COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 03 MAI 2016
A.V
N° 2016/
Rôle N° 15/00064
[S] [T] [W]
[M] [W] [H]
[J] [R] épouse [H]
SCP [W]-[F]-[E]
C/
[O] [O]
SARL AJ IMMOREA
SAS EUROPAZUR
Syndicat des copropriétaires COPROPRIETE IMMOBILIERE [Adresse 1]
SA AXA FRANCE IARD
Grosse délivrée
le :
à :Guedj
Duflot
Willm
Me Duval
Me Imperatore
Me Arena
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 27 Novembre 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 14/00504.
APPELANTS
Maître [S] [T] [W],
notaire associé, membre de la SCP [W] [F] [E], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE substituée par Me Stéfano CARNAZZA, avocat au barreau de GRASSE,plaidant
Monsieur [M] [W] [H]
né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3] (MEXIQUE)
représenté par Me Olivia DUFLOT CAMPAGNOLI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jean-Yves DUPEUX, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Lauranne FAURE, avocat au barreau de PARIS, plaidant
Madame [J] [R] épouse [H]
née le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3] (MEXIQUE)
représentée par Me Olivia DUFLOT CAMPAGNOLI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jean-Yves DUPEUX, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Lauranne FAURE, avocat au barreau de PARIS, plaidant
SCP [W]-[F]-[E] poursuites et diligences de son représentant légal en exerci ce y domicilié, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE substituée par Me Stéfano CARNAZZA, avocat au barreau de GRASSE,plaidant
INTIMEES
Madame [O] [O]
née le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 3] (ITALIE), demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Isabelle WILLM, avocat au barreau de NICE
assistée par Me Me Xavier FLECHEUX, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Isabelle WILLM, avocat au barreau de NICE, plaidant
SARL AJ IMMOREA poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Laurent DUVAL, avocat au barreau de NICE, substituée par Me Alix-Anne BOVIS, avocat au barreau de NICE, plaidant
SAS EUROPAZUR pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège., demeurant [Adresse 6] / france
représentée par Me Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Antoine ANDREI, avocat au barreau de NICE
Syndicat des copropriétaires COPROPRIETE IMMOBILIERE [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet EUROPAZUR, lui même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège., demeurant [Adresse 7] / france
représentée par Me Didier ARENA de la SCP DELAGE - ARENA, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Hadrien LARRIBEAU, avocat au barreau de GRASSE plaidant
SA AXA FRANCE IARD prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 8]
représentée par Me Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Antoine ANDREI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Mars 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame VIDAL, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Anne VIDAL, Présidente
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Mai 2016
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Mai 2016,
Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PROCEDURE et PRETENTIONS,
Par acte reçu le 16 juin 2005 par Me [S] [T] [W], notaire associé de la SCP [S] [T] [W]- [X] [F] et [Z] [E], titulaire d'un office notarial à [Localité 2], M.[M] [H] et Mme [J] [R] épouse [H], vendeurs, ont vendu à Mme [O] [O], acquéreur, un bien immobilier sis à [Localité 4] (Alpes Maritimes) au sein de l'ensemble en copropriété horizontale [Adresse 1], et consistant en une 'maison patio' lot n°29 dépendant de l'îlot G du [Adresse 1], maison présentée comme ayant 4 pièces principales, avec les 244/10.000èmes du sol indivis et des parties communes générales, et en un parking lot n°44 avec les 11/10.000èmes du sol indivis et des parties communes générales, et ce au prix de 455.000 euros soit 445.000 euros pour le bien immobilier déclaré d'une surface habitable de 116,84 mètres carrés, et 10.000 euros pour les objets mobiliers.
Cet acte authentique faisait suite à une promesse synallagmatique de vente sous seing privée établie le 10 mars 2005 sous l'égide de l'agence immobilière AJ Immorea, titulaire d'un mandat de vente des époux [H] et d'un mandat de recherche de Mme [O].
La maison acquise avait été transformée par les époux [H], sans tenir du règlement de copropriété, et la description de son état dans l'acte de vente ne correspondait pas au règlement de copropriété selon lequel cette maison était de deux pièces principales.
Le 1er août 2013, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] a fait assigner Mme [O] en référé pour la voir condamner à la remise en état de son lot et des parties communes.
Les 23 et 27 décembre 2013 et 6 janvier 2014 Mme [O] [O], estimant avoir été victime d'un dol de la part de ses vendeurs et de fautes du notaire et de l'agent immobilier, a fait assigner à jour fixe ses vendeurs M.[M] [H] et Mme [J] [R] épouse [H], ainsi que l'agence immobilière AJ Immorea, et la société Europazur, ès qualités de syndic, le syndicat des copropriétaires et le notaire rédacteur de l'acte de vente, Me [U] [T] [W] et sa société civile professionnelle, devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins d'annulation de la vente pour dol, restitution du prix de vente et condamnation à dommages et intérêts.
A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires et le cabinet Europazur ont demandé la condamnation de Mme [O] à la remise en état du lot n°29.
Par jugement en date du 27 novembre 2014, prononcé de manière contradictoire, le tribunal de grande instance de Nice a :
-donné acte à la compagnie Axa France Iard de son intervention volontaire,
-débouté Me [S] [T] [W] et la SCP [S] [T] [W]- [X] [F] et [Z] [E] de leur fin de non recevoir fondée sur le défaut de publication de l'assignation,
-débouté M.[M] [H] et Mme [J] [R] de leur fin de non recevoir fondée sur le défaut de cause de l'action de Mme [O] [O],
-débouté M.[M] [H] et Mme [J] [R] de leurs exceptions de prescription fondées sur l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1304 du code civil,
-débouté la Sarl AJ Immorea de son exception de prescription,
-fait droit à la fin de non recevoir soulevée par M.[M] [H] et Mme [J] [R] à l'encontre des demandes reconventionnelles faites par le syndicat des copropriétaires qui ne se rattachent pas aux prétentions originaires par un lien suffisant,
-annulé pour dol la vente conclue le 16 juin 2015 entre Mme [O] [O] et M.[M] [H] et Mme [J] [R] portant sur les lots numéros 29 et 44 de l'îlot G de la copropriété [Adresse 1] situé au [Adresse 1], publiée le 10 août 2005 volume 2005 P numéro 3650 au 2ème bureau des hypothèques d'Antibes,
-condamné en conséquence Mme [O] [O] à restituer le bien et condamné M.[M] [H] et Mme [J] [R] à rembourser à Mme [O] [O] la somme de 445.000 euros,
-dit que Me [S] [T] [W] et la SCP [S] [T] [W]- [X] [F] et [Z] [E] ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité,
-dit que la Sarl AJ Immorea a commis une faute de nature à engager sa responsabilité,
-dit que la Sas Cabinet Europazur a commis une faute de nature à engager sa responsabilité,
-condamné in solidum M.[M] [H] et Mme [J] [R] et Me [S] [T] [W] et la SCP [S] [T] [W]- [X] [F] et [Z] [E], la Sarl AJ Immorea et la Sas Cabinet Europazur ès qualités de syndic, in solidum avec son assureur la compagnie Axa France Iard, à rembourser à Mme [O] [O] la somme de 445.000 euros,
-condamné in solidum M.[M] [H] et Mme [J] [R] et Me [S] [T] [W] et la SCP [S] [T] [W]- [X] [F] et [Z] [E], la Sarl AJ Immorea et la Sas Cabinet Europazur ès qualités de syndic, in solidum avec son assureur la compagnie Axa France Iard, à payer à Mme [O] [O] les sommes suivantes :
-34.550 euros au titre des frais d'acquisition,
-20.000 euros au titre de la commission d'agence,
-1 euro au titre des impôts locaux,
-1 euro au titre des charges de copropriété,
-30.000 euros au titre des troubles dans les conditions d'existence,
-dit qu'il sera fait application de la franchise prévue au contrat d'assurance,
-débouté Mme [O] [O] de sa demande en remboursement des frais financiers occasionnés par le prêt relais,
-dit que dans leur rapport entre eux les condamnés sont garantis des sommes mises à leur charge de la manière suivante :
-les époux [H] seront garantis des condamnations mises à leur charge par Me [S] [T] [W] et la SCP [S] [T][W]- [X] [F] et [Z] [E], la Sarl AJ Immorea et la Sas Cabinet Europazur ès qualités de syndic, à hauteur de 10% chacun, la Sarl AJ Immorea sera garantie par les époux [H] des condamnations mises à sa charge à hauteur de 90%,
-condamné in solidum M.[M] [H] et Mme [J] [R] et Me [S] [T] [W] et la SCP [S] [T] [W]- [X] [F] et [Z] [E], la Sarl AJ Immorea et la Sas Cabinet Europazur ès qualités de syndic, in solidum avec son assureur la compagnie Axa France Iard, à payer à Mme [O] [O] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-ordonné la publication de la décision aux frais des défendeurs in solidum,
-ordonné l'exécution provisoire,
-condamné in solidum M.[M] [H] et Mme [J] [R] et Me [S] [T] [W] et la SCP [S] [T] [W]- [X] [F] et [Z] [E], la Sarl AJ Immorea et la Sas Cabinet Europazur ès qualités de syndic, in solidum avec son assureur la compagnie Axa France Iard, aux dépens qui comprendront les frais de traduction.
