COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
1re Chambre A
ARRET SUR RENVOI DE CASSATION
ARRÊT AU FOND
DU 13 DECEMBRE 2016
A.V
N°2016/
Rôle N° 15/02212
Société L'IMMOBILIERE CASTORAMA
C/
SCI LA BOYERE
Grosse délivrée
le :
à :Me Guedj
Me Badie
Arrêt en date du 13 Décembre 2016 prononcé sur saisine de la Cour suite à l'arrêt rendu par la Cour de Cassation le 09/12/2014, qui a cassé et annulé l'arrêt n° 283 rendu le 04/07/2013 par la Cour d'Appel d'AIX-EN-PROVENCE ( 4ème Chambre B).
DEMANDERESSE SUR RENVOI DE CASSATION
Société L'IMMOBILIERE CASTORAMA prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié, [Adresse 1]
représentée par Me Paul GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Hervé TANDONNET, avocat au barreau de LILLE, plaidant
DEFENDERESSE SUR RENVOI DE CASSATION
SCI LA BOYERE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2]
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE
plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Novembre 2016 en audience publique.Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame VIDAL, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries devant la Cour composée de :
Madame Anne VIDAL, Présidente,
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Décembre 2016.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Décembre 2016
Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :
La SCI La BOYERE a consenti à la Société l'Immobilière CASTORAMA, le 13 juillet 2006, un bail à construction d'une durée de 70 ans portant sur un terrain sis à [Localité 1], prévoyant l'édification de constructions conformément à un permis de construire obtenu le 9 juin 2006, susceptible de modification en fonction des dispositions du PLU en cours d'élaboration, notamment sur la question des places de stationnement exigibles, sous réserve que le permis de construire modificatif soit obtenu dans le délai de quatre ans. Le PLU a été annulé par le tribunal administratif de Nice et le parking prévu n'a pas été édifié, de sorte que la SCI La BOYERE a fait délivrer à la Société l'Immobilière CASTORAMA, le 8 décembre 2010, un commandement visant la clause résolutoire et la mettant en demeure de réaliser les constructions objets du bail.
Suivant acte d'huissier du 4 janvier 2011, la Société l'Immobilière CASTORAMA a fait assigner la SCI La BOYERE devant le tribunal de grande instance de Grasse en nullité du commandement, demandant subsidiairement au tribunal de dire que l'obligation pour elle de réaliser toutes les places de stationnement prévues par le permis de construire du 9 juin 2006 ne sera exigible qu'au terme du bail à construction, soit le 12 juillet 2076, et encore plus subsidiairement de dire que la clause résolutoire n'est pas applicable aux places de stationnement, et en tout état de cause de constater que l'ouvrage édifié par elle est conforme au PLU actuellement en vigueur.
La SCI La BOYERE demandait au contraire au tribunal de constater le jeu de la clause résolutoire, ou subsidiairement de prononcer la résolution judiciaire du bail, de prononcer l'expulsion de la Société l'Immobilière CASTORAMA et de la condamner à lui verser une indemnité d'occupation et à réparer le préjudice subi, à évaluer par expertise.
Par jugement du 9 juillet 2012, le tribunal de grande instance de Grasse a :
Débouté la Société l'Immobilière CASTORAMA de sa demande tendant à voir juger que le délai de quatre ans pour obtenir un permis de construire modificatif aurait été suspendu jusqu'au 4 décembre 2010, date d'entrée en vigueur du nouveau PLU ou encore du 26 novembre 2009, date d'annulation du PLU par le tribunal administratif, jusqu'au 4 décembre 2010,
Débouté la Société l'Immobilière CASTORAMA de sa demande tendant à voir juger que la clause résolutoire du bail n'est pas applicable dans la mesure où l'obligation d'édifier des places de stationnement supplémentaires conformément au permis de construire du 9 juin 2006 n'est pas exigible à ce jour,
Débouté la Société l'Immobilière CASTORAMA de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement délivré le 8 décembre 2010 au motif que la clause résolutoire ne ferait pas expressément référence à l'obligation d'édifier les places de stationnement conforme au permis de construire du 9 juin 2006,
Débouté la Société l'Immobilière CASTORAMA de sa demande en nullité du commandement au motif qu'il aurait été délivré de mauvaise foi,
Constaté le jeu de la clause résolutoire insérée au bail avec effet au 10 janvier 2011 mais ordonné la suspension des effets de la clause et octroyé à la Société l'Immobilière CASTORAMA un délai de 24 mois à compter de la signification du jugement pour mener à leur terme l'ensemble des travaux pour lesquels elle a obtenu le permis de construire en cours de validité du 7 juillet 2011, jugeant que la société CASTORAMA ne pouvait plus réaliser les travaux prévus au permis de construire de 2006, frappé de péremption,
Débouté la SCI La BOYERE de sa demande en dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1147 du code civil,
Dit que l'examen de l'ensemble des autres prétentions de la SCI La BOYERE est prématuré en l'état de la suspension des effets de la clause,
Condamné la Société l'Immobilière CASTORAMA à payer à la SCI La BOYERE la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens,
Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.
