COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
1ère Chambre A
ARRÊT MIXTE
DU 31 JANVIER 2017
A.V
N° 2017/
Rôle N° 14/23789
[W], [O] [Y]
[H] [Y] épouse [D]
C/
SAS SAS IMMO VAUBAN
Grosse délivrée
le :
à :Me Guedj
Me Badie
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 18 Novembre 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 12/05803.
APPELANTS
Monsieur [W], [O] [Y], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me Jérôme DUPRE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, plaidant
Madame [H] [Y] épouse [D], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Jérôme DUPRE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, plaidant
INTIMEE
SAS IMMO VAUBAN
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3]
représentée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Christophe LAPP, avocat au barreau de PARIS,plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 12 Décembre 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame VIDAL, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Anne VIDAL, Présidente
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2017
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2017,
Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :
[M] [W] épouse [Y] a signé, suivant acte sous seing privé du 31 juillet 2007, une promesse de vente au profit de la société IMMO VAUBAN portant sur deux terrains cadastrés AN [Cadastre 1] et AN [Cadastre 2] au prix de 1.200.000 euros, converti en l'obligation à la charge de l'acquéreur de revendre à la venderesse une parcelle de 3000 m² au centre de la parcelle AN [Cadastre 1], de construire sur cette parcelle une maison de 250 m² habitables suivant le descriptif de l'architecte [U] et de rénover la maison d'habitation ancienne suivant le descriptif annexé. Cette promesse qui prévoyait la réitération au 30 avril 2009 a été prorogée par avenant du 13 mars 2009 jusqu'au 31 juillet 2010. [M] [Y] est décédée le [Date décès 1] 2011, alors qu'un nouveau projet d'avenant avait été soumis à sa signature, avenant que ses enfants, M. [W] [Y] et Mme [H] [Y] épouse [D], ont refusé de signer.
Suivant acte d'huissier en date du 21 juin 2012, la société IMMO VAUBAN a fait assigner M. [W] [Y] et Mme [H] [Y] devant le tribunal de grande instance de Draguignan. Elle sollicitait, aux termes de ses dernières écritures, la réitération forcée de la vente des parcelles AN [Cadastre 3] (ancienne AN [Cadastre 1]) et AN [Cadastre 4] (ancienne AN [Cadastre 2]), à l'exception d'une surface de 3000 m² au centre de la parcelle AN [Cadastre 3], moyennant le prix de 1.200.000 euros et de dire parfaite la vente aux consorts [Y] de la parcelle de 3000 m² contenant une maison d'habitation de 250 m² avec garage et jardin attenants moyennant le prix de 290.568,78 euros. Elle réclamait subsidiairement la condamnation des défendeurs à lui verser une somme de 5.417.000 euros à raison de leur faute dans l'anéantissement de l'opération et à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.
Par jugement en date du 18 novembre 2014, le tribunal de grande instance de Draguignan a :
Constaté le consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix,
Rejeté la demande de nullité de la promesse de vente du 31 juillet 2007 et de son avenant du 13 mars 2009,
Dit n'y avoir lieu à l'expertise réclamée à titre subsidiaire par M. [W] [Y] et Mme [H] [Y],
Rejeté la demande tendant à voir dire que la promesse de vente du 31 juillet 2007 et son avenant du 13 mars 2009 sont frappés de caducité,
Dit parfaite la vente au profit de la société IMMO VAUBAN des terrains appartenant à M. [W] [Y] et Mme [H] [Y] pour les avoir reçus par succession de feue [M] [W] épouse [Y] , sis à [Localité 1]) cadastrés section AN [Cadastre 3] (anciennement AN [Cadastre 1]) pour 8651 m² et AN [Cadastre 4] (anciennement AN [Cadastre 2]) pour 252 m², à l'exception d'une parcelle de 3000 m² environ située au centre de l'actuelle parcelle AN [Cadastre 3] contenant une maison individuelle d'habitation d'une surface de 250 m² habitables, un garage et un jardin attenants, pour un prix de 1.200.000 euros,
Dit parfaite la vente de la parcelle appartenant à la société IMMO VAUBAN, sise à [Localité 1]) cadastrée section AN [Cadastre 3] (anciennement AN [Cadastre 1]) pour une contenance de 3000 m² environ située au centre de l'actuelle parcelle AN [Cadastre 3] contenant une maison individuelle d'habitation d'une surface de 250 m² habitables, un garage et un jardin attenants au profit de M. [W] [Y] et Mme [H] [Y], pour un prix de 290.568,78 euros,
En conséquence, renvoyé les parties devant les notaires de leur choix pour procéder à la régularisation et à la publication de l'acte de vente,
Dit que M. [W] [Y] et Mme [H] [Y] devront signer l'acte authentique dans le délai de six mois à compter du prononcé du jugement, à peine d'une astreinte de 10.000 euros par jour de retard et qu'ils devront communiquer au notaire l'intégralité des pièces et documents nécessaires à la rédaction de l'acte, notamment la déclaration d'intention d'aliéner aux fins de purge du droit de préemption urbain, dans le délai de deux mois suivant le prononcé du présent jugement, à peine d'une astreinte de 10.000 euros par jour de retard,
Rejeté la demande de M. [W] [Y] et Mme [H] [Y] tendant à la résolution de la promesse de vente du 31 juillet 2007 et de son avenant du 13 mars 2009,
Jugé sans objet les demandes subsidiaires de dommages et intérêts et d'expertise présentées par la société IMMO VAUBAN et tendant à l'évaluation de ses préjudices,
Rejeté la demande reconventionnelle en dommages et intérêts de M. [W] [Y] et Mme [H] [Y] tendant au paiement de la somme de 2.001.332 euros augmentée des intérêts au taux légal pour immobilisation de leur propriété,
Condamné M. [W] [Y] et Mme [H] [Y] à régler chacun à la société IMMO VAUBAN une somme de 2.000 euros, soit 4.000 euros au total, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens in solidum,
Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de sa décision.
