COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 15 NOVEMBRE 2016
A.V
N°2016/
Rôle N° 15/13769
[N] [V]
C/
[G] ,[B] ,[T] [R]
Grosse délivrée
le :
à :Me Dersy
Me Simon Thibaud
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 10 Juillet 2015 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 14/05869.
APPELANT
Monsieur [N] [V]
né le [Date naissance 1] 1942 à [Localité 1] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Benjamin DERSY, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
Madame [G] ,[B] ,[T] [R]
née le [Date naissance 2] 1929 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Béatrice GAGNE, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Octobre 2016 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne VIDAL, Présidente, et Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Anne VIDAL, Présidente, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Anne VIDAL, Présidente
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2016.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2016.
Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE et PRETENTIONS,
Par acte authentique du 24 août 2010, Mme [G] [O] [T] [R] veuve [D], née le [Date naissance 2] 1929 à [Localité 2], a vendu en viager à M.[N] [V], un bien immobilier consistant en un appartement, la jouissance exclusive d'un parking et une cave dans la résidence en copropriété du [Adresse 3], avec réserve du droit d'usage et d'habitation au crédit-rentier de son vivant, moyennant un prix payable en une partie comptant ou 'bouquet'de 30.000 euros et une rente viagère annuelle de 9.420 euros ou 785 euros par mois, indexée.
En raison de non paiement des rentes pour les mois de novembre et décembre 2013 et février 2014, Mme [R] veuve [D] a fait signifier à M.[V] le 10 juin 2014 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant à payer de 2.404,71 euros.
Ce commandement étant resté infructueux, Mme [R] veuve [D] a fait assigner M.[N] [V] devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir constater le jeu de la clause résolutoire, au besoin prononcer la résolution de la vente, dire que toutes les sommes payées lui étaient acquises, le voir condamner à lui payer 2.404,71 euros.
Par jugement en date du 10 juillet 2015, prononcé de manière contradictoire, le tribunal de grande instance de Nice a :
-constaté la résolution de la vente conclue le 24 août 2014 entre Mme [G] [R] et M.[N] [V] portant sur les lots 23,40 et 66 d'un immeuble situé [Adresse 4],
-ordonné la publication de la décision à la conservation des hypothèques de [Localité 3],
-dit que toutes les sommes perçues par Mme [G] [R] ainsi que tous les embellissements et améliorations apportés aux biens vendus lui resteront définitivement acquis, à titre de dommages et intérêts contractuellement et forfaitairement fixés,
-condamné M.[N] [V] à payer à Mme [G] [R] la somme de 2.107,07 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour le non paiement des rentes viagères des mois de mai et août 2012, de novembre 2013 et de février 2014,
-ordonné l'exécution provisoire,
-condamné M.[U] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 juin 2014, et à payer à Mme [G] [R] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses motifs le tribunal a dit que la clause résolutoire devait s'appliquer dès lors que M.[V] n'avait pas respecté le commandement de payer visant la clause résolutoire. Le tribunal a dit que les sommes payées restaient acquises en application de l'acte de vente, que M.[V] devait 1.582 euros au titre des rentes de mai et août 2012 et que le reçu de 523,07 euros n'était pas de la main de Mme [R], de sorte que 2.107,07 euros étaient dus.
Par déclaration de Me Benjamin DERSY, avocat au barreau de Nice, en date du 27 juillet 2015, M.[N] [V] a relevé appel général de ce jugement.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 12 septembre 2016, M.[N] [V] demande à la cour, au visa des dispositions des articles 1184 et suivants du code civil, de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, de :
-réformer le jugement en toutes ses dispositions,
-à titre principal,
-dire que l'acte de vente stipule que les charges récupérables telles que figurant à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 doivent être supportées par Mme [G] [R],
-dire que M.[V] a réglé plus que sa quote-part au titre des charges de copropriété et qu'il est, de fait, créancier de Mme [R] pour ces sommes,
-dire qu'à l'exception de deux règlements intervenus les 2 août et 18 octobre 2013 directement entre les mains du syndic, Mme [R] n'a jamais réglé les charges lui incombant,
-en conséquence,
-dire que Mme [R] était redevable auprès de M.[V] des versements effectués par ce dernier au titre des charges de copropriété,
-dire qu'il convient d'opérer une compensation entre les sommes dues au titre des rentes et celles dues au titre des charges de copropriété,
-dire que la mise en demeure portait sur des sommes non dues et que le commandement était donc sans objet,
-débouter Mme [R] de ses demandes,
-à titre subsidiaire ,
-dire que Mme [G] [R] est de mauvaise foi quant à la mise en jeu de la clause résolutoire,
-dire au surplus que les manquements reprochés à M.[V] ne sauraient justifier la résolution du contrat,
-en conséquence,
-débouter Mme [G] [R] de sa demande visant à la constatation et au prononcé de la résolution de la vente intervenue entre les parties,
-à titre encore plus subsidiaire, si par extraordinaire la résolution était prononcée,
-dire que le contrat serait alors anéanti rétroactivement,
-débouter Mme [R] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la clause pénale,
-condamner Mme [R] à rembourser à M.[V] la totalité des sommes perçues de ce dernier,
-condamner Mme [G] [R] à verser à M.[N] [V] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
M.[V] estime qu'une compensation doit être faite entre les charges locatives de copropriété qu'il paye et déduit des rentes, ainsi qu'il résulte des dispositions de l'acte de vente. Il demande à la cour de constater cette compensation. Il estime que de ce fait aucune somme n'était due au titre du commandement.