Sur l'appel interjeté par la SCI La BOYERE, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a, par arrêt en date du 4 juillet 2013, confirmé le jugement en ce qu'il a débouté la Société l'Immobilière CASTORAMA de sa demande tendant à voir dire que le délai de quatre ans pour obtenir le permis de construire modificatif aurait été suspendu, mais l'a réformé pour le surplus de ses dispositions et a :
Dit que la SCI La BOYERE n'a pas invoqué la clause résolutoire de bonne foi et débouté celle-ci de sa demande tendant à voir constater la résolution du bail à construction du 13 juillet 2006,
Débouté la SCI La BOYERE de sa demande de résiliation judiciaire du bail,
Condamné la Société l'Immobilière CASTORAMA à construire le parking de 249 places réparties sur trois niveaux en sous-sol, tel que prévu aux plans annexés au permis de construire du 9 juin 2006, dans le délai de 24 mois à compter de la signification de l'arrêt, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard passé ce délai, ce pendant trois mois, passé lequel délai il pourra être à nouveau statué,
Débouté la SCI La BOYERE de sa demande en dommages et intérêts,
Dit que chaque partie conservera la charge des dépens et frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.
Sur le pourvoi formé par la Société l'Immobilière CASTORAMA, la Cour de cassation, par décision du 9 décembre 2014, a cassé partiellement l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, mais seulement en ce qu'elle a débouté la Société l'Immobilière CASTORAMA de sa demande tendant à voir dire que le délai de quatre ans aurait été suspendu et a condamné la Société l'Immobilière CASTORAMA à construire le parking de 249 places réparties sur trois niveaux en sous-sol tel que prévu aux plans annexés au permis de construire du 9 juin 2006 sous astreinte, et a renvoyé la cause et les parties devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée pour qu'il soit à nouveau statué sur ces points.
La Cour de cassation a, au visa de l'article 455 du code de procédure civile, considéré que, pour débouter la Société l'Immobilière CASTORAMA de sa demande tendant à faire juger que le délai de 4 ans avait été suspendu et la condamner à réaliser le parking prévu aux plans du permis de construire du 9 juin 2006, la cour d'appel n'avait pas répondu aux conclusions par lesquelles cette société faisait valoir que l'annulation du PLU constituait un cas de force majeure l'ayant empêchée d'obtenir dans le délai prescrit le permis modificatif sollicité et que le permis initial était frappé de péremption.
La cour d'appel d'Aix-en-Provence a été saisie par déclaration de saisine de la Société l'Immobilière CASTORAMA le 12 février 2015.
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La SCI La BOYERE, appelante du jugement du tribunal de grande instance de Grasse et défenderesse à la saisine, aux termes de ses conclusions récapitulatives signifiées le 7 octobre 2016, demande à la cour de :
Sur le fondement du contrat de bail, des articles 1147 et suivants et 1184 et suivants du code civil, et eu égard au refus de la Société l'Immobilière CASTORAMA de déposer une demande d'autorisation administrative permettant la réalisation des travaux de création des niveaux permettant la réalisation des places de stationnement telles que prévus aux plans du permis de construire du 9 juin 2006,
Prononcer la résiliation du bail à construction aux torts exclusifs de la Société l'Immobilière CASTORAMA,
Avant dire droit et sur le préjudice subi, désigner un expert judiciaire avec mission de :
Prendre connaissance du permis de construire obtenu par la Société l'Immobilière CASTORAMA à la date de signature du bail à construction,
Se rendre sur place pour visiter la construction réalisée,
Déterminer les travaux nécessaires pour rendre le bâtiment conforme au permis de construire applicable à la date de signature du contrat (9 juin 2006),
Déterminer le montant et le coût de ces travaux ;
Déterminer le préjudice subi par le crédit bailleur correspondant au défaut de réalisation de ces places de stationnement sur la valeur de son immeuble.
Prononcer l'expulsion de la Société l'Immobilière CASTORAMA ainsi que celle de tout occupant de son chef,
Condamner la Société l'Immobilière CASTORAMA au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer contractuellement prévu à compter de l'arrêt jusqu'à la libération des lieux,
Condamner la Société l'Immobilière CASTORAMA à lui payer la somme de 20.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle conclut sur la portée de l'arrêt de cassation en faisant valoir qu'aucune autorité de la chose jugée sur la demande de résiliation du bail ne peut être invoquée dès lors que la cour n'a jamais examiné l'hypothèse d'une impossibilité d'exécution des obligations, les parties se trouvant dans une situation différente de celle ayant existé à la date des décisions précédentes.