Il a considéré que l'accord sur la chose et sur le prix était suffisamment précis puisque le prix des parcelles vendues était fixé à 1.200.000 euros et que celui de la parcelle revendue était fixé à la différence entre le prix global de vente (1.200.000 euros) et le montant cumulé des travaux de rénovation de la maison ancienne et de construction de la maison nouvelle, les travaux et leur estimatif étant eux-mêmes très précis.
Il a rejeté les demandes en nullité de la promesse, tant au titre du non-respect des règles en matière de lotissement (la société IMMO VAUBAN justifiant avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires aux travaux), qu'au titre du vil prix (les estimations produites par les défendeurs ne prenant pas en compte l'aléa supporté par l'acquéreur sur la constructibilité du terrain).
Il a également rejeté la demande en caducité de la promesse en considérant que la date du 31 juillet 2010 prévue dans l'avenant n'était pas prévue à peine de caducité et en se fondant sur une clause de la promesse prévoyant la prorogation si les travaux de rénovation et de construction n'étaient pas achevés.
Il a enfin rejeté la demande en résolution de la promesse au motif invoqué de l'inachèvement des travaux à la date du 31 octobre 2010 (soit dans le délai de trois mois du terme prévu) en considérant que le retard dans l'achèvement des travaux était sans gravité pour les vendeurs qui n'avaient jamais adressé de mise en demeure à la société IMMO VAUBAN.
M. [W] [Y] et Mme [H] [Y] ont interjeté appel de cette décision suivant déclaration en date du 17 décembre 2014.
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M. [W] [Y] et Mme [H] [Y], aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 14 novembre 2016, demandent à la cour de :
In limine litis,
Constater que la société IMMO VAUBAN a publié l'assignation sans respecter les délais imposés par les dispositions propres à la publicité foncière,
Déclarer en conséquence irrecevable l'assignation délivrée les 21 et 22 juin 2012,
Sur le fond,
Dire leur appel recevable et bien fondé,
Réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions et débouter la société IMMO VAUBAN de toutes ses demandes, fins et conclusions,
A titre principal,
Constater que les parties ne se sont pas accordées de manière suffisamment précise sur l'objet de leur engagement qui reste indéterminé,
Dire que la promesse de vente a été signée en violation de la réglementation d'ordre public sur les lotissements,
Dire que la vente a été consentie à vil prix,
Constater que la promesse emporte vente d'un immeuble à construire impliquant une faculté de rétractation au profit des consorts [Y] laquelle n'a pas été purgée, entraînant la résolution de la promesse,
Dire que la promesse est nulle en raison de l'inexécution par la société IMMO VAUBAN de ses propres obligations de livraison des immeubles promis,
En conséquence, dire que la promesse de vente du 31 juillet 2007 et son avenant du 13 mars 2009 sont nuls et de nul effet ou se trouve résolue,
A titre subsidiaire,
Dire que les parties avaient subordonné la formation définitive du contrat de vente à la date de réitération en la forme authentique de la promesse,
En conséquence, dire que la promesse de vente du 31 juillet 2007 et son avenant du 13 mars 2009 sont frappés de caducité,
A titre infiniment subsidiaire,
Constater que la société IMMO VAUBAN n'a pas exécuté ses propres obligations résultant de la promesse de vente du 31 juillet 2007 et de son avenant du 13 mars 2009,
En conséquence, prononcer la résolution de la vente des parcelles objets de la promesse litigieuse,
A titre très infiniment subsidiaire,
Condamner la société IMMO VAUBAN, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de trois mois après la signification de la décision à intervenir, à livrer la contrepartie prévue dans la promesse, soit
1°) une parcelle de terrain d'une contenance globale de 3000 m² environ, située au centre de l'actuelle parcelle section AN [Cadastre 1],
2°) la rénovation/réhabilitation de la maison d'habitation vétuste érigée sur la parcelle cadastrée section AN [Cadastre 1], selon le descriptif ' estimatif provisoire joint à la promesse et visé par les parties,
3°) la construction, sur la parcelle qui deviendra la propriété de Mme [Y], d'une maison d'habitation d'une surface de 250 m² habitable, et ce conformément aux descriptif établi par M. [U], architecte, visé par les parties,