A titre subsidiaire, M.[V] fait observer que la résolution n'est pas automatique, qu'il y a lieu de tenir compte de la mauvaise foi de Mme [R] qui ne payait pas les charges locatives, qu'il convient d'interpréter la clause résolutoire.
A titre plus subsidiaire, M.[V] estime que Mme [R] devrait lui restituer toutes les sommes qu'il a versées, la disposition de l'acte à ce sujet étant une clause pénale dont le juge peut minorer les effets.
M.[V] fait observer que Mme [R] a formé une demande de paiement des rentes de mai et août 2012, qui n'étaient pas dans le commandement de payer. Il prétend s'être acquitté de ces sommes et affirme que le reçu a bien été écrit par Mme [R].
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 15 septembre 2016, Mme [G] [T] [R] veuve [D] demande à la cour, au visa des articles 1134 et 1315 du code civil, de :
-confirmer le jugement du 10 juillet 2015, rectifié par jugement du 8 septembre 2015,
-en conséquence, débouter M.[N] [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
-y ajoutant, condamner M.[N] [V] à verser à Mme [R] veuve [D] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP BADIE SIMON-THIBAUT JUSTON, avocats.
Mme [R] fait observer que M.[V] n'a jamais payé régulièrement les rentes viagères.
Elle précise que, devant la carence de M.[V] à s'acquitter des charges de copropriété, c'est elle qui les a directement réglées, et ce à la demande de M.[V]. Mme [R] rappelle que le commandement est resté infructueux. Elle estime que M.[V] est de mauvaise foi.
Elle demande l'application du contrat. Elle fait observer que le reçu est un faux.
L'instruction de l'affaire a été déclarée définitivement close, d'accord des parties, le 11 octobre 2016, avant les débats.
MOTIFS
-I) Le contrat de vente :
Le contrat de vente passé le 24 août 2010 entre Mme [R] veuve [D], venderesse, et M.[N] [V], acquéreur, porte sur trois lots de copropriété de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3], soit le lot n°40 consistant en un appartement avec les 333/10.000 èmes indivis du sol et des parties communes, le lot n°23 consistant en une cave avec les 5/10.000 èmes indivis du sol et des parties communes, et le lot n°66 consistant en la jouissance d'un parking avec les 10/10.000 èmes indivis du sol et des parties communes.
Cette vente est en viager, avec conservation par la venderesse des droits d'usage et d'habitation sa vie durant.
La rente fixée au contrat de vente est de 9.420 euros par an, somme susceptible de variation selon un indice convenu, payable d'avance en douze termes mensuels égaux, par échéances de 785 euros initialement, le premier de chaque mois.
Les biens concernés étant soumis au statut de la copropriété, le contrat prévoit que : 'l'acquéreur s'oblige à payer tous impôts et taxes fonciers, primes d'assurances souscrites par le syndicat des copropriétaires, et autres charges afférentes aux biens, objet des présentes, sauf les charges mises par la loi ou par la présente convention à la charge des locataires qui seront payées par le vendeur. Le vendeur devra rembourser à l'acquéreur toutes les charges locatives dont le syndicat des copropriétaires serait en droit d'exiger de l'occupant'.
Par ailleurs l'acte précise que : 'comme conséquence du droit d'usage et d'habitation qu'il se réserve, le réservataire souffrira les charges de jouissance et continuera d'acquitter les dépenses d'abonnements, de consommations, de fournitures, de réparation, d'entretien et toutes charges de copropriété dites 'locatives' afférentes au bien vendu, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.' et que : 'l'acquéreur de son côté acquittera la taxe foncière sur les propriétés bâties ainsi que les charges de copropriété dites 'propriétaires' afférentes au bien vendu'.