Elle indique ensuite que la Société l'Immobilière CASTORAMA a immédiatement décidé des travaux non conformes au permis en espérant pouvoir obtenir un permis modificatif ; qu'à la date du courrier recommandé du 19 janvier 2010, elle disposait de plusieurs mois pour réaliser les travaux conformes au permis et, tant à la date du commandement qu'à celle de son assignation, elle n'avait toujours pas obtenu le permis modificatif et devait respecter ses engagements contractuels.
Elle conteste comme suit l'argumentation de la Société l'Immobilière CASTORAMA :
La seule obligation du preneur était de réaliser le permis d'origine et il lui était seulement offert la faculté de réaliser une économie sur les places de parking sous condition d'obtention d'un permis modificatif, de sorte que l'article 1148 du code civil n'est pas applicable ; l'annulation du PLU ne constitue pas un cas de force majeure puisque l'évènement n'était pas imprévisible, s'agissant d'une autorisation administrative dont les parties avaient elles-mêmes envisagé les conséquences d'un éventuel défaut d'obtention, et il n'était ni irrésistible ni extérieur, le preneur pouvant obtenir son permis modificatif avant l'annulation du PLU ; en tout état de cause, le fait que le nouveau PLU ait été annulé ne constitue pas un empêchement pour la Société l'Immobilière CASTORAMA de réaliser son obligation d'édifier les constructions telles que prévues au permis de construire de 2006 ;
Le contrat prévoyait que le permis modificatif devait être obtenu dans le délai de deux ans et les travaux réalisés dans celui de quatre ans (permettant à la Société l'Immobilière CASTORAMA de faire les travaux si elle n'obtenait pas le permis modificatif dans le délai de deux ans, pendant la durée de validité du permis initial), et le PLU n'a été annulé que le 26 novembre 2009, soit après la date à laquelle la condition avait défailli ;
la Société l'Immobilière CASTORAMA qui prétend que le permis de 2006 serait périmé, ne peut s'exonérer de son obligation alors qu'elle s'est placée elle-même dans cette situation en interrompant les travaux ; au demeurant, elle a obtenu un permis modificatif le 7 juillet 2011, ce qui démontre que le permis initial n'était pas caduc, la possibilité d'obtenir un permis modificatif étant conditionnée par la validité du permis initial ; d'ailleurs le certificat de conformité vise le permis de construire de 2006 et son modificatif ; en tout état de cause, la péremption serait imputable à la Société l'Immobilière CASTORAMA qui a commis une infraction pénale et une faute contractuelle en réalisant des travaux non conformes au permis de construire, anticipant ainsi sur l'autorisation administrative qu'elle n'avait pas encore obtenue ;
la Société l'Immobilière CASTORAMA ne peut prétendre être dans l'impossibilité d'exécuter les travaux prévus au permis de construire de 2006 alors que les éventuelles modifications des normes applicables ne s'appliquent pas aux autorisations administratives délivrées ; le refus de permis de construire du 17 juillet 2014 qu'elle oppose fait suite au dépôt d'un dossier voué à l'échec, à défaut d'avoir proposé au bailleur des modifications mineures permettant le respect de la réglementation et l'adaptation du projet d'origine à l'évolution des normes ;
contrairement à ce que soutient la Société l'Immobilière CASTORAMA, la volonté des parties était bien que celle-ci exécute les constructions prévues au permis, même si la bailleresse a accepté, si les conditions étaient réalisées, que le preneur ne construise pas tous les emplacements de stationnement ;
le bail à construction vise l'obligation de réaliser les travaux objets du permis de construire, ce qui inclut les parkings qui en font partie intégrante, et prévoit que le preneur doit obtenir le certificat de conformité ; soit la Société l'Immobilière CASTORAMA peut obtenir un permis de construire identique aux plans du permis initial, sous réserve de quelques adaptations mineures, et l'arrêt de la cour doit être « confirmé » et le preneur condamné à exécuter ces travaux sous astreinte, soit la Société l'Immobilière CASTORAMA ne peut obtenir cette autorisation et la cour doit alors prononcer la résolution du bail, cette impossibilité n'étant que la résultante du comportement de mauvaise foi du preneur.