En tout état de cause,
Condamner la société IMMO VAUBAN à verser aux consorts [Y] la somme de 1.506.420 euros au titre de dommages et intérêts pour immobilisation de leur propriété, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2010, date d'expiration des effets de la promesse de vente,
Condamner la société IMMO VAUBAN à leur payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Ils développent les moyens suivants :
La publicité de l'assignation a été effectuée au-delà du délai de trois mois prévu par l'article 33 du décret du 4 janvier 1955 et de celui d'un mois prévu par l'article 34 pour valider la formalité en attente puisque les bordereaux rectificatifs ont été déposés aux hypothèques les 10 et 12 avril 2013 ;
La contrepartie à laquelle la société IMMO VAUBAN s'est engagée au titre de la dation en paiement n'est pas clairement déterminée et aucun délai de livraison n'est prévu : en effet, les travaux à la charge de l'acquéreur pour la rénovation de la maison ancienne ne sont pas clairement identifiés, les descriptifs visés n'étant pas joints, les documents signés en mai 2009 étant imprécis et ceux produits à la procédure par l'intimée n'ayant aucune valeur contractuelle ; de même le document relatif à la maison nouvelle est lacunaire et les parties étaient toujours en discussion sur la teneur des travaux à réaliser après le 31 juillet 2010 ;
Les prix de vente et de revente sont indéterminés : en effet, le prix de 1.200.000 euros a été indiqué dans la promesse mais sans aucun devis des travaux à réaliser ; le projet d'avenant n°2 prévoyait un prix de 4.000.000 euros ; en outre la société IMMO VAUBAN a d'abord fait état d'un coût des travaux pour 899.000 euros alors que le rapport [K] qu'elle produit aux débats les chiffre à 1.659.434 euros, ce qui rendrait le solde négatif pour les vendeurs ; le prix de revente était donc totalement indéterminable et le tribunal a retenu un prix de 290.568,78 euros sans qu'il soit possible de savoir à quoi il correspond ;
Le montage de l'opération est illégal : il emporte création de trois lots et aménagement de voies et espaces communs et aurait dû donner lieu à une autorisation de lotissement, ce que fait ressortir la note du Cridon, le permis de construire obtenu par fraude étant toujours susceptible de retrait ;
Le prix de vente est dérisoire : l'expert [O] évalue le terrain à 7.600.000 euros en 2007 et 9.927.500 euros en 2013 et l'expert [J] l'évaluait en 2012 à 8.369.000 euros ; l'administration fiscale l'évaluait également dans le cadre de la succession à 7.725.343 euros ; la société IMMO VAUBAN ne peut soutenir qu'à la date de la promesse il existait un aléa sur le caractère constructible du terrain alors qu'elle s'engageait à payer le prix sous forme d'une dation en paiement d'un immeuble bâti ;
L'opération s'analyse en une vente d'immeuble à construire (article 1601-1 du code civil) or, il n'est prévu aucun délai de rétractation de l'acquéreur du bien à construire (article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation), ce qui leur permet de solliciter la résolution de la vente ;
la société IMMO VAUBAN n'a pas exécuté ses obligations puisque la maison à construire et la maison rénovée n'ont pas été livrées au 30 juillet 2009 ni au 31 juillet 2010 et que les travaux ne sont toujours pas achevés ; dès lors, la vente n'a pas de contrepartie et doit être annulée en application de l'article 1610 du code civil ;
subsidiairement, la promesse de vente est caduque dès lors que les parties ont entendu subordonner la formation définitive du contrat à la rédaction de l'acte authentique dans un délai donné ; la date fixée est une date butoir, la prorogation automatique en cas de non achèvement des travaux n'étant acceptée que dans la limite de trois mois, soit le 31 octobre 2010 ; aux termes de l'article 6 de la promesse, le transfert de propriété ne pouvait avoir lieu que le jour de la signature de l'acte authentique ; la société IMMO VAUBAN avait bien conscience de la caducité de la promesse puisqu'elle a proposé un nouveau contrat (dénommé avenant n°2) modifiant totalement l'économie de l'opération ;
la résolution de la promesse doit être prononcée à raison de l'inexécution des travaux avant le 31 octobre 2010 ;
le terrain a été immobilisé depuis le 31 juillet 2007 ce qui justifie le paiement de dommages et intérêts.
