COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
1ère Chambre C
ARRÊT AU FOND
DU 17 NOVEMBRE 2016
N° 2016/1130
L. L.G.
Rôle N° 15/12255
SCI LAETITIA
C/
SARL GIPAGE
Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] sis [Adresse 1]
SARL KIRK
SCP TADDEI FUNEL
Grosse délivrée
le :
à :
Maître ERMENEUX
Maître LADRET
Maître TOLLINCHI
Maître IMPERATORE
DÉCISION DÉFÉRÉE À LA COUR :
Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance de Nice en date du 28 mai 2014 enregistrée au répertoire général sous le n° 13/01761.
APPELANTE :
SCI LAETITIA,
dont le siège est [Adresse 1]
représentée par Maître Agnès ERMENEUX-CHAMPLY de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Maître Paul andré GYUCHA, avocat au barreau de GRASSE
INTIMÉS :
Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1]e,
représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet D. NARDI,
dont le siège est [Adresse 2]
représenté et plaidant par Maître Christine LADRET de la SCP LADRET-FADEUILHE-JARDILLIER, avocat au barreau de NICE
SARL KIRK,
dont le siège est [Adresse 1]
SCP TADDEI FUNEL,
ès qualités de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SARL KIRK,
dont le siège est [Adresse 3]
représentées par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
PARTIE INTERVENANTE :
SARL GIPAGE,
dont le siège est [Adresse 4]
représentée par Maître Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Maître Joëlle GUILLOT, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 octobre 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Lise LEROY-GISSINGER, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
LA COUR ÉTAIT COMPOSÉE DE :
Monsieur Serge KERRAUDREN, président
Madame Danielle DEMONT, conseiller
Madame Lise LEROY-GISSINGER, conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Monsieur Serge LUCAS.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2016
ARRÊT :
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2016,
Signé par Monsieur Serge KERRAUDREN, président, et Monsieur Serge LUCAS, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*-*-*-*-*-*
EXPOSÉ DU LITIGE :
La SCI Laetitia est propriétaire dans l'immeuble [Adresse 1] situé à [Localité 1] du lot n° 36 constitué d'un appartement en rez-de-chaussée, ainsi que du lot n° 33, contigu, à usage de garage. Dans cet appartement est exploité un fonds de commerce de boulangerie selon un bail commercial qu'elle a signé avec la société Gipage en septembre 2009, laquelle a cédé son fonds de commerce à la société Kirk en juin 2012.
Le 30 octobre 2013, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] (le SDC) a assigné devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice la société Laetitia aux fins de remise en état des parties communes, notamment du mur séparant l'appartement du garage, et de cessation des troubles résultant d'un usage inapproprié de son garage. La société Laetitia a appelé en cause sa locataire, la société Kirk, qui a elle-même appelé en cause la société Gipage. Ces trois instances ont été jointes.
Par ordonnance du 28 mai 2014, le juge des référés a condamné la société Laetitia :
- à procéder à la remise en état du mur de séparation entre ses lots n° 36 et n° 33, par toutes mesures nécessaires et notamment par la suppression de l'ouverture pratiquée dans ledit mur,
- à procéder au retrait de tous aménagements affectant la destination de garage, par la remise en état de l'intérieur du garage,
le tout dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai, provisoirement liquidé à quatre mois.
Le juge a condamné la SCI Laetitia à verser, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au SDC la somme de 1000 € et aux sociétés Kirk et Gipage, la somme de 500 € chacune. Rejetant toute autre demande, il a rejeté celle de la SCI Laetitia d'être relevée de ses condamnations par la société Kirk, ainsi que la même demande de cette dernière dirigée contre la société Gipage. Il a également condamné la société Laetitia aux dépens du référé, en ce compris le coût du constat d'huissier du 17 juillet 2013.
Le juge a, notamment, retenu que l'action se prescrivait par trente ans et que le bailleur, qui ne prouvait pas que le percement du mur était le fait du promoteur et était responsable vis à vis du SDC, devait procéder à la remise en état du mur et de l'intérieur du garage, à charge pour elle de prendre toute mesure à l'égard de l'exploitant.
Par déclaration du 30 juin 2015, la société Laetitia a formé un appel général contre cette décision, intimant toutes les parties à l'exception de la société Gipage.
Par ses dernières conclusions du 29 juin 2015, la société Laetitia demande à la cour de réformer l'ordonnance et de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes.
A titre subsidiaire, elle lui demande de se déclarer incompétente et de renvoyer le syndicat des copropriétaires à mieux se pourvoir et de condamner la société Kirk à procéder à la remise en état du garage, sous astreinte de 150 € par jour de retard.
A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la condamnation de la société Kirk à lui donner accès aux lieux litigieux, afin qu'elle fasse procéder à la remise en état, sous astreinte de 150 € par jour de retard.