La Société l'Immobilière CASTORAMA, intimée et demanderesse à la saisine, suivant conclusions n°2 signifiées le 4 octobre 2016, demande à la cour de :
Débouter la SCI La BOYERE de son appel portant sur les délais accordés par le tribunal,
Constater, dire et juger que le délai de quatre années prévu par le paragraphe « Engagement de réaliser les constructions » du bail à construction consenti par la SCI La BOYERE le 13 juillet 2006 a été suspendu du 27 mai 2007 au 4 décembre 2010, ou au pire du 26 novembre 2009 au 4 décembre 2010,
Dire que la Société l'Immobilière CASTORAMA a régulièrement obtenu le permis de construire modificatif le 7 juillet 2011 conformément au délai prévu dans le bail à construction,
Dire que le permis de construire du 9 juin 2006 est périmé et ne peut plus être exécuté,
Confirmer le jugement prononcé le 9 juillet 2012 en ce qu'il a dit et jugé que seuls les travaux objets du permis de construire modificatif du 7 juillet 2011 pouvaient être ordonnés,
Constater et dire que les travaux visés au permis de construire modificatif du 7 juillet 2011 ont été réalisés,
Débouter la SCI La BOYERE de sa demande de réalisation sous astreinte de places de stationnement supplémentaires,
A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour jugerait que le permis de construire modificatif n'a pas été obtenu dans les délais convenus,
Dire que toute obligation pour la Société l'Immobilière CASTORAMA de réaliser des parkings complémentaires ne sera exigible qu'au terme du bail à construction, soit le 12 juillet 2076,
Accorder à la Société l'Immobilière CASTORAMA les plus larges délais, soit 24 mois, pour lui permettre de réaliser les travaux,
En tout état de cause,
Débouter la SCI La BOYERE de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont irrecevables et infondées,
Condamner la SCI La BOYERE à lui verser la somme de 100.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle développe son argumentation sur les points suivants :
L'existence d'un cas de force majeure suspend le délai prescrit pour obtenir le permis de construire modificatif, la Cour de cassation admettant, en application de l'article 1148 du code civil, que si l'empêchement est momentané, l'exécution de l'obligation est seulement suspendue jusqu'au moment où la force majeure vient à cesser ;
L'annulation du PLU par le tribunal administratif le 26 novembre 2009 constitue un cas de force majeure puisque le nouveau PLU n'a été élaboré que le 29 octobre 2010 pour une entrée en vigueur le 4 décembre 2010 ; les caractères de la force majeure soit réunis, extériorité, imprévisibilité lors de la conclusion du contrat et irrésistibilité puisque la demande de permis de construire modificatif déposée le 27 Mars 2007 a été bloquée jusqu'à son classement sans suite en raison des procédures administratives sur les recours en annulation du PLU déposées les 25 et 28 mai 2007 ;
Le permis de construire modificatif a donc été obtenu dans le délai prescrit puisque le délai de quatre ans, suspendu pendant 3 ans, 6 mois et 9 jours (si la cour retient une suspension à compter du recours) ou pendant 1 an et 9 jours (si la cour retient une suspension à compter de l'annulation du PLU) a été prorogé jusqu'au 22 janvier 2014 ou à tout le moins jusqu'au 22 juillet 2011, alors que ce permis modificatif a été obtenu le 7 juillet 2011 ;
En tout état de cause, les travaux visés au permis de construire du 9 juin 2006 ne peuvent plus être réalisés en raison de la péremption de ce permis depuis le mois d'avril 2008 (du fait de l'interruption pendant plus d'un an des travaux) ; cette péremption a été acquise à l'insu du preneur qui pensait, en mars 2007, au moment où il a interrompu ses travaux, obtenir le permis de construire modificatif avant l'expiration du délai de quatre ans (juillet 2010), comme il l'a pensé pendant la période d'instruction des recours, et la péremption a été acquise pendant cette période ; la Société l'Immobilière CASTORAMA s'est alors trouvée dans l'impossibilité d'exécuter le permis initial ;
Pour exécuter l'arrêt du 4 juillet 2013, la Société l'Immobilière CASTORAMA a été dans l'obligation de solliciter un nouveau permis de construire pour la construction d'un parking de 249 places réparties en trois niveaux de sous-sol tel que prévu aux plans du permis de construire de 2006, mais la commune de [Localité 1] a refusé ce permis, compte tenu de l'évolution des normes de sécurité et d'accessibilité antérieure à la mise en demeure du 8 décembre 2010 ; l'obligation se trouve donc éteinte en application de l'article 1195 du code civil ;
La volonté des parties est satisfaite par la réalisation des travaux tels que prévus par le permis modificatif du 7 juillet 2011 puisque le bail prévoit que le preneur pourra réaliser un nombre de places de parkings inférieur à ce qui est prévu au permis de construire sous réserve de respecter les règles de l'art et les prescriptions réglementaires et d'obtenir un permis modificatif.