La société IMMO VAUBAN, en l'état de ses conclusions n°2 signifiées le 10 novembre 2016, demande à la cour de :
Sur la recevabilité,
dire que l'assignation n'est soumise à aucune obligation de publicité,
dire les demandes de la société IMMO VAUBAN parfaitement recevables et débouter les consorts [Y] de leur exception d'irrecevabilité,
A titre principal,
dire que la promesse de vente est valable et qu'elle n'est pas caduque,
en conséquence, confirmer le jugement du tribunal de grande instance en toutes ses dispositions,
dire parfaite la vente des terrains appartenant aux consorts [Y] cadastrés AN [Cadastre 3] pour 8651 m² et AN [Cadastre 4] pour 252 m² au profit de la société IMMO VAUBAN pour le prix de 1.200.000 euros,
dire parfaite la vente de la parcelle appartenant à la société IMMO VAUBAN cadastrée AN [Cadastre 3] pour une contenance de 3000 m² environ située au centre de cette parcelle contenant une maison d'habitation d'une surface de 250 m², un garage et un jardin attenants, au profit de M. [W] [Y] et Mme [H] [Y],
renvoyer les parties devant le notaire,
dire que M. [W] [Y] et Mme [H] [Y] devront signer l'acte authentique sous astreinte contre paiement par la société IMMO VAUBAN de la somme de 290.568,78 euros et communiquer, également sous astreinte, l'intégralité des actes et documents nécessaires à la rédaction de l'acte et notamment la déclaration d'intention d'aliéner,
débouter M. [W] [Y] et Mme [H] [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
Subsidiairement, si la cour venait à considérer que la vente ne peut pas être poursuivie,
dire que M. [W] [Y] et Mme [H] [Y] ont commis une faute à l'origine de l'anéantissement total de l'opération contractuelle,
dire que cette faute cause un préjudice très important à la société IMMO VAUBAN,
dire que M. [W] [Y] et Mme [H] [Y] seront condamnés à réparer l'entier préjudice causé à la société IMMO VAUBAN,
en conséquence, les condamner in solidum à lui régler la somme de 5.417.000 euros à titre de dommages et intérêts,
A titre très subsidiaire, si la cour considérait que la vente ne pourrait être poursuivie et que les consorts [Y] n'auraient commis aucune faute de nature à engager leur responsabilité,
constater que la société IMMO VAUBAN a pris en charge l'ensemble des travaux exécutés sur les terrains litigieux en exécution de ses obligations contractuelles et que M. [W] [Y] et Mme [H] [Y] ne peuvent s'enrichir sans cause,
en conséquence, condamner in solidum M. [W] [Y] et Mme [H] [Y] à lui payer la somme de 2.348.695,23 euros à titre de dommages et intérêts, sauf à parfaire,
A titre infiniment subsidiaire, si la cour s'estimait insuffisamment éclairée sur le préjudice subi par la société IMMO VAUBAN en l'absence de réalisation de la vente,
par application des dispositions de l'article 232 du code de procédure civile, nommer tel expert de son choix avec mission d'évaluer et chiffrer l'ensemble des préjudices subis au titre de la non-réalisation de la vente des terrains,
En tout état de cause,
débouter M. [W] [Y] et Mme [H] [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
les condamner à régler, chacun, la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à titre complémentaire, outre les dépens de l'instance.
Elle expose l'argumentation suivante :
l'assignation n'est soumise à aucune obligation de publicité, s'agissant d'une demande de réalisation d'une vente ; au demeurant, la publicité d'une assignation peut être faite jusqu'à la clôture des débats ;
la promesse de vente est valable : la désignation des parcelles vendues est précise ; le prix est déterminé (1.200.000 euros) ; le contenu des travaux est défini dans la demande de permis de construire et la déclaration de travaux et leurs descriptifs ont été signés par [M] [W] épouse [Y] ;
le prix de vente est sérieux : les appelants veulent contourner l'action en rescision pour lésion qui est prescrite ; le prix n'est vil que s'il est sans proportion avec la valeur du bien vendu au point qu'il équivaut à une absence de prix ; or, à suivre leurs allégations, la valeur serait de 8.369.000 euros, de sorte que le prix de 1.200.000 euros n'est pas dérisoire ; en outre, l'estimation faite par leur expert est critiquable et l'accord sur le prix dans le cadre de la promesse résulte de l'état des terrains à l'époque avec l'aléa majeur tenant à l'obtention d'un droit à construire purgé de tout recours ; l'estimation des terrains au 11 mai 2007 par Me [Q], notaire de [M] [W] épouse [Y], était d'ailleurs de 652.500 euros ;
la promesse n'encourt aucune nullité : le permis de construire est définitif et purgé de tout recours ; la réglementation en matière de lotissement n'était pas applicable dès lors que la division intervenait postérieurement à la délivrance du permis de construire ; en outre, la demande de permis de construire, faite le 2 août 2007, était soumise à l'ancien régime, en application des dispositions transitoires de l'ordonnance du 8 décembre 2005, lequel soumet à la réglementation du lotissement la division du terrain en plus de deux lots, les terrains déjà bâtis depuis plus de dix ans n'étant pas pris en compte ; enfin, le projet repose sur deux parcelles pouvant donner lieu à quatre lots, sans qu'il y ait besoin de faire un lotissement, et l'opération a créé trois nouveaux terrains ;
l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'est pas applicable puisque l'acquéreur, la société IMMO VAUBAN, est un professionnel et la revente à [M] [W] épouse [Y] ne porte que sur un terrain, la construction de la maison n'étant qu'une modalité de paiement du prix ;
la promesse n'est pas caduque : la date de réitération convenue n'a jamais été assortie de la moindre sanction ; en l'absence de volonté explicite des parties, il convient de retenir le principe selon lequel la date fixée par les parties n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties peut obliger l'autre à s'exécuter ; au demeurant, l'acte prévoit une prorogation automatique pour le cas où le notaire ne pourrait dresser l'acte authentique pour une raison indépendante de la société IMMO VAUBAN ; le délai de réalisation a été automatiquement prorogé sans limitation, le délai de trois mois supplémentaire évoqué par les appelants n'étant applicable que si la société IMMO VAUBAN est fautive, ce qui n'est pas le cas, et ne pouvant être retenu dès lors que, par l'avenant du 13 mars 2009, le délai a été reporté au 31 juillet 2010 ; au demeurant, [M] [W] épouse [Y] a indiqué de son vivant et contractuellement que la société IMMO VAUBAN était devenue propriétaire, indépendamment de toute réitération ;
la promesse n'est pas frappée de nullité à raison de l'inachèvement des travaux : la on réalisation des travaux au 31 octobre 2010 n'est pas imputable à la société IMMO VAUBAN et ne présente aucun caractère de gravité ;
la demande des consorts [Y] au titre de l'immobilisation est infondée : c'est leur résistance qui a paralysé la réalisation de la vente et le fondement juridique est peu clair.