Dans ses motifs le tribunal a dit que les époux [H] avaient commis une réticence volontaire d'information et avaient agi de mauvaise foi. Il a retenu la responsabilité du notaire, sans se prononcer sur la prescription, en retenant que le notaire aurait dû constater l'incohérence entre l'acte qu'il établissait et l'acte précédent sur la description du bien. Il a retenu la même responsabilité de l'agence immobilière, et du syndicat des copropriétaires qui aurait dû aviser l'acquéreur au moment de la vente.
Le tribunal a dit que la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaire était irrecevable faute de lien suffisant avec l'action en responsabilité.
Par déclaration de Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d'Aix-en-provence, en date du 6 janvier 2015, Me [S] [T] [W] et la SCP [S] [T] [W]- [X] [F] et [Z] [E] ont relevé appel général de ce jugement.
Par déclaration de Me Oliva DUFLOT CAMPAGNOLI, avocat au barreau d'Aix-en-provence, en date du 21 janvier 2015, M.[M] [H] et Mme [J] [R] épouse [H] ont relevé appel de ce jugement.
Ces deux instances ont été jointes.
Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 23 juillet 2015, Me [S] [T] [W] et la SCP [S] [T] [W]- [X] [F] et [Z] [E] demandent à la cour, de :
-infirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité délictuelle de Me [S] [T] [W] et l'a condamné in solidum avec les autres parties au paiement de diverses sommes au profit de Mme [O], y inclus la restitution du prix de vente, ainsi qu'à garantir partiellement les vendeurs des sommes mises à leur charge,
-dire que la preuve d'un dol n'est pas rapportée, ni d'un dommage effectif résultant de l'aménagement litigieux, qui ne peut faire l'objet ni de poursuites administratives, prescrites, ni d'une action aux fins de remise en état de la copropriété, s'agissant de parties privatives du lot,
-en tout état de cause, dire que toute action en responsabilité contre Me [S] [T] [W] est prescrite et partant irrecevable,
-dire que Me [S] [T] [W] n'a commis strictement aucune faute en relation de cause à effet avec un quelconque préjudice indemnisable invoqué par Mme [O], de nature à engager la responsabilité civile professionnelle de la SCP [S] [T] [W]- [X] [F] et [Z] [E] sur le fondement de l'article 1382 seul applicable,
-débouter en conséquence et en tout état de cause Mme [O] [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de Me [S] [T] [W] et la SCP [S] [T] [W]- [X] [F] et [Z] [E],
-dire les consorts [H] irrecevables et mal fondés en leur appel en garantie contre Me [S] [T] [W] et la SCP [S] [T] [W]- [X] [F] et [Z] [E],
-débouter de même les consorts [H], pour le cas où le dol allégué par Mme [O] serait retenu à leur encontre, de toutes leurs demandes de garantie contre Me [S] [T] [W] et la SCP [S] [T] [W]- [X] [F] et [Z] [E],
-condamner Mme [O] ou tout succombant à payer à Me [S] [T] [W] et la SCP [S] [T] [W]- [X] [F] et [Z] [E] la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ.
Le notaire estime que Mme [O] fait une confusion entre le vide sanitaire et le rez-de-chaussée semi enterré. Il précise que les époux [H] n'ont pas aménagé le vide sanitaire mais le rez-de-chaussée et qu'il s'agit d'un simple aménagement d'un espace qui a toujours existé et qui n'était pas interdit par les règles de la copropriété ; il incombait seulement de modifier la répartition des charges.
Le notaire estime que l'action à son égard est irrecevable par prescription. Il fait observer que le manquement aurait été commis le jour de l'acte, et que la prescription antérieure de dix ans n'était pas acquise au jour de l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, que la nouvelle prescription de cinq ans a commencé à courir à compter de cette date et était acquise le 19 juin 2013, alors que l'action est du 27 décembre 2013.
Le notaire considère qu'il n'a pas commis de faute alors que les époux [H] n'avaient jamais fait état de travaux d'aménagement ayant eu pour effet d'agrandir la surface habitable, que le précédent acte de propriété, antérieur à la loi Carrez, ne visait pas la superficie privative du bien, que le syndic n'avait rien signalé, ni le service d'urbanisme. Le notaire estime qu'il ne pouvait se douter d'une difficulté. Il estime que le préjudice invoqué n'a pas de lien de causalité avec la faute prétendue, que par ailleurs aucune condamnation n'a obligé Mme [O] à remettre le bien en l'état, alors qu'il n'y a pas eu d'atteinte aux parties communes. Il fait observer qu'il ne peut être condamné à indemniser du prix.
Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 17 novembre 2015, M.[M] [H] et Mme [J] [R] épouse [H] demandent à la cour, au visa des articles 1116 et 1382 du code civil, de :
confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande reconventionnelle faite par le syndicat des copropriétaires,
infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré que M.et Mme [H] avaient commis une faute dolosive justifiant de la nullité de la vente, la restitution du prix de vente ainsi que l'octroi de dommages et intérêts à Mme [O],
à titre principal, dire que l'action de Mme [O] à l'encontre des époux [H] sur le fondement de la réticence dolosive est prescrite, en conséquence la débouter de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
à titre subsidiaire, dire que les éléments matériel et intentionnel du dol font défaut, en conséquence la débouter de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
en tout état de cause, confirmer le jugement en ce qu'il a reconnu l'existence d'une faute du notaire, Me [T] [W], de l'agence immobilière AJ Immorea et du syndic Europazur, et en ce qu'il les a condamnés à garantir les époux [H] de toutes les condamnations qui pourraient être mises à leur charge,
infirmer le jugement en ce qu'il a évalué cette garantie à 10% et la porter à 25% minimum,
infirmer le jugement en ce qu'il a condamné les époux [H] à garantir la Sarl AJ Immorea à hauteur de 90%,
à titre plus subsidiaire, infirmer le jugement en ce qu'il a octroyé à Mme [O] la réparation des préjudices suivants 34.550 euros au titre des frais d'acquisition, 20.000 euros au titre de la commission d'agence, 1 euro au titre des impôts locaux, 1 euro au titre des charges de copropriété, 30.000 euros au titre des troubles dans les conditions d'existence, et dire que seuls les préjudices en lien de causalité avec le dol pourront être indemnisés, réduire en conséquence les montants avancés,
condamner Mme [O] à leur payer la somme de 30.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner Mme [O] aux entiers dépens.
Les consorts [H] exposent avoir procédé à des travaux d'aménagement de la maison pour la rendre habitable, alors que les précédents propriétaires ne l'avaient jamais occupée. Ils précisent avoir aménagé le niveau inférieur, et non le vide sanitaire, pour le rendre habitable,avec ouverture d'une porte fenêtre et d'un fenestron, sans extension ni surélévation. Ils considèrent que la plus value réalisée n'avait rien de démesuré, correspondant aux aménagements rendant la maison habitable.
Ils rappellent que l'acte de vente précisait bien que le certificat de conformité n'avait pas été obtenu, ce que savait Mme [O].
Les consorts [H] exposent que le notaire leur avait expliqué que les travaux ayant plus de dix ans, ils ne risquaient plus de poursuite de la part du syndic et avoir dans ces conditions décrit les lieux tels qu'ils étaient dans l'acte de vente de 2005.
Les consorts [H] font remarquer que Mme [O] a occupé les lieux pendant six ans sans se plaindre et qu'elle a envisagé de revendre en 2011 alors que la maison avait été estimée à 660.000 euros et n'a pas réussi à vendre en raison du défaut d'entretien de la maison.
