COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 13 DECEMBRE 2016
A.D
N° 2016/
Rôle N° 15/11073
[T] [N]
[A] [I]
C/
[D] [P]
[S] [P]
Grosse délivrée
le :
à :Me Laconi
Me Wigginhaus
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 09 Avril 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 13/13289.
APPELANTS
Madame [T] [N]
née le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Arielle LACONI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
Monsieur [A] [I]
né le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Arielle LACONI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMES
Monsieur [D] [P]
né le [Date naissance 3] 1982 , demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Guy WIGGINGHAUS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jean-Pierre MARONGIU, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
Monsieur [S] [P]
né le [Date naissance 4] 1976 , demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Guy WIGGINGHAUS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jean-Pierre MARONGIU, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Novembre 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme DAMPFHOFFER, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Anne VIDAL, Présidente
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Décembre 2016
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Décembre 2016,
Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE :
Vu le jugement, contradictoire, rendu par le tribunal de grande instance de Marseille le 9 avril 2015, ayant statué ainsi qu'il suit :
- rejette les prétentions de Mme [N] et de M [I],
- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire,
- condamne les demandeurs aux dépens ainsi qu'à payer à M. [D] [P] et à M. [S] [P] la somme de 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'appel interjeté par Mme [N] et M [I] le 18 juin 2015.
Vu les conclusions des appelants en date du 19 septembre 2016 demandant de :
- les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,
- infirmer le jugement et statuant à nouveau,
- à titre principal, vu les articles 1134, 1603, 1611,1147 et 1149 du Code civil, dire que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance et les condamner solidairement à leur payer les sommes de 58'558,69 euros pour la réparation du vide sanitaire maquillé en pièce habitable, 7324 € hors taxes pour l'isolation de la pièce anciennement vide sanitaire, 89'852,48 euros hors taxes pour la reconstruction des murs extérieurs de soutènement des restanques, 2700 € hors taxes pour la remise en état de la couverture et 1500 € hors taxes pour la remise en état de l'auvent,
- à titre subsidiaire, sur le fondement de l'article 1641 du Code civil, dire que les vices cachés rendent le bien impropre à l'habitation et engagent la responsabilité des vendeurs qui ne peuvent se prévaloir de la clause exonératoire relative aux traces d'humidité, ni de la clause d'exonération de garantie des vices apparents ou cachés compte tenu de leur mauvaise foi manifeste et en conséquence les condamner solidairement aux mêmes sommes que ci-dessus,
- à titre très subsidiaire, sur le fondement des articles 1116, 1382 du Code civil, dire que les vendeurs ont commis des manoeuvres dolosives et en conséquence, les condamner solidairement aux mêmes sommes que ci-dessus,
- à titre extrêmement subsidiaire, dire que les vices qui affectent l'immeuble constituent une erreur sur la substance et en conséquence condamner solidairement les vendeurs aux mêmes sommes que ci-dessus,
- en toute hypothèse, condamner solidairement M. [D] [P] et M. [S] [P] au paiement de la somme de 37'500 € en indemnisation du préjudice de jouissance, la somme de 30'000 € en indemnisation du préjudice moral, la somme de 5000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile , ainsi qu'à supporter les entiers dépens y compris les frais de l'expertise judiciaire.