En tout état de cause, elle conclut à la condamnation du syndicat des copropriétaires ou de tout succombant à lui payer la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de l'instance, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle soutient que le bail commercial établi avec la société Gipage mentionne l'allocation d'un garage portant le lot n°33 et qu'avant ce bail aucune transformation ni aucun travaux n'avait été effectué dans le garage, que la société Kirk ou la société Gipage ont aménagé ce garage en faisant réaliser des travaux pour le transformer en laboratoire de pâtisserie, sans l'en aviser ni solliciter son autorisation. Elle affirme, par ailleurs, que l'ouverture entre le garage et le local commercial a été réalisée, en 1986, durant la construction de l'immeuble, après la vente en l'état futur d'achèvement du local commercial, par l'entreprise de gros 'uvre et sous le contrôle de l'architecte du promoteur. Elle fait valoir que l'ouverture litigieuse ayant été créée entre deux parties privatives, la demande du SDC constitue une action personnelle qui se prescrit par 10 ans à compter du jour de sa création, ce qui doit conduire à la réformation de la décision en ce qu'elle l'a condamnée à procéder à la remise en état du mur.
Par ses dernières conclusions du 6 mai 2016, la société Kirk, en redressement judiciaire, et la SCP Taddei-Funel, en qualité de commissaire au plan de ce redressement judiciaire, sollicitent la confirmation de l'ordonnance, le débouté du SDC ainsi que la condamnation de tout succombant à leur verser la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions du 6 mai 2015, le SDC demande à la cour de débouter la société laetitia de l'ensemble de ses demandes, et sur l'appel incident du SDC, d'amender la décision en ce qu'elle a rejeté la demande de condamnation sous astreinte à supprimer le stationnement de tout véhicule sur les aires de desserte des garages et de la confirmer pour le surplus. Il demande la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La société Kirk, intimée, a assigné la société Gipage en déclaration d'arrêt commun le 10 mai 2016. La société Gipage a constitué avocat le 24 mai 2016.
L'audience s'étant tenue le 17 mai, un arrêt avant dire droit du 16 juin 2016 a ordonné la réouverture des débats pour permettre à cette société de conclure.
Cette société a conclu le 7 octobre 2016 en sollicitant le débouté des demandes du SDC et qu'il soit dit que l'appel en garantie de la société Gipage par la société Kirk est sans objet. Subsidiairement, elle a conclu au débouté de l'ensemble des demandes de la société Kirk et en tout état de cause, à la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que la demande du SDC est prescrite, dès lors que l'ouverture entre les deux lots et la transformation du garage en pièce annexe du commerce datent de la construction de l'immeuble.
Par des conclusions du 11 octobre 2016, le SDC sollicite le débouté des demandes des sociétés Laetita, Kirk, Taddei Ferrari Funel et Gipage et que l'ordonnance de référé soit amendée en ce qu'elle a rejeté la demande de condamnation sous astreinte en suppression du stationnement sur les aires de desserte des garages. Il a concu à la confirmation de l'ordonnance pour le surplus et à la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir que, s'agissant du percement d'un mur, partie commune, la prescription est trentenaire et que ce délai n'était pas expiré lors de l'assignation du 30 octobre 2013, même si le point de départ de celui-ci était situé en 1986. S'agissant du changement de destination, il estime que la prescription décennale n'a commencé à courir qu'au moment de la délivrance de l'assignation puisqu'il ignorait avant cet acte que le garage était utilisé à des fins commerciales. Il soutient encore que le locataire ne peut invoquer, pour le comtpe de son propriétaire, une prescription pour un changement de destination que celui-ci invoque avoir ignoré.
Par conclusions du 13 octobre 2016, la société Laetitia a repris les mêmes demandes que dans ses précédentes conclusions.
La société Kirk a également conclu le 13 octobre 2016, demandant à la cour de :
- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle ne prononce aucune condamnation contre elle,
- juger qu'aucune condamnation pécuniaire et d'exécution ou d'astreinte de faire ne peuvent être prononcées à son encontre compte tenu de la suspension des poursuites individuelle résultant de son placement en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Nice du 15 mai 2014, la société Taddei étant commissaire au plan de redressement,
- débouter le SDC de l'ensemble de ses demandes au motif qu'il existe une contestation sérieuse,
A titre subsidiaire,
- condamner la société Gipage et la Sci Laetitia à la relever et garantir de toutes éventuelles condamnations prononcées contre elle,
- condamner tout succombant à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la destination du garage :
Le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier prévoit que les garages et aires de stationnement devront être affectés à perpétuité à cette destination et n'être utilisés que pour garer des véhicules à l'exception de tout autre usage.