Les consorts [H] expliquent que c'est un conflit de voisinage qui a fait émerger la difficulté et a amené le syndic à agir contre elle et que, pour échapper à cette action, Mme [O] a intenté la présente procédure. Ils rappellent que l'action de Mme [O] a été initiée dans le seul but d'être garantie suite aux poursuites exercées par le syndicat des copropriétaires, pour aménagement irrégulier du sous-sol et annexion d'espaces verts communs. Les consorts [H] font observer que l'action pour l'aménagement du sous-sol est prescrite et qu'ils ne sont pas responsables de l'annexion d'un espace commun par Mme [O].
Les consorts [H] estiment que les demandes du syndicat des copropriétaires sont irrecevables et que sur ce point le jugement sera confirmé.
A titre principal, ils soulèvent l'irrecevabilité par prescription de l'action pour dol de Mme [O] qui, selon eux, par la lecture du règlement de copropriété, devait connaître dès l'acquisition les modifications apportées aux lieux par les consorts [H]. Ils font valoir que l'acte de vente mentionne qu'elle a pris connaissance de ce règlement de copropriété.
A titre subsidiaire, les consorts [H] estiment ne pas avoir commis de réticence dolosive.
Ils font valoir que l'acte de vente comportait un état descriptif du bien dans l'acte de 1994, et qu'y était jointe une copie du règlement de copropriété de sorte que l'acquéreur pouvait voir que l'état du bien en 2005 ne correspondait pas à ce qu'il était en 1994 et à sa description dans le règlement de copropriété. Les consorts [H] précisent qu'ils n'avaient pas conscience de l'importance de l'information litigieuse pour Mme [O] et qu'il manque un élément intentionnel, alors qu'ils n'ont pas cherché à la tromper.
En tout état de cause les consorts [H] sollicitent la garantie du notaire, de l'agence immobilière et du syndic. Ils estiment que le notaire a manqué à son devoir d'information et de conseil à leur égard compte tenu de ce que la description du bien ne correspondait plus à celle figurant dans l'acte de 1994 et dans le règlement de copropriété. Ils considèrent que l'agent immobilier a omis de procéder aux vérifications nécessaires sur la conformité du bien avec leur titre de propriété et a commis à leur égard une faute délictuelle. Ils mettent en cause la responsabilité délictuelle du cabinet Europazur qui ne pouvait ignorer la situation et a attendu qu'ils aient vendu pour, de nombreuses années après, assigner Mme [O].
A titre plus subsidiaire, les consorts [H] contestent les demandes d'indemnisations faites par Mme [O] et considèrent que le seul préjudice serait un préjudice de perte de chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 2 juin 2015, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet Europazur, demande à la cour, au visa de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et notamment ses articles 25 et 42, du décret numéro 67-223 du 17 mars 1967, du règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, des articles 1116 et 1382 du code civil, de :
-infirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles,
-statuant à nouveau, dire que les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant, dire que l'action du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] tend à solliciter la remise en état d'une partie commune qui a subi une appropriation par une partie privative, dire que l'action du syndicat des copropriétaires est une action réelle qui se prescrit par trente ans, en tout état de cause, dire que la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] n'a couru qu'à compter du jour où il a connu les faits lui permettant d'exercer l'action, soit en janvier 2013,
-dire qu'il a été réalisé des travaux consistant à créer un niveau d'habitation supplémentaire en méconnaissance de l'état descriptif de division parcellaire ainsi que du règlement de copropriété, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires,
-dire que l'appropriation de coefficient d'occupation des sols résiduel par création de surface habitable dans le vide sanitaire entraîne une appropriation d'un accessoire aux parties communes laquelle a eu lieu sans autorisation et donc en violation du règlement de copropriété,
-dire que les travaux de clôture réalisés par Mme [O] constituent une appropriation de partie commune et affectent l'aspect extérieur de l'immeuble,
-dire que ces travaux consistent à borner le terrain hors le contradictoire de la copropriété et en violation du règlement de copropriété,
-en conséquence, dire que l'action du syndicat des copropriétaires est recevable et bien fondée,
-dire que l'article 42 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 est inapplicable en la cause,
-condamner le propriétaire du lot de copropriété numéro 29 à procéder aux travaux nécessaires à la remise en état de son lot ainsi que des parties communes des [Adresse 1] conformément au règlement de copropriété, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision,
-condamner tout succombant au paiement d'une somme de 1.000 euros à verser au syndic Europazur ainsi qu'au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner tout succombant aux entiers dépens de l'instance.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les époux [H] ne contestent pas n'avoir eu aucune autorisation de la copropriété pour réaliser des ouvertures en façade. Il précise avoir mis en demeure Mme [O] de remettre les lieux en état dès qu'il a eu connaissance des travaux réalisés sans autorisation. Il considère que son action se rattache par un lien suffisant à l'action de Mme [O].
Le syndicat des copropriétaires fait remarquer que la maison du lot 29 qui, selon le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ne comprend qu'un seul étage, présente dorénavant deux niveaux habitables. Il estime que la réalisation de ces travaux revient à s'approprier du coefficient d'occupation des sols résiduel, soit correspond à une annexion de partie commune.
Le syndicat des copropriétaires fait observer que Mme [O] a réalisé des travaux de bornage sur une partie commune de l'immeuble en posant une clôture, et sans aucune autorisation.
Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 17 juillet 2015, la société Axa France Iard et la Sas Europazur, syndic du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], demandent à la cour, au visa des articles 1116, 1602 et 1382 du code civil, de :
-réformer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a donné acte à la compagnie Axa France Iard de son intervention volontaire,
-à titre principal, vu l'absence de dol et la qualité de tiers au contrat du cabinet Europazur, à titre subsidiaire, vu l'absence de faute du cabinet Europazur, dire que la garantie d'Axa n'est pas due,
-à titre infiniment subsidiaire, vu le contrat d'assurance liant la société Axa France Iard au Cabinet Europazur, vu la franchise de 10% du montant du sinistre avec un maximum de 1.800 euros prévue au contrat d'assurance, faire application de la franchise prévue au contrat d'assurance,
-en tout état de cause, condamner Mme [O] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la condamner aux dépens, ceux d'appel distraits au profit de Me IMPERATORE.
A titre liminaire la société Axa France Iard rappelle intervenir volontairement.
Le cabinet Europazur et la société Axa font observer que la responsabilité du cabinet Europazur ne peut être recherchée sur le fondement du dol, en l'absence de contrat entre le cabinet Europazur et Mme [O].
Le cabinet Europazur et la société Axa estiment qu'aucune faute délictuelle ne peut être reprochée au cabinet Europazur alors qu'il a agi conformément à sa mission.
A titre subsidiaire la société Axa se prévaut de la franchise du contrat d'assurance.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 28 mai 2015, la société A.J.Immorea demande à la cour, au visa de l'article 9 du code de procédure civile, des dispositions du décret du 17 mars 1967 et de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1116, 13 et 2224 du code civil, de :
-à titre principal, infirmer le jugement en ce qu'il a retenu sa responsabilité in solidum avec les autres parties au paiement de diverses sommes au profit de Mme [O], dire que la preuve du dol n'est pas rapportée par Mme [O], débouter aussi bien Mme [O] que les consorts [H] de leur demande de mise en cause de la Sarl AJ Immorea, confirmer la fin de non recevoir soulevée par les époux [H] et retenue par le tribunal qui déclare la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires irrecevable car ne se rattachant pas par un lien suffisant aux prétentions originaires de Mme [O],
-à titre subsidiaire, dire que l'action de Mme [O] et la demande de M.et Mme [H] d'être relevés et garantis par la Sarl AJ Immorea sont prescrites, débouter en conséquence, Mme [O] et les consorts [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
-à titre encore plus subsidiaire, dans l'hypothèse d'une confirmation même partielle du jugement, confirmer la garantie par les consorts [H] des condamnations mises à la charge de la Sarl AJ Immorea,
-dire que dans l'hypothèse d'une réduction de prix, les consorts [H] devront compenser à due concurrence la perte de la commission,
-dire que les postes de préjudices réclamés par Mme [O] ne reposent sur aucun fondement juridique recevable,
-condamner Mme [O] à payer à la Sarl AJ Immorea la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
-condamner Mme [O] aux entiers dépens et à payer à la Sarl AJ Immorea la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société AJ Immorea fait observer que l'action initiée par le syndic pour violation du règlement de copropriété est prescrite.
