COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 14 JUIN 2016
A.D
N° 2016/
Rôle N° 15/05836
[O], [F] [T]
C/
[J] [X]
[D] [R]
COMMUNE DE BEAUSOLEIL
Grosse délivrée
le :
à :Me Buvat
Me Liberas
Me Guedj
Me Juston
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 02 Avril 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 11/06048.
APPELANT
Monsieur [O], [F] [T]
né le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 1]([Localité 1]), demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Robert BUVAT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Aurélie BOURJAC, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
INTIMES
Madame [J] [X], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Pierre LIBERAS de la SELARL LIBERAS & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
Maître [D] [R],
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Paul GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE,
[Adresse 4] prise en la personne de son maire en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE substitué par Me Johanna MURUGAN, avocat au barreau de NICE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 09 Mai 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Anne VIDAL, Présidente
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Juin 2016
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Juin 2016,
Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE :
M. [T], en sa qualité de propriétaire d'un ensemble de biens et droits immobiliers formant le lot numéro 11 dans [Adresse 6] à [Localité 2] et constitué de six locaux commerciaux donnés à bail, s'est rapproché de Mme [X] en tant qu'acquéreur ainsi que de son propre notaire, maître [R].
Celui-ci a établi une déclaration d'intention d'aliéner relativement à ces biens au prix de 2 millions d'euros, le 28 juin 2011, et la commune de [Localité 2] a exercé son droit de préemption le 23 août 2011.
M. [T], prétendant qu'il n'y avait pas eu d'accord sur la chose et le prix, et qu'aucune vente n'était intervenue, a contesté la préemption exercée par la commune et a donc fait assigner d'une part, la commune de [Localité 2] et d'autre part, son notaire, ainsi que Mme [X] , aux fins de voir dire que la commune ne pouvait préempter, soulignant notamment que la déclaration d'intention d'aliéner n'émanait pas du vendeur qui n'avait pas mandaté son notaire pour son établissement.
Par jugement contradictoire en date du 2 avril 2015, le tribunal de grande instance de Nice a statué ainsi qu'il suit :
- dit qu'entre M [T] et Mme [X] il y a eu accord sur la chose et le prix valant vente pour la somme de 2 millions d'euros,
- dit que maître [R] a valablement purgé le droit de préemption en établissant la déclaration d'intention d'aliéner au prix convenu de 2 millions d'euros,
- déboute M. [T] de toutes ses demandes à l'encontre de maître [R],
- condamne M. [T] à payer à Me [R] la somme de 2000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit qu'il existe une vente parfaite entre M. [T] et la commune de [Localité 2] à la suite de l'exercice de son droit de préemption le 30 août 2011,
- dit que la prétendue existence d'une erreur sur le prix figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner n'a pas entaché la vente de nullité,
- rejette les demandes de M. [T] à l'encontre de la [Adresse 4],
- rejette la demande de M. [T] en nullité de la vente,
- condamne M. [T] à payer à la [Adresse 4] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 3000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejette les demandes de Mme [X],
- condamne M. [T] aux dépens.
Par déclaration du 8 avril 2015, M. [T] a relevé appel de cette décision.
Aux termes de ses dernières conclusions, en date du 4 mai 2016, M. [T] demande à la cour de :
- vu les articles 1583, 1988 et 1382 du Code civil,
- le recevoir en ses écritures et les dire bien fondées,
- rejeter les demandes de la [Adresse 4] et de maître [R],
- réformer le jugement,
- à titre principal,
- dire qu'aucun accord n'est intervenu avec Mme [X], faute de consentement sur la chose et le prix et qu'il n'y a pas eu de vente,
- dire que la déclaration d'intention d'aliéner établie par le notaire le 28 juin 2011 ne peut valoir offre de vente en l'absence de consentement de l'appelant,
- dire que le notaire a commis une faute,
- dire que la déclaration d'intention d'aliéner ne saurait émaner de l'appelant lequel n'a pas mandaté le notaire en vue de l'établissement et de l'envoi de la déclaration d'intention d'aliéner,
- en conséquence, dire nulle cette déclaration d'intention d'aliéner,
- juger que la commune ne pouvait préempter une offre de vente inexistante,
- déclarer nulle la décision de préemption,
- à titre subsidiaire, si la cour estime que la rencontre des volontés est intervenue avec Mme [X], dire que la déclaration d'intention d'aliéner est entachée d'erreurs substantielles sur la chose et le prix et en conséquence,
- dire nulle la vente intervenue entre la commune et M. [T],
en toute hypothèse,
- dire que le notaire a commis une faute,
- condamner le notaire à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1382 du Code civil,
- condamner la commune à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que la somme de 5000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement la commune et le notaire aux entiers dépens.
Par conclusions du 24 août 2015, Mme [X] demande à la Cour de :
- constater qu'aucune faute n'est reprochée et ne peut être reprochée à son encontre,
- lui donner acte de ce qu'elle acquiesce aux demandes de M. [T],
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 3000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens.