Elle ajoute les éléments suivants, si l'opération devait échouer :
les consorts [Y] ont commis une faute en manquant de bonne foi dans l'exécution du contrat, attendant qu'elle exécute les travaux promis pour mettre le projet à bas en 2012 ; le préjudice à réparer de 5.417.000 euros correspond au manque à gagner de marge brute, aux investissements réalisés et aux divers frais de gestion et financiers, outre la TVA non récupérable ;
les consorts [Y] se sont enrichis sans cause puisque procédant d'un contrat annulé ; ils devront donc régler la somme de 2.348.695,23 euros correspondant au montant cumulé des travaux engagés dans l'opération (941.317,78 euros pour la villa 1, 641.946,77 euros pour la villa 2 et 497.946,22 euros pour la villa 3 outre 257.484,44 euros pour la rénovation de la maison en ruine).
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 12 décembre 2016.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la recevabilité de l'action :
Attendu que c'est en vain que les consorts [Y] soutiennent que l'action engagée par la société IMMO VAUBAN en réitération forcée de la promesse de vente serait irrecevable à défaut d'avoir été publiée dans les délais des articles 33 et 34 du décret du 4 janvier 1955, alors que la demande en réitération d'un acte de vente n'est pas soumise à l'obligation de publicité, seules devant être publiées, au sens de l'article 28 4° du décret, les demandes en justice tendant à obtenir la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention et que la demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation forcée d'actes en la forme authentique fait seulement l'objet d'une faculté de publicité foncière ; qu'au surplus, la publication de l'assignation a eu lieu et que celle-ci n'est enfermée dans aucun délai, sous réserve d'être effectuée avant la clôture des débats ;
Sur la demande de réitération forcée de la vente principale au profit de la société IMMO VAUBAN et de la revente de 3000 m² au profit des consorts [Y] :
Attendu qu'[M] [W] épouse [Y] a signé, le 31 juillet 2007, une promesse synallagmatique de vente au profit de la société IMMO VAUBAN portant sur deux parcelles situées à [Adresse 4], cadastrées section AN [Cadastre 1] pour 8651 m² sur laquelle est édifiée une maison d'habitation ancienne et un garage et AN [Cadastre 2] pour 252 m² en nature de chemin de desserte ;
Qu'il y est convenu que la vente porte sur les deux terrains moyennant le prix principal de 1.200.000 euros converti en l'obligation pour la société IMMO VAUBAN de :
- revendre à [M] [W] épouse [Y] une parcelle de terrain d'une contenance globale de 3000 m² environ située au centre de l'actuelle parcelle AN [Cadastre 1],
- procéder, à sa diligence et à ses frais, à la rénovation/réhabilitation de la maison d'habitation vétuste érigée sur la parcelle AN [Cadastre 1], 'selon le descriptif -estimatif provisoire joint aux présentes et visé par les parties',
- réaliser sur la parcelle qui deviendra la propriété d'[M] [W] épouse [Y] la construction d'une maison d'habitation d'une surface de 250 m² habitable, 'et ce conformément au descriptif en cours de rédaction par les soins de Monsieur [U], architecte, et qui sera soumis et visé par elle au plus tard le 15 octobre 2007,'
étant précisé que 'le prix de la parcelle qui sera revendue à Madame [Y] sera égal à la différence entre le prix global de vente tel que ci-dessus indiqué (1.200.000 €) et le montant cumulé du coût des travaux de rénovation/réhabilitation de la maison existante et de celle à construire.';
Qu'il est noté que la venderesse donne tout pouvoir à la société IMMO VAUBAN pour déposer la déclaration de travaux pour la maison ancienne et la demande de permis de construire pour les villas à édifier, avant ou après division parcellaire, sur la partie de terrain devant revenir à [M] [W] épouse [Y] et sur les deux autres terrains se trouvant de part et d'autre ;
Qu'il y est également prévu que la promesse devra être réitérée au plus tard le 30 avril 2009 avant 17 heures par la signature de l'acte authentique, lequel délai sera prorogé automatiquement si, pour une raison indépendante de la volonté de l'acquéreur, le notaire n'était pas en possession de toutes les pièces nécessaires pour recevoir l'acte et également si les travaux de rénovation/réhabilitation et les travaux de construction ne sont pas achevés ; que le transfert de propriété n'aura lieu que le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente ;
Attendu que la société IMMO VAUBAN a obtenu, le 14 janvier 2008, un permis de construire sur le terrain objet de la promesse valant division pour la construction de trois villas, deux piscines et deux pool houses ; mais que ce permis a fait l'objet d'un recours en annulation par les voisins et que le juge des référés administratif en a ordonné la suspension ; que le projet a donc été retardé jusqu'à la signature, le 9 mai 2009, d'un protocole d'accord auquel [M] [W] épouse [Y] a participé aux termes duquel les requérants déclaraient se désister de leur recours en contrepartie de l'engagement pris par la société IMMO VAUBAN, se présentant dans l'acte comme le propriétaire des terrains, d'élargir le chemin constitué par la parcelle AN [Cadastre 2] et jusqu'au jugement du tribunal administratif du 10 décembre 2009 ayant constaté le désistement d'action des requérants ;