La société AJ Immorea estime que Mme [O], par sa connaissance du règlement de copropriété, ne pouvait ignorer la contradiction entre la description du bien dans l'acte de vente et celle figurant dans le règlement de copropriété, et qu'en l'absence de manoeuvres dolosives, le dol n'est pas établi. Elle considère que cette action en nullité pour dol est prescrite.
Subsidiairement, la société AJ Immorea estime n'avoir commis aucune faute, et ce en présence d'un notaire chargé de sécuriser la vente, et qu'aucun dommage ne lui est imputable. Elle considère que l'action en garantie des consorts [H] est prescrite. Elle demande elle-même à être garantie par les consorts [H].
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 7 octobre 2015, Mme [O] [O] demande à la cour, au visa des articles 1116, 1602, 1202, 1382 du code civil, de :
-confirmer le jugement en ce qu'il a constaté le dol commis par les époux [H] et annulé en conséquence la vente litigieuse, ordonné à Mme [O] de restituer le bien aux consorts [H] et ordonné aux consorts [H] de restituer le prix, constaté les fautes commises par Me [T] [W] et la SCP [T] [W] [F] [E], la société AJ Immorea et le cabinet Europazur, dit qu'ils seront in solidum condamnés à restituer le prix et indemniser les préjudices subis par Mme [O],
-rectifier l'erreur matérielle contenue dans le jugement du 27 novembre 2014 en ce qu'il vise une vente du 16 juin 2015 alors qu'il s'agit de la vente du 16 juin 2005,
-accueillir son appel incident et, statuant à nouveau, dire fondée la demande indemnitaire présentée par Mme [O] au titre des troubles dans ses conditions d'existence pour un montant de 100.000 euros,
-dès lors et à titre principal, prononcer l'annulation de la vente conclue le 16 juin 2005 entre Mme [O] [O] et les consorts [H] relative au lot numéro 29 dépendant de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] et du lot numéro 44 en raison de la réticence dolosive commise par les consorts [H] au préjudice de Mme [O] [O], en l'espèce la vente conclue entre Mme [O] [O] et les consorts [H] suivant acte de vente dressé par Me [S] [T] [W], notaire associé à [Localité 2], le 16 juin 2005 et publiée le 10 août 2005 volume 2005 P numéro 3650 au 2ème bureau de la conservation des hypothèques d'Antibes relative aux droits et biens immobiliers sis [Adresse 1], dépendant d'un ensemble immobilier dénommé $gt; édifié sur une assiette foncière constituée par le lot de lotissement 3-1 issu de la subdivision du lot primaire numéro 3 du lotissement du $gt;sis à [Localité 4], dénommé [Adresse 1], cadastré section BA numéro [Cadastre 1] lieudit [Localité 5] d'une surface de 1ha 10a 03ca, anciennement cadastré section B numéro[Cadastre 2] pour une contenance de 1ha 11a 50ca, et portant sur les lots numéros 29 et 44 de l'îlot G, étant précisé que l'ensemble immobilier a fait l'objet d'un règlement de copropriété et état descriptif de division établi aux termes d'un acte reçu par Me [N], alors notaire à [Localité 2], le 13 décembre 1988, publié le 16 janvier 1989 au 4ème bureau de la conservation des hypothèques de Grasse (actuellement 2ème service de la publicité foncière d'Antibes) sous les références volume 1989 P numéro 238, d'un procès verbal de remaniement publié audit bureau des hypothèques le 22 mars 1991 volume 91 P numéro 1403 aux termes duquel la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 2] est devenue la parcelle cadastrée section BA numéro [Cadastre 1], d'un rectificatif à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété sus énoncés établi suivant acte de Me [N], notaire susnommé, le 16 février 1993, publié au 4ème bureau de la conservation des hypothèques de Grasse (actuellement 2ème service de la publicité foncière d'Antibes) le 16 mars 1993 sous les références volume 93 P numéro 888 et le 14 avril 1993 sous les références 93 P numéro 1263,
-en conséquence, condamner in solidum les consorts [H], [T] [W] et la SCP [T] [W]- [F] et [E], la société AJ Immorea et le cabinet Europazur à la restitution à Mme [O] [O] du prix de vente actualisé au jour de la décision à intervenir par application du coefficient d'érosion monétaire,
-les condamner en conséquence in solidum au paiement de la somme de 455.000 euros actualisée au jour de l'arrêt à intervenir par application du coefficient d'érosion monétaire,
-condamner en outre les mêmes à réparer l'ensemble des préjudices subis, y compris les préjudices accessoires soit : 34.550 euros au titre des frais d'acquisition, 20.000 euros au titre de la commission d'agence, 1 euro au titre des impôts locaux, 1 euro au titre des charges de copropriété, 36.779,52 euros au titre des frais financiers, 100.000 euros au titre des troubles dans les conditions d'existence,
-à titre subsidiaire et même à défaut d'annulation, condamner les requis à lui payer in solidum au titre des dommages et intérêts la même somme de 455.000 euros actualisée au jour de l'arrêt à intervenir par application du coefficient d'érosion monétaire à compter de la vente,
-condamner les mêmes à réparer in solidum les préjudices accessoires soit :34.550 euros au titre des frais d'acquisition, 20.000 euros au titre de la commission d'agence, 1 euro au titre des impôts locaux, 1 euro au titre des charges de copropriété, 36.779,52 euros au titre des frais financiers, 100.000 euros au titre des troubles dans les conditions d'existence,
-en tout cas, constater la prescription de l'action en restitution du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et dire régulière la pose de la clôture effectuée par Mme [O],
-dire en toute hypothèse que le notaire ( Me [T] [W] et la SCP [T] [W]- [F] et [E]) garantira Mme [O] de l'insolvabilité de tous autres succombants,
-débouter les consorts [H], Me [T] [W] et la SCP [T] [W]- [F] et [E], et le cabinet Europazur de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre de Mme [O],
-dire au besoin que Mme [O] sera relevée et garantie de toute condamnation prononcée contre elle au titre de la création d'un niveau d'habitation supplémentaire en méconnaissance de l'état descriptif de division parcellaire ainsi que du règlement de copropriété sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires par les consorts consorts [H], Me [T] [W] et la SCP [T] [W]- [F] et [E], et le cabinet Europazur,
-dire que la transcription de l'arrêt à intervenir sera faite aux frais des défendeurs in solidum,
-condamner in solidum les consorts [H], la société ZAJ Immorea, Me [T] [W] et la SCP [T] [W]- [F] et [E], et le cabinet Europazur au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner in solidum les consorts [H], la société ZAJ Immorea, Me [T] [W] et la SCP [T] [W]- [F] et [E], et le cabinet Europazur aux entiers dépens, y compris les frais de traduction .
Mme [O] rappelle avoir acquis le bien litigieux par l'intermédiaire de l'agence immobilière AJ Immorea, que l'acte authentique a été passé devant Me [T] [W]S, le notaire même qui avait auparavant, le 7 octobre 1994 reçu l'acte d'acquisition par les consorts [H].
Mme [O] expose qu'en janvier 2013 elle avait demandé au syndic de copropriété, le cabinet Europazur, d'intervenir auprès d'un copropriétaire pour qu'il enlève un cabanon et c'est alors qu'un voisin informa le cabinet Europazur que des travaux avaient été faits sur le lot de Mme [O] en violation du règlement de copropriété. Le syndic lui indiqua alors qu'un niveau avait été transformé sans autorisation. Mme [O] explique que c'est ainsi qu'elle a découvert que la maison avait été transformée par les consorts [H].
Mme [O] estime avoir été victime d'une réticence dolosive de la parts des vendeurs. Elle considère qu'elle n'aurait jamais acquis ce bien et à ce prix si elle avait su qu'un niveau avait été créé irrégulièrement. Elle demande la confirmation du jugement sur le dol.
Mme [O] estime que la responsabilité des consorts [H] est engagée sur le plan délictuel. Elle demande l'indemnisation de ses préjudices, 34.555 euros de frais d'acquisition, 20.000 euros de frais d'agence, 36.779,52 euros de frais de prêt relais et 100.000 euros pour préjudice de jouissance.