Vu les conclusions de M. [D] [P] et de M. [S] [P] en date du 16 octobre 2015, demandant de :
- vu les articles 1134, 1605, 1642 et 1643 du Code civil,
- constater que les appelants ont réalisé des travaux de restructuration, réaménagement, isolation et excavation de l'immeuble postérieurement à la vente et préalablement à l'apparition des désordres allégués, qu'ils ne justifient ni des factures d'exécution de ces travaux, ni de la police d'assurance garantissant les dommages, que l'humidité dans la pièce du fond, l'affaissement des plaques sous tuiles côté nord, la déformation des murets dans le jardin et celle de l'auvent sous toiture étaient parfaitement apparents lors de la vente et que les acheteurs ont pu se convaincre de leur existence avant la signature de l'acte,
- constater que les infiltrations alléguées dans la pièce au sud sont apparues postérieurement à la vente et dire que le désordre constructif relevé par l'expert judiciaire ne peut leur être imputé alors qu'ils sont de bonne foi et non constructeurs de l'immeuble,
- dire qu'il ne s'agit pas de vices cachés,
- constater que les appelants ont contractuellement renoncé à tout recours pour vices apparents ou cachés contre les vendeurs qui sont des non professionnels et de bonne foi,
- constater que les appelants ne produisent aucun document justificatif de leur prétendu préjudice relatif à la moins-value de l'immeuble ou à leur trouble de jouissance,
- dire qu'ils en sont les seuls responsables,
- dire que les concluants ont respecté leur obligation de délivrance,
- vu la clause d'exclusion des garanties des vices cachés, confirmer le jugement en toutes ses dispositions et rejeter les demandes des appelants,
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 5000 € en cause d'appel par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 11 octobre 2016.
Motifs
Attendu que la recevabilité de l'appel n'est pas contestée ; que rien au dossier ne conduit la cour à le faire d'office.
Attendu que l'appel sera donc déclaré recevable.
Attendu, sur le fond, que selon acte authentique du 18 août 2010, Mme [N] et M [I] ont acheté de M. [D] [P] et de M. [S] [P] un bien immobilier situé à [Localité 3] au prix de 235'000 € constituant le lot numéro 2 d'une copropriété par suite de la division en deux de l'immeuble d'origine ; que l'acheteur a déclaré bien connaître l'immeuble pour l'avoir vu et visité plusieurs fois ; que la description du bien vendu et la clause de non garantie du vendeur ont été stipulées à la fois dans le compromis et dans l'acte authentique.
Attendu que les appelants ayant fait divers griefs à leurs vendeurs, tenant notamment à la modification des lieux pour faire croire à l'habitabilité d'une pièce, à l'origine vide sanitaire, et tenant également à l'humidité et aux infiltrations dont ils affirment que le bien souffre, un expert judiciaire a été désigné par une ordonnance de référé du 16 décembre 2011, son rapport ayant été déposé le 11 juillet 2012 .
Attendu que les appelants invoquent, en premier lieu, l'article 1604 du Code civil relatif à l'obligation de délivrance.
Mais attendu en premier lieu, que leurs griefs tenant à l'existence des désordres invoqués relativement aux infiltrations dans l'angle sud est de la toiture, au défaut de structure de l'auvent, à un affaissement de la couverture du toit au nord-est, et à la dégradation des murs de soutènement ne relèvent pas de cette obligation.
Attendu par ailleurs, sur le grief relatif à l'ancien vide sanitaire, que certes cette pièce était bien à l'origine un vide sanitaire, mais qu'elle leur a été vendue sous l'intitulé dans l'acte de « pièce avec placard et un local de rangement' , c'est-à-dire, comme une pièce sans vocation particulière et notamment pas une vocation spécifiée d'habitation, alors que pour chacune des autres pièces constituant le lot, la désignation contenue dans leur titre précise la fonction particulière d'habitation qui leur est dévolue; que par ailleurs, le bien est vendu sans caractère d'habitabilité immédiate puisqu'il ne comporte ni cuisine, ni sanitaires.