Il est constant que, depuis la mise en location du local commercial et du garage à la société Gipage, le 24 septembre 2009, qui exploitait une boulangerie, le garage a été utilisé pour stocker de la marchandise et découper des pâtisseries, puis transformé en laboratoire de fabrication de patisserie (déclaration des salariés de la soiété Gipage notamment de M. [D] [E], constat d'huissier de justice du 17 juillet 2013 dans lequel la société Kirk indique qu'elle n'a procédé à aucuns travaux depuis sa reprise du bail en 2012), ce qui est contraire à sa destination de garage imposée par le règlement de copropriété. Cependant, plusieurs attestations de clientes du salon de coiffure qui avait été installé dans les locaux avant le bail conféré à la société Gipage indiquent que le garage était déjà utilisé à une autre fin, à savoir à destination de bureau et de vestiaire du salon, avant la transformation du local principal en boulangerie patisserie.
Comme le soutient la société Gipage , l'action relative à la destination d'un lot au regard du règlement de copropriété se precrit par 10 ans, conformément à l'article 42 de la loi du 5 juillet 1965 et la prescription commence à courir du jour du changement de destination. Cependant, le SDC soutient, sans être démenti utilement , qu'il n'a pas eu connaissance de ce changement de destination avant la délivrance de l'assignation du 3 octobre 2012 tendant à se voir autorisé à pénétrer dans les lieux pour faire établir un procès-verbal par huissier.
L'action du SDC n'est donc pas prescrite.
La société Laetitia, copropriétaire, est tenu de veiller au respect du règlement de copropriété par ses locataires. Elle ne peut s'exonérer de la responsabilité du changement non autorisé de destination. La décision de première instance sera donc confirmée en ce qu'elle l'a condamnée sous astreinte à supprimer tous les aménagements intérieurs matérialisant l'occupation de ceux-ci à des fins autres que de garage de véhicule.
Le fait que la société Kirk soit en redressement judiciaire n'interdit pas de prononcer contre elle une obligation de faire, assortie d'une astreinte, les articles L. 622-21 et 622-22 du code de commerce ne visant que les condamnations au paiement d'une somme d'argent et la résolution des contrats faute de paiement. Elle sera donc condamnée à laisser la société Laetitia pénétrer dans les lieux pour exécuter les obligations qui lui incombent aux termes de la présente décision, sans qu'il y ait lieu d'assortir cette obligation d'une astreinte.
Sur l'ouverture du mur :
La demande du SDC est sur ce point soumise à la prescription trentenaire, dès lors qu'il n'est pas sérieusement contesté que ce mur constitue une partie commune. En effet, le règlement de copropriété définit les murs de refend comme des parties communes et le plan figurant en pièce 25-2 des pièces communiquées par la société Laetitia figure ce mur comme les murs extérieurs de l'immeuble et non comme une cloison intérieure.
Si la société Laetitia soutient que l'ouverture de ce mur a été faite au moment de la construction de l'immeuble, les pièces versées aux débats au soutien de cette affirmation ne l'établissent pas. En effet, le règlement de copropriété ne comporte pas de précision à cet égard et les plans modificatifs produits ne portent que sur le changement d'affectation de l'appartement acquis par la société, afin d'autoriser sa transformation en salon de coiffure (pièce 25-2 produite par la société Laetitia). En outre, ce plan ne porte aucune indication quant à l'ouverture d'une porte entre le garage et l'appartement. Par ailleurs, le devis du 30 juin 1986 (pièce 2 de la société Laetitia) concerne une ouverture en façade et non entre deux lots. Enfin, il ne peut être déduit, avec l'évidence requise en référé, que le descriptif de travaux projetés établi par l'architecte, M. [X], le 7 octobre 1986 (pièce 22 produite par la société Laetitia), qui mentionne 'création d'une porte d'accès intérieur', concernerait cette porte et aurait reçu l'approbation de la SCI [Adresse 1], promoteur ayant procédé à la construction de l'immeuble.
Dans ces conditions, aucune contestation ne s'oppose à la demande du SDC de voir ordonner à la société Laetitia, sous astreinte, de remettre les lieux en l'état en procédant à la suppression de l'ouverture pratiquée dans le mur entre les lots 33 et 36.
Il y a lieu d'enjoindre à la société Kirk de laisser la société Laetitia procéder à ces travaux, dans les termes du dispositif ci-après.
Sur la demande de libération des aires de stationnement sous astreinte :
Le SDC ne justifie pas que les véhicules qui stationnent sur les parties communes seraient ceux de la société Laetitia. La demande de réformation de l'ordonnance sur ce point sera donc rejetée.
Il n'y a pas lieu d'accueillir la demande de garantie formulée contre la société Gipage par la société Kirk, cette dernière n'étant condamnée qu'à une obligation de faire et la société Gipage n'étant plus dans les lieux.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
- Confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- Condamne la société Kirk à laisser la société Laetitia procéder dans les locaux loués aux travaux de remise en état du garage et du mur séparant les lots 36 et 33,
- Condamne la société Laetitia à verser au SDC la somme de 1500 euros, à la sociétéKirk la somme de 1000 euros et à la société Gipage celle de 1000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Rejette toute autre demande formée sur le même fondement,
- Condamne la société Laetitia aux dépens de l'instance d'appel et dit qu'ils pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier,Le président,