Mme [O] estime que le notaire a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle pour s'être abstenu de procéder aux vérifications de la régularité de la modification alors que ce notaire, qui avait établi l'acte précédent, avait pu constater la modification de la présentation des lieux, différente ,dans l'acte de 2005, de celle figurant à l'acte précédent qu'il avait lui-même établi.
Mme [O] met en cause la responsabilité délictuelle de l'agence AJ Immorea.
Mme [O] met également en cause la responsabilité délictuelle du cabinet Europazur, ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires, faisant valoir que celui-ci ne pouvait ignorer que les époux [H] avaient procédé à un agrandissement sans autorisation et aurait dû aviser Mme [O] lorsqu'elle s'apprêtait à acquérir le bien.
A titre subsidiaire, Mme [O] estime qu'à défaut d'annulation de la vente, la responsabilité délictuelle des requis doit être retenue.
Mme [O] considère que l'action pour dol n'est pas prescrite alors qu'elle n'a eu connaissance du dol que lorsque le cabinet Europazur a soulevé la difficulté en 2013, huit ans après la vente, que son acte de vente précisait qu'il ne lui était remis aucun ancien titre de propriété et qu'elle n'avait pas de moyen de comparer son acte à l'acte précédent.
Mme [O] estime que, comme pour le dol, le délai de prescription de l'action en responsabilité contre le notaire n'a pas couru.
Mme [O] estime de la même manière que la prescription n'a pas couru à l'encontre de l'agence immobilière.
L'instruction de l'affaire a été close le 23 février 2016.
MOTIFS
Il convient de relever de manière liminaire que les dispositions du jugement qui ont débouté Me [S] [T] [W] et la SCP [S] [T] [W]- [X] [F] et [Z] [E] de leur fin de non recevoir fondée sur le défaut de publication de l'assignation, débouté M.[M] [H] et Mme [J] [R] de leur fin de non recevoir fondée sur le défaut de cause de l'action de Mme [O] [O], débouté M.[M] [H] et Mme [J] [R] de leur exception de prescription fondées sur l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont plus contestées en appel.
Ces dispositions seront en conséquence confirmées.
-I) Sur le bien immobilier vendu :
Le bien concerné est l'objet de l'acte de vente reçu le 16 juin 2005 par Me [S] [T] [W], notaire associé, entre M.[M] [H] et Mme [J] [R] épouse [H], vendeurs, et Mme [O] [O], acquéreur.
L'acte d'acquisition du 16 juin 2005 désigne ainsi qu'il suit le bien immobilier objet de la vente :
'Immeuble sur la commune de [Localité 4] (Alpes Maritimes) [Adresse 1], dépendant d'un ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] édifié sur une assiette foncière constituée par le lot du lotissement 3-1 issu de la subdivision du lot primaire numéro 3 du lotissement du [Adresse 1] sis à [Localité 4] (Alpes Maritimes), dénommé [Adresse 1] cadastré sous les références suivantes
lot 29 section BA numéro [Cadastre 1] lieudit [Localité 5] d'une contenance de 1ha 10a 03ca, anciennement cadastré section B numéro [Cadastre 2] pour une contenance de 1ha 11ca 50ca, les biens et droits immobiliers ci-après désignés : Ilot G : Lot numéro vingt-neuf (29) une maison patio dépendant de l'îlot G, portant le numéro 123 sur le plan, composée de quatre pièces principales et comprenant : en rez-de-jardin : un séjour et salle à manger, une cuisine équipée avec électroménager, un water-closet avec lave-mains, patio avec débarras, terrasse avec store pare-soleil, en rez-de-chaussée : (escalier menant au rez-de-chaussée), placard, salle de douches, water-closet (cumulus), bureau avec placard, une chambre avec placard/dressing aménagé, un coin chambre avec trois placards aménagés, une salle de bains avec deux vasques et rangements sous vasques. Avec la jouissance privative et exclusive d'un jardin et les deux cent quarante quatre/ dix millièmes (244/10.000èmes) du sol indivis et des parties communes générales.
Lot numéro quarante quatre (44) un parking extérieur portant le numéro 144 sur le plan et les onze / dix millièmes (11/10.000èmes) du sol indivis et des parties communes générales. Tel au surplus que lesdits biens existent, s'étendent, se poursuivent et comportent avec toutes leurs aisances, appartenances et dépendances, sans aucune exception ni réserve. Et tous accessoires des lots vendus et notamment le droit d'usage des parties communes générales du lotissement du [Adresse 1] et dans les parties communes spéciales du lot primaire numéro 3 dans les conditions prévues par le règlement du lotissement, le cahier des charges général du lotissement, le cahier des charges spécial du lot primaire numéro 3 ci-après visé'.
La maison et le parking acquis par Mme [O] correspondent à deux lots d'un ensemble en copropriété dénommé [Adresse 1], ensemble de copropriété correspondant lui-même au lot numéro 3-1, qui est lui-même une subdivision du lot numéro 3 du lotissement du [Adresse 1].
Le litige concerne le lot numéro 29, correspondant à une maison avec le droit de jouissance exclusive d'un jardin.
Il n'est pas contesté que la description du lot 29, tel que figurant dans l'acte de vente, correspond à la réalité matérielle du bien, tel que l'a constatée Mme [O] lors de son acquisition.
Mais la description du lot numéro 29 figurant dans cet acte de vente ne correspond pas au règlement de copropriété / état descriptif de division applicable pour cet ensemble immobilier en copropriété [Adresse 1], tel qu'établi le 13 décembre 1988, avec remaniement le 22 mars 1991 et rectificatif le 16 février 1993.
Le règlement de copropriété /état descriptif de division tel qu'existant à la date de la vente le 16 juin 2005, et dont il n'est pas prétendu qu'il aurait été modifié depuis, décrit comme suit le lot numéro 29 : 'Une maison patio dépendant de l'îlot G, élevée d'un seul niveau, composée de deux pièces principales, portant le numéro 123 au plan ci annexé et constitué par : hall d'entrée, dégagement, cuisine, salle de séjour, une chambre, salle de bains, W.C. Indépendant, placards et terrasse, la jouissance privative et exclusive d'un jardin délimité au plan de masse ci annexé et les deux cent quarante quatre/ dix millièmes (244/10.000èmes) du sol indivis et des parties communes générales'.
Il n'est pas contesté que c'est en cet état, tel que correspondant au règlement de copropriété, état descriptif de division, que les consorts [H] ont acquis ce bien par acte du 7 octobre 1994 reçu par Me [S] [T] [W], notaire associé.
L'acte d'acquisition des consorts [H] décrivait le bien tel qu'il correspondait au règlement de copropriété /état descriptif de division.
Les consorts [H] ne contestent pas avoir procédé à l'aménagement intérieur de la maison pour y créer un niveau supplémentaire.
Le niveau correspondant au rez-de-jardin dans la description du bien tel que résultant de l'acte de vente [H] / [O] du 16 juin 2005 a été ajouté par aménagement intérieur de l'immeuble, aboutissant à créer ainsi : 'un séjour et salle à manger, une cuisine équipée avec électroménager, un water-closet avec lave-mains, patio avec débarras', en contradiction avec le règlement de copropriété.
-II) Sur l'action de Mme [O] à l'encontre de ses vendeurs :
Mme [O] demande l'annulation de la vente du 16 juin 2005 pour dol.
-I-1) Sur la prescription :
Par application des dispositions de l'article 1304 du code civil, l'action en nullité pour vice de consentement de dol se prescrit par cinq ans à compter du jour où ce dol a été découvert.
Mme [O] ne pouvait, à la lecture de son acte de vente, imaginer que le bien qu'elle acquérait comportait un niveau entier de maison aménagé en violation du règlement de copropriété.
Il n'est pas contesté que les époux [H] n'ont jamais informé Mme [O] de ce qu'ils avaient procédé à une transformation de l'immeuble.
Les permis de construire dont il est fait état dans l'acte de vente sont des permis qui concernent l'ensemble de la copropriété. Il n'est pas dit que l'absence de certificat de conformité ait un rapport avec le lot numéro 29, s'agissant d'un certificat de conformité unique pour tout l'ensemble en copropriété.