Elle soutient, à titre infiniment subsidiaire, que si des travaux différents de ceux du permis du 7 juillet 2011 devaient être envisagés, ils ne deviendront exigibles qu'au terme du bail à construction : en effet, le contrat ne prévoit pas de délai pour édifier les places de stationnement, le délai d'un an prévu pour l'achèvement des constructions, manifestement incompatible avec celui de quatre ans donné au preneur pour obtenir un permis modificatif sur les places de parking, est applicable au seul magasin et il n'existe aucun impératif de régularisation de la situation administrative imposant la réalisation de places supplémentaires. Elle ajoute encore plus subsidiairement que le délai de 24 mois sollicité est compatible avec l'importance des travaux et avec la situation du preneur.
Elle conclut au rejet des demandes principales de la SCI La BOYERE en création de « niveaux de soutènement » et en obtention d'un nouveau permis après modification des plans du permis de 2006, ces demandes étant nouvelles et irrecevables, et ajoute que le bail ne prévoit pas que le bailleur puisse imposer des modifications au preneur, que la demande est trop imprécise pour éviter un nouveau contentieux et que la proposition faite par son architecte aboutit à un ouvrage différent de celui autorisé par le permis de 2006 et de celui du permis modificatif de 2011.
Elle termine en concluant à l'irrecevabilité des demandes subsidiaires de la SCI La BOYERE en résiliation du bail à construction comme s'opposant à l'autorité de la chose jugée de l'arrêt du 4 juillet 2013 puisque l'arrêt de la Cour de cassation n'a cassé celui-ci que partiellement. La demande de résiliation « pour le cas où la Société l'Immobilière CASTORAMA n'exécuterait pas les travaux dont la condamnation est espérée » est nouvelle et irrecevable au regard de l'article 564 du code de procédure civile.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 25 octobre 2016.
MOTIFS DE LA DECISION :
Attendu qu'il convient de constater que la SCI La BOYERE a, dans ses dernières conclusions, modifié ses demandes devant la cour de renvoi puisqu'elle sollicite uniquement la résiliation judiciaire du bail à construction et ne réclame plus, comme elle le faisait devant le tribunal et dans ses premières écritures devant la cour, la réalisation des travaux de construction du parking de 249 places sur 3 niveaux tel que prévu au permis de construire du 9 juin 2006 ;
Que pourtant, la cour de renvoi n'est saisie que dans la limite de l'arrêt de la Cour de cassation ; que, dans sa décision du 9 décembre 2014, la Cour de cassation n'a cassé l'arrêt du 4 juillet 2013 que sur les dispositions ayant débouté la société CASTORAMA de sa demande de suspension du délai de quatre ans pour obtenir le permis de construire modificatif et ayant ordonné à celle-ci de réaliser les travaux prévus au permis de construire initial de 2006 ; que l'arrêt du 4 juillet 2013 est donc définitif en ce qu'il a débouté la SCI La BOYERE, tant de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire que de sa demande de résiliation judiciaire du bail pour manquement de la société CASTORAMA à ses obligations de preneur ;
Qu'il convient de constater à cet égard que la SCI La BOYERE n'a pas formé de pourvoi incident devant la Cour de cassation ni invoqué le caractère indivisible des dispositions de la décision de la cour d'appel critiquée pour voir prononcer une cassation totale en cas d'admission du pourvoi principal ;
Que c'est en vain que la SCI La BOYERE prétend que sa demande de résiliation du bail ne se heurterait pas à l'autorité de chose jugée de l'arrêt du 4 juillet 2013 en ce que la cour d'appel n'avait pas alors examiné l'hypothèse d'une impossibilité d'exécution par le preneur de ses obligations, de sorte que les parties se trouveraient dans une situation différente de celle ayant existé à la date des décisions précédentes ; qu'en effet, les éléments de la cause devant le tribunal et devant la cour étaient bien les mêmes qu'aujourd'hui puisque la question de la péremption du permis de construire de 2006 et de l'impossibilité de l'exécuter était évoquée, le tribunal ayant précisément constaté la péremption de ce permis de construire et ordonné l'exécution des travaux prévus par le permis de construire modificatif de 2011 ; que les dernières conclusions déposées devant la cour par la SCI La BOYERE le 13 février 2013 développaient d'ailleurs toute une argumentation sur le non-respect par le preneur de ses obligations contractuelles et les conséquences à tirer de l'impossibilité alléguée de réaliser le nombre de places de stationnement prévu au permis de construire de 2006 en prononçant la résiliation du bail ;
Que dès lors, la demande unique de la SCI La BOYERE tendant à voir prononcer la résiliation du bail à construction avec toutes ses conséquences de droit doit être déclarée irrecevable comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée de l'arrêt du 4 juillet 2013 ;
Attendu que la cour est saisie, par l'effet de la cassation prononcée et des demandes présentées devant elle par la société CASTORAMA, de la question de savoir, d'une part si le délai pour obtenir un permis de construire modificatif a été suspendu à raison du recours en annulation du PLU, d'autre part si les travaux d'édification des places de stationnement doivent répondre aux prescriptions du permis de construire de 2006 et s'ils peuvent encore être exécutés ;
Attendu qu'il convient de rappeler que le bail à construction conclu le 13 juillet 2006 entre la SCI La BOYERE, bailleresse, et la Société l'Immobilière CASTORAMA, preneur, prévoit que cette dernière s'engage à démolir les constructions existantes conformément au permis de démolir du 7 juin 2006 et à édifier des constructions conformes aux documents annexés ; qu'il y est plus précisément indiqué au paragraphe « engagement de réaliser les constructions » :
« Le preneur s'oblige à édifier ou faire édifier à ses frais sur le terrain présentement loué, des constructions conformes aux documents annexés aux présentes, d'une SHOB de 9447,02 m² et d'une SHON de 1838 m². Le permis de construire a été déposé au regard des règles actuelles du POS en matière de stationnement. L'élaboration du PLU est en cours devant réduire les contraintes en matière de stationnement.