Qu'en l'état de ces difficultés, [M] [W] épouse [Y] et la société IMMO VAUBAN ont signé, le 13 mars 2009, un avenant à la promesse de vente prorogeant le délai de réitération au 31 juillet 2010 à 17 heures, aucune des autres conditions de la promesse n'étant modifiée ;
Que la déclaration d'ouverture du chantier est intervenue le 24 mars 2010 et que les travaux ont débuté le 5 avril 2010 ; qu'à la date du 31 juillet 2010, ils n'étaient pas achevés ; que des projets d'avenant à la promesse du 31 juillet 2007 ont été discutés mais n'ont pas recueilli la signature des parties ;
Qu'[M] [W] épouse [Y] est décédée le [Date décès 1] 2011 en laissant pour lui succéder ses deux enfants, M. [W] [Y] et Mme [H] [Y] ;
Que par voie d'assignation en date du 21 juin 2012, la société IMMO VAUBAN les a assignés en réitération forcée de la vente principale des parcelles AN [Cadastre 1] (devenue AN [Cadastre 3]) et AN [Cadastre 2] (devenue AN [Cadastre 4]) et de la revente de celle de 3000 m² à prendre au centre de la parcelle AN [Cadastre 3] ;
Attendu que la société IMMO VAUBAN soutient que la vente est parfaite en raison de l'accord des parties sur la chose et sur le prix ; que les consorts [Y] prétendent au contraire que l'engagement de la société IMMO VAUBAN au titre de la dation en paiement n'est pas clair, de sorte que le prix n'est pas déterminé ;
Que l'article 1589 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; que l'article 1591 ajoute que le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties ; que ces dispositions s'appliquent lorsque la vente est convertie en dation en paiement ; que le prix doit alors être déterminable et ne doit dépendre que d'éléments objectifs désignés dans le contrat ; que la vente n'est parfaite que si la clause du contrat permettant de déterminer le prix ne repose pas sur des éléments dépendant de la volonté de l'une ou l'autre des parties ou de la réalisation d'accords ultérieurs ;
Qu'en l'espèce, la convention porte de manière concomitante et étroite sur la vente des parcelles AN [Cadastre 1] ([Cadastre 3]) et AN [Cadastre 2] ([Cadastre 4]) moyennant un prix de 1.200.000 euros payé sous forme d'une dation en paiement et sur la revente de 3000 m² moyennant un prix calculé en fonction du coût des constructions objets de la dation en paiement ;
Que si la chose vendue à la société IMMO VAUBAN et celle revendue à [M] [W] épouse [Y] sont identifiée pour la première et identifiable pour la seconde, il ne peut en être dit de même pour le prix ;
Que le prix de la vente principale est, certes, fixé à 1.200.000 euros, mais est converti en une dation en paiement, de sorte qu'il y a lieu de rechercher si l'obligation de construire constituant la dation en paiement et donc le prix de vente dû par la société IMMO VAUBAN est suffisamment précise et déterminée dans la promesse ; qu'il convient de constater à cet égard que, si la promesse indique que les travaux de rénovation/réhabilitation sont définis dans un descriptif - estimatif joint à l'acte, aucune annexe à cet acte n'est produite et la société IMMO VAUBAN ne fait état que d'une déclaration de travaux déposée le 2 août 2007 par M. [U], architecte, présentant les travaux extérieurs justifiant une autorisation, et d'un descriptif, également établi par M. [U] décrivant de manière précise les prestations et aménagements à réaliser dans la maison ancienne rénovée, mais daté de mai 2009, soit près de deux ans après la promesse, et sans aucun chiffrage de ces travaux ; que, de même, si une demande de permis de construire a été déposée le 2 août 2007, le descriptif des prestations de la construction à édifier au profit de la venderesse n'a été établi par M. [U] qu'en mai 2009, et toujours sans aucune évaluation de leur coût ; qu'il en ressort qu'à la date de la signature de la promesse du 31 juillet 2007, les prestations objets de la dation en paiement étaient totalement imprécises, tant dans leur définition que dans leur coût, de sorte que la vente ne comporte pas de prix déterminable ;
Que le prix de la revente du terrain de 3000 m² à [M] [W] épouse [Y] est lui aussi indéterminable à la date de la promesse puisqu'il est fonction du coût cumulé des travaux de rénovation/réhabilitation et des travaux de construction dont il a été vu plus haut qu'il ne pouvait être déterminé sans l'intervention ultérieure d'accords sur les prestations à réaliser dépendant de la volonté de l'une ou l'autre des parties ; que le caractère indéterminable du coût des constructions à la date de la signature de la promesse ressort au demeurant de la rédaction de l'article 12 qui prévoit, pour le cas où la division aboutirait à la création de trois ou quatre parcelles dont l'une, au centre, resterait la propriété d'[M] [W] épouse [Y], que le prix du terrain vendu à la société IMMO VAUBAN 'sera révisé à la baisse pour correspondre strictement au montant cumulé du coût des travaux de rénovation/réhabilitation de la maison d'habitation existante et de construction de la nouvelle dans les conditions précisées ci-dessus (article 5-3°), sans qu'en aucun cas celui-ci n'excède la somme de UN MILLION DEUX CENT MILLE (1.200.000) euros.';