L'acte de vente précise qu'il n'est remis aucun ancien titre de propriété à l'acquéreur mais qu'il pourra se le faire délivrer à ses frais, de sorte que, faute de connaissance de la description du bien dans l'acte du 7 octobre 1994, portant acquisition du bien par les époux [H], Mme [O] ne pouvait savoir que le bien avait été transformé. Elle n'avait pas de raison de suspecter quoi que ce soit et il ne peut lui être reproché de ne pas s'être fait délivrer à ses frais l'acte précédent.
L'acte de vente du 16 juin 2005 fait référence au règlement de copropriété /état descriptif de division.
Mais il n'est mentionné nulle part dans l'acte de vente que ce règlement de copropriété /état descriptif de division ait été remis à Mme [O].
Cette remise ou l'existence d'une information sur le règlement de copropriété /état descriptif de division ne résulte pas non plus des termes de la promesse synallagmatique de vente sous seing privé du 9 mars 2005.
Il aurait fallu que Mme [O], par suspicion, aille contrôler elle-même que la description du bien correspondait bien au règlement de copropriété / état descriptif de division.Or, elle n'avait aucune raison de supposer que le bien, tel que décrit dans l'acte établi par le notaire, ne correspondait pas au règlement de copropriété /état descriptif de division.
En réalité ce n'est que lorsque, à la suite d'un conflit de voisinage, le syndic de copropriété, alerté par un voisin, a écrit à Mme [O] que cette dernière a découvert cette situation.
Par lettre recommandée avec accusé de réception signée le 30 janvier 2013 par Mme [O], le syndic lui a écrit : 'Nous sommes informés par votre voisin que vous avez réalisé des travaux contraires aux règles en vigueur : savoir annexion de parties communes espaces verts et aménagement du vide sanitaire de votre villa. Nous vous rappelons que ces travaux sont formellement interdits et vous demandons de bien vouloir restituer les parties communes espaces verts situées au niveau de votre villa et justifier l'aménagement des doubles baies vitrées installées au vide sanitaire de votre lot. Nous vous rappelons que le lot de votre maison est le lot numéro 29 à savoir maison patio dépendant de l'îlot G, composé de 2 pièces principales. Après vérification, il semblerait que celle-ci soit beaucoup plus importante'.
Le 30 janvier 2013, jour de la découverte par Mme [O] de ce qu'elle estime être un dol résultant de l'acquisition d'un bien immobilier aménagé en violation du règlement de copropriété /état descriptif de division, est le point de départ de l'action pour dol.
Cette action, initiée par assignations des 23 et 27 décembre 2013 et 6 janvier 2014, très peu de temps après la découverte des faits susceptibles de constituer un dol, en tout cas moins de cinq ans après cette découverte, n'est pas prescrite.
-II-2) Sur l'existence d'un dol :
L'article 1116 du code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé.
Il est établi que les consorts [H] ont vendu à Mme [O] une maison d'habitation sur deux niveaux, rez-de-jardin et rez-de-chaussée, dont l'un des niveaux, celui correspondant au rez-de-jardin, avait été aménagé en partie habitable en violation du règlement de copropriété /état descriptif de division.
Le bien , eu égard aux dispositions d'urbanisme au permis de construire accordé à la copropriété et aux dispositions du règlement de copropriété, a été aménagé irrégulièrement.
La description du bien dans l'acte de vente du 16 juin 2005, description officialisée par la signature du notaire, avec un descriptif qui ne correspond pas au règlement de copropriété/ état descriptif de division, a un caractère frauduleux car elle ne précise pas que la maison a été modifiée par rapport à ce règlement . Aucun avertissement n'est donné à ce propos.
Rien ne peut laisser penser que la maison est dans une configuration d'aménagement irrégulier et que la moitié de la surface habitable n'est pas régulière.
La présentation des lieux correspond à la description donnée par les consorts [H] et figurant dans le mandat de vente et plus précisément dans la promesse synallagmatique de vente sous seing privé établie sous l'égide la société AJ Immorea.
Les consorts [H] se sont bien gardés d'informer Mme [O] qu'en réalité la moitié de la surface de la maison avait été aménagée par eux sans aucune autorisation, et au mépris des règles de la copropriété.
Les consorts [H] ont fait preuve de réticence dolosive, ce qui est une manoeuvre frauduleuse au sens de l'article 1116 du code civil.
Il est bien certain que Mme [O] n'aurait pas acquis cette maison ou en tout cas pas à ce prix de 455.000 euros si elle avait su que la moitié de la surface habitable était irrégulière, qu'elle n'était régulièrement composée que de deux pièces principales et non quatre, qu'elle s'exposait à une éventuelle action de la copropriété, et qu'en cas de sinistre, elle ne pourrait reconstruire que la partie régulière et ne serait indemnisée par son assureur que pour cette partie.
Le dol est caractérisé.
-II-3) Sur les conséquences du dol vis à vis des vendeurs :
Le dol, vice du consentement, entraîne l'annulation de la vente, ainsi que le demande Mme [O]. Les choses doivent être remises, autant qu'il est possible, en l'état dans lequel elles se trouvaient avant la vente annulée.
Les consorts [H] récupéreront la propriété du bien et doivent en restituer le prix.
Mme [O] demande la condamnation des consorts [H] à lui payer le prix de 455.000 euros, actualisé au jour de l'arrêt par application du coefficient d'érosion monétaire.
Les époux [H] restitueront le prix de 455.000 euros,non pas affecté d'un coefficient d'érosion monétaire, mais assorti des intérêts au taux légal à compter de la vente.
Mme [O] sollicite la condamnation des consorts [H] à lui payer en outre à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes : 34.550 euros au titre des frais d'acquisition, 20.000 euros au titre de la commission d'agence, 1 euro au titre des impôts locaux, 1 euro au titre des charges de copropriété, 36.779,52 euros au titre des frais financiers, 100.000 euros au titre des troubles dans les conditions d'existence.
La somme de 34.550 euros correspondant aux droits de mutation et émoluments du notaire est un préjudice justifié, résultant de la nullité de la vente pour dol.
Il en est de même pour la commission d'agence.
Mme [O] ne précise pas en quoi consistaient ces impôts locaux, s'il s'agissait de la taxe d'habitation ou de la taxe foncière. La demande n'est pas justifiée.
Elle a occupé les lieux et a bénéficié des avantages de la copropriété de sorte qu'elle n'a pas subi de préjudice du fait du paiement des charges de copropriété.
Mme [O] estime avoir subi un préjudice compte tenu des frais financiers qu'elle a exposés, alors qu'elle avait procédé à l'acquisition d'un nouveau bien immobilier et avait projeté de payer le prix de ce bien avec le produit de la vente de la maison litigieuse, et que la situation irrégulière de la maison l'empêche de la vendre. Elle a dû souscrire, pour compenser la perte du prix de la vente de la maison, un prêt de 462.000 euros dont le coût financier est de 36.779,52 euros. Ce préjudice est en lien de causalité avec le dol.
Enfin Mme [O] estime avoir subi un préjudice dans ses conditions d'existence, ne pouvant plus vendre la maison en présence d'une action judiciaire du syndic et ayant dû s'endetter pour acquérir un autre bien. Ce préjudice recoupe le précédent et il n'y a pas lieu à l'indemniser deux fois.
-III) Sur l'action en responsabilité de Mme [O] contre le notaire :
Mme [O] met en cause la responsabilité civile professionnelle de Me [S] [T] de [W] et la SCP [S] [T] [W]- [X] [F] et [Z] [E], sur le fondement de l'article 1382 du code civil.
-III-1) Sur la prescription :
Me [T] [W] et sa SCP soulèvent la prescription de l'action.
Par application de la loi du 17 juin 2008 et de l'article 2224 du code civil ce délai de prescription est de cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Ainsi qu'il a été analysé ci-dessus, en l'absence de tout élément lui permettant de suspecter une difficulté quant au contenu du lot 29, et compte tenu de la rédaction de l'acte par le notaire à ce sujet, ce n'est que par la réception du courrier du syndic , le 30 janvier 2013, que Mme [O] a pu connaître le dommage dont elle était victime et la responsabilité du notaire à cet égard.
Le point de départ du délai de prescription est donc le 30 janvier 2013.
A la date de ses assignations introductives d'instance mettant en cause la responsabilité de
Me [T] [W] et de sa SCP, les 23 et 27 décembre 2013 et 6 janvier 2014, le délai de prescription était loin d'être expiré.
L'action est recevable.
