COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 23 FEVRIER 2016
A.D
N° 2016/
Rôle N° 15/00494
[J] [G]
[X] [Y] épouse [G]
C/
SCP [L]
SCP BTSG
SA MMA IARD
Grosse délivrée
le :
à :Me Alvarez
Me Guedj
Me Cabanes
Me Drujon
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 11 Décembre 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 11/03372.
APPELANTS
Monsieur [J] [G]
né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Richard ALVAREZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me Yann PAILLER, avocat au barreau de BREST, avocat plaidant
Madame [X] [Y] épouse [G]
née le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Richard ALVAREZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me Yann PAILLER, avocat au barreau de BREST, avocat plaidant
INTIMEES
S.C.P [L], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Paul GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Philippe KLEIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
S.C.P BTSG représentée par Maître [V], ès-qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de de la SCCV CAP DOLUS, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]
représentée par Me Cédric CABANES de la SCP LECLERC CABANES CANOVAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Sophie VENVAT, avocat au barreau de Montargis
SA MMA IARD prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité au siège social, [Adresse 2]
représentée par Me François DRUJON D'ASTROS de la SCP DRUJON D'ASTROS BALDO & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Sterenn BONNET avocat au barreau de VAL D'OISE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 19 Janvier 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame DAMPFHOFFER, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Anne VIDAL, Présidente
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Février 2016
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Février 2016,
Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE :
Par jugement contradictoire, en date du 11 décembre 2014 , le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a :
- déclaré recevable la demande de fixation de créances de Monsieur et Madame [G] au passif de la société SCCV Cap Dolus,
- fixé cette créance à la somme de 120'844 € au titre de la perte de valeur du bien,
- débouté M et Mme [G] de leur demande d'inscription au titre du préjudice fiscal, moral, et de la prise en charge des intérêts,
- débouté Monsieur et Madame [G] de leur demande contre la SCP [L],
- rejeté les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société BTSG en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCCV Cap Dolus à supporter les dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Monsieur et Madame [G] ont relevé appel de cette décision, en intimant, devant la Cour, la société civile professionnelle [L]s, la société BTSG en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV Cap Dolus, et la société MMA Iard , assureur du notaire.
Au terme de leurs dernières conclusions, en date du 3 août 2015, Monsieur et Madame [G] demandent à la Cour de :
- réformer le jugement,
- dire que la SCCV Cap Dolus a manqué à ses obligations en ne procédant pas à l'exécution des travaux et à leur achèvement,
- confirmer le jugement, en ce qu'il a dit que leur créance devait être inscrite pour 120844€ à titre chirographaire,
- débouter la société BTSG es qualité de ses demandes en réduction de cette créance,
- dire que Me [L] a commis des fautes,
- réformer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande faute de justifier d'un préjudice en lien causal avec la faute,
- à titre principal, condamner in solidum la SCP notariale et son assureur à leur payer la somme de 120844€ au titre de la perte de valeur du bien, les intérêts du prêt jusqu'à la date de règlement de cette somme, et la somme de 30 000€ pour leur préjudice moral,
- à titre subsidiaire, les dires recevables en leur demande au titre de la perte de chance et les condamner in solidum à leur payer la somme de 137340€,
- débouter les parties de leurs demandes contraires,
- condamner la SCP notariale et son assuereur à leur payer la somme de 10 000€ par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile , ainsi qu'à supporter les entiers dépens.
Au terme de ses dernières conclusions en date du 4 juin 2015, la société BTSG, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV Cap Dolus, demande à la Cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il a fixé la créance des appelants à titre chirographaire pour 120'844 €,
- lui donner acte de ce que les appelants ont renoncé à tout autre demande à l'égard de la liquidation judiciaire,
- statuant à nouveau, dire que la créance chirographaire dont les époux [G] peuvent solliciter la fixation au passif est d'un montant de 70'317€, et tout hypothèse, ne saurait excéder la somme de 76'697 €
- lui donner acte de ce qu' elle s'en rapporte à justice sur les demandes à l'égard du notaire et de sa compagnie d'assurances,
- rejeter tout autre demande qui serait formée à son encontre,
- statuer ce que de droit sur les dépens.