M.[V] se prévaut d'une disposition de la promesse synallagmatique de vente selon laquelle il était prévu que le réservataire du droit d'usage et d'habitation continuerait de faire l'avance de toutes les charges, l'acquéreur lui remboursant celles qui lui incombant. Il rappelle cependant qu'il a bien conscience que cette clause n'a pas été reprise dans l'acte authentique.
Rien n'empêchait les parties de convenir dans l'acte authentique une disposition différente, plus simple, plus conforme au droit, selon laquelle le propriétaire paie les charges de copropriété et récupère sur l'occupant la part de charges correspondant aux charges locatives.
C'est cette disposition de l'acte authentique de vente qui fait loi entre les parties.
Les dispositions de cet acte sont claires. L'acquéreur doit payer la rente mensuellement le 1er du mois à Mme [R] veuve [D]. En tant que propriétaire, M.[V] doit payer les charges de copropriété et, s'il les a réellement payées, récupérer les charges locatives sur Mme [R] veuve [D].
Le paiement des rentes n'a aucun rapport avec celui des charges..
En tout état de cause, M.[V] doit s'acquitter mensuellement du paiement des rentes en viager. Il doit payer toutes les charges de copropriété et Mme [R] veuve [D] lui verser la part des charges lui incombant, correspondant aux charges locatives.
Le comptes de charges entre les parties est indépendant du compte de paiement des rentes et M.[V] ne peut, de sa propre autorité, décider de procéder à une compensation unilatérale entre le compte des charges et celui relatifs aux rentes de la vente en viager.
-II) La situation des parties suite au commandement du 10 juin 2014 :
Il n'est pas contesté qu'aux dates de novembre 2013 à février 2014 inclus, le montant mensuel de la rente était de 801,57 euros.
Le 10 juin 2014, Mme [R] veuve [D] a fait signifier en personne à M.[N] [V] un commandement d'avoir à payer dans les trente jours les sommes correspondant aux rentes des mois de novembre 2013, décembre 2013 et février 2014, soit 2.404,62 euros, outre les frais de l'acte.
Ce commandement rappelait expressément les termes de la clause résolutoire sus- énoncée, dont Mme [R] veuve [D] précisait se prévaloir.
L'acte authentique de vente du 24 août 2010 contient en effet en page sept , au chapitre 'convention relative à la rente' , la clause suivante : 'en outre, et par dérogation des dispositions de l'article 1978 du code civil, il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son exacte échéance, d'un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la présente vente sera de plein droit et sans mise en demeure préalable, purement et simplement résolue sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le crédirentier de son intention d'user du bénéfice de la présente clause.'
Cette clause est bien une clause résolutoire de plein droit. Il est bien précisé qu'elle déroge conventionnellement aux dispositions de l'article 1978 du code civil.
Il résulte du commandement du 10 juin 2014 que, faute de paiement par M.[V] avant le 11 juillet 2014 de la somme de 2.404,71 euros correspondant aux rentes des mois de novembre 2013, décembre 2013 et février 2014, la vente du 24 août 2010 est résolue de plein droit.
M.[V] met en avant le compte des charges de copropriété entre Mme [R] veuve [D] et lui pour prétendre que, du fait d'un trop payé prétendu de charges de sa part, il pouvait se rembourser de ce trop payé en ne s'acquittant des rentes pour un montant équivalent.
Il a déjà été vu plus haut que la question du règlement des charges de copropriété est sans lien avec celle du paiement des rentes viagères et que M.[V] ne pouvait se permettre de considérer qu'en ne payant pas les rentes de viager il se remboursait des charges. Il doit être en outre observé que M.[V] ne justifie pas avoir payé régulièrement les charges. En effet le compte de charges tenu par le cabinet [L], syndic de la copropriété, permet de voir qu'il ne s'acquittait pas régulièrement des charges ou très incomplètement.
En réalité M.[V] , non seulement ne s'acquittait pas régulièrement du paiement de la rente viagère, mais il ne s'acquittait non plus régulièrement du paiement des charges de copropriété.
A la date du commandement, la somme représentative de trois mensualités de rentes était bien due, et trente jours après signification de ce commandement, M.[V] n'avait procédé à aucun règlement sur les causes du commandement.
En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté la résolution de la vente du 24 août 2014.