Attendu, en outre, qu'aucun argument utile ne peut être tiré du prix fixé de façon globale à l'acte; qu'enfin, il n'est pas discuté que les acheteurs ont visité les lieux plusieurs fois, qu'ils se sont même fait accompagner par un homme de l'art et que celui-ci ne pouvait, compte tenu de la configuration des lieux, ignorer les risques attachés tant à sa consistance qu'à la particularité de sa situation, étant à ce propos observé :
- qu'il s'agit d'une pièce enterrée, adossée à un terrain en forte pente, et à cette époque, physiquement isolée du reste du lot ,
- qu'elle portait déjà des traces d'humidité visibles lors des visites faites par les acheteurs,
- que dans la désignation, d'une part, elle n'est donc dénommée que comme une pièce sans destination spécifique ni usage d'habitation prévu, et que d'autre part, elle n'est pas intégrée à un logement, ainsi que les acheteurs le prétendent, mais qu'elle est seulement intégrée à la description de leurs parties privatives alors que le bien vendu n'est pas, en l'état, habitable et que les acquéreurs ne peuvent l'ignorer,
- que l'acte ne mentionne avoir communiqué aux acquéreurs que le certificat Loi Carrez de la société Adequat expertise, qui n'est ici pas critiqué, et non la note explicative du 22 mars 2010 établie par M [Y] pour la mise en copropriété.,
Attendu, par suite, que les acheteurs seront jugés comme ne rapportant pas suffisamment la preuve qui leur incombe d'un défaut de conformité du bien acheté par rapport à ses caractéristiques contractuelles et que leurs demandes fondées sur l'article 1604 du Code Civil seront donc rejetées.
Attendu, sur les demandes présentées au titre du vice caché, qu'en application de l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; que le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même ils ne les auraient pas connus à moins que dans ce cas il n'ait stipulé n'être tenu à aucune garantie ; qu'une telle clause est valable à la condition que le vendeur soit de bonne foi ou ne soit pas un professionnel.
Que la preuve de la mauvaise foi incombe à l'acquéreur.
Attendu qu'en l'espèce, l'acte de vente contient une clause, au terme de laquelle le vendeur a exclu sa garantie en cas de vices apparents ou cachés de toute nature.
Attendu par ailleurs, que selon reconnaissance d'avis donné relatif à l'état du bien en date du 25 mai 2010, les acheteurs ont déclaré faire leur affaire personnelle de l'état d'humidité de la pièce située dans le lot numéro 2, le document étant ainsi rédigé :
« Reconnaissance d'avis donné relatif à l'état du bien.
Le mandataire a attiré l'attention de l'acquéreur sur l'état du bien qu'il envisage d'acquérir et notamment sur la nécessité de réaliser certains travaux soit directement pour ce qui concerne des travaux concernant ses parties privatives, soit dans le cadre des décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires pour ce qui concerne les travaux relevant des parties communes, à savoir sans que cette liste soit limitative :
- traces d'humidité dans la pièce située dans le lot numéro 2....
L'acquéreur déclare faire son affaire personnelle de cette situation sans recours possible contre le vendeur ou son mandataire, après avoir visité plusieurs fois le bien notamment avec un homme de l'art. »
Attendu qu'il résulte des photographies des lieux faites par les acheteurs eux-mêmes lors de l'acquisition que la présence d'humidité dans la pièce du fond était visible tant autour du fenestron qu'au sol.
Attendu que l'expert déclare également que ces traces étaient visibles au moment de la visite des lieux ; qu'il précise qu'il s'agit d'un vice 'inéluctable du fait de la configuration des lieux' en ajoutant qu'actuellement, les conséquences de cette humidité sont aggravées par une descente pluviale non raccordée dans l'angle nord-est, ainsi que par le trottoir en BA avec une forme de caniveau qui canalise les eaux pluviales non raccordé vers l'angle de la cuisine incriminée et que cela devra être modifié, ces travaux ayant été faits ensuite par les acheteurs .
Attendu que, si la survenue éventuelle d'inondations n'a certes pas été expressément spécifiée par les vendeurs , la cour relèvera d'une part , qu'il s'agissait néanmoins d'un risque aisément envisageable compte tenu des caractéristiques du local, de sa situation, de son état au jour de la vente et des conseils dont les acheteurs avaient, en outre, pu s'entourer, d'autre part, que l'aggravation de la pathologie liée à l'humidité est imputée par l'expert aux travaux réalisés postérieurement à la vente .