Par conclusions du 9 juin 2015, la société civile professionnelle notariale demande à la Cour de :
- débouter les appelants de leur recours,
- confirmer le jugement entrepris, sauf sur la réunion des conditions de la garantie intrinsèque,
- subsidiairement , dire qu'il résulte des dispositions légales et de la situation de fait que les conditions de la garantie intrinsèque étaient réunies étant précisé, de plus, qu'il n'en est tiré aucune conséquence sur la nullité de la vente qui est soumise aux dispositions de la VEFA dans le cadre contractuel , non en vertu des dispositions impératives
- dire que les appelants ont reçu l'ensemble des informations et conseils leur permettant d'avoir pleine confiance pour l'acte à venir, qu'ils ne rapportent pas la preuve d'avoir acheté l'immeuble dont ils demeurent propriétaires pour un prix supérieur à son état d'achèvement attesté par le vendeur sauf dégradation due à leur fait,
- dire que la preuve d'une faute du notaire n'est pas rapportée, ni celle d'un lien de causalité avec un préjudice quelconque,
- dire qu'il n'y a pas non plus la preuve d'un préjudice actuel né, certain ou d'une perte de chance,
- rejeter toutes les demandes des appelants,
- les condamner aux entiers dépens d'appel.
Au terme de ses dernières conclusions en date du 2 juin 2015, la société MMA Iard demande à la cour de :
- rejeter les demandes des appelants comme irrecevables et infondées contre la société notariale et contre son assureur,
- dire qu'ils ne rapportent pas la preuve d'un manquement imputable au notaire , ni la preuve d'un préjudice né, actuel et certain en lien de causalité avec les fautes alléguées,
- condamner les appelants au paiement de la somme de 3000 € par application de l' article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.
L'ordonnance de clôture a été prise le 5 janvier 2016.
MOTIFS
Attendu que la recevabilité de l'appel n'est pas contestée ; que rien au dossier ne conduit la Cour à le faire d'office.
Attendu que l'appel sera donc déclaré recevable.
Attendu que la société SCCV Cap Dolus, désormais représentée par son liquidateur judiciaire depuis le jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 4 mars 2010, a vendu, aux termes d'un acte authentique du 20 octobre 2008 dressé par la société notariale [L], un bien en l'état futur d'achèvement situé en [Localité 2] à [Localité 3] à Monsieur et Madame [G], l'immeuble consistant en un appartement, lot numéro 31 avec les 163/10 000èmes de copropriété, pour le prix de 218'000 €TTC ; attendu qu'au jour de la vente, les acquéreurs ont payé 70 % du prix, soit la somme de 152'600 €, le solde devant être versé en fonction de l'état d'avancement des travaux et la vente s'inscrivant dans un projet de défiscalisation avec une exploitation locative du bien vendu.
Attendu que les acquéreurs indiquent que la livraison de l'appartement n'a jamais eu lieu, les travaux convenus n'ayant pas été accomplis, ce qui résulte suffisamment du procès verbal de constat d'huissier du 1er juin 2011, qu'ils versent aux débats en pièce 10 et qu'ils sollicitent à l'encontre du constructeur vendeur l'indemnisation pour le préjudice matériel subi de ce chef, ayant renoncé à tout autre demande à son égard.
Attendu que le liquidateur judiciaire fait valoir que la créance de dommages des appelants est inférieure à celle retenue par le tribunal dont pour leur part, les appelants sollicitent la confirmation.
Attendu que le tribunal a fixé cette somme à 120 844€ en retenant le prix versé (152 600€) dont a été déduit le prix de revente (31'756 €), résultant d'un compromis en date du 1er février 2013.
Attendu que dans les rapports des époux [G] avec la société BTSG, prise en sa qualité de liquidateur de la société SCCV Cap Dolus, la Cour n'est donc saisie que de l'appel incident du liquidateur judiciaire sur le seul montant de sa condamnation au titre d'un préjudice de perte de valeur du bien qui, en son principe, n'est pas contesté.
Attendu, sur la question de son évaluation, que celui ci prétend que la créance des appelants 'est d'un montant de 70 317 € et ne saurait en toute hypothèse excéder la somme de 76 697 €'.
Attendu cependant, s'agissant de la réfaction de la somme critiquée, qu'il convient de prendre en compte le montant de la TVA dès lors que la réalité de cet avantage fiscal au bénéfice des acquéreurs n'est nullement démontrée, l'opération n'étant pas allée à son terme et les époux [G] démontrant précisément qu'ils sont en litige avec l'administration fiscale qui leur réclame un redressement de ce chef; attendu par ailleurs, que le liquidateur, es qualité, affirme que le marché de l'immobilier a subi une forte baisse depuis la vente du bien en litige et qu'il y a lieu, de ce chef, d'appliquer une baisse de 15 à 20%.
Mais attendu que l'intimé n'apporte de ce chef aucun élément ,ni étude sérieuse du marché pour un bien comparable, situé dans cette région; que sa critique de ce chef, qui n'est donc pas étayée, sera rejetée.