-III) La question des dommages et intérêts et des sommes versées :
Mme [R] veuve [D] demande la confirmation du jugement en ce qu'il l'a autorisée à conserver toutes les sommes versées en application du contrat de vente en viager et a condamné M.[V] à lui payer la somme de 2.107,07 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour le non paiement des rentes viagères des mois de mai et août 2012, de novembre 2013 et de février 2014.
La demande relative à la condamnation à lui payer la somme de 2.107,07 euros est présentée, non pas comme une demande relative à l'exécution du contrat, qu'elle estime résolu, mais comme une demande de dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Elle a assimile pourtant le préjudice allégué aux sommes qui étaient dues selon le contrat.
Ces sommes correspondent aux rentes des mois de mai et août 2012, soit deux fois 792 € ou 1.584 € plus un reliquat de 523,07 €.
M.[V] conteste ce montant, estimant avoir payé au moins en partie ces sommes
Il présente notamment un reçu de Mme [R] veuve [D], pour un paiement de 797,42 € au titre du mois d'août 2012. Il n'y a pas lieu de suspecter l'authenticité de ce reçu qui est corroborée par les relevés de compte produits aux débats.
Il reste donc dû la somme de 1.309,65 €.
L'acte de vente prévoit en page sept, après mention de la clause résolutoire, que dans le cas où cette clause provoque la résolution de la vente 'toutes les sommes perçues par le vendeur (bouquet et arrérages de rente) ainsi que tous embellissements et améliorations apportés aux biens vendus seront de plein droit et définitivement acquis au crédirentier, sans recours ni répétition de la part du débirentier défaillant, et ce à titre de dommages et intérêts et d'indemnités forfaitairement fixés.'
La conservation par Mme [R] veuve [D] des sommes reçues dans le cadre du contrat de rente viagère vaut dommages et intérêts et indemnités forfaitairement fixés.
Mme [R] veuve [D], se prévalant de cette indemnisation forfaitaire, qui lui permet de conserver la somme remise à titre de bouquet plus toutes les rentes mensuelles versées jusqu'au 11 juillet 2014, date d'effet de la clause résolutoire, est suffisamment dédommagée des violations par M.[V] de ses obligations, en ce compris le préjudice résultant du non versement de la somme de 1.309,65 €.
Le jugement sera confirmé sur l'indemnisation forfaitaire mais infirmé sur la somme de 2.105,07 euros.
Vu l'article 700 du code de procédure civile ,
Vu l'article 696 du code de procédure civile ,
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné M.[N] [V] à payer à Mme [G] [R] veuve [D] la somme de 2105.07 € à titre de dommages-intérêts et déboute Mme [G] [R] veuve [D] de cette demande,
Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions, et y ajoutant,
Condamne M.[N] [V] à payer à Mme [G] [R] veuve [D] la somme de cinq cents euros (500 €) au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et aux dépens d'appel avec distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile,
Y ajoutant, et pour les besoins de la publicité foncière, précise que la vente résolue est :
'un acte de vente reçu le 24 août 2010 par M° [S] [W], notaire associé à Nice, publié le 21 septembre 2010 à la conservation des hypothèques de Nice volume 2010 P 7487, et passé entre Mme [G] [O] [T] [R] veuve [D], née le [Date naissance 2] 1929 à [Localité 2], retraitée, demeurant [Adresse 4], et M.[N] [V], né le [Date naissance 1] 1942 à [Localité 4] (Allemagne), loueur professionnel de logements, demeurant [Adresse 5], et portant sur un bien immobilier sis [Adresse 6], cadastré section HI n°[Cadastre 1] [Adresse 7] d'une surface de 16a 27ca, anciennement cadastré section E n°s [Cadastre 2],[Cadastre 3] et [Cadastre 4], immeuble formant le lot n°2 du lotissement [Localité 5], lots suivants : lot numéro quarante (40) consistant en un appartement situé au 1er et dernier étage composé de séjour, cuisine, 2 chambres avec placards, salle de bains, wc indépendant, 2 dégagements dont un avec placard, et les trois cent trente trois/dix millièmes indivis du sol et des parties communes de l'entier immeuble, le lot numéro vingt-trois (23) consistant au sous-sol en une cave (n°24 du plan de niveau) et les cinq /dix millièmes indivis du sol et des parties communes de l'entier immeuble, le lot numéro soixante-six (66) consistant en la jouissance exclusive et perpétuelle d'une parcelle de terre à usage de parking d'une superficie de douze mètres carrés cinquante décimètres carrés (n°4 du plan des parkings) et les les dix /dix millièmes indivis du sol et des parties communes de l'entier immeuble'.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