-III-2) Sur la faute du notaire :
Il appartient au notaire rédacteur d'un acte de vente dans un ensemble de copropriété en copropriété de vérifier la correspondance de la désignation du lot avec le règlement de copropriété et l'état descriptif de division et s'il constate une distorsion, d'interroger les vendeurs sur les raisons de cette discordance et sur l'existence de travaux, de vérifier la régularité de ces travaux et d'attirer l'attention des parties sur l'existence de travaux irréguliers et sur les risques pris à cet égard.
Ce contrôle par le notaire, inhérent à son monopole de rédaction des actes de vente d'immeubles, permet d'assurer une sécurité juridique. L'absence de ce contrôle est une faute.
Alors que le règlement de copropriété /état descriptif de division décrivait le lot 29 de la copropriété comme étant : 'Une maison patio dépendant de l'îlot G, élevée d'un seul niveau, composé de deux pièces principales, portant le numéro 123 au plan ci annexé et constitué par : hall d'entrée, dégagement, cuisine, salle de séjour, une chambre, salle de bains, W.C. Indépendant, placards et terrasse, la jouissance privative et exclusive d'un jardin délimité au plan de masse ci annexé et les deux cent quarante quatre/ dix millièmes (244/10.000èmes) du sol indivis et des parties communes générales', Me [T] [W] a indiqué que ce lot 29 consistait en : 'une maison patio dépendant de l'îlot G, portant le numéro 123 sur le plan, composée de quatre pièces principales et comprenant : en rez-de-jardin : un séjour et salle à manger, une cuisine équipée avec électroménager, un water-closet avec lave-mains, patio avec débarras, terrasse avec store pare-soleil, en rez-de-chaussée : (escalier menant au rez-de-chaussée), placard, salle de douches, water-closet (cumulus), bureau avec placard, une chambre avec placard/dressing aménagé, un coin chambre avec trois placards aménagés, une salle de bains avec deux vasques et rangements sous vasques. Avec la jouissance privative et exclusive d'un jardin et les deux cent quarante quatre/ dix millièmes (244/10.000èmes) du sol indivis et des parties communes générales'.
Me [T] [W] a porté sur l'acte qu'il a rédigé une indication trompeuse, laissant entendre que le lot 29 de la copropriété consistait officiellement en une maison sur deux niveaux avec quatre pièces principales alors que le règlement de copropriété /état descriptif de division mentionnait une maison sur un seul niveau avec deux pièces principales.
Il s'est visiblement contenté de recopier la description de la promesse synallagmatique de vente sous seing privé établie par l'agence immobilière sans même vérifier la correspondance de cette description avec le règlement de copropriété/ état descriptif de division. Il s'agit d'un manquement à ses obligations de prudence et d'exactitude tenant à sa fonction d'officier public et ministériel.
Il se trouve au surplus que c'est ce notaire lui-même, Me [T] [W], qui avait été le rédacteur de l'acte d'acquisition du bien par les époux [H] le 7 octobre 1994.
La simple vérification du titre de propriété des époux [H], l'acte du 7 octobre 1994, que Me [T] [W] détenait en ses minutes, avait fait apparaître l'existence d'une distorsion entre la désignation du bien dans l'acte sous seing privé par rapport au titre des époux [H].
Il appartenait dès lors au notaire d'interroger les époux [H] sur l'origine de cette distorsion et de leur demander de justifier de la régularité des travaux de transformation du bien.
Si Me [T] [W] avait effectué le travail de contrôle inhérent à son office, la réticence dolosive des époux [H] aurait été immédiatement révélée et la vente dolosive n'aurait pas eu lieu. Le rôle de Me [T] [W] était précisément d'empêcher de tels faits.
La faute de Me [T] [W] est patente et sa responsabilité, ainsi que celle de la société civile professionnelle dont il est membre, est engagée.
-III-3) Sur le préjudice et le lien de causalité :
Mme [O] a demandé la condamnation in solidum de Me [S] [T] [W] et la SCP [S] [T] [W]- [X] [F] et [Z] [E] à lui payer les mêmes sommes que celles dont elle a demandé condamnation à l'égard des consorts [H].
Elle ne peut obtenir la condamnation du notaire à la restitution du prix reçu par les vendeurs, la restitution du prix ne constituant pas un préjudice réparable imputable au notaire.
Par contre, les préjudices retenus ci-dessus comme provenant de la faute dolosive des époux [H], à savoir la somme de 34.550 euros correspondant aux droits de mutation et émoluments du notaire, 20.000 euros de commission d'agence et 36.779,52 euros de frais financiers, sont la conséquence de la faute de Me [S] [T] de [W], alors que celui-ci, ainsi qu'il a été vu, était en mesure d'éviter cette vente dolosive et a fortement contribué par sa négligence au préjudice subi par Mme [O].
-IV) Sur l'action de Mme [O] contre l'agence immobilière:
La société AJ Immorea fait observer que l'action du syndic de la copropriété contre Mme [O] serait prescrite. Mais la régularisation des lieux n'est pas possible, puisqu'il faudrait l'accord unanime des copropriétaires et en cas de sinistre, Mme [O] ne pourrait reconstruire que ce qui était autorisé.
Cette éventuelle prescription de l'action du syndic n'efface pas la faute de l'agence immobilière.
Il appartient à l'agent immobilier de vérifier le titre de propriété des vendeurs. Or la simple lecture de l'acte de vente du 7 octobre 1994, titre de propriété des époux [H], faisait apparaître de manière flagrante la distorsion entre la description de la maison telle qu'elle figurait dans l'acte par rapport à ce qu'elle était devenue.
Dès lors l'agent immobilier se devait d'interroger les vendeurs sur la régularité des travaux de transformation effectués.
Au lieu de cela la société AJ Immorea s'est contentée de décrire le bien dans la promesse synallagmatique de vente qu'elle a établie tel qu'il était devenu, se bornant à reprendre la description faite par les vendeurs et l'état des lieux, sans rien vérifier.
Par sa négligence, son manquement à son devoir de prudence, d'information et de conseil, la société AJ Immorea a contribué à la vente dolosive. Sa faute est établie.
La société AJ Immorea a contribué aux préjudices subis. Elle ne peut évidemment pas être payée au titre de la restitution du prix qui concerne les seuls vendeurs. Mais elle sera condamnée in solidum avec les consorts [H] et le notaire à indemniser Mme [O] de ses préjudices de 34.550 euros correspondant aux droits de mutation et émoluments du notaire, 20.000 euros de commission d'agence et 36.779,52 euros de frais financiers.
-V) Sur l'action en responsabilité de Mme [O] contre le Cabinet Europazur:
Le cabinet Europazur est le syndic du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1].
Mme [O] estime que le syndic a manqué à ses obligations de vigilance en n'intervenant pas auprès des époux [H], lorsqu'ils ont transformé leur lot, pour leur faire respecter le règlement de copropriété /état descriptif de division et que cette faute a contribué à la réalisation de ses préjudices.
Il est à relever que Mme [O] n'était pas encore copropriétaire lorsque les travaux litigieux ont été effectués par les époux [H] et qu'elle ne peut alors reprocher de faute de surveillance au syndic. A ce jour le syndic, alerté et informé par un copropriétaire, fait ce que Mme [O] lui reproche de ne pas avoir fait plus tôt, il tente de faire respecter le règlement de copropriété.
Il n'est pas démontré qu'il avait, lors de la vente [H]/[O], connaissance de la transformation réalisée, et au demeurant, il n'entrait pas dans sa mission de syndic, de prévenir le futur acquéreur du caractère irrégulier des modifications apportées au lot 29.
L'action de Mme [O] contre le syndic sera donc déclarée non fondée.
-VI) Sur l'action en garantie des époux [H] et la répartition de la responsabilité entre les co-débiteurs solidaires :
M.[M] [H] et Mme [J] [R] épouse [H], de première part, Me [S] [T] [W] et la SCP [S] [T] [W]- [X] [F] et [Z] [E], de deuxième part, et la Sarl A.J .Immorea, de troisième part, sont condamnés in solidum à payer à Mme [O] [O] à titre de dommages et intérêts, les sommes de 34.550 euros, 20.000 euros et 36.779,52 euros.
Les époux [H] sont les auteurs du dol . Mais le notaire, de par son statut, chargé en tant qu'officier public et ministériel de vérifier leurs allégations, aurait pu éviter ce dol, de même que l'agence immobilière à un moindre degré de responsabilité.