Attendu qu'aucune autre contestation sur la condamnation ainsi arrêtée n'étant développée, le jugment sera confirmé.
Attendu, en ce qui concerne les rapports des appelants avec le notaire, que les époux [G] demandent de « dire et juger que Me [L], notaire, a manqué à son obligation d'assurer l'efficacité juridique de l'acte en procédant le 20 octobre 2008 à la vente du bien litigieux au profit des époux [G] sans inscription préalable de l'acte d'achat par la SCCV Cap Dolus à la conservation des hypothèques » qu'il a manqué à son obligation de conseil, et qu'il a violé l'article R 261- 18 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il y a un lien de causalité entre la faute commise et leur préjudice, qui consiste, à titre principal, dans la perte de valeur du bien (120'844 euros), les intérêts du prêt immobilier, outre un préjudice moral, et à titre subsidiaire, dans une perte de chance, celle-ci étant évaluée à 90 % du prix versé à la signature.
Attendu que lepremier grief est tiré de ce que le bien leur a été vendu alors que l'acte d'achat dudit bien par leur propre vendeur n'était pas publié à la conservation des hypothèques.
Mais attendu que l'acte mentionne clairement au titre des paragraphes « effet relatif » et « origine de propriété » le fait que l'acte d'achat de la société Cap Dolus est en cours de publication pour une acquisition du même jour, étant spécifié qu'il précise aussi plus loin, très clairement, les modalités d'affectation au profit du vendeur, la SCCV Cap Dolus, de 50% du paiement du prix à la charge des époux [G], ce qui corrobore la connaissance par les appelants de ce que l'opération d'achat par la SCCV Cap Dolus est alors bien encore en cours de règlement .
Attendu, en outre, qu'il n'est pas allégué, ni démontré que cette publication, qui ne concerne que l'opposabilité de la vente et non le transfert de propriété, (de sorte qu'il ne peut être prétendu que le notaire a procédé à la vente de la chose d'autrui), ne soit finalement pas intervenue, et qu'il en résulte qu'il n'est pas non plus démontré que les droits du vendeur-promoteur aient été remis en cause , ce grief étant, en toute hypothèse, sans lien direct de causalité avec les préjudices invoqués, relatifs au non achèvement de l'immeuble.
Attendu, sur le second grief, tiré d'un manquement au devoir de conseil relativement à la situation patrimoniale du vendeur, que les mentions de l'acte ne permettaient pas au notaire, qui n'a pas à apprécier les aléas économiques de l'opération projetée dès lors qu'ils ne ressortent pas de l'acte lui même, de connaître l'éventuelle précarité de la santé financière du vendeur; que par ailleurs, la seule affectation de 50% du prix payé par les acquéreurs au prix du par le promoteur à son vendeur ne révèle pas, en soi, cette situation, alors que l'opération d'achat est elle même très récente et qu'en l'absence d'autres éléments de nature à démontrer une insolvabilité ou une structure financière défaillante, de surcroît susceptible d'avoir été connue du notaire, le caractère périlleux de l'opération n'est pas, non plus, avéré ;
Attendu que de surcroît, cette affectation de partie du prix n'était pas cachée, mais était clairement explicitée à l'acte et que celui ci a été préalablement remis en mains propres des acquéreurs dans les conditions ci après décrites étant observé que les époux [G] n'ont traité avec Me [L] que dans le cadre d'une procuration établie le 20 août 2008, soit 2 mois avant l'acte; qu'en ce qui concerne la garantie intrinsèque y prévue qui est une garantie légale offerte au vendeur, les acquéreurs ont reçu une information claire à son sujet par l'insertion complète des textes s'y rapportant et ce dès la procuration établie par devant leur notaire.
Attendu que l'acte définitif a été également mis à leur disposition avant sa signature, ainsi que cela résulte des mentions portées en sa page 9 et qu'il y était bien mentionné que le vendeur y spécifiait que 'les conditions propres à l'opération constituent la garantie d'achèvement ' au sens des dispositions du code de la construction et de l'habitation ci dessus retranscrit', l'acquéreur déclarant en avoir pris connaissance et être averti de la garantie ainsi offerte.
Attendu qu'en l'état de ces observations et des circonstance ainsi rappelées de passation des actes, le manquement reproché au notaire quant à son obligation de conseil et d'information ne saurait être retenu.