Attendu encore que, sur la mauvaise foi alléguée contre les vendeurs, il sera aussi considéré qu'ils avaient laissé subsister, malgré les récents travaux effectués, les traces d'humidité en divers endroits, que le local n'a pas été vendu avec une destination particulière d'habitation, qu'il était visiblement enterré et même adossé à un terrain en forte pente, qu'il n'était physiquement pas intégré aux pièces habitables et que le mandataire pour la vente avait pris le soin d'attirer l'attention des acheteurs par la signature de la clause sus-citée en date du 25 mai 2010 qui fait état de la nécessité de réaliser des travaux, y compris sur les parties communes, enfin que le fait que la pièce litigieuse ait été réaménagée à neuf ne peut être considéré comme un maquillage au vu de ces observations, soit autant d'éléments qui ne permettent pas de retenir que la preuve en est, dans ces conditions, suffisamment rapportée .
Attendu, en ce qui concerne l'auvent, que l'expert retient que la structure est précaire, qu'un oeil non averti peut constater sans difficulté ce vice apparent et que malgré cela, la charpente résiste depuis des années , sans aucun dommage.
Attendu, en ce qui concerne les murs de soutènement sur le terrain, que l'expert conclut aussi que leur pathologie et leurs déformations étaient parfaitement visibles par une personne non avertie, même si la présence d'herbes hautes devant certains en a caché quelques unes .
Attendu qu'il n'y a donc pas de vices cachés de ce chef.
Attendu, en ce qui concerne l'affaissement des plaques de PST, que l'homme de l'art affirme qu'il n'existait pas lors de l'acquisition de l'immeuble ( ce qui est confirmé par les parties, page 9 du rapport), que sa cause réside dans le support insuffisant des plaques contre le mur, lequel était visible et apparent des combles accessibles et qu'il s'agit d'un défaut de construction ; que par ailleurs, l'expert note également que les travaux effectués par les acheteurs ont accéléré le processus de déscellement.
Attendu que ces observations ne permettent pas de considérer que la connaissance de ce défaut par les vendeurs avant la vente est établie .
Attendu, pour les infiltrations de la pièce sud, que l'expert retient qu'il s'agit bien d'un vice caché, mais qu'il consigne aussi qu'il a pu être aggravé par les conséquences des importants travaux entrepris en sous-oeuvre par les acheteurs ; que rien ne démontre que les vendeurs aient pu en être alertés par une manifestation extérieure ou qu'ils aient dissimulé un désordre de ce chef.
Attendu d'ailleurs que le constat d'huissier que les acheteurs ont fait dresser le 7 novembre 2011 est postérieur de plus d'une année à leur achat ; qu'à cette date, d'importants travaux avaient donc été réalisés et qu'il n'est, dans ces conditions, pas non plus démontré que les consorts [P] aient pu connaître le vice en litige avant la vente.
Attendu, enfin, que les relations faites dans les différentes attestations versées par les acheteurs n'apportent aucun élément contraire à l'appréciation ainsi faite de leurs prétentions.
Attendu que les observations développées sur les demandes précédemment examinées quant au vice caché privent de pertinence celles fondées sur le dol et l'erreur, l'existence de manoeuvres dolosives,ni celle d'une réticence ni encore celle d'une erreur sur les qualités substantielles ne pouvant, en effet, être retenues en l'état des motivations ci-dessus sur la situation des lieux, leurs caractéristiques et les clauses du contrat qui lie les parties.
Attendu que la responsabilité des vendeurs n'ayant pas été retenue, les demandes faites 'en toute hypothèse' en paiement de dommages et intérêts pour l'indemnisation d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral seront rejetées.
Attendu que le jugement sera donc confirmé et que les appelants seront déboutés de toutes les fins de leur recours.
Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile.
Par ces motifs
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Déboute les appelants des fins de leur recours,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant :
Condamne in solidum Mme [N] et M [I] à payer à M. [D] [P] et M. [S] [P] ensemble la somme de 1800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum Mme [N] et M [I] aux entiers dépens et en ordonne la distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