Que le seul document produit aux débats faisant ressortir l'évaluation du coût total des travaux de rénovation de la maison ancienne et de construction de la villa n°2 devant revenir à la venderesse est le rapport [K] , réalisé à la demande de la société IMMO VAUBAN en mars 2013, soit en cours de procédure, qui fait état d'un prévisionnel de travaux de 444.700 euros pour les travaux de rénovation et de 1.214.794 euros pour les travaux de construction, soit pour plus d'1.600.000 euros ;
Qu'il y a lieu d'ajouter que la rédaction de la clause déterminant le prix de revente est particulièrement ambigüe puisque sa mise en oeuvre littérale aboutit à faire payer aux consorts [Y] un prix égal à la différence entre le prix principal (1.200.000 euros) et le prix des constructions, ce qu'a appliqué le tribunal en fixant le prix de la revente à 290.568,78 euros après déduction du coût des travaux que la société IMMO VAUBAN dit avoir réalisés (909.431,22 euros ), alors que la société IMMO VAUBAN prétend que ce serait elle qui serait redevable de cette somme ;
Qu'il doit en conséquence être retenu que la promesse de vente conclue le 31 juillet 2007 ne comporte pas d'accord parfait des parties sur la chose et sur le prix et que la société IMMO VAUBAN est donc infondée à en demander la réalisation forcée ;
Que le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions tendant à contraindre les consorts [Y] à réitérer la vente des parcelles AN [Cadastre 3] et AN [Cadastre 4] au profit de la société IMMO VAUBAN et la revente à leur profit d'un terrain de 3000 m² pris sur la parcelle AN [Cadastre 3] ;
Sur les demandes subsidiaires en indemnisation présentées par la société IMMO VAUBAN :
Attendu que la société IMMO VAUBAN réclame, pour le cas où la réitération forcée ne serait pas ordonnée, la condamnation des consorts [Y] à lui verser une somme de 5.417.000 euros correspondant, aux termes du rapport établi par M. [K], au préjudice résultant de la non réalisation de l'opération de villas sur le tènement foncier objet de la promesse de vente ;
Mais qu'il n'est pas démontré que l'échec de l'opération procéderait d'une faute de la venderesse, [M] [W] épouse [Y], ou de ses héritiers dans la l'exécution de leurs obligations contractuelles ou d'un manque de loyauté contractuelle dans leur refus de réitérer un acte dont la validité était à juste titre discutée ; qu'il ne peut leur être fait grief d'avoir refusé de signer les avenants qui leur étaient proposés par l'acquéreur et qui bouleversaient l'économie de l'opération, alors même qu'ils subissaient, depuis le 30 avril 2009, date initiale à laquelle les constructions devaient leur être livrées, des retards successifs de livraison leur causant préjudice ;
Que cette demande d'indemnisation fondée sur la faute sera donc rejetée ;
Attendu que la société IMMO VAUBAN réclame subsidiairement la condamnation des consorts [Y] à lui verser la somme de 2.348.695,23 euros TTC correspondant au coût total des travaux engagés sur le terrain ;
Qu'il est constant que la société IMMO VAUBAN a procédé à des travaux sur le terrain pour l'édification de trois villas et la rénovation de la maison existante entre avril 2010 et mai 2011, date à laquelle les travaux ont été interrompus ; que, si elle ne peut invoquer les dispositions de l'article 555 du code civil dans la mesure où elle a réalisé ses travaux en vertu d'une convention qui l'y autorisait, elle est bien fondée à réclamer son indemnisation sur le fondement de l'enrichissement sans cause, en application de l'article 1371 du code civil, dès lors qu'elle ne dispose d'aucune autre action contre les propriétaires du fonds, le contrat en vertu duquel elle a engagé les travaux ayant disparu ;
Que les consorts [Y] ne contestent pas le fondement juridique invoqué par la société IMMO VAUBAN mais discutent seulement le quantum de l'indemnité réclamée par celle-ci en produisant un rapport de M. [O] en date du 9 janvier 2014 estimant le coût des ouvrages réalisés à [Cadastre 1].676,02 euros pour la maison rénovée, 468.862,85 euros pour la villa n°1, 243.097,79 euros pour la villa n°2 et 341.928,58 euros pour la villa n°3, soit une somme de 1.105.396,03 euros ;
Que l'action de in rem verso permet au demandeur appauvri d'obtenir une indemnité égale à la moins élevée des deux sommes représentatives, l'une de l'enrichissement, l'autre de l'appauvrissement ; que l'enrichissement doit être apprécié au jour où l'action est intentée ; que l'appauvrissement a pour mesure le montant nominal des dépenses exposées ;
Qu'en l'état des éléments contradictoires produits par les parties, il convient de recourir à une mesure d'expertise pour rechercher le montant de l'appauvrissement subi par la société IMMO VAUBAN et la plus-value apportée par les travaux au fonds des consorts [Y] évaluée à la date de l'assignation en justice, soit le 21 juin 2012 ;
Que la consignation pour l'expertise sera mise à la charge de la société IMMO VAUBAN, demanderesse en indemnisation ;
Sur la demande des consorts [Y] au titre du préjudice d'immobilisation :
Attendu que les appelants réclament la condamnation de la société IMMO VAUBAN à leur verser une somme de 1.506.420 euros au titre de l'immobilisation du terrain sans contrepartie financière depuis le 31 juillet 2007 ; que l'indemnité réclamée est calculée sur la base d'un taux de rendement de 2% par an appliqué sur une valeur du terrain de 7.600.000 euros, soit un préjudice annuel de 152.000 euros ;
Que la promesse de vente ne comportait aucune clause d'indemnisation au titre de l'immobilisation du terrain, de sorte que le fondement de la demande ne peut être de nature contractuelle ;