Attendu, sur le troisième grief tiré de l'absence de garantie extrinsèque, que le notaire a effectivement commis une faute dès lors qu'il y a mentionné que l'opération était couverte par la garantie intrinsèque alors que les conditions de l'article R 261-18-a du Code de la Construction et de l'Habitation n'en étaient pas réunies puisque si l'immeuble était bien hors d'eau, en revanche, une inscription du fait de l'auteur de la SCP Cap Dolus grevait le bien ; qu'à cet égard, peu importe que l'inscription n'ait pas été causée, les textes applicables à l'espèce qui sont d'ordre public, et donc d'application stricte, ne faisant pas la distinction; attendu, en outre, que le seul courrier produit par le notaire au sujet de cette inscription , qui se contente de relater que la ' banque s'est engagée à faire le nécessaire le plus rapidement possible et dès le retour du signataire » , ne permet pas de considérer qu'à la date de l'acte, la main levée était acquise.
Attendu ainsi que même si le choix de la garantie, intrinsèque ou extrinsèque, n'appartient ni à l'acquéreur , ni au notaire, mais au seul vendeur, et à condition qu'il en remplisse les conditions, le notaire n'en est pas moins fautif d'avoir passé un acte dont il savait que l'opération qu'il consacrait n'était pas régulièrement garantie du fait de la défaillance de l'une des conditions exigées .
Attendu que la circonstance que la radiation ait effectivement eu lieu au mois de décembre 2008 est donc sans incidence sur l'appréciation de cette faute.
Attendu, sur le préjudice, que le moyen tiré de la non déclaration de sa créance de ce chef à la procédure collective est inopérant, la justification en étant désormais rapportée en pièce 13.
Attendu par ailleurs, que si l'acquéreur n'a réglé que le prix des travaux correspondant à l'état de l'immeuble au jour de son acquisition, et s'il n'a pas versé le solde restant dû pour permettre l'achèvement de l'immeuble, il ne peut toutefois lui être fait grief d'avoir conservé ces sommes et de n'avoir pas fait procéder à l'achèvement dès lors qu'il était lié par un contrat aux termes duquel il avait confié cette mission à la société Cap Dolus.
Attendu qu'il ne peut, non plus, lui être reproché de ne pas avoir demandé la nullité de la vente dans la mesure où il est libre de sa stratégie dans son action à l'encontre du vendeur.
Attendu également que la compagnie d'assurances est mal fondée à prétendre qu'il réclamerait la restitution du prix , la lecture de ses écritures démontrant , en effet, qu'il sollicite, à titre principal, l'indemnisation de la perte de valeur de son bien ainsi que les intérêts du prêt immobilier et un préjudice moral, et à titre subsidiaire, l'indemnisation d'une perte de chance.
Mais attendu que ce préjudice, tel qu'invoqué à titre principal par l'acquéreur , qui consiste notamment dans la perte entière de la valeur du bien suite à son inachèvement et les sommes exposées au titre des intérêts sur le prêt, outre le préjudice moral, ne résultent directement que de la défaillance du constructeur dans ses obligations, et non de l'irrégularité retenue quant à la garantie intrinsèque.
Attendu, en second lieu, sur la perte de chance, subsidiairement invoquée , que celle ci ne consiste que dans celle de bénéficier de la garantie convenue destinée à permettre l'achèvement en cas de défaillance du constructeur.
Et attendu qu'à cet égard, il convient de rappeler que la garantie intrinsèque tient à la seule solvabilité du vendeur; qu'en l'espèce, l'irrégularité en cause ne concernait pas une inscription prise du chef du vendeur, et qu' elle n'avait donc pas de conséquence préjudiciable à sa solvabilité.
Attendu, par suite, qu'il n'est pas démontré que la stipulation d'une garantie, exempte de vice quant à cette exigence, aurait conduit à la prise en charge effective de l'achèvement des travaux ; que surabondamment, la preuve n'est pas, non plus, faite, compte tenu des autres dispositions de l'article R261-18-b du CCH, de ce que sans cette faute , la garantie aurait été nécessairement extrinsèque .
Attendu, dans ces conditions que les époux [G] manquent à la preuve , qui leur incombe, de l'existence d'une perte de chance en lien causal avec la faute du notaire .
Attendu que le jugement sera donc confirmé.
Attendu que la société BTSG, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV Cap Dolus, dont la défaillance est à l'origine du présent contentieux, et qui succombe devant la Cour, supportera les entiers dépens d'appel.
Attendu que l'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ces motifs
La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
reçoit l'appel,
confirme le jugement en toutes ses dispositions et rejette, tant les demandes de réformation des époux [G], que celles de la société BTSG, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV Cap Dolus;
y ajoutant :
rejette les demandes plus amples des parties,
condamne la société BTSG, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV Cap Dolus, à supporter les dépens d'appel et en ordonne la distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