Par ses conclusions du 29 avril 2016, maître [R] demande à la Cour de :
- constater qu'il y avait bien accord sur la chose et le prix valant vente entre M. [T] et Mme [X] et la société Publisol, soumise à préemption,
- dire que le notaire a valablement purgé ce droit de préemption en établissant la déclaration d'intention d'aliéner au prix convenu de 2 millions d'euros,
- dire qu'il ne peut lui être reproché aucune faute et rejeter les demandes de M. [T],
- confirmer le jugement,
- y ajoutant, condamner M. [T] à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice moral,
- condamner l'appelant au paiement de la somme de 5000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens,
- subsidiairement, constater qu'il a pu y avoir rencontre des volontés et vente au profit de la commune,
- statuer ce que de droit sur les dépens.
Par conclusions du 26 avril 2016, la [Adresse 4] demande de :
- confirmer le jugement entrepris,
- rejeter les demandes de l'appelant,
- le condamner à la somme supplémentaire de 8000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture a été prononcée à l'audience.
L'appelant a fait déposer , pendant le cours du délibéré, une note accompagnée de pièces, à laquelle la [Adresse 4] a répliqué au visa notamment de l'article 445 du code de procédure civile.
Motifs
Attendu que la recevabilité de l'appel n'est pas contestée ; que rien au dossier ne conduit la cour à le faire d'office.
Attendu que l'appel sera donc déclaré recevable.
Attendu que les notes et pièces reçues pendant le cours du délibéré seront déclarées irrecevables en application de l'article 445 du code de procédure civile.
Attendu que M [T] est propriétaire de biens immobiliers composés de six locaux commerciaux à [Localité 2] qu'il voulait vendre, Mme [X] ayant été son interlocutrice à l'époque des faits en litige.
Attendu que le 23 juin 2011, il a envoyé un mail à son notaire habituel, Me [R], lui demandant de préparer la DIA au vu des loyers commerciaux dont un récapitulatif était mentionné comme étant une pièce jointe d'un autre mail du même jour.
Attendu que M [T] se prévaut du terme utilisé ' préparer' pour prétendre qu'il ne demandait alors pas l'établissement et l'envoi de cette DIA.
Mais attendu que l'on ne saurait concevoir que l'on demande de préparer un tel document sans que le prix de la vente n'ait été fixé et préalablement convenu avec l'acquéreur dans la mesure où le prix est, outre la désignation exacte du bien vendu, un élément essentiel de la DIA.
Attendu par ailleurs que M [T] fait vainement état :
- de ce que seuls cinq baux auraient été joints ce qui démontrerait qu'il n'y avait pas d'accord sur la chose ; qu'en effet, si l'un des baux manquait effectivement, il n'est, en l'état, pas établi que cette omission était volontaire, ni que ce soit celui allégué du restaurant Thai garden , le notaire ayant demandé, en juillet, des pièces en complément notamment sur le bail 'Aux pains d'Arnaud' , pièces qui lui ont été transmises et qu'il a pu communiquer à la commune,
- de ce qu'il y aurait eu des pactes de préférence au bénéfice de locataires, dès lors que de telles conventions ne sauraient être utilement invoquées comme susceptibles de tenir en échec le droit de préemption, qui est d'ordre public.
Attendu également qu'il n'est pas contesté que Mme [X] était alors son acquéreur et qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire de la société Publisol établi le 19 juin 2011, dont on relèvera qu'elle n'a au demeurant pour seul associé que Mme [X], que la société avait bien l'intention d'acquérir le bien en se substituant à Mme [X], (ce que celle-ci a ensuite expressément confirmé devant le tribunal administratif), cet acte mentionnant que la vente devait se faire moyennant le prix de 2 millions d'euros payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique à passer par devant Me [R].
Attendu, encore,
- que devant le maire, lors de l'exercice du recours gracieux, puis devant le juge administratif, qui a été saisi en référé et au fond des contestations relatives à l'exercice du droit de préemption, aucune des parties n'a soutenu qu'il n'y avait pas eu d'accord sur la chose et notamment sur sa consistance quant aux divers lots donnés à bail ou sur le prix; qu'il résulte même des pièces versées à ce sujet que c'est Mme [X] qui aux côtés de la société Publisol a introduit la procédure en se prévalant de sa qualité d'acquéreur évincé et en précisant aussi qu'elle est signataire d'un compromis de vente ; attendu enfin que M [T] s'est volontairement joint à son action, sans jamais apporter de contestation ni sur la qualité de la société Publisol , ni sur la vente, écrivant dans son mémoire :
'[O] [T] intervient dans l'instance initiée par son acquéreur tendant à l'annulation de l'arrêté du maire de [Localité 2] du 23 août 2011 décidant d'exercer le droit de préemption urbain sur le volume numéro 11 lui appartenant dans l'immeuble [Adresse 6]...., au prix figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner soit 2 millions d'euros.
