICE
assistée par Me Coralie MARIN, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 20 Février 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur BRUE, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Anne VIDAL, Présidente
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2017
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2017,
Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Vu les assignations des 27 novembre 2014 et 14 janvier 2015, par lesquelles Monsieur [F] [T] a fait citer Madame [L] [N] et Madame [C] [R], devant le tribunal de grande instance de Nice.
Vu l'assignation du 18 février 2015, par laquelle Madame [L] [N] et Madame [C] [R] ont fait citer Monsieur [F] [T] devant la même juridiction, ce, sur autorisation d'assigner à jour fixe.
Vu le jugement rendu, le 8 juillet 2015, par le tribunal de grande instance de Nice ayant, débouté Monsieur [T] de sa demande d'irrecevabilité de la procédure intentée par les requérantes, ainsi que de sa demande visant à voir écarter des débats les pièces adverses numéros 4, 9 et 10, dit que la vente intervenue entre Madame [L] [N] et Madame [C] [R] et Monsieur [F] [T] n'est pas parfaite, débouté Monsieur [T] de ses demandes indemnitaires, ainsi que Madame [L] [N] et Madame [C] [R] de leurs demandes en dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice financier, et condamné Monsieur [F] [T] à payer à Madame [L] [N] et Madame [C] [R], la somme de 2000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu la déclaration d'appel du 10 août 2015, par Monsieur [F] [T].
Vu les conclusions transmises le 27 janvier 2017, par l'appelant.
Vu les conclusions transmises le 30 janvier 2017, par Madame [L] [N] et Madame [C] [R].
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 31 janvier 2017.
SUR CE
Attendu qu'il convient de constater que le moyen tiré de l'irrégularité de l'assignation et de l'irrecevabilité des demandes des consorts [R] soulevé par Monsieur [F] [T] devant le premier juge n'est plus soutenu en cause d'appel ;
Attendu que le 4 juin 2014, Madame [L] [N] et Madame [C] [R] ont confié à l'Agence Centrale du Patrimoine un mandat exclusif pour la vente d'un appartement et d'une cave situés à [Localité 3] leur appartenant en indivision, au prix de 276'000 €, frais d'agence inclus;
Attendu que le 5 septembre 2014, Monsieur [F] [T], avocat au barreau de Nice recherchant un local pour l'exercice de sa profession, a formulé une offre d'achat au prix de 250'000 €, sous la seule condition suspensive d'obtention d'un prêt, étant précisé qu'il disposait d'un apport personnel de 40'000 € ;
Que cette offre a été acceptée par Madame [L] [N] et Madame [C] [R] le 8 septembre 2014 ;
Attendu que Monsieur [F] [T] sollicite que soient écartées des débats les pièces adverses numéros 4, 9 et 10, en raison de la confidentialité attachée aux correspondances échangées entre notaires ;
Attendu que s'il résulte des dispositions de la loi du 25 ventôse an XI, modifiée notamment par l'ordonnance de 19 septembre 2008 que le notaire est tenu au secret professionnel dans l'intérêt de son client, le soumettant à un devoir de confidentialité dans ses correspondances qu'il doit refuser de communiquer à des tiers, il peut être délié de cette obligation par son client ;
Attendu que la pièce numéro 4 des intimés contient des courriers électroniques adressés par Maître [O], notaire des venderesses à Maître [D], notaire de l'acquéreur, les 16 et 24 octobre 2014, ainsi que des courriers électroniques adressés par Maître [D] à Maître [O] les 22 et 23 octobre 2014 ;
Que la pièce numéro 9 est le courrier électronique adressé le 9 octobre 2014 par Maître [O] à Maître [J] ;
Que la pièce numéro 10 du dossier des intimées est l'assignation délivrée le 27 novembre 2014 par Monsieur [F] [T] à l'encontre de Madame [L] [N] et Madame [C] [R] ;
Attendu que le 10 avril 2015, dans le cadre de la procédure de première instance, le conseil de Monsieur [T] a fait sommation au conseil des intimées de communiquer l'ensemble des correspondances échangées entre les notaires des parties (Maître [M] [D] pour Monsieur [T] et Maître [N] [O] pour Madame [L] [N] et Madame [C] [R] ), ce, depuis le 24 septembre 2014 et notamment celle du 9 octobre 2014 par laquelle Maître [M] [D] aurait ajouté des conditions suspensives contraires à l'offre d'achat ;
Attendu qu'il résulte de ces éléments que les parties ont elles mêmes levé la confidentialité des correspondances échangées entre leur notaire en les produisant ou en réclamant la production dans le cadre de la procédure ;
Qu'il s'agit d'échanges entre les notaires de chacune des parties en leur qualité d'intermédiaires en vue de la réalisation de la vente qui se contentent de relayer la volonté de chacun ;
Que dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'écarter des débats les pièces susvisées ;
Attendu que Monsieur [F] [T] réclame que la vente soit déclarée parfaite, qu'il soit dit que la décision à intervenir vaudra acte de vente, qu'il lui soit donné acte de son accord pour en payer le prix de 250'000 €, outre celui des publications et que la rupture du contrat par les venderesses soit déclarée abusive, ainsi que leur condamnation à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts ;