Les époux [H] seront relevés et garantis par le notaire à hauteur de 40 % des condamnations à dommages et intérêts et par l'agence immobilière à hauteur de 10% de ces condamnations.
Ainsi les consorts [H], auteurs du dol, supporteront la moitié de la charge finale de cette condamnation, le notaire et sa SCP, qui auraient dû empêcher ce dol, en supporteront au final 40% de la charge, et l'agent immobilier, qui aurait également pu à un moindre niveau l'empêcher, 10% de la charge finale.
Par contre , chaque partie supportera la charge des dépens et les montants de frais irrépétibles fixés par la cour.
-VI) Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] :
La demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] contre Mme [O] [O], aux fins de remise en état des lieux, en ce qu'il s'agit d'une procédure entre un syndicat des copropriétaires contre un copropriétaire est radicalement différente de la procédure principale pour dol et responsabilité, sans connexité aucune avec celle-ci, et sans lien suffisant pour permettre de la présenter à l'occasion de la procédure principale.
Cette action sera déclarée irrecevable comme ne se rattachant pas par un lien suffisant à la procédure principale.
-VII) Sur les les dépens et les frais irrépétibles:
Me [S] [T] [W] et la SCP [S] [T] [W]- [X] [F] et [Z] [E], dont l'office est précisément de prévenir de tels procès par des actes exacts et sûrs, supportera l'intégralité des dépens exposés par Mme [O].
Par équité les autres parties conserveront leurs dépens exposés.
En ce qui concerne les frais irrépétibles, les époux [H] seront condamnés à verser à Mme [O] la somme de 5.000 euros, Me [S] [T] [W] et la SCP [S] [T] [W]- [X] [F] et [Z] [E] la somme de 4.000 euros, et la Sarl AJ Immorea la somme de 1.000 euros.
Par équité les autres parties conserveront leurs frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement rendu le 27 novembre 2014, par le tribunal de grande instance de Nice, en ce qu'il a :
-donné acte à la compagnie Axa France Iard de son intervention volontaire,
-débouté Me [S] [T] [W] et la SCP [S] [T] [W]- [X] [F] et [Z] [E] de leur fin de non recevoir fondée sur le défaut de publication de l'assignation,
-débouté M.[M] [H] et Mme [J] [R] de leur fin de non recevoir fondée sur le défaut de cause de l'action de Mme [O] [O],
-débouté M.[M] [H] et Mme [J] [R] de leurs exceptions de prescription fondées sur l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1304 du code civil,
-débouté la Sarl AJ Immorea de son exception de prescription,
-fait droit à la fin de non recevoir soulevée par M.[M] [H] et Mme [J] [R] à l'encontre des demandes reconventionnelles faites par le syndicat des copropriétaires qui ne se rattachent pas aux prétentions originaires par un lien suffisant,
-annulé pour dol la vente conclue le 16 juin 2005, sauf à corriger à ce sujet l'erreur matérielle du jugement indiquant comme date de vente le 16 juin 2015 au lieu du 16 juin 2005, entre Mme [O] [O] et M.[M] [H] et Mme [J] [R] portant sur les lots numéros 29 et 44 de l'îlot G de la copropriété [Adresse 1] situé au [Adresse 1], publiée le 10 août 2005 volume 2005 P numéro 3650 au 2ème bureau des hypothèques d'Antibes,
-condamné en conséquence Mme [O] [O] à restituer le bien,
-dit que Me [S] [T] [W] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité et que la responsabilité solidaire de la SCP [S] [T] [W]- [X] [F] et [Z] [E] doit être retenue,
-dit que la Sarl AJ Immorea a commis une faute de nature à engager sa responsabilité,
Infirme le jugement sur le surplus et statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,
Déboute Mme [O] de ses demandes contre la Sas Cabinet Europazur,
Condamne M.[M] [H] et Mme [J] [R] seuls à restituer à Mme [O] [O] la somme de quatre cent cinquante-cinq mille euros (455.000 euros) correspondant au prix de la vente annulée,assortie des intérêts au taux légal à compter de la vente, soit à compter du 16 juin 2005,
Condamne in solidum M.[M] [H] et Mme [J] [R], Me [S] [T] [W], notaire, et la SCP [S] [T] [W]- [X] [F] et [Z] [E], notaires, et la Sarl AJ Immorea à payer à Mme [O] [O] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :
trente quatre mille cinq cent cinquante euros (34.550 euros), vingt mille euros (20.000 euros) et trente six mille sept cent soixante-dix-neuf euros et cinquante-deux centimes (36.779,52 euros),et déboute Mme [O] de ses autres demandes de dommages et intérêts,
Dit que dans leurs rapports entre eux M.[M] [H] et Mme [J] [R], Me [S] [T] [W], notaire, et la SCP [S] [T] [W]- [X] [F] et [Z] [E], notaires, et la Sarl AJ Immorea contribueront aux sommes mises à leur charge au titre desdits dommages et intérêts de la manière suivante :
-cinquante pour cent (50%) restera à la charge des époux [H],
-quarante pour cent (40%) restera à la charge de Me [S] [T] [W] et la SCP [S] [T] [W]- [X] [F] et [Z] [E],
-dix pour cent (10%) restera à la charge de la Sarl AJ Immorea,
Condamne Me [S] [T] [W] et la SCP [S] [T] [W]- [X] [F] et [Z] [E], notaires, aux dépens de première instance et d'appel exposés par Mme [O],
Dit que chacune des autres parties conservera ses dépens de première instance et d'appel exposés,
Condamne M.[M] [H] et Mme [J] [R] à payer à titre de frais irrépétibles la somme de cinq mille euros (5.000 euros) à Mme [O] [O],
Condamne Me [S] [T] [W] et la SCP [S] [T] [W]- [X] [F] et [Z] [E], notaires, à payer à titre de frais irrépétibles la somme de quatre mille euros (4.000 euros) à Mme [O] [O],
Condamne la Sarl A.J. Immorea à payer à titre de frais irrépétibles la somme de mille euros (1.000 euros) à Mme [O] [O],
Dit que chacune des autres parties conservera ses frais irrépétibles de première instance et d'appel exposés,
Pour les besoins de la publicité foncière, rappelle les références de l'acte et du bien immobilier concerné : ' vente conclue entre Mme [O] [O] et les consorts [H] suivant acte de vente dressé par Me [S] [T] [W], notaire associé à [Localité 2], le 16 juin 2005 et publiée le 10 août 2005 volume 2005 P numéro 3650 au 2ème bureau de la conservation des hypothèques d'Antibes relative aux droits et biens immobiliers sis [Adresse 1], dépendant d'un ensemble immobilier dénommé '[Adresse 1] ' édifié sur une assiette foncière constituée par le lot de lotissement 3-1 issu de la subdivision du lot primaire numéro 3 du lotissement du ' [Adresse 1] 'sis à [Localité 4], dénommé [Adresse 1], cadastré section BA numéro [Cadastre 1] lieudit [Localité 5] d'une surface de 1ha 10a 03ca, anciennement cadastré section B numéro[Cadastre 2] pour une contenance de 1ha 11a 50ca, et portant sur les lots numéros 29 et 44 de l'îlot G, étant précisé que l'ensemble immobilier a fait l'objet d'un règlement de copropriété et état descriptif de division établi aux termes d'un acte reçu par Me [N], alors notaire à [Localité 2], le 13 décembre 1988, publié le 16 janvier 1989 au 4ème bureau de la conservation des hypothèques de Grasse (actuellement 2ème service de la publicité foncière d'Antibes) sous les références volume 1989 P numéro 238, d'un procès verbal de remaniement publié audit bureau des hypothèques le 22 mars 1991 volume 91 P numéro 1403 aux termes duquel la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 2] est devenue la parcelle cadastrée section BA numéro [Cadastre 1], d'un rectificatif à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété sus énoncés établi suivant acte de Me [N], notaire susnommé, le 16 février 1993, publié au 4ème bureau de la conservation des hypothèques de Grasse (actuellement 2ème service de la publicité foncière d'Antibes) le 16 mars 1993 sous les références volume 93 P numéro 888 et le 14 avril 1993 sous les références 93 P numéro 1263",
Dit que les frais de transcription du présent arrêt seront pris en charge par Me [S] [T] [W] et la SCP [S] [T] [W]- [X] [F] et [Z] [E], notaires.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