Le preneur pourra donc réaliser un nombre inférieur de places de parking à ce qui est prévu dans le permis de construire dans la mesure où le PLU est élaboré et dans la mesure où il obtient un permis de construire modificatif, le tout dans un délai de deux ans à compter de ce jour.
A défaut d'obtention dudit permis de construire modificatif dans le délai de quatre ans, il s'engage à réaliser les constructions conformément au permis de construire qui demeure annexé aux présentes. A ce sujet une entrevue pourra intervenir entre les parties.( ...)
Les constructions devront être édifiées conformément aux règles de l'art, aux prescriptions réglementaires et aux obligations résultant du permis de construire.
Elles devront être achevées au plus tard dans un délai de 12 mois à compter de l'obtention du permis de construire devenu définitif, recours des tiers purgés, purgé de tout recours et de tout retrait. » ;
Attendu que devant la cour de renvoi, pour la première fois, la SCI La BOYERE prétend que le délai accordé à la société CASTORAMA pour obtenir un permis de construire modificatif était de deux ans et non de quatre ans, soutenant qu'il était de l'intention des parties et de la logique du contrat de prévoir que le permis de construire modificatif devait être obtenu dans le délai de deux ans et que les travaux conformes à ce permis de construire modificatif devaient être achevés dans le délai de quatre ans ;
Mais que la clause prévoyant un délai de quatre ans est suffisamment explicite et non ambiguë quand elle énonce que le preneur ne réalisera les constructions prévues au permis de construire initial qu'à défaut d'obtention du permis de construire modificatif dans le délai de quatre ans ; qu'elle ne nécessite pas d'interprétation, même si elle est en apparente contradiction avec la clause immédiatement précédente qui prévoit que le nouveau PLU et le permis modificatif doivent intervenir dans un délai de deux ans ; que le délai de quatre ans n'avait d'ailleurs donné lieu auparavant à aucune discussion des parties puisque, dans sa lettre de mise en demeure du 19 janvier 2010, la SCI La BOYERE rappelait que le permis de construire modificatif devait être obtenu avant le 13 juillet 2010 et mettait la société CASTORAMA en demeure de proposer des solutions face à l'impossibilité pour elle d'obtenir ce permis dans le délai prévu ;
Attendu que la Société l'Immobilière CASTORAMA qui fondait devant le tribunal sa demande de suspension du délai de quatre ans sur les dispositions de l'article 2234 du code civil applicables à la prescription, invoque devant la cour les dispositions de l'article 1148 du code civil pour voir dire que le délai d'obtention du permis de construire modificatif a été suspendu en raison d'un cas de force majeure constitué par l'annulation du PLU par le tribunal administratif de Nice le 26 novembre 2009 ;
Qu'en application de l'article 1148 du code civil, le débiteur d'une obligation peut invoquer l'impossibilité temporaire d'exécuter cette obligation en prouvant l'existence d'un cas de force majeure l'ayant empêché momentanément de donner ou de faire ce à quoi il s'était engagé, l'exécution étant alors suspendue jusqu'au moment où la force majeure vient à cesser ;
Attendu qu'il convient, dans un premier temps, pour apprécier le bien-fondé de la demande, de rechercher si le délai accordé à la Société l'Immobilière CASTORAMA assortissait une obligation alternative ou une simple faculté ou condition permettant au preneur de réaliser un nombre moins important de places de stationnement ;
Que la rédaction du paragraphe sus-rappelé portant engagement de construire permet de retenir que cette obligation avait un caractère alternatif, la Société l'Immobilière CASTORAMA prenant l'engagement de construire conformément aux prescriptions réglementaires, lesquelles, ainsi que rappelé, étaient en cours d'évolution puisqu'un nouveau PLU était en cours d'élaboration permettant de réduire les contraintes en matière de stationnement, et donc de réaliser, soit les constructions prévues au permis de construire déposé au regard des règles du POS en vigueur en matière de stationnement, soit un nombre inférieur « dans la mesure où le PLU est élaboré et dans la mesure où il obtient un permis de construire modificatif » ; que certes, il est prévu un terme de réalisation de la seconde branche de l'option, mais que la prévision de ce terme ne donne pas pour autant à cette option un caractère purement facultatif ou conditionnel, comme le soutient la SCI La BOYERE ;