Que les consorts [Y] invoquent une faute de nature délictuelle commise par la société IMMO VAUBAN à raison du fait qu'elle aurait, en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, 'proposé la signature d'un contrat nul qui est le support d'un montage illégal au regard du droit de l'urbanisme' ; mais que, si l'opération est inopérante du fait de la conclusion d'un acte dont la cour a jugé qu'il ne valait pas vente et n'engageait pas le vendeur, cela ne suffit pas à établir que l'acquéreur aurait, à raison de sa seule qualité de professionnel de l'immobilier, commis une faute en le proposant à la signature du vendeur; que par ailleurs, le caractère prétendument illégal du montage au regard du droit de l'urbanisme, outre qu'il n'est pas établi en l'état du permis de construire valant division obtenu par la société IMMO VAUBAN et non invalidé par les juridictions administratives, est sans rapport avec le non aboutissement de l'opération immobilière prévue sur le fonds [Y] ;
Que la demande sera donc rejetée ;
Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
Par ces motifs,
La cour, statuant publiquement, contradictoirement
et en dernier ressort,
Rejette l'exception d'irrecevabilité de l'action pour défaut de publication de l'assignation de l'assignation dans les délais ;
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. [W] [Y] et Mme [H] [Y] de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour l'immobilisation de leur propriété ;
L'infirme pour le surplus de ses dispositions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit que la promesse de vente du 31 juillet 2007 ne vaut pas vente à défaut d'accord des parties sur un prix déterminé et déterminable des opérations de vente et de revente sur lesquelles elle porte ;
Rejette en conséquence la demande de la société IMMO VAUBAN en réitération forcée de la vente à son profit des parcelles AN [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sises à [Adresse 4], et de la revente au profit de M. [W] [Y] et Mme [H] [Y] d'une parcelle de 3000 m² prise au centre de la parcelle AN [Cadastre 3] et toutes les demandes qui en sont le corollaire ;
Déboute la société IMMO VAUBAN de sa demande subsidiaire en paiement d'une somme de 5.417.000 euros à titre de dommages et intérêts en compensation du manque à gagner résultant de l'échec de l'opération immobilière projetée ;
Dit que la société IMMO VAUBAN est bien fondée à obtenir une indemnisation sur le fondement de l'enrichissement sans cause à l'encontre de M. [W] [Y] et Mme [H] [Y] à raison des travaux de construction et de rénovation/réhabilitation réalisés sur le terrain [Y] ;
Avant dire droit sur la fixation de cette indemnité, ordonne une mesure d'expertise confiée à :
- Monsieur [Z] [M]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Tél XXXXXXXXXX fax : XXXXXXXXXX
Mèl : [Courriel 1]
avec la mission suivante :
- convoquer les parties et leurs conseils et se faire remettre toute documentation utile à l'accomplissement de sa mission, en veillant à ce que ces pièces soient communiquées contradictoirement ;
- entendre les parties et leurs conseils en leurs dires et observations ;
- se rendre sur les lieux et les décrire ;
- donner tous éléments permettant de chiffrer le montant des dépenses engagées par la société IMMO VAUBAN au titre de l'opération immobilière projetée sur le terrain [Y] en vérifiant les factures produites et les constructions réalisées ;
- donner tous éléments permettant d'évaluer, à la date de juin 2012, la plus-value ou l'avantage apporté au fonds [Y] par l'obtention du permis de construire et la réalisation des constructions édifiées par la société IMMO VAUBAN ;
- dit que l'expert pourra entendre tous sachants et s'adjoindre en cas de besoin le concours d'un sapiteur évaluateur ;
dit que la SAS IMMO VAUBAN devra consigner au Greffe de la Cour dans un délai de deux mois du prononcé de l'arrêt la somme de 3500 € à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert ;
- dit que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;
- dit qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au Conseiller de la Mise en Etat de la Première Chambre Section A, la somme globale qui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire ;
- dit que l'expert devra délivrer un pré-rapport à communiquer aux parties.
- dit que l'expert pourra, s'il le juge nécessaire, se faire assister d'un sapiteur d'une autre spécialité que la sienne, pris sur la liste des experts de la Cour de céans;
- désigne le Conseiller chargé de la Mise en Etat de la Première Chambre Section A de la Cour de céans pour contrôler l'expertise ordonnée ;
- dit que l'expert devra déposer au Greffe le rapport de ses opérations dans le délai de six mois à dater de la consignation, sauf prorogation dûment autorisée, et qu'il en délivrera lui-même copie à chacune des parties en cause et un second original à la juridiction mandante ;
- dit qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport ;
- dit qu'en cas d'empêchement, refus ou négligence, l'expert commis pourra être remplacé par ordonnance rendue sur simple requête présentée par la partie la plus diligente à Monsieur le Conseiller de la Mise en Etat de la Première chambre Section A.
- Réserve les dépens.
- Surseoit à statuer sur les autres demandes ;
LE GREFFIERLE PRESIDENT