Attendu que par courrier électronique du 26 septembre 2014, le notaire de Monsieur [F] [T], Me [D], a indiqué, dans le cadre de la préparation de l'acte, au notaire des venderesses, que ses clients souhaitaient que les conditions suspensives suivantes soient prises savoir : 1)obtenir le changement destination du bien vendu, 2) qu'aucune interdiction d'exercer une profession libérale ne soit stipulée aux termes du règlement de copropriété ou de ses modificatifs, 3) obtention d'une dérogation accordant le droit d'exercer, à défaut d'impossibilité de mise aux normes de l'accessibilité, conformément à la loi du 11 février 2005 pour l'égalité des droits et des chances, applicable dès le 1er janvier 2015 ;
Attendu que Monsieur [F] [T] qui a toujours désigné Maître [D] pour l'assister dans le cadre de cette acquisition ne peut prétendre que celle-ci n'avait pas mandat pour transmettre ses volontés dans le cadre de la préparation du contrat ;
Qu'un notaire dispose toujours d'un mandat apparent pour le compte de son client vis-à-vis des tiers, étant précisé qu'en l'espèce les deux études notariales étaient en relation depuis plusieurs semaines sur ce dossier ;
Qu'en l'état de ce mandat, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 1119 du Code civil, selon lequel on ne peut stipuler dans son propre nom ;
Attendu que le16 octobre 2014, le notaire des venderesses a précisé au notaire de Monsieur [T] qu'elles ne souhaitaient pas donner suite à l'offre, compte tenu de l'ajout de nouvelles conditions suspensives ;
Attendu qu'en l'espèce les démarches entraînées par les obligations légales liées à l'exercice d'une activité professionnelle dans l'appartement auraient eu pour effet de modifier considérablement l'économie de la première proposition et d'allonger de manière significative le délai de réalisation de la vente ;
Qu'il y avait lieu en effet d'obtenir une autorisation de la copropriété et des autorisations administratives ;
Attendu qu'en l'absence de signature d'un avenant par les deux parties, cet ajout doit être analysé comme une rétractation de la part de l'acquéreur, et qu'il y a lieu d'exclure la notion de novation de la convention laquelle ne se présume pas ;
Qu'il apparaît ainsi qu'aucun accord définitif n'est intervenu, en ce que l'accord initial a été remis en cause par Monsieur [T] ;
Qu'il doit être considéré que certaines des modalités non accessoires de l'accord initial ont été unilatéralement modifiées par l'une des parties et qu'à défaut d'accord sur ces points le contrat de vente ne s'est pas formé ;
Attendu que la renonciation ultérieure par l'acquéreur à l'ajout des conditions suspensives, les 22 octobre 23 octobre et 18 novembre 2014, postérieure au refus de vendre notifié par les vendeurs n'a pas d'incidence, son changement de position ne pouvant être toléré indéfiniment, sauf à revendiquer l'existence d'une obligation à durée indéterminée ;
Attendu que la question n'est pas, en l'espèce, celle de l'extinction de l'obligation, ni de son exécution, mais celle liée à la formation du contrat par le maintien de l'accord des parties ; qu'il n'y a donc pas lieu de se référer, dans le cadre du présent litige, aux articles 1184 et 1134 du Code civil dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au moment des faits;
Attendu que c'est en vain que Monsieur [T] vise les dispositions l'article L271-1 du code de la construction et d'habitation dès lors que Madame [L] [N] et Madame [C] [R] n'invoquent pas le bénéfice du droit de rétractation, prévu en tout état de cause au seul bénéfice de l'acquéreur ;
Attendu qu'il résulte de ces éléments que la vente ne peut être déclarée parfaite ;
Attendu que dans ces conditions il ne peut être fait droit aux demandes d'indemnisation formées par Monsieur [F] [T] ;
Attendu que Madame [L] [N] et Madame [C] [R] qui ont pris le risque
de signer un nouveau compromis de vente avec un tiers le 1er novembre 2014 pour un montant de 270000 €, certes réduit par avenant du 13 mars 2015 à 265'000 €, alors que le contentieux était en germe avec Monsieur [T] qui persistait dans ses offres et dans la renonciation aux conditions suspensives supplémentaires, ne peuvent prétendre avoir subi un préjudice de ce chef, alors que la vente devait intervenir avec ce dernier pour un prix de 250'000 € ;
Attendu que la proximité de la signature de ce compromis avec la date qui aurait pu être fixée pour concrétiser l'accord initial conclu avec Monsieur [T] ne permet pas d'établir l'existence d'un préjudice financier directement lié au retard dans la réalisation de l'opération ;
Qu'il convient donc de rejeter les demandes d'indemnisation de Madame [L] [N] et Madame [C] [R] relatives aux frais de garde meubles, charges courantes, hébergement de la mère, ainsi qu'au titre de l'immobilisation du bien ;
Attendu que le caractère abusif de la présente procédure n'est pas établi par l'existence d'une faute caractérisée par la volonté de nuire, alors qu'elle a été en partie initiée par les intimées ; que la demande en dommages et intérêts formée de ce chef par Madame [L] [N] et Madame [C] [R] est, en conséquence, rejetée ;
Attendu que le jugement est confirmé ;
Attendu que les changements d'attitude de l'acquéreur peuvent être considérés comme fautifs et que les tracas qu'ils ont engendrés pour les venderesses, dans un contexte de deuil, dont l'une est âgée justifie l'allocation à leur profit de la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice moral ;
Attendu qu'il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu que la partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne Monsieur [F] [T] à payer à Madame [L] [N] et Madame [C] [R], ensemble, la somme de 3 000 €, à titre de dommages et intérêts,
Condamne Monsieur [F] [T] à payer à Madame [L] [N] et Madame [C] [R], la somme de 2 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne Monsieur [F] [T] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