Que cette appréciation de la nature de l'engagement souscrit par la Société l'Immobilière CASTORAMA est confirmée par la lecture des pièces antérieures à la signature du bail ; qu'en effet la promesse de bail à construction du 3 mars 2005 n'envisageait pas l'obligation pour le preneur d'édifier des constructions d'une SHOB de 9447,02 m², mais seulement d'une SHOB de 4.700 m², l'obligation de réaliser 350 parkings (dont 250 en sous-sol) ne résultant que du permis de construire du 9 juin 2006 ; que la réduction du nombre de places étant prévisible dans le cadre du projet de PLU en cours d'élaboration, la gérante de la SCI La BOYERE a reçu mandat des associés, le 15 juin 2006, de signer le bail en prévoyant l'autorisation donnée à la Société l'Immobilière CASTORAMA de solliciter tout permis de construire modificatif permettant de réduire le nombre des parkings en sous-sol et de revenir ainsi aux prévisions de l'avant-contrat ;
Attendu qu'il y a lieu, dans un second temps, de vérifier si la Société l'Immobilière CASTORAMA démontre l'existence d'un cas de force majeure constitué par le recours en annulation du PLU puis par le jugement d'annulation du PLU, entrainant pour elle une impossibilité temporaire d'exécuter, étant rappelé que la force majeure se caractérise par l'imprévisibilité, l'irrésistibilité et l'extériorité de l'évènement par rapport au créancier et au débiteur ;
Qu'en l'espèce, il est établi que le POS de la commune de [Localité 1] devait être révisé, en suite d'une délibération du conseil municipal du 25 février 2002 ; que par délibération du 27 juillet 2006, la commune de [Localité 1] a adopté un projet de PLU et qu'une enquête publique s'est déroulée du 27 novembre 2006 au 28 décembre 2006, à la suite de quoi le PLU a été approuvé par délibération du 26 mars 2007 ; que deux recours en annulation ont été déposés les 25 et 28 mai 2007 devant le tribunal administratif de Nice ; que le PLU a été annulé par deux jugements de ce tribunal en date des 12 et 26 novembre 2009 à raison de l'irrégularité formelle de l'avis final du commissaire enquêteur ; que la Société l'Immobilière CASTORAMA avait déposé une demande de permis modificatif le 17 mars 2007 aux fins de suppression du parking en sous-sol et de diminution de la zone logistique et qu'elle a été informée par la commune de [Localité 1], le 29 juin 2009, de ce que sa demande avait été classée sans suite ; qu'un nouveau PLU a été adopté le 29 octobre 2010 et qu'il est entré en vigueur le 4 décembre 2010 ; qu'une nouvelle demande de permis de construire modificatif, visant à la suppression du parking en sous-sol, la modification du mur de soutènement, la diminution du local de réserve et la modification du bassin de rétention, a été immédiatement déposée, le 6 décembre 2010, par la Société l'Immobilière CASTORAMA et que le permis modificatif a été accordé par arrêté du 7 juillet 2011 ;
Qu'au regard de ces éléments, il apparait que l'annulation du PLU intervenue le 12 novembre 2009 a empêché la Société l'Immobilière CASTORAMA d'obtenir le permis modificatif envisagé dans le bail à construction et de remplir l'obligation alternative qui lui était offerte dans le délai contractuel prévu expirant le 13 juillet 2010 ;
Que l'annulation du PLU remplit la condition d'imprévisibilité de la force majeure puisqu'à la date de la signature du bail à construction, le 13 juillet 2006, les parties connaissaient le projet d'élaboration du PLU de la commune, projet adopté le 27 juillet 2006, mais ne pouvaient envisager que le PLU, une fois adopté dans les huit mois suivants, ferait l'objet, non pas seulement d'un recours (qui est un évènement prévisible), mais d'une annulation pour un motif de pure forme tenant aux conditions de rédaction du rapport du commissaire-enquêteur ; que c'est en vain que la SCI La BOYERE prétend que l'évènement n'était pas imprévisible puisque les parties avaient envisagé l'hypothèse que la Société l'Immobilière CASTORAMA ne puisse obtenir le permis de construire modificatif dans le délai de quatre ans, alors que ce n'est pas l'élaboration du PLU et l'obtention du permis de construire qui ont posé difficulté, mais l'annulation du PLU pour un motif qui ne pouvait être anticipé ;
Que cet évènement remplit également la condition d'irrésistibilité de la force majeure puisque, par l'effet de l'annulation du PLU, le permis de construire modificatif, pourtant déposé par le preneur dans les meilleurs délais, en mars 2007, ne pouvait pas aboutir, raison pour laquelle les services de l'urbanisme de la commune l'ont classé sans suite tant que le recours n'était pas jugé et qu'un nouveau PLU n'était pas adopté ;