Bien que la commune préempte au prix de l'acte, il a néanmoins intérêt à agir au soutien de l'action engagée par son acquéreur....'
et abordant précisément la consistance du bien vendu en y citant les six locaux commerciaux sans contestation ;
- que lorsque le notaire, au mois de juillet 2011, lui a adressé par mails le projet de compromis de vente à compléter prévoyant clairement à la fois la désignation des biens vendus et leur prix à 2 millions d'euros, lui a demandé, en outre, des pièces complémentaires relatives aux diagnostics nécessaires à la vente et aux baux commerciaux, lui a envoyé une procuration à l'effet de vendre, M [T] n' a jamais émis la moindre contestation en arguant, par exemple, que ces formalités étaient prématurées car les parties n'en seraient qu'au stade de pourparlers et n'auraient donc pas trouvé d'accord ;
- que le 12 septembre 2011, alors que M. [T] connaît l'exercice du droit de préemption par la commune dont il ne conteste pas qu'il lui a été notifié dès le 23 août 2011, il établit à l'intention du notaire un ordre de règlement à M [J] pour une somme de 150.000 euros en précisant expressément que cette somme est à régler dans le cadre de la vente au profit de Mme [X] relativement aux biens et droits immobiliers situés palais Joséphine à [Localité 2] et qu'elle est à prélever sur le prix de la vente, M [T] n'ayant par ailleurs jamais contesté la teneur de cet acte , ni la signature y apposée;
- qu'enfin, le notaire fait exactement remarquer que la société Publisol n'aurait pas fait aboutir sa demande de prêt qui correspond à un financement total de 2 120 000 euros et qui vise bien l'opération pour l'acquisition de six locaux commerciaux dépendant d'un ensemble immobilier nommé palais Joséphine à [Localité 2], ni fait établir le cautionnement correspondant à ce prêt, si les parties n'en avaient été qu'au stade de pourparlers.
Attendu, par suite, que l'ensemble de ces éléments sera jugé comme caractérisant suffisamment, à la date de l'établissement de la DIA, l'accord des parties sur la chose et le prix avec la volonté commune de vendre et d'acheter le lot 11 sis à [Localité 2] , Palais Joséphine, ainsi que le mandat donné au notaire de vendre et de procéder aux formalités nécessaires à cette vente, et enfin l'absence d'erreurs substantielles sur la déclaration d'intention d'aliéner.
Attendu qu'il en résulte :
- d'une part, que la commune a pu valablement exercer son droit de préemption sur une DIA qui a été régulièrement établie, même si elle n'est pas signée par le propriétaire,
- d'autre part, qu'aucune faute ne peut être reprochée au notaire,
- et que par suite, la vente entre M. [T] et la [Adresse 4] à la suite de l'exercice par celle-ci de son droit de préemption 23 août 2011 est parfaite.
Attendu, en dernier lieu, qu'il sera observé :
- que les conditions de la rencontre du notaire avec M [K] et les explications données par le notaire dans la sommation interpellative ainsi que dans ses écritures successives sont sans emport sur l'appréciation ainsi retenue au regard des observations ci-dessus développées,
- que M [T] n'a jamais justifié de ce que les parties auraient envisagé un autre prix, la seule citation de Mme [X] de ce chef (page 9 de ses conclusions) n'y suffisant pas,
- et que le fait que le prix de 2 millions d'euros soit inférieur à l'évaluation des Domaines est indifférent alors que l'on ignore les conditions d'appréciation du bien ainsi faite, dont il est précisé que le service en a été saisi par une lettre de la commune du 16 août 2011 reçue le 18 août 2011, et que l'avis a été aussitôt établi à la date du 22 août 2011, sur 'une description sommaire' de l'immeuble.
Attendu le jugement sera donc confirmé et que l'appelant sera débouté de toutes les fins de son recours.
Attendu qu'en raison de sa succombance, l'appelant supportera les dépens de la procédure d'appel, et versera, en équité, à la [Adresse 4] et au notaire la somme supplémentaire de 1800 euros par application de l'article 700 de procédure civile.
Attendu qu'aucun autre préjudice n'étant démontré que celui ci-dessus indemnisé au titre des frais irrépétibles, la demande de dommages et intérêts du notaire sera rejetée.
Par ces motifs
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Reçoit l'appel,
Déclare irrecevables les notes et pièces reçues pendant le cours du délibéré,
rejette les demandes de l'appelant et confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,
y ajoutant :
condamne M. [T] à verser d'une part, à la [Adresse 4] et d'autre part, à Me [R], la somme de 1800 euros chacun par application de l'article 700 du code de procédure civile,
rejette les demandes plus amples,
condamne M. [T] à supporter les dépens d'appel avec distraction en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