Que la condition d'extériorité n'est pas discutable dès lors que le recours contre le PLU a été formé par la ville de Mouans Sartoux et par des habitants de la commune de [Localité 1] et que le motif de l'annulation est totalement étrangern tant à la SCI La BOYERE qu'à la Société l'Immobilière CASTORAMA, le tribunal administratif de Nice ayant fait droit à la demande d'annulation pour les motifs de procédure sus-rappelés, mais rejeté comme non susceptibles de fonder une annulation tous les autres moyens invoqués par les requérants ;
Qu'il convient en conséquence de dire que le délai de quatre ans s'est trouvé suspendu, par l'effet du cas de force majeure constitué par l'annulation du PLU par le tribunal administratif de Nice, entre le 12 novembre 2009, date du premier jugement d'annulation, et le 4 décembre 2010, date d'entrée en vigueur du nouveau PLU, soit pendant un an et vingt-deux jours, prorogeant ainsi le délai du 13 juillet 2010 au 4 août 2011 ;
Que dès lors, le permis de construire modificatif du 7 juillet 2011 a été obtenu dans le délai contractuel et que c'est à juste titre que la Société l'Immobilière CASTORAMA soutient que la réalisation des travaux prévus à ce permis modificatif constitue l'exécution de l'obligation de construire prise par elle dans le bail à construction et démontre cette exécution, par la production du certificat de conformité délivré par le maire de [Localité 1] le 29 avril 2013 attestant que les travaux ont été achevés le 9 janvier 2013 et sont conformes au permis de construire du 9 juin 2006 et au permis de construire modificatif du 7 juillet 2011 ;
Que la question de l'impossibilité d'exécuter les travaux prévus au permis de construire initial du 9 juin 2006 est par voie de conséquence sans objet ;
Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS,
la cour statuant publiquement, contradictoirement,
et en dernier ressort,
sur renvoi de la Cour de cassation,
Statuant dans les limites de la cassation partielle de l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 4 juillet 2013 par la décision de la Cour de cassation du 9 décembre 2014,
Déclare la demande de résiliation judiciaire du bail à construction du 13 juillet 2006 et toutes les demandes subséquentes présentées par la SCI La BOYERE irrecevables comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée de l'arrêt du 4 juillet 2013 ayant définitivement rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail ;
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté la Société l'Immobilière CASTORAMA de sa demande tendant à voir dire que le délai de quatre ans pour obtenir le permis de construire modificatif a été suspendu ;
Statuant à nouveau sur ce point,
Dit que le délai contractuellement prévu pour l'obtention par la Société l'Immobilière CASTORAMA d'un permis de construire modificatif lui permettant de construire un nombre réduit d'emplacements de parking a été suspendu par l'effet du caractère de force majeure de l'annulation du PLU de la commune de [Localité 1] par le jugement du tribunal administratif de Nice du 12 novembre 2009 jusqu'au 4 décembre 2010, date d'entrée en vigueur du nouveau PLU ;
Dit en conséquence que le délai contractuel de quatre ans pour obtenir ce permis de construire modificatif s'est trouvé prorogé au 4 août 2011 et que le permis de construire modificatif du 7 juillet 2011 a été obtenu dans le délai contractuel ;
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a dit que la Société l'Immobilière CASTORAMA avait l'obligation contractuelle d'exécuter les travaux pour lesquels elle a obtenu le permis de construire modificatif du 7 juillet 2011 ;
Y ajoutant,
Constate que les travaux de construction ont été réalisés et achevés conformément au permis de construire du 9 juin 2006 et au permis de construire modificatif du 7 juillet 2011 et que la Société l'Immobilière CASTORAMA a donc rempli ses obligations ;
Dit que la question de l'impossibilité pour la Société l'Immobilière CASTORAMA de réaliser les travaux prévus au permis de construire du 9 juin 2006 est sans objet ;
Condamne la SCI La BOYERE à payer à la Société l'Immobilière CASTORAMA une somme de 15.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
La condamne aux dépens d'appel lesquels seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
